武汉房地产年度报告与下年预测模板.doc
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1、武汉房地产市场年底回顾和估计中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网1. 宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间,武汉市经济连续、健康、快速发展。至底,武汉GDP达3141亿元,首次跨入“3000亿俱乐部”。图1:1995-武汉GDP及其增加率数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS),武汉作为湖北经济增加“引擎”,在全球金融危机背景下,1-11月GDP增加15.2%,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标靠近十年最高水平。1-11月,武汉经济展现以下特点:工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元,增加28.5%;增加值1304
2、.83亿元,增加21%。投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元,增加30.1%,同比提升2个百分点。其中, 武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元,增加22.7%,同比加紧5.5个百分点。消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%,涨幅比1-10月回落0.4个百分点。居民收入提升。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元,增加16.2%,继续保持较快增加水平。即使现在武汉经济还是
3、保持了快速稳定增加,但值得注意是,金融危机对武汉实体经济影响,已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。伴随危机沿着区域和产业链传导时滞效应逐步显现,明年上六个月武汉经济形势将更严峻。 而9月,武汉“两型社会”建设总体方案获批,重大建设项目清单出炉,177个开启项目总投资规模近1.3万亿元。这些关键项目恰逢国家“扩内需保增加”政策,政府主导投资更轻易获取资金支持,所需巨额资金有望取得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区多种优惠和税收减免,也能够吸引各方资金流入。现在,多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉,浙商等沿海产业资本也
4、将眼光转向湖北优异中小企业。这些信号表明,在金融危机中,武汉反而成为外资产业转移和内资聚集新热点。 武汉以“两型社会”综合配套改革为关键,投资、消费双轮驱动,提升城镇居民收入,统一计划基础设施和重大产业投资项目,经济下行幅度和连续时间应该能够得到很好控制。 2. 武汉商品房市场行情分析2.1 一般住宅市场分析2.1.1 供给分析图2:、商品住宅上市面积对比 数据起源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)从供给总量来看,1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米,较去年同期下跌15.44%。以来,受房地产市场不景气影响,开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度,尤其是上六个月
5、,几乎每个月住宅上市面积全部低于去年同期;到7、8月,上六个月积压项目较为集中上市,造成这两个月住宅上市面积激增;但市场仍然没有好转,于是9、10月份供给量又有所回落;而11月已临多年底,开发商加紧了推盘速度,11月武汉商品住宅同意上市面积128.1万平方米(9328套),为年度最高,环比同比全部有较大幅度增加。图3:1-11月各区县商品住宅上市情况对比数据起源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)从1-11月武汉各区县上市情况来看,江夏区上市量最大,累计上市面积169.45万平方米(14606套),占全市上市总量22.97%;其次是武昌区,累计上市面积158.99万平方米(
6、12978套),占全市上市总量21.56%;排在第三、四位分别是东西湖区和江岸区,累计上市面积分别为80.49万平方米(7709套)和95.64万平方米(5694套),占全市上市总量百分比全部在10%左右;其它区县上市面积相对较小,硚口区供给量最小,1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。2.1.2 需求分析图4:、商品住宅成交面积对比数据起源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)从成交总量来看,1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米,较去年同期下跌58.39%。进入,武汉房地产市场连续低迷,每个月成交量和去年同期相比全部出现大幅下降,假如说上六个月交易量同
7、比跌幅还能维持在50%左右;而下六个月来,尤其是开发商们寄予了厚望“金九银十”,楼市成交量同比跌幅不停加大;进入11月份,因为开发商优惠力度连续加大,和房地产新政对于住房消费刺激作用,武汉楼市整体销售量出现显著回升。图5:1-11月各区县商品住宅成交情况对比数据起源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)从1-11月武汉各区县成交情况来看,武昌区成交量最大,累计预售签约面积70.17万平方米,占全市成交总量14.15%;其次是江夏区,累计预售签约面积68.44万平方米,占全市成交总量13.8%;排在第三、四位分别是江岸区和东湖高新,累计预售签约面积分别为65.37万平方米和62
8、.51万平方米,占全市成交总量百分比为13.18%和12.61%;其它区县预售签约面积全部在50万方以下,青山区成交量最小,1-11月累计预售签约面积只有4.98万平方米。2.1.3 价格走势分析图6:、商品住宅成交价格走势数据起源:武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统(CREIS)进入,即使商品住宅成交量一路下滑,但成交均价却展现出“高开低走”显著特征。从上图能够显著看出,商品住宅成交均价从6月开始攀升,且增幅不停加大,到底达成一个高峰;随即因为市场调整,初有所回调;但紧接着4、5月份,商品住宅成交均价再创新高,但此时高成交均价没有成交量支撑,很快就显出疲态,开始下跌,这时开发商多采取送
9、装修、送家电等暗降手法;10月以后,迫于年底资金压力,开发商加大了降价促销力度,尤其是盘龙城等远郊区县,还爆出“成本价”、“5折卖房”等惊人优惠,中心城区楼盘在这一轮降价潮冲击下,价格也开始出现松动;11月因为中心城区项目成交百分比较高,武汉市商品住宅成交均价为4858元/平米,即使较10月出现微幅上涨,但和去年同期相比跌幅仍然高达16%。2.2 保障性住房市场分析自“国六条”实施以来,武汉市深入加大了经济适用房市场供给,将经济适用房年度供给量占全市住宅总量百分比,由以前平均每十二个月15%提升到以后几年30%,以缓解中小套型住房供给不足带来房价上涨压力。武汉市开建经济适用房总量达成200万平
10、方米。为深入加大经济适用房建设规模,武汉市拟安排廉租住房、经济适用住房建设规模累计316.45万平米,占总计划百分比分别为30.8%。图7:1-10月武汉经济适用房各项指标及其同比增加率数据起源:中国房地产指数系统(CREIS)1-10月武汉经济适用房施工面积352.4万平方米,同比增加53.77%;新开工面积140.57万平方米,同比增加59.16%;完工面积即使同比增加率高达380.58%,但只有19.8万平方米;销售面积78.31万平方米,同比增加47.17%。能够看出,武汉经济适用房建设开始加速,各项指标同比全部有较高增加率,但经济适用房完工面积仍然较低,这关键是因为经济适用房建设过程
11、中存在土地、资金、施工滞后等问题。日前,中国部分地方出现了停建或准备停建经济适用房现象,武汉市国土房产局表示,武汉暂不会停建,因为低价位经济适用房仍是处理中低收入家庭住房不可缺乏一部分。但近期武汉一经济适用房公开销售,不仅不再需要摇号,而且遭遇了滞销尴尬局面,这关键是武汉部分地段商品房大幅降价造成,尤其是近郊部分楼盘很多在2500元/平米以内,比经济适用房价格还低,抢走了部分中低收入家庭用户;同时不少经济适用房远离市区,造成居民交通成本和生活成本上升,也使低收入群体望而却步。2.3 商品房相关指标分析2.3.1 房价收入比所谓房价收入比,是指住房价格和城市居民家庭年收入之比。根据国际通常经验,
12、房价收入比在36倍之间为合理区间,而房价若为家庭年均收入6倍以上区域,则称之为泡沫区。 图8:武汉房价收入比走势图数据起源:中国房地产指数系统(CREIS)从上图能够看到,武汉房价收入比自1999年开始逐步下降,而且下降速度较快,从1999年11.2下降到7.8;但从开始,伴随武汉商品住宅价格不停提升,房价收入比又开始上升;1-11月份,武汉房价收入比已经达成10.2,靠近水平。说明伴随房价上涨,居民可接收程度开始逐步减弱。依据现在中国经济情况和居民消费水平,业界比较公认套房销售价格和消费者户均年可支配收入百分比为5-6倍较为适宜。所以,现在武汉房价收入比过高,不利于房地产业健康发展。2.3.
13、2 房贷收入比房贷收入比是个人住房按揭月供款和家庭每个月可支配收入比(须把房贷利率涨跌风险考虑在内)。现在,中国贷款通常标准是,首付款不低于总房款20%、月供按揭贷款/月收入不得超出50%。从国际情况看,通常是要求月供款占月收入三分之一,超出这个百分比,个人或家庭负担就会过重,不仅挤压其它消费,而且会降低家庭生活质量。 在武汉,以一套90平方米一般商品住房为例,按11月成交均价4858元/平米计算,房屋总价为43.7万元,以首付2成,贷款20年计算(利率采取11月27日利率下限),每个月还贷额为1900元;而依据武汉市统计数据,前11个月武汉居民人均可支配收入为1396元/月,以每户2人工作计
14、算,平均家庭每个月可支配收入为2792元;由此得出现在武汉房贷收入比为68.05%。能够看出,武汉现在房价下家庭月供收入比过高,购房家庭还贷压力较大,在现在全球金融危机、整体经济前景堪忧情况下,会使消费者延迟购房行为。 2.3.3 房价租金比所谓房价租金比,是指每平方米使用面积月租金和每平方米建筑面积房价之间比值。从国际经验看,用来衡量一个区域房地产运行情况良好房价租金比通常为13001200。假如房价租金比低于1300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;假如高于1200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。 在武汉,以汉口中心城区为例,一套70平方米房屋月租金在1500元
15、左右,即每平方米租金大约为21.4元,现在中心城区房价以8000元/平米计算,房价租金比为1374,这意味着在该区域投资房地产收回本钱时间大约31年。 但值得注意是单凭房价租金比来判定房产泡沫和市场投资风险是不完全正确。首先,同一区域房屋租赁情况各异,有高端租赁和一般租赁之分,而且地段和周围配套等原因也会影响租金高低。3. 房地产开发经营情况3.1 房地产开发投资额和销售额图9:房地产开发投资额和商品房销售额数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS),武汉房地产开发投资额连续稳定增加,销售额同比增加率下降幅度仍在不停加大。1-10月,武汉全市完成房地产开发投资418.76亿元,比去
16、年同期增加25.1%;商品房销售额269.84亿元,同比下降21.3%,跌幅较上月增加2.82个百分点。其中,商品住宅开发投资额319.5亿元,同比增加30.46%;商品住宅销售额247.86亿元,同比下跌21.88%。3.2 商品房完工面积和销售面积图10:商品房完工面积和销售面积数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS),武汉商品房完工面积和销售面积同比增加率继续下跌,销竣同比下降。1-10月,武汉市商品房完工面积为385.36万平方米,同比下降2.03%,降幅较1-9月增加0.7个百分点。1-10月,商品房销售面积543.4万平方米,同比下降29.65%,降幅和1-9月基础持
17、平。销竣比为1.41,较去年同期下降0.55个点。3.3 商品房新开工面积图11:商品房新开工面积数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS),武汉商品房新开工面积连续增加,1-10月,商品房新开工面积1008.58万平方米,同比增加12.64%。土地购置面积158.71万平方米,同比下降45.39%;土地开发面积236.07万平方米,同比下降6.54%。3. 4 商品房空置率从下图能够看出,-武汉商品房空置面积在不停波动,但整体展现下降趋势。但这一指标不能完全说明武汉房地产市场空置情况,我们采取空置率来说明武汉市房地产市场情况。因为空置率算法有多个,本文采取是:空置率=空置面积/汇
18、报期前三年完工面积和。图12:商品房空置面积及空置率数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)从上图空置率能够看出,自来,武汉商品房空置率保持在5%-10%之间。根据中国通行空置率计算方法,空置率在5%-14%之间为空置合理区。前1-10月,武汉商品房空置面积为114.1万平方米,同比增加37.95%,相当于整年空置面积87%,所以,估计商品房空置面积会较有所上升,空置率也会有所提升。4. 武汉二手房市场分析图13:1-3季度武汉二手房交易工面积及其同比增加率数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)前三季度,武汉二手房累计成交135.69万平方米,同比下跌45.63%
19、。能够看出进入以来,每个季度二手房交易量全部较去年同期出现下降,而且下降幅度在不停加大。到第三季度,武汉二手房交易量只有44.36万平方米,同比下跌53%。以来因为新房市场成交低迷,楼市价格战加剧,除了郊区楼盘降幅显著外,徐东、光谷、南湖等区域甚至中心城区全部出现多个楼盘大幅打折,在降价、降息及政府救市政策陆续出台多重利好下,武汉新房市场销售略有起色,但二手房市场价格并未立即伴随新房市场大规模降价而出现调整,甚至有些楼盘出现了二手房价高于在售新房价格倒挂现象。所以,相比而言,二手房性价比并不突出,造成二手房交易量较去年同期出现较大幅度下降。另外,即使近期国务院也出台了部分刺激二手房交易政策,但
20、很多新政细则没有出台,使得大部分想购置二手房用户依旧持观望态度。同时因为竞争加剧,部分缺乏品牌认知度和实力中介企业将会逐步淡出市场,而有实力中介企业则面临着优质房源竞争,中介市场也将面临新一轮洗牌。图14:-武汉二手房成交均价数据起源:国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)由上图能够看出,从1季度开始,直到2季度,武汉二手房成交均价一直处于平稳上升走势,但因为缺乏成交量支撑,到3季度,武汉二手房成交均价也开始出现下跌,为3447元/平方米,环比下跌3.32%,环比上涨15.52%。因为二手房市场价格调整略微滞后于新房市场,估计第四季度,武汉二手房市场成交均价会继续下跌。5. 当地房地产企
21、业运行情况受国际、中国大环境影响,中国房地产市场现在正处于调整阶段,发展根本整体呈下行趋势,整个房地产行业面临着新一轮调整。就现在看来,武汉大部分房地产企业全部存在着资产负债率较高问题,资产负债率普遍全部在70%左右,在销售情况不佳情况下,债务负担较重。假如企业不能依据现在市场形式做出立即调整,有些实力较弱企业就面临被淘汰出局风险。而现在市场形势下开发企业自救行为,除了缩减投资规模、采取多个营销手段、降价促销以求快速回笼资金等方法外,还有部分企业主动采取借助资本市场或是转战经济适用房领域等多个手段,以求平稳度过房地产低谷时期。福星惠誉母企业增发支撑房地产业发展8月,福星惠誉母企业福星股份增发1
22、.8亿股A股受到市场热捧,有效认购股数达成36715.73万股,超额认购数翻了1倍多。福星股份此次募集资金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施项目、汉阳项目等房地产项目,将为企业由区域龙头迈向全国一流房地产企业奠定基础。航天地产欲借壳上市12月,ST国药披露,企业控股股东武汉新一代科技已就上市企业重组事项和中国三江航天工业集团企业(三江航天)初步达成合作意向,企业将在未来30天内召开董事会审议重大资产重组预案。三江航天是全国首批56家大型试点企业集团、全国500家经营规模最大工业企业之一,资产总额110多亿元,主营业务包含重工产品、信息技术、成套设备、房地产开发、金融业务、进出口贸易等
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