淄博市物业服务收费管理实施细则样本.doc

淄博市物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，保障业主
和物业管理企业正当权益，依据《中国价格法》、《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理措施》和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施措施》等相关要求，结合本市实际，制订本实施细则。
第二条 本细则适适用于经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定物业管理企业对本市住宅及写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业
接收业主或开发建设单位委托，根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序及为业主提供特约性服务所收取费用。
第四条 政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞
争机制选择物业管理企业；激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。
第五条 市政府价格主管部门会同市房产行政主管部门
负责全市物业服务收费监督管理工作。
区县政府价格主管部门会同房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。
第六条 物业服务收费实施统一领导、分级管理、等级收
费标准。张店地域物业管理企业收费管理和等级确定由市、张店区、开发区价格主管部门负责；其它区县物业管理企业收费管理和等级确定由区县价格主管部门负责。
第七条 物业服务收费应该遵照合理公开和费用和服
务水平相适应标准，区分不一样物业性质和特点，分别实施政府定价、政府指导价和市场调整价。
1、 物业服务范围内车辆停放服务费实施政府定价；
2、住宅小区物业管理公共性服务收费实施政府指导价；
3、写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋物业管理公共性服务收费和其它接收业主委托，为业主提供特约服务收费实施市场调整价，收费标准由当事人双方约定，并报价格主管部门立案。
第八条 公共性服务内容包含物业管理区域内房产管理、
公共设施、设备日常运行、维护及保养，卫生保洁，绿化养护，秩序维护，公共照明等。
第九条 实施政府指导价住宅小区物业管理公共性物
业服务收费实施分等级定价措施。物业服务收费等级依据物业管理企业资质等级、物业管理服务内容、质量和物业硬件设施设备等原因综合确定。
已成立业主大会住宅小区物业管理公共性服务收费等级，由业主大会或其授权业主委员会和物业管理企业进行自评，报政府价格主管部门审定。公共性物业服务等级审定后，业主大会或其授权业主委员会和物业管理企业依据公共性物业服务等级对应基准价格和浮动幅度，确定具体收费标准，并报政府价格主管部门立案。协商不成，由物业管理企业提出意见，报政府价格主管部门审（核）定。
未成立业主委员会住宅小区物业管理公共性服务收费等级和收费标准，由物业管理企业提出意见，报政府价格主管部门审（核）定。
第十条 新建商品房在销售时，建设单位或其选聘
物业管理企业可和物业买受人经过协议约定管理期限内物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，并报价格主管部门立案。协议包含物业买受人共同利益约定应该一致。协议管理期限届满时，按本措施第九条办理。
对政府组织开发经济适用住房，其前期物业收费标准由价格主管部门核定。
第十一条 住宅小区公共性服务各等级基准价格和浮
动幅度，由市价格主管部门会同房产行政主管部门在综合考虑物业服务社会平均成本和社会承受能力基础上确定，并向社会公布。
第十二条 物业管理企业在向政府价格主管部门申请确
认收费等级、收费标准或立案收费标按时，应分别提供以下资料：
1、工商营业执照；
2、物业管理资质证书；
3、物业管理委托协议；
4、业主委员会章程及组员名单；
5、申请核准物业服务收费等级、收费标准书面汇报；
6、淄博市公共性物业服务收费等级申请表；
7、淄博市公共性物业服务收费标准立案表。
第十三条 业主和物业管理企业能够采取包干制或酬
金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享受或负担物业服务计费方法。
　　酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。　
第十四条 实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。
物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：
1、管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；（包含管理中办理多种证件费用）
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意其它费用。
物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
第十五条　实施物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。
物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方法，物业管理企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。
第十七条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证，以房产证载明房屋建筑面积计算，包含套内建筑面积和分摊共有建筑面积；未办产权证，以物业买售协议中建筑面积计算。业主自用车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。
第十八条 物业买受人自物业完工并交付使用之日起，
按物业服务协议约定缴纳物业服务费用；纳入物业管理范围已完工但还未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业自用办公及生活用水、用电
等，应单独设表计量，其费用由物业管理企业负担，不得向业主分摊。
第二十条 安装并使用电梯和二次加压泵（自来水企业供水并收取二次加压费除外）物业项目，其设备运行电费和维护检测费用，物业管理企业应单独列帐，公布每个月耗电量、电费总额和维护检测费用及分摊措施，并按实际支出费用和约定方法向物业使用人收取。采取中央空调住宅小区，收费标准由价格主管部门另行核定
。
第二十一条 住宅小区内政府举行教育和非盈利性医
疗卫生配套设施物业服务收费减半收取。
住宅小区内用于经营场所（住宅、车库、储藏室、地下室）物业服务收费，能够本小区收费标准为基础向上浮动150%，具体标准双方协商议定。
第二十二条 物业管理公共性服务收费按月计收。除业
主自愿外，不得预收。
第二十三条 物业管理企业应根据《住宅室内装饰装修
管理措施》（建设部令110号）要求加强物业管理区域内装修管理。装修确保金由装修人或装修人和装修装饰企业和物业管理企业约定，并应在装饰装修管理服务协议中明确，不进行装修不得收取。在业主装修完成后，经物业管理企业检验验收合格，装修确保金应自检验合格之日起15个工作日内退还业主。除此之外，物业管理企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、确保金。
装修期间产生垃圾由业主或物业使用人自行清运，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业清运，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
第二十四条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出
小区通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务外来人员收取包含办证费在内任何费用。
第二十五条 住宅小区内没有专用停车场，不得收取
车辆停放服务费。设有专用停车场，可按要求收取车辆停放服务费。车辆停放服务费标准由价格主管部门另行制订。
第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供
热、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收委托代收上述费用，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十七条 物业管理企业在物业服务中应该遵守国家
价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。物业管理企业在实施收费时，应该向价格主管部门办理《收费许可证》。
第二十八条 物业服务企业应根据价格主管部门要求
实施明码标价，在物业管理区域内显著位置和收费地点，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准进行公告，自觉接收业主和价格主管部门监督检验
第二十九条 业主应该根据物业服务协议约定按时足
额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业管理企业能够依法追缴。　　业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金。
第三十条 物业管理企业已接收委托实施物业服务并
对应收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。
第三十一条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经
营，应该在取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。
第三十二条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业服务内容、服务标准和收费项目、收费标准监督。物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据《中国价格法》和《价格违法行为行政处罚要求》给予处罚。
第三十三条 本实施细则由淄博市物价局、淄博市房产
管理局负责解释。
第三十四条 本措施自 月 日起实施。原来
要求和本实施细则不符，以本细则为准。