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江苏省住建集团

物业管理工作手册

（）

编 制：富居物业
日 期：二〇一七年三月九日

编号
苏住建—制度-04
版 本 号
1.0版
生效日期
3月9日
物 业 管 理 工 作 手 册
修改状态
修订情况
修改人
日期
1

2

3

4

起 草
高勇华
日 期
3月9日
总经理

日 期

董事长

日 期

目 录
总章 物业企业组织架构图 5
第一节 江苏富居物业组织架构图 5
第二节 分企业（项目部）组织架构图 6
第一章 物业企业岗位说明书 1
第一节 总经办 1
第二节 人事行政部 4
第三节 客服部 9
第四节 物管部 13
第五节 工程部 20
第二章 管理制度汇总 24
第一节 质量确保制度 24
第二节 企业奖惩制度 24
第三节 档案资料管理制度 25
第四节 工程部（抢修中心）工作人员规章制度 26
第五节 企业所管辖小区业主及职员群众意见反馈制度 26
第六节 二十四小时值班制度 27
第七节 治安保卫制度 27
第八节 保洁职员作制度 28
第九节 物业消防管理制度 28
第十节 绿化管理制度 29
第十一节 机动车停车场管理制度 29
第十二节 非机动车车辆管理制度 29
第十三节 装修管理要求 30
第十四节 电气维修管理要求 31
第十五节 配电房管理要求 32
第十六节 停水及事故处理方案 32
第十七节 共用设施、设备保养规范 32
第十八节 仓库管理制度 33
第十九节 出、入物品管理措施 33
第三章 职能部门巡查规程 44
第一节 总则 44
第二节 工作职责 44
第三节 工作程序 44
第四节 分企业经理巡查内容 44
第七节 物业总经理巡查规程 45
第八节 各部门巡查规程 46
第四章 物业管理服务费收取 49
第一节 总则 49
第二节 工作程序 49
第三节 费用催缴措施 50
第五章 楼宇接管验收 57
第一节 物业接管 57
第二节 物业入住 57
第三节 楼宇接管小组成立和要求 57
第四节 楼宇接管资料准备 57
第五节 核实资料 58
第六节 楼宇复验 58
第七节 楼宇及公用设施等到接管交接 58
第八节 物业入住步骤 60
第六章 商品房交付步骤作业指导 67
第一节 总则 67
第二节 术语和定义 67
第三节 职责分工 67
第四节 工作程序 67
第七章 应急预案汇编 73
第一节 安全用电、用水、用气管理要求 73
第二节 煤气泄漏应急处理 73
第三节 防台风、防暴雨预案 74
第四节 紧急集合方案 75
第五节 灭火应急方案 75

总章 物业企业组织架构图
文员
财务
客服主管
品质主管
物业主管
设备运行主管
保洁绿化班
秩序维护班
工程维修主管
分企业
项目部
物管部
工程部
客服部
行政部
总经理
第一节 江苏富居物业组织架构图副总经理

秩监
序控
维消
护防
班

监控消防
设备运行
物业主管
工程主管
客服主管
保洁绿化班

项目经理
客服
品质
工程维修
第二节 分企业（项目部）组织架构图

第一章 物业企业岗位说明书
第一节 总经办
第一条 岗位说明书（总经理）
企业：物业企业 部门：总经办 姓名： 岗位： 总经理
直属
上一级部门
集团董事会或委托人
直属领导
集团分管副总
管辖
下一级部门
各职能、业务部门
直属下级
副总经理、客服经理、人事行政经理、物管经理、工程经理
岗位职责描述
1. 宏观指导直辖部门日常工作和相关制度审定工作，领导直辖部门做好部门建设并完成各项工作计划。
2. 对物业企业内外工作负组织和协调责任。
3. 对物业企业中、长久发展计划负组织、推进责任
4. 负责物业企业业务管理工作及和集团间协调工作
5. 负责审定物业企业工作发展计划、计划和预算方案并监督实施
6. 负责审定物业企业各部门职能范围内规章制度及督促、检验制度落实实施
7. 负责对物业企业经营目标进行财务描述，为经营管理决议提供依据，并定时审核和计量企业经营风 险，采取有效方法给予防范。
8. 负责物业企业同物业行业等政府部门关系，维护企业利益。
9. 审核财务报表、财务分析和管理工作汇报；参与新项目标分析、论证和决议
10.确保财务体系高效运转；推进企业年度经营/预算计划程序，包含对资本需求计划及正常运作
11.做好保密工作，凡包含集团企业及领导工作中各类秘密信息和资料不可传输
12.参与商务谈判、接待等工作，负责和集团相关部门协调工作
13. 认真落实落实集团领导工作指示
任职资格
知
识
(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理本科以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有三年以上同职务工作经验，持有物业企业经理上岗证。
能
力
48岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识及管理能力，含有较强组织管理协调能力，有物业管理高层工作经验，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品
格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以物业企业年度目标考评责任及月度分解任务为考评指标

第二条 岗位说明书（副总经理）
企业：物业企业 部门：总经办 姓名： 岗位： 副总经理
直属
上一级部门
总经办
直属领导
总经理
管辖
下一级部门
各职能、业务部门
直属下级
客服经理、人事行政经理、物管经理、工程经理、分企业经理
岗位职责描述
1. 帮助总经理做好物业企业日常工作和相关制度审定工作，领导直辖部门做好部门建设并完成各项工作计划。
2. 帮助总经理对物业企业内外工作负组织和协调责任。
3. 帮助总经理对物业企业中、长久发展计划负组织、推进责任
4. 帮助总经理负责物业企业业务管理工作及和集团间协调工作
5. 帮助总经理审定物业企业工作发展计划、计划和预算方案并监督实施
6. 帮助总经理审定物业企业各部门职能范围内规章制度及督促、检验制度落实实施
7. 帮助总经理对物业企业经营目标进行财务描述，为经营管理决议提供依据，并定时审核和计量企业经营风 险，采取有效方法给予防范。
8. 负责物业企业同物业行业等政府部门关系，维护企业利益。
9.做好保密工作，凡包含集团、企业及领导工作中各类秘密信息和资料不可传输
10.参与商务谈判、接待等工作，负责和集团相关部门协调工作
11. 认真落实落实物业总经理工作指示
任职资格
知
识
(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理本科以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持有物业部门经理上岗证。
能
力
45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识及管理能力，含有较强实施和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品
格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以年度目标考评责任及月度分解任务为考评指标

第三条 岗位说明书（分企业经理）
企业：物业企业 部门：总经办 姓名： 岗位：分企业经理
直属
上一级部门
总经办
直属领导
总经理
管辖
下一级部门
各职能、业务部门
直属下级
客服主管、物管主管、工程主管
岗位职责描述
1.依据企业相关要求，组织制订本物业项目标具体管理措施，报总企业审批；推进、监督企业同意管理措施实施，确保本物业项目标高质量运行；
2.依据市场改变、业主需求和管理服务水平提升内在要求，立即修订和完善多种管理措施并报总企业审批。
3.组织制订本物业项目年度各项经营目标计划，报总企业审批；将审批后各项计划分解成季、月和周计划，并率领下属职员实施计划；
4.对本物业项目标秩序进行管理，确保业主人员和财物安全；对共用设施、设备进行维护和管理，确保其处于安全运行状态；
5.定时参与企业组织物业服务例会，就会议各项决议进行表决；
6、受理业主投诉，认真听取业主要求和提议；参与本项目业主大会，和业主进行有效沟通，确保业主和企业利益全部得到实现；
7.处理好开发商、政府部门关系；开展多种文娱活动，丰富小区文化生活，提升本物业文化品位。具体调查业主投诉原因，制订有效方法，真正帮助业主处理实际问题；
8.对业主房屋装修维修和维护进行管理，处理业主违规、违章装修。
9.对下属职员进行培训，提升职员综合素质；实施激励和处罚，以提升职员工作绩效。
10.立即反馈计划实施效果并合适修正，以实现年度经营目标和计划。
认真落实落实物业总经理工作指示
任职资格
知
识
(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理本科以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持有物业部门经理上岗证。
能
力
45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识及管理能力，含有较强实施和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品
格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以年度目标考评责任及月度分解任务为考评指标
第二节 人事行政部
第四条 岗位说明书（人事行政部经理）
企业：物业企业 部门：人事行政部 姓名： 岗位： 经理
直属
上一级部门
总经办
直属领导
总经理
管辖
下一级部门
无
直属下级
人事行政主管、财务会计、文员
岗位职责描述
1. 组织企业人事、行政制度及相关计划编制、实施、修订
2. 组织编写分企业中长久人力资源发展战略和企业文化及相关研讨活动
3. 负责物业企业人力资源计划、招聘、薪酬、绩效、培训、劳动关系管理工作
4. 负责集团及物业企业企业文化、各项管理制度、工作指标实施和落实
5. 物业企业内部、外部人事、劳资关系、外部培训协调和相关事务审批处理
6. 各部门人员岗位编制（和设置）管理，调整各部门主管级以上人员配置，使分工协作合理
7. 审核人事、培训、考评、劳资数据信息及工作分析汇报，并向领导提供决议依据
8. 负责处理物业企业各项目主管以上级职员关系维护
9. 负责质量管理体系在本部门推行及改善部门年度目标指标计划制订，计划细分，及指标计划落实和实现。
11. 负责物业企业固定资产管理及易耗品采购审批
12. 帮助总经理处理各对口政府部门对外关系等相关工作
13. 同意部门薪酬、绩效考评计划，审核同意本部门工作计划
14.负责企业食堂管理、宿舍管理、环境卫生管理、办公纪律、文档管理、印章管理管理等综合事务工作；
15.负责企业各项规章制度推行，实施和追综，维护企业各项规章制度权威；
16.负责企业文档管理、印章管理、会务管理等；
17. 完成领导交办工作任务
任职资格
知
识
(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
行政、法律、人力资源管理及其它本科以上学历，有三年以上同职务工作经验，人力资源管理师(二级)
能
力
45岁以下，男女不限，身体建康，对整套科学人力资源开发、计划、招聘、培训、考评体系有相当了解并熟练利用，熟知相关法律法规并能灵活利用，善于处理复杂职员关系等。含有较强实施和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以物业企业行政人事经理岗位年度目标考评责任及月度分解任务为考评指标
第五条 岗位说明书（人事行政主管）/缺省
企业：物业企业 部门：人事行政部 姓名： 岗位：人事行政主管
直属
上一级部门

直属领导
　人事行政经理
管辖
下一级部门
无
直属下级
　无
岗位职责描述
1.帮助部门经理完成企业人事行政制度及相关计划编制、实施、修订
2.帮助部门经理完成年度目标指标计划制订，计划细分，及指标计划落实和实现
3.帮助部门经理完成物业企业人力资源计划、招聘、薪酬、绩效、培训、劳动关系管理工作
4.跟进落实集团及物业企业各项管理制度、工作计划、指标实施和落实
5.负责物业企业及各项目非实施层人员制度、纪律、规范等培训工作落实
6.负责帮助经理处理物业企业各项目主管以上级职员关系维护
7.负责落实物业企业各类文件审核、审批及挂网
8.负责落实物业企业基层管理人员及实施人员转正、晋升/降职、晋级/降级落实及上报
9.检验监督物业企业人事、行政资料填写、整理、存档完整性、规范性
10.帮助经理完成物业企业劳动纠纷处理及上报
11.做好招聘、培训、绩效、薪酬等人事管理工作
12.负责物业企业固定资产/耐用具/低值易耗品盘点工作实施及落实
13.帮助经理处理人事、行政及对外关系等相关工作
14.完成领导交办工作任务
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
行政、法律、人力资源管理及其它本科以上学历，有二年以上同职务工作经验，助理人力资源管理师(三级)
能
力
35岁以下，男女不限，身体建康，对人力资源开发、计划、招聘、培训、考评体系有相当了解并熟练利用，含有较强实施和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以物业企业人事主管岗位年度目标考评责任及月度分解任务为考评指标
第六条 岗位说明书（文员）
企业：物业企业 部门：行政人事部 姓名： 岗位： 文员
直属
上一级部门

直属领导
　人事行政经理
管辖
下一级部门
无
直属下级
　无
岗位职责描述
1.编写采购计划等文件，单价对比，报价单输入系统；
2.编制月度采购月报表及采购计划；
3.搜集、整理和统计各类供给商采购价格单据和报表；
4.采购品质统计保管和维护；
5.采购事务传达、跟进、完成；
6.整理供给商资料，包含供给商报价情况、产品种类等；
7.帮助部门经理完成行政后勤等管理工作；
8.协作配合仓管管理工作，立即和集团采购中心对接具体工作；
9.编写企业相关文件、说明、通知等；
10.撰写会议纪要等文职类工作；
11.完成领导交办临时性工作。
任职资格
知
识
(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理类专科以上学历，有十二个月以上同职务工作经验。
能
力
35岁以下，男女不限，身体建康，含有较强实施和文字能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品
格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以物业企业采购文员岗位年度目标考评责任及月度分解任务为考评指标

第七条 岗位说明书（会计）
企业：物业企业 部门：人事行政部 姓名： 岗位：会计
直属
上一级部门

直属领导
人事行政经理
管辖
下一级部门

直属下级
（暂无）
岗位职责描述
1. 按 照 国家会计制度要求、记 帐、复帐、报帐做到手续完备，数字正确，帐目清楚，按 期 报 帐；
2. 根据经济核实标准，定时检验，分析企业财务、成本和利润实施情况，挖掘增收节支潜力，考评资金使用效果，立即向总经理提出合理化提议，当好企业参谋；
3. 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其它会计资料。
4．完成月度，年度财务报表编制；
5.认真实施现金管理制度；
6.严格实施库存现金限额，超出部分必需立即送存银行，不坐支现金，不认白条抵压现金；
7.建立健全现金出纳多种帐目，严格审核现金收付凭证；
8.严格支票管理制度，编制支票使用手续，使用支票须经总经理签字后，方可生效；
9.主动配合银行做好对帐、报帐工作；
10.现金收付业务发生，必需按时逐笔登记现金日志帐做到日清月结，钱帐相符；
11.完成部门经理交付其它工作；
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理大专以上学历，有三年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。
能
力
大专以上学历，25岁以上，从事相关岗位2年以上，持会计证书，有电算化经验；含有良好亲和力、沟通能力、有数字敏感能熟练使用办公软件，工作严谨、细致性；
品
格
正直、老实、务实、勇于负担责任
考评标准
量化指标
依据岗位考评指标

第八条 岗位说明书（厨师）/缺省
企业：物业企业 部门： 姓名： 岗位： 食堂厨师
直属
上一级部门

直属领导
人事行政经理
管辖
下一级部门
/
直属下级

岗位职责描述
1、厨师在企业行政人事主管领导下进行工作。在工作中自觉接收上级部门监
督和整改意见，立即改善工作。
2、按时上班，确保按时开饭。
3、努力学习烹饪技艺，不停提升烹饪水平，常常调换菜花色品种，改善职员生活。
4、保持厨房清洁卫生，做到地面勤扫，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。
5、搞好个人卫生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤剪发，勤刮胡须。工作时不得光
背和穿拖鞋。
6、 严防食物中毒，把好进菜进粮关，不用腐烂变质物品；米、菜要清洗洁净，
确保饭菜质量，做到饭熟、菜香、汤美。
7、 节省用水用电用气，努力降低就餐成本。
8、 其它领导安排工作。
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
初中以上学历，45岁以下，男女不限，食堂厨师工作满十二个月以上。
能
力
　食堂厨师工作满十二个月以上，对红案、白案全部了解，熟知食堂管理及运作步骤，有一定岗位工作标准。
品
格

认真、勤劳、有责任心
考评标准
量化
指标
　依据岗位考评指标

第三节 客服部
第九条 岗位说明书（客服经理）
企业：物业企业 部门：客服部 姓名： 岗位： 客服部经理
直属
上一级部门
总经办
直属领导
企业总经理
管辖
下一级部门

直属下级
客服主管、品质主管
岗位职责描述
1、 认真落实实施企业经营管理方针、政策、指示、要求等，坚持为业主服务、提升物
业企业服务品质经营目标，努力搞好含有特色物业管理工作。
2、 结合客服部实际，制订客服部管理目标和经营方向，包含制订一系列规章制度和操
作规程，要求全体职员职责，并监督落实实施。主持客服部日常工作、召开周工作例会，制订年度、季度、月度、周工作计划及总结并组织实施。
3、 负责制度培训计划，组织职员培训企业各项规章制度、岗位职责、服务技能等，提升
物业管理服务水平。加强职员团结协作，定时对职员进行考评，公正公平地评价每位职员工作，严格实施职员奖惩制度，同时关心职员生活、福利，调动职员工作主动性。
4、 对小区房屋、公共设施设备组织验收、接管，负责和开发商对接、协调、监督、跟
进，并确保维修工作立即完成。
5、 制订审批房屋、公共设备设施维修、养护计划，组织维修人员按时、保质、保量
完成各项维修任务，检验督促小区内部住户按要求进行装修并完工验收。
6、 定时走访业主，立即处理业主各类投诉和落实业主提议。业主回访率达成100%。
7、 督促属下管理人员日常工作，检验各项工作落实完成情况，并正确评价、培训管
理人员，做好人员考评工作。
8、 以身作则，关心职员，奖罚分明，提升本身素质和修养，使客服部含有高度凝聚力，
最大程度地发挥和调动全体职员工作热情和责任感。
9、 严格实施各项财务制度，组织审核多种款项收支交缴，作好月、季、年度资金预算和
计划。
10、和社会各相关单位保持良好公共关系，和管理区内各住户、各单位保持友好睦邻关系，树立良好形象，代表客服部处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。
11、率领客服部开展一系列创收工作。
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理大专以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。
能
力
45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识及管理能力，含有较强实施力和一定管理协调能力，能严以律已，文字功底深厚，熟悉日常办公软件操作。
品格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
以月度物业费收缴指标、交房指标及客服部年度目标考评责任月度分解为考评指标

第十条 岗位说明书（客服主管）
企业：物业企业 部门：客服部 姓名： 岗位：客服主管
直属
上一级部门

直属领导
客服部经理
管辖
下一级部门
/
直属下级
客服专员
岗位职责描述
1、收取及审阅天天投诉统计、巡查汇报及管理日志，并跟进处理；
2、负责住户档案管理及物业相关钥匙管理工作；
3、负责业主入住手续办理；
4、负责业主装修手续办理；
5、负责业主出入证、施工人员出入证、业主车辆出入证办理等；
6、负责处理住户投诉、解答并统计住户提出问题；
7、负责业主上门咨询接待工作；
8、负责受理住户室内设施保修工作，并督促施工单位在保修期限内按质按量完成；
9、负责对现场施工维修及装修施工进行巡视，督促施工单位严格按管理要求施工；
10、负责每个月对住户水、电及公摊水、电费用核实；
11、负责物业管理相关费用收缴工作；
12、编写部门管理月/年汇报
13、熟悉客服部各项管理制度、收费标准、用户情况及辖区计划、各类房屋、公共设施分布、机构和安全检验要求，掌握各类管线走向、位置和分布情况。
14、定时组织安排搜集、整理、归档客服部各类档案及运行统计等，确保留档统计资料齐全及有效性。
15、负责定时对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案； 确保小区出租屋信息资料完整、确切和立即性。
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理大专以上学历，有1年以上物业管理客服工作经验，熟悉物业管理法律法规，持证上岗。
能
力
　（指年纪、性别、实施能力、协调能力、管理能力等要求，和完成某项工作所含有特殊要求，如：计算机、英语等要求）
30周岁以下，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识，含有较强沟通、协调能力并有较强实施力，能严以律已，熟悉日常办公软件操作。
品
格

有责任心
考评标准
量化指标
　物业管理相关费用收缴率
第十一条 岗位说明书（客服专员）
企业：物业企业 部门：客服部 姓名： 岗位：客服专员
直属
上一级部门

直属领导
客服主管
管辖
下一级部门
/
直属下级
/
岗位职责描述
1、在客服部主管领导下，处理服务中心日常事务；
2、负责物业企业文档资料管理和文件传送工作；
3、负责业主入住手续办理；
4、负责业主装修手续办理；
5、负责业主出入证、施工人员出入证、业主车辆出入证办理等；
6、负责统计住户提出问题，登记汇总并立即向客服主管汇报；
7、负责业主上门咨询接待工作；
8、负责物业企业仓库物品管理；
9、负责物业企业小卖部帐目标输入汇总工作；
10、完成领导部署任何任务；
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理大专以上学历，有1年以上物业管理客服工作经验，熟悉物业管理法律法规，持证上岗。
能
力
　（指年纪、性别、实施能力、协调能力、管理能力等要求，和完成某项工作所含有特殊要求，如：计算机、英语等要求）
30周岁以下，男性，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识，含有较强沟通、协调能力并有较强实施力，能严以律已，熟悉日常办公软件操作。
品
格
正直、有责任心
考评标准
量化指标
　依据岗位考评指标

第十二条 岗位说明书（品质主管）
企业：物业企业 部门：客服部 姓名： 岗位：品质主管
直属
上一级部门
物业企业
直属领导
客服部经理
管辖
下一级部门
/
直属下级
/
岗位职责描述
1、 帮助副总经理、管理者代表建立、实施和完善企业质量体系并协调和监督其运行，确保其符合ISO9000质量管理体系标准和要求。
2、 帮助副总经理、管理者代表做好管理评审及对应纠正方法实施工作。
3、 编制质量手册、年度内部质量审核计划和管理评审计划。
4、 组织内部质量审核、适时向总经理汇报质量体系运行情况（包含改善需求）。
5、 确保在整个企业内促进用户要求意识形成。
6、 就质量管理体系相关事宜和外部联洛。
7、 督导各部门品质工作，帮助各部门处理质量问题。
8、 完成领导交办其它任务。

任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
大专以上学历，有3年以上相关工作经验，含有中级以上职称和全国物业管理经理上岗证书，质量认证资格证书；
能
力
　35岁周以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律、法规，ISO9000质量管理体系，对ISO9000质量管理体系建立、推行和维护含有丰富经验，含有较强实施力和一定管理协调能力，能严以律已，文字功底深厚，熟悉日常办公软件操作。
品
格

正直、大度、有责任心
考评标准
量化
指标
依据岗位考评指标

第四节 物管部
第十三条 岗位说明书（物管经理）
企业：物业企业 部门：物管部 姓名： 岗位： 物管部经理
直属
上一级部门
总经办
直属领导
企业总经理
管辖
下一级部门

直属下级
物业主管、秩序维护班长、保洁绿化班长
岗位职责描述
1． 认真落实实施企业经营管理方针、政策、指示、要求等，坚持“业主至上，服务第一，品牌升值”经营宗旨，努力搞好含有特色物业管理工作，为企业和社会做贡献；
2． 全方面负责整个小区安全、消防、绿化、保洁等工作，认真完成企业交付各项任务，实现各项目标；
3． 制订物业管理方面管理目标和经营方向，包含制订一系列规章制度和操作规程，要求物业上全体职员职责，并监督落实实施，制订各项费用标正确保管理工作正常进行，建立健全物业组织系统，使之合理化、精简化、效率化。
4． 主持每个月一次物业管理例会听取工作汇报,部署工作任务，处理实际问题,改善经营管理方法,促进工作发展；
5． 常常巡视管理区内外各场所及管辖各部门工作情况，检验服务质量，立即发觉问题，主动处理问题；
6． 以身作则，关心职员,奖罚分明，提升本身素质，最大程度地发挥和调动全体职员工作热情和责任感，使组织含有组织力和凝聚力，并督促属下管理人员日常工作,检验各项工作和落实完成情况，并正确评价、培训管理人员、做好人员考评工作；
7． 和有物业所在区域各级管理单位保持良好公共关系，和管理区内各业主各单位保持友好睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等；
8． 严格实施各项财务制度，阅读和分析各类财务报表
9． 熟悉管辖区内各项情况，和业主及租户保持亲密联络，立即处理业主及租户诉求意见，并不定时组织业主及租户联谊，听取业主及租户意见或提议，不停改善服务态度,提升服务质量；
10． 认真完成企业交办其它工作。
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理大专以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。
能
力
45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，含有现代服务意识及管理能力，含有较强实施力和一定管理协调能力，能严以律已，熟悉日常办公软件操作。
品格
为人谦虚、务实、亲和力强
考评标准
量化指标
以月度物业费收缴指标、交房指标及年度目标考评责任月度分解为考评指标
第十四条 岗位说明书（物业主管）
企业：物业企业 部门：物管部 姓名： 岗位： 物业主管
直属
上一级部门

直属领导
　物管部经理
管辖
下一级部门
无
直属下级
　无
岗位职责描述
1． 坚持“业主至上，服务第一，品牌升值”经营宗旨，配合物管部经理搞好含有特色物业管理工作；
2． 认真完成企业交付各项任务，实现各项目标；
3． 定时搜集内外部物业管理信息，为企业领导决议提供支持；
4． 重视日常工作中业主反馈问题搜集，和物业企业各职能部门保持沟通，主动主动帮助业主处理实际问题；
5． 认真实施规章制度和操作规程，并监督落实实施，帮助物管部经理制订各项费用标正确保管理工作正常进行，建立健全物业组织系统。
6． 常常巡视管理区内外各场所及管辖各部门工作情况，检验服务质量，立即发觉问题，主动处理问题；
7． 和有物业所在区域各级管理单位保持良好公共关系，和管理区内各业主各单位保持友好睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等；
8． 负责企业仓库管理，保障各部门后勤；
9． 完成上级交办各项工作。
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
相关管理或物业管理专科以上学历，有两年以上同职务工作经验。
能
力
30岁以下，男女不限，身体建康，，含有较强实施和抗压能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件
品
格
为人谦虚、务实、亲和力强
考
核
标
准
量化指标
　以年物业费收取总金额及完成率作为关键考评指标
第十五条 岗位说明书（秩序维护班长）
企业：物业企业 部门：物管部 姓名： 岗位：秩序维护班长
直属
上一级部门
物管部
直属领导
物管经理
管辖
下一级部门
/
直属下级
保安员
岗位职责描述
1、 熟悉辖区内房屋结构、户数、地理分布、人口数量、多种公共设施、设备分布位置，各类公共场所使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。
2、 严格根据企业相关制度、工作纪律和岗位职责按月定时考评各保安员工作成绩，上报相关领导，并定时开展培训和考评工作。
3、 组织召开治安工作会议，负责上传下达，立即将辖区内治安问题及处理情况综合整理，向相关领导汇报，并向保安员传达。负责辖区治安每个月小结、季结、年底总结工作。
4、 深入了解各项安全制度落实情况和队员思想情况，立即上报。
5、 负责对保安员考勤、安排值班和休假等。处理好和其它部门协商工作
6、 巡视辖区，常常定时、不定时经过对讲机或跟踪检验当班保安员推行岗位职责情况，督导其工作，帮助处理相关情况，加强复杂地段和事故多发地段治安执勤巡查。
7、 加强和业主、住户联络，抓好群防群治建设，建立广泛群众基础。
8、 处理和阻止管辖区内多种违章行为，配合派出所开展专题严打战役。
9、 组织定时检验防盗系统、报警系统和自动监视系统，确保其设施完好。检验治安保卫相关制度落实情况。
10、 对本班安全、消防、日常管理工作负责，并对因管理不力造成本班人职员作失误及重大责任事故负担连带责任。
11、完成领导交待其它工作任务。
任职资格
知
识
(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
高中以上学历，有一定管理工作经验，退伍军人和有保安班长管理经验者优先。
能
力
（指年纪、性别、实施能力、协调能力、管理能力等要求，和完成某项工作所含有特殊要求，如：计算机、英语等要求）
35周岁以下，男性，无犯罪统计，老实，含有一定沟通、管理能力和服从意识，有较强实施力和一定协调能力。
品格
服从实施力较强、老实
考评标准
量化指标
安全事故发生率、制度遵守情况
第十六条 岗位说明书（保安员）
企业：物业企业 部门：项目安全部 姓名： 岗位：保安员
直属
上一级部门

直属领导
秩序维护班长
管辖
下一级部门
/
直属下级
/
岗位职责描述
1、 悉管辖区房屋结构，多种公共设施、设备分布、位置，各类公共场所使用性质和服务对象；管辖区内区间道路走向、车辆和人员流动规律。
2、 必需统一着装上岗，仪容严整，精神饱满，服务用户，使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语，处理情况时做到先立正敬礼，遵守文明执勤工作制度。
3、 对小区关键出入口严格管理，对车辆、行人、大件物品出入小区进行盘查和登记。
4、 严格遵守纪律，服从领导管理。
5、 有效阻止辖区内多种违反消防、装修、卫生、绿化等管理要求行为，有效阻止违反各类条约、公众制度和干扰、妨碍管理工作现象，严禁乞讨、拣破烂人员进区流窜。
6、 督导辖区道路泊车和行车管理，保持区内设置各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。
7、 主动帮助派出所搞好本区治安管理和必需时调查、取证。
8、 知道火警、匪警发生时应急方法，知道部分救护常识。发生紧急事态，能立即采取正确方法，万一发生火警或匪警等治安情况，必需首先以最快速度投入警情战斗中去，不许可以任何借口推脱。
9、 学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例人和事能立即、有效地阻止。
10、 严格实施交接班制度，对当班中多种异常情况在认真处理前提下，做好书面交接统计，以备查考。
11、 完成领导交办其它任务。
任职资格
知
识
　(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)
初中以上学历，退伍军人和从事相关保安经验优先。
能
力
　（指年纪、性别、实施能力、协调能力、管理能力等要求，和完成某项工作所含有特殊要求，如：计算机、英语等要求）
45周岁以下，男性，无犯罪统计，身体建康，老实，含有一定服从意识，有较强实施力和一定协调能力。
品格
吃苦耐劳