物业维修管理新规制度.doc

日常报修规程

一、目标
为规范日常保修程序，提升维修效率，特制订本规程。
二、 适用范围
适适用于小区所辖物业内业主委托和管理处报修处理。
三、职责
1) 小区维修组负责报修事项维修。
2) 小区管理处负责维修结果验证，和对业主委托维修项目标回访。
四、操作规程
维修类别：
维修类别分急修、小修、二种。急修要求维修工在接到报修15分钟内赶到现场，8小时内修复，若不能，要有紧急处理方法，并对报修人做出合了解释，做出限时承诺。小修要求2日内修复，特殊情况必需做出说明和限时承诺。
1、 急修：
凡符合以下条件属于急修：
A. 水管迸裂或破损；
B. 下水管道阻塞造成污水外溢；
C. 电路故障，存在触电危险或漏电现象；
D. 生活水泵，电梯故障；
E. 热水管路迸裂或破损等。
2、小修：
凡以立即修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目标日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等。

五、维修步骤
1、业主向管理处电话或口头报修，管理处应给予统计、约定维修时间，并填写“维修单”。“维修单”一式两联，一联存底，一联报维修组维修。维修单上应注明业主报修时间、内容、维修类别和约定时间。
2、维修组收到维修单后派员维修，并同时填写“ 服务联络单”。
3、上门维修时应注意礼节礼貌、服务规范。
4、 维修完成后维修人员应在维修单上填写维修时间、耗用材料等内容，并请业主在“ 服务联络单”上签字验收。
5、维修人员凭“ 服务联络单”报请管理处人员验收。管理员应对业主进行回访，报修项目虽修复但业主对服务态度不满意应在维修单上注明。
6、维修延时由维修人在“维修单”上注明延时原因。未能修复，维修组应做返工处理。
六、报修步骤图
5.1 业主委托维修步骤图

业主口头或电话报修

管理处填写“维修单”

维修单送达维修组

维修组填写有偿/委托服务联络单并派员维修

维修工按维修单维修

业主签字验收

管理处回访、签字验收

管理处销单，维修组汇总

5.2 管理处委托维修步骤图

管理处填写“维修单”

维修单送达维修组

维修组派员维修

维修工按维修单维修

管理处签字验收

管理处销单，维修组汇总

6 统计
《维修单》
《有偿/委托服务联络单》

3.2 住户室内安装/维修规程

1 目标
规范住户室内安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。
2 适用范围
适适用于企业管辖范围内住户室内安装/维修工作。
3 职责
3.1 小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。
3.2 小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作组织实施。特殊维修项目（如：电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修 ）则由维修组主管负责联络相关专业企业组织维修。
3.3 维修组职员具体负责住户室内安装/维修工作。
4 操作规程
4.1 维修工进住户家进行安装/维修时基础要求
4.1.1 维修组职员进行住户室内安装/维修时，要注意礼节礼貌
具体应做到以下几点：
a) 自觉维护企业及住户权益，不做损害企业声誉事；
b) 不能不懂装懂，碰到疑难问题要如实、具体地汇报给维修组主管，请求支援处理；
c) 安装/维修开始前，如属有偿服务，应事先向住户说明，并取得住户同意。
4.1.2 维修组职员进行住户室内维修时应咨询住户意见，尽可能恢复维修前原貌原样，如有改动应取得住户同意方可进行。假如不能满足住户要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽可能取得住户谅解。
4.1.3 维修组职员进行住户室内安装/维修前，首先应设计好方案或进行仔细检测、判定出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成无须要返工或引发住户投诉。
4.1.4 维修组职员接到住户室内安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需关键材料、辅助材料、施工工具及清洁用具（塑料袋、洁净抹布等），按和住户约定时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。 特殊情况需急修，应在15分钟内赶到。
4.1.5 维修组职员来到住户门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简练说明事由取得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。
4.1.6 维修组职员进行安装/维修前应做好对应施工准备，要把有碍操作物品小心移开，并把部分可能受影响物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。安装/维修时尽可能使噪音降到最低程度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。
4.1.7 进入住户室内，应按企业要求在鞋上套一次性洁净鞋套方可进入住户室内。
4.2 室内设施设备维修
4.2.1 日光灯维修
日光灯维修要求应：
a) 检验测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；
b) 检验启辉器管脚接触是否良好，不然应整修启辉器座；检验启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；
c) 检验光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格光管；
d) 检验日光管管脚是否接触良好，不然应整修日光管管座，整修后达不到要求应更换；
e) 检验镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格镇流器；
f) 维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超出3次就能点亮，不然应重新检修，直至故障排除。
4.2.2 开关维修
开关维修要求应：
a) 计算用电负荷 ，如已超载则要求住户对应降低负荷，不然应申请增容；
b) 拉下总电源开关，用万用表检验有没有短路故障，如有则应先对怀疑点进行检验，然后再逐一检验，直至故障排除；
c) 拉下总电源开关，用500V摇表检验线路绝缘情况，假如摇表指针“抬不起头“，则表明线路漏电，此时应逐条线路检验，直至故障排除；
d) 故障全部排除后，换上一个同规格开关；
e) 试验开关应开闭正常。
4.2.3 电表维修
电表维修要求应：
a) 计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；
b) 对电表加负载试验，如有下列任意一个情况则应更换一个经供电局校验后合格电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿；
c) 电表安装应方正牢靠、无倾斜、无松动，注意进、出线正确接法；
d) 安装完成后进行通电试验，电表应转动灵活，无异常噪音；
e) 会同公共事务部管理员做好新旧电表底数统计。
4.2.4 水嘴、闸阀维修
水嘴、闸阀维修要求应：
a) 关掉水嘴、闸阀前阀门，排空管内水，拆下水嘴或闸阀；
b) 拧开水嘴或闸阀，加密封胶垫损坏则应更换一个同规格密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格水嘴或闸阀；
c) 在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；
d) 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。
4.2.5 水表维修
水表维修要求应：
a) 关闭水表前闸阀，排空管内水，拆下水表；
b) 拆开水表，检验滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表；
c) 装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表水流方向应和供水方向一致。水表安装应牢靠无松动、水平无倾斜；
d) 水表安装完成后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；
e) 会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数统计。
4.2.6 煤气热水器维修
煤气热水器维修要求应:
a) 开机时不着火：
——检验电池电压是否足够，假如不够则应更换同规格电池；
——假如开机能够听到“吱吱”打火声，则说明打火部分正常不然应更换电子打火总成；
——检验气路部分：一个情况是检验煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开；第二种情况是检验煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。
b) 开机时有“嘭”爆炸声：
——先关闭煤气瓶阀门；
——用电风筒吹干高压打火线；
——调整点火间隙；
——开机时如能听到清脆电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，不然应拧开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；
——打开煤气瓶阀门，开机点火正常，反复试3～5次。
c) 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；
d) 先导阀门控制煤气热火器维修：
——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；
——开机电先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯数次，清除污物）。
4.2.7 煤气灶维修
煤气灶维修要求应：
a) 开机不着火：
——开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；
——清除空气进气门脏物。
b) 燃烧火焰为红色：
——清洁炉头管路及炉头脏物；
——清除空气进气门脏物。
c）漏煤气：
——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；
——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。
4.2.8 坐厕水箱维修
坐厕水箱维修要求应：
a) 水箱浮球阀漏水：
——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应高速浮球阀杆阴位螺钉；
——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。
b) 水箱出水胶塞漏水：
——调整胶塞位置；
——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。
4.2.9 电热水器维修
电热水器维修要求应：
a) 开关跳制：
——电热棒生锈或老化造成漏电，此时应更换同规格电热棒；
——如是开关本身质量问题则应更换同规格开关。
b) 电热水器不能热水，如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格电热棒。
4.2.10 抽油烟机维修
抽油烟机维修要求应：
a) 检验电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换统一规格电容；
b) 检验电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格电动机；
c) 检验电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；
d) 检验电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。
4.2.11 空调器维修
空调器维修要求应：
a) 问询住户相关空调器故障情况；
b) 检验空调器有没有异常声响、有没有异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行对应整改；
c) 观察电器元件、接线头有没有烧焦或松脱，如有则应进行对应整改；
d) 观察管路接头处有没有油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头拧紧；
e) 用手摸吸气管，假如感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；
f) 观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其它部位有少许凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找除泄漏部位并排除；
g) 用手摸干燥过滤器，正常适应比环境温度稍高，假如手摸干燥过滤器有发凉感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；
h) 用复合压力表测量空调器高低压力，假如低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时高低压为（30℃时）：低压为0.49～0.54 Mpa，高压为1.17～1.37 Mpa；
i) 用钳形表测量运转电流，比较测量值和额定值是否有较大偏差，如有则应分析产生原因，并排除故障；
j) 全部工作完成后，开启空调器试运转，仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。
4.3 空调器安装
4.3.1 窗式空调器安装
窗式空调器安装步骤应：
a) 在窗口或墙壁上开一个孔（假如有预留孔则不用重开），其孔大小由空调器外形尺寸决定；
b) 依据空调器外形尺寸，用40×40mm铝角钢制作一个支撑架；
c) 依据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；
d) 将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；
e) 窗式空调器室外部分上面应装一块倾斜遮阳板伸出窗式空调器约20mm；
f) 用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四面空隙并在四面打上玻璃胶；
g) 试运转窗式空调器，确定一切正常。
4.3.2 分体式空调器安装
分体式空调器安装步骤应：
a) 依据室外机外形尺寸，用40×40mm铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）；
b) 打墙洞，墙洞大小以能穿过连接管护管为标准，墙洞应向室外侧向下倾斜；
c) 室内机组安装：
——用水平仪测量挂板是否平直，如平直则依据挂板上固定螺栓孔位置在内墙上作出对应记号；
——依据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；
——重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；
——挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢靠。
d) 室外机安装：
——依据支撑螺栓孔位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；
——用膨胀螺栓固定支撑架；
——把室外机组安装在支撑架上。
e) 室内外机组管路连接：
——喇叭口连接时，一定要交两管同心对正，然后用手螺母套入，最终用板手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（φ16mm铜管，假如用20cm扳手，凭腕力就基础上足够了；φ10mm铜管，假如用20cm扳手，凭臂力就基础上足够了）；
——管路转弯处不许可有死弯，管路弯曲半径最少是管外径3倍以上，而且不得有凹、扁等变形，应尽可能降低管路弯曲次数；
——管路连接好后，必需在其外部加以保温并用塑胶带包严。
f) 排除空气：
——用扳手卸下液体和气体阀堵帽，同时松开气体连接管螺母；
——将液体阀阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，假如手感到清凉时则应快速拧紧气体连接螺母；
——全部打开液体和气体阀，然后再将液体阀和气体阀3圈，装回液体阀堵帽。
g) 系统检漏：用肥皂水检验各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；
h) 将管路（包含排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；
i) 试运转：开机试验，过3～5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，多种显示、指示正常，不然应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应立即请示主管退货。
4.4 给水管安装
4.4.1 依据现场情况确定为最好管路走向（综合考虑以下原因：住户要求、美观效果、最省材料和最省人力）。
4.4.2 安装水管前准备工作
安装水管前做以下准备工作：
a) 依据《住户室内安装/维修通知单》领取所需关键材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；
b) 辅助材料（如水胶带、白色油漆或材料、管码、胶粒等）；
c) 借用所需公用工具（如三轮车、开牙机等）。
4.4.3 安装要领
给水管安装要领以下：
a) 整个给水管路安装只许可有一个活接头，并尽可能留在接驳进水口处；
b) 给水管应尽可能贴阴角、阳角或墙壁；
c) 给水管每米垂直偏差应<2mm，横向偏差应<1mm（吊线尺量）；
d) 冷、热水管安装要求是：当冷热水管上下平等安装时，热水管必需在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向左侧；
e) 给水管每两米及拐弯处应加管码固定；
f) 刷白色油漆或白色涂料（如住户需要话）；
g) 试水时应整个管路没有一处渗漏水。
4.5 安装/维修工作完成后，维修组职员应立即清扫工作场地：小工作垃圾装入塑料袋内，大工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱）要搬到周围垃圾桶（箱）边上；用洁净抹布擦拭弄脏了各部位（如桌椅、墙壁、地面等）；恢复各物品原来状态（位置）。
4.6 全部工作完成后，维修组职员要试验安装/维修后效果给住户看；同时要给住户讲解应注意事项，假如住户不满意地方（合理要求），则应立即进行整改直至住户满意为止。
4.7 确定一切正常后，维修组职员应礼貌地请住户在《有偿服务联络单》上署名确定。假如住户对此次安装/维修收费有异议，维修组职员应依据《有偿服务收费标准》向住户作出详尽解释，消除住户无须要疑虑。
4.8 维修组职员离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户支持、配合和谅解。
4.9 维修组职员回到维修组后要立即在《维修单》上做好维修统计，统计内容包含：维修内容、所用关键材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名，交管理处验收。
5 统计
《维修单》
《有偿/委托服务联络单》

3.3 共用设施中、大修管理规程

1 目标
对共用设施中、大修进行控制，确保其满足业主需要。
2 适用范围
适适用于企业管辖范围内共用设施中修和大修。
3 引用标准和文件
3.1 ISO9001：《质量管理体系要求》
3.2 企业《质量手册》
4 职责
4.1 设施管理部门负责所辖共用设施中、大修正确使用和管理。
4.2 工程技术部负责企业范围内共用设施中、大修计划管理。
4.3 维修中心负责共用设施中、大修组织实施。
5 程序要求
大、中修申请
5.1 步骤图

鉴 定

批 准

制订大、中修方案

审 核

批 准

实施大、中修方案

验 收

记 录

5.2 大修工程
5.2.1 凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除工程为大修工程。
5.2.2 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价25%以上。
5.2.3 大修后房屋必需符合基础完好或完好标准要求。
5.2.4 大修工程关键适适用于严重损坏房屋。
5.3 中修工程
5.3.1 凡需牵动或拆换少许主体构件，但保持原房规模和结构工程为中修工程。
5.3.2 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价20%以下。
5.3.3 中修后房屋70%以上必需符合基础完好或完好要求。
5.3.4 中修工程关键适适用于通常损坏房屋。
5.4 共用设施大、中修程序
5.4.1 管理部门提出大、中修申请，由工程技术部判定后，报总经理审批。
5.4.2 总经理同意后，工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理同意。
5.4.3 产权属于业主，或需要动用维修基金应汇报业主委员会，并取得其书面同意。
5.4.4 维修中心负责实施大、中修方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。
5.4.5 大、中修方案委托给专业单位实施，维修中心须派技术人员监督检验质量和工作进度。
5.4.6 大、中修完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写“维修验收单”，如由专业单位实施，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内负担对应责任。
6 统计
维修验收单

3.4 上门维修服务规程
1 目标
为表现“业主至上、服务第一”宗旨，确保维修服务质量，规范维修服务行为，特制订此规程。
2 适用范围
适适用于本企业接管各类物业中，业主/使用人要求上门维修服务。
3 职责
3.1 上门维修维修人员负责按本规范为业主/使用人提供上门维修服务。
3.2 维修中心责任人负责检验上门维修服务规范落实情况。
4 上门维修要求
4.1 接收报修
4.1.1 接\应报修电话
接\应报修电话过程：
a) 拿起听筒先讲：“您好，我是维修中心/管理处，先生／小姐有什么事情
请讲！”；
b) 统计业主报修内容及房号，并约定上门维修时间；
c) 道“再见”后轻轻放下听筒。
4.1.2 如业主直接上门报修或托人传输报修信息，应主动和业主沟通确定维修内容，约定维修时间。
4.1.3 如业主经过管理处报修，上门维修人员在维修结束后，应立即通报管理处维修服务已经结束。
4.2 立即上门服务
从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前抵达业主家。
4.3 上门维修准备
全部维修人员出工前必需随身携带工具箱，仔细检验箱内工具，并依据维修项目做好对应调整，做到工具齐备，箱体清洁。
4.4 入户维修
4.4.1 按要求门铃、叩门
按业主家门铃或叩门必需统一、规范：
a) 抵达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次，
不能连续按。
b) 如无门铃则应轻轻地叩门，先叩两下如无反应间隔10秒钟以后再叩。
4.4.2 在隔门和业主对话时，必需说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”，取得同意后，穿上专用鞋套，在业主率领下进入维修房间，不可随意走动。
4.4.3 在维修开始前，应再次问询需维修项目，仔细查看维修现场及周围情况，如有妨碍修理物品应主动帮助业主移开。
4.4.4 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备毛巾或报纸等隔离物以预防渗水及垃圾撒落。
4.4.5 在维修中应用心致志，确保质量，提升效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。
4.4.6 维修完成后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。
4.4.7 按企业收费标准收费，如业主有异议，应耐心解释，不可和之争吵。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。
4.4.8 对未能立即完成维修（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明情况，解释原因，取得业主谅解和支持或说明维修计划（包含完成时间），并立即将其处理。
4.4.9 如因多种原因确实无力完成，应通知业主，请其另行处理。
4.5 清场
工作完成后要做好清洁工作，工作前移动物品要放回原处。
4.6 离场
离开业主家时应说声“如有需要尽管和管理处/维修中心联络”并向业主说“再见”。
4.7 维修材料注意事项
标准上所需维修材料均由业主自行购置，业主确实不便购置，可代为购置，购置材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。
4.8 和管理处通报
如该次维修服务为业主经过管理处报修，当维修结束或和业主沟通后，立即将情况向管理处通报，便于立即闭环。
5 统计
维修单
接听报修电话统计
有偿/委托服务联络单

3.5 设备更新改造和大修管理规程

1 目标
对设备更新改造和大修进行控制，确保其满足业主需要。
2 适用范围
适适用于企业管辖范围内设备更新改造和大修。
3 引用标准和文件
3.1 ISO9001： 《质量管理体系要求》
3.2 《质量手册》
4 职责
4.1 设施设备管理部门负责所辖设备更新改造。
4.2 工程技术部负责设备更新改造、大修管理。
4.3 维修中心负责设备更新改造实施。
5 程序要求
5.1 步骤图（附后）
5.2 设备改造
5.2.1 设备改造必需符合一定条件
符合下列条件之一可考虑改造：
a) 技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行需要；
b) 设备原设计和安装中存在缺点；
c) 设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新；
d) 设备频频发生故障或事故，存在较严重不安全原因，但在经济上不宜更新；
e) 业主委员会要求进行改造。
5.2.2 设备改造标准
设备改造须遵守以下标准：
a) 符合实际情况和运行需要，采取技术要优异但更要适用；
b) 制订改造方案时，采取新工艺、新技术要有充足把握。
5.2.3 设备改造程序
5.2.3.1 管理部门提出改造申请，由工程技术部判定后，报总经理同意。
5.2.3.2 工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理同意。
5.2.3.3 产权属于业主，或需要动用维修基金应汇报业主委员会，并取得其书面同意。
5.2.3.4 维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。
5.2.3.5 改造方案委托给专业单位实施，维修中心须派技术人员监督检验质量和工作进度。
5.2.3.6 改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写“维修验收单”，如由专业单位实施，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内负担对应责任。
5.3 设备更新
5.3.1 设备更新须符合一定条件
符合下列条件之一可考虑进行更新：
a) 经数次大修，技术性能达不到要求，无法确保正常运行；
b) 技术性能落后，经济效果很差；
c) 经过修理、改造虽能恢复性能但不经济；
d) 耗能大或污染环境严重，进行改造又不经济；
e) 不能满足小区正常生活需要。
5.3.2 设备更新程序
5.3.2.1 管理部门提出更新申请，送工程部判定后，报总经理同意。如产权属于业主，则应经过业主委员会同意。
5.3.2.2 设备采购（参考《设备购置规程》）
5.3.2.3 原有设备报废（参考《设备报废规程》）
5.4 大修
5.4.1 设备大修应列入设施设备年度维修保养计划，通常由专业单位实施。
5.4.2 大修由工程部统一和专业单位确定相关协议，报总经理同意。需动用维修基金，应取得业主委员会同意。
5.4.3 设备委托维修协议
设备委托协议中应包含以下内容：
a) 所维修设备编号、名称、型号、规格、数量；
b) 维修工作地点；
c) 维修形式、内容和具体要求；
d) 委托方应提供条件及配合事项；
e) 承修方应负担责任；
f) 维修费用计算及付款方法；
g) 给收标准和方法；
h) 协议违约责任；
i) 双方发生争议事项处理措施；
j) 质量确保期限。
5.4.4 在维修实施过程中，企业应按协议要求做好帮助工作，同时，工程技术部应督派技术人员监督、检验修理质量及进度，如发觉问题，应立即向承修方提出，并要求其立即纠正。
5.4.5 企业内部应做好相关部门协调配合工作，以确保维修工作顺利进行。
5.4.6 修理完工后，工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收，填写“维修验收单”，并由双方签字认可。
5.4.7 在以后使用中发觉问题应按协议要求处理。
6 统计
维修验收单(附图1、2)
设备改造步骤图 设备更新步骤图
验 收
采 购
审 批
设备决议
批 准
鉴 定
更新申请
验 收
实施改造方案
审 核
批 准
制订改造方案
批 准
鉴 定
改造申请

3.6 设备事故管理规程

1 目标
为规范设备事故管理，明确设备事故责任，特制订本规程。
2 适用范围
适适用于企业管理范围内设备事故管理。
3 职责
3.1 工程技术部负责设备事故管理。
3.2 常务副总经理负责设备事故审核。
4 管理规程
4.1 凡多种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成停产，和表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。
4.2 设备事故性质
4.2.1 责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成事故。
4.2.2 质量事故：因设备设计、制造、安装等原所以造成事故。
4.2.3 自然事故：因遭受自然灾难而造成事故。
4.2.4 其它事故：凡不属于上述三类原因事故。
4.3 处理
4.3.1 企业发生设备事故后，由设备使用部门汇报工程技术部，由工程部负责进行处理并修复。
4.3.2 工程部会同设备管理部门对事故进行分析，填写“设备事故汇报书”，做出处理意见。
4.3.3 “设备事故汇报书”经由设备管理部门和工程技术部责任人签字后送企业常务副总经理指示、处理。
4.3.4 设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。
4.3.5 全部权属于业主设备，发生事故后，应以“设备事故汇报书”形式由小区管理处向业主委员会汇报，如需动用维修基金进行修复，需经过业主委员会同意，
4.3.6 企业发生多种事故，应由工程技术部在“设备事故记录表”内给予登记。
5 统计
《设备事故汇报书》
《设备事故记录表》