物业管理各岗位的岗位职能职责.doc

项目经理管理职责1.项目经理是企业法人代表代理人，代表企业对工程项目全方面负责。 2.遵守国家和地方政府政策,法规,实施企业规章制度和 指令.代表企业推行和业主签署工程承包协议和书面承诺,努力完成项目和企业签署经营承包协议。 3.组织精干项目管理班子,确定项目标职能机构及职责范围。4.主持制订项目标施工组织设计和质量计划及总体计划和年、 季、月施工进度计划。5.根据协议要求和上级指令,确保施工人员,设备按时进场, 做好材料供给工作。 6.深入施工现场,处理矛盾,处理问题。7.做好项目标基础管理工作,确保多种文件,资料,数据等信 息正确立即地传输和反馈,立即进行工程结算。8.开发人才,培养下属。9.搞好安全生产,保护国有资产完好不受损失,保障职员人身, 财产安全。10.搞好项目标现场管理和精神文明建设,加强民主管理和思想 政治工作。11.项目完工后,立即搞好资产清算和债权债务清理工作,并向 总企业提交清算结果汇报方便审计和交接。.12.接收总企业监督,按时上交各项费用。 13.在企业核准工资总额内制订项目职员收入分配方案。 14.根据上级要求和条例对优异职员进行奖励,对违纪职员给处罚。2.6.4内部管理职责分工2.6.4.1给排水主管岗位职责l 制订专业设备维修计划，并具体组织实施，确保设备长久处于最好运行状态，使客人投诉降到最低程度。l 对所管辖设备软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统维修保养建好设备档案及维修统计。l 督促和检验值班维修工作，并认真巡视专业设备。l 率领职员完成日常维修和保养维护，确保本专业设备正常运作。l 检验日常维修工作单和电话投诉项目标完成和搁置情况，如有困难立即汇报。l 每日巡视所管辖工程设施，发觉问题立即安排处理，排除事故隐患，做好统计和汇报。l 组织安排临时指派工作任务。l 常常对职员进行安全知识教育。检验职员安全操作情况，加强安全意识教育和安全工作管理以确保工作安全，预防工伤事故发生。l 检验专业工具完好情况，确保正常操作下工具使用。l 提出专业项目整改方案、计划、预算。l 完成备品、备件准备工作，并做到报价合理，采购正确立即。l 定时完成房屋普查工作。l 提出节能方法，完成能源统计（水、蒸汽、天燃气等）。l 认真做好日报、周报、月报。2.6.4.2综合维修主管岗位职责l 制订专业设备维修计划，并具体组织实施，确保设备长久处于最好运行状态。l 对所管辖设备建好设备档案及维修统计。l 督促和检验值班维修工作，并认真巡视专业设备。l 率领职员完成日常维修和保养维护，确保本专业设备正常运作。l 检验日常维修工作单和电话投诉项目标完成和搁置情况，如有困难立即汇报。l 每日巡视所管辖工程设施，发觉问题立即安排处理，排除事故隐患，做好统计和汇报。l 组织安排临时指派工作任务。l 常常对职员进行安全知识教育。检验职员安全操作情况，加强安全意识教育和安全工作管理以确保工作安全，预防工伤事故发生。l 检验专业工具完好情况，确保正常操作下工具使用。l 提出专业项目整改方案、计划、预算。l 完成备品、备件准备工作，并做到报价合理，采购正确立即。l 主动配合机械主管，搞好和动力运行合作，配合装修主管完成工程验收。l 定时检验房间，确保客人安全用电。l 提出节电方法，完成用电统计工作。l 认真做好日报、周报、月报。2.6.4.3空水设备主管岗位职责l 负责本物业冷水机组设备设施、空调采暖、送风、排风系统及设备，确保所属系统正常运行。l 检验空调采暖系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正。l 确保所属系统设备设施正常运行，对所属设备设施系统和人员负有全方面管理责任。检验空调采暖系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正。l 负责组织及监督检验本专业所属设备设施系统日常巡视检验工作，认真分析巡检统计，及早发觉故障隐患，立即组织维修，并须在巡检统计上签字确定。l 负责制订所属系统及设备设施维修保养计划，和维修保养作业指导书，报项目部经理同意后负责组织实施，维修完成，负责填写维修保养统计，并签字确定。l 提出设备设施系统备品备件采购计划，每个月定时上报项目部经理审定。l 熟悉和掌握全部设备设施性能，当设备设施系统出现故障时，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其正常运行。l 落实实施甲方后勤处和项目部制订各项规章制度，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，确保所属机房洁净整齐。l 做好下属职员技术培训和考评工作。l 做好技术档案建立、管理和设备设施维修、检验、保养统计，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备设施系统愈加完善。l 负责制订所属系统运行方案及设备设施开停时间表，并不停研究改善方法，使系统更节省能源和降低损耗。l 组织所属设备设施年检及外判维修保养工作，报工程部经理同意后实施。l 提交每七天/每个月所属系统运行汇报，填写停止空调或其它供给尤其通告。l 帮助工程部经理进行工作。2.6.4.4用户关系助理岗位职责l 在工程部经理指导下，负责工程部办公室相关事务性工作接待及来访客人。l 帮助工程部经理翻译、整理、打印各类汇报、文件资料及技术资料等。l 提醒工程部经理按时参与计划中多种会议。l 填报相关报表，经项目部经理签字后上报。l 负责工作部内部文件、资料制作，通知传阅和回收。l 负责工作部人员考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用具申报、领取和发放。l 负责现金报销和支票办理。l 接听电话、统计留言，做好传真及邮件统计和传输。l 参与工作部例会，做好会议统计并整理下发。l 负责技术档案整理存档。l 负责报修接待，并立即安排，做好统计和统计工作。2.6.4.5设备运行技工岗位职责l 严格遵守操作程序，确保高低压设备、冷水机组、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统、给排水系统等设备设施及其相关隶属设备设施正常运行，同时负责上述设备机房内部全部设备维修保养工作。l 根据值班工程师安排，依据维修保养制度要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格实施维修保养操作要求。l 严格实施各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。l 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。l 认真填写运行统计、值班统计、巡视检验统计等各类报表，并对所属设备设施系统在本专业发生全部事件负责。l 严格实施巡视检验制度，做好设备设施运行和巡视检验统计，发觉异常，立即采取方法，预防小隐患酿成大故障。l 发生事故时，运行人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故汇报，交上级主管审阅。l 按要求开闭设备，不得私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。l 负责清洁和保持所属机房及设备设施整齐，负责维护值班工具和仪表，确保其良好状态。2.6.4.6空调、给排水维修技工岗位职责l 根据主管安排，依据维修保养制度要求，对所属设备设施进行维修保养，发觉异常，立即采取处理方法。l 立即向主管提出所需零配件清单，帮助主管办理申购手续。l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。l 坚守岗位，定时巡查本系统设备设施，并正确统计多种数据，填好巡检表格上报。l 发生事故时，维修人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故汇报，交主管审阅。l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。2.6.4.7综合维修技工（瓦木油技工、机械维修）岗位职责l 服从主管工作安排，保质保量完成工作任务。l 根据主管安排，依据维修保养制度内容，对所属设备设施进行维修保养，并达成质量要求。l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全。l 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后帮助主管填写事故汇报，交主管审阅。l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点待命。2.6.4.8配电运行电工岗位职责l 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘方法，确保变电设备正常运行。l 认真实施巡视检验制度，做好巡视统计、运行统计和用电量统计统计，发觉异常立即采取方法并立即上报，预防隐患酿成大故障。l 根据主管安排，依据维修保养制度内容和要求对变配电设备进行维修保养。l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统正常运行。l 严格实施工程部值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。l 每班必需对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。依据上级安排，定时进行设备设施内部清洁。l 坚守岗位，定时巡查本系统设备设施，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。l 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交主管审阅。l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。2.6.4.9强电维修电工岗位职责l 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。l 服从主管工作安排，确保按质按量完成工作任务。l 根据主管安排，依据维修保养制度内容要求，对所属系统进行维修保养，并达成质量要求。l 维修保养操作必需严格实施电工工艺规范，各接点必需牢靠，绝缘及防水处理必需可靠。l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全，确保配电系统正常运行。l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施，改变线路走向。2.6.4.10弱电运行技工岗位职责l 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等全部弱电系统及设备运行、维护和保养，确保全部弱电系统二十四小时正常运行。l 根据主管指示和维修保养制度要求，实施保养计划。l 熟悉系统工作原理、线路连接，设备出现故障时，立即进行抢修，以最短时间恢复正常运行。l 坚守岗位，天天对所属系统进行巡视检验，并正确统计多种运行数据和巡检统计，发觉问题立即上报主管并立即处理。l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。l 按要求开闭设备，不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。l 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全。2.6.4.11弱电维修技工岗位职责l 服从主管工作安排，依据维修保养制度内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质保量完成工作任务。l 发生事故时，应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应协力排除故障，完成后填写事故汇报，交主管审阅。l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。l 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全。2.6.4.12 环境管理部经理职责l 直接收服务中心外包监管员领导，组织下属保洁员进行辖区内保洁卫生工作。l 负责拟订具体保洁、消杀方案。l 负责帮助采购保洁消杀工具设备、药剂材料等用具。l 负责做好保洁消杀、垃圾清运、外墙清洗、地板护养等管理工作。l 负责管理保洁、消杀对口业务往来事项。l 负责对环境工作人员服务、环境意识和业务技能培训。l 负责检验所管职员每日出勤情况及所管辖范围保洁卫生情况。l 负责检验职员所使用工具和保养设备完好情况，督促其珍惜工具设备。l 负责定时向上级领导汇报工作情况，立即完成交办其它工作。2.6.4.13 用户服务部经理岗位职责l 负责制订用户服务工作方案。l 负责编制年度小区文化方案，并组织实施及做好相关活动统计。l 负责参观单位、企业人员会务接待工作。l 负责甲方高层领导办公室环境卫生工作（政府部门及协议有约定）。l 帮助服务中心经理对各项便民服务选定和策划。l 负责组织实施业户回访、走访工作。l 负责组织搜集业户意见，并对业户意见进行汇总分析、任务分配、监督、跟踪、回访。l 负责处理突发事件和用户投诉。l 负责岗位人职员作及业务能力培训。l 负责对用户服务人员考评工作。l 制订、落实、落实本部门岗位责任制。l 帮助服务中心经理协调和政府相关部门关系。l 确保质量统计完整、正确有效，并做好对应归档工作。l 完成服务中心经理交办其它工作。2.6.4.14 安全管理部经理岗位职责l 在行政管理部和服务中心经理直接领导和属地派出所、消防部门业务指导下进行工作。l 帮助服务中心经理制订管辖区域保安工作计划，服从命令，听从指挥；懂法执法，模范地率领队员认真学习和实施安全管理部员操行守则和企业各项管理要求。l 如发生突发事件或事故，要果断地采取有效方法，控制事态向恶劣方向发展，并立即汇报l 主管部门，不隐瞒事实真相，帮助领导做好善后工作。l 负责安全管理部队伍政治、法制、军事及业务知识定时学习和体能训练，做好队员思想工作，关心队员，珍惜队员，加强队伍团体建设。l 天天检验各岗位安全工作，善于发觉并立即处理项目内安全问题及突发事件，做好对应统计。l 每七天组织召开安全工作例会，分析情况，总结经验，布署工作，改善和提升安全管理水平。l 主动配合辖区派出所、消防部门开展专题活动，取得相关部门对项目安全工作支持。l 认真钻研业务，不停提升指挥才能，组织开展项目安全防范、消防知识教育，建立项目群防群治体系。l 对安全管理部员玩忽职守、违章操作造成业主（住户）投诉或造成重大损失负领导责任。l 认真完成行政管理部和服务中心经理交办其它工作。2.6.4.15 消防监控主管岗位职责根据“谁主管，谁负责”标准，对辖区内消防安全工作负全方面领导责任。l 采取有效方法，认真检验、指导、督促辖区内全体人员全方面落实“预防为主，防消结合”方针。l 落实消防法规，落实消防方法，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演练，管好消防和监控设施（备），增强全体人员消防安全意识和自防自救能力。l 熟悉辖区内防火建筑结构和监控系统分布和所属人职员作、生活环境，人员疏散通道等基础情况，掌握多种消防和监控设施（备）基础功效、原理及正确使用方法、灭火应急方法等知识。l 制订重大工作计划时或开展大型活动前，必需确定对应灭火应急方案。l 定时检验辖区内消防设施和监控系统运行情况，发觉问题立即处理，注意结合本物业实际组织讨论修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。l 立即处理并消除消防投诉、火险隐患及相关事宜。l 发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。2.6.4.16 财务管理部经理岗位职责l 严格落实、实施国家财经方针政策，严格遵守相关法纪，实施财务制度，并指导、监督、负责企业财务部工作，帮助经营者做好对企业财务、资产、成本、费用管理。检验、监督、协调各分支机构财务计划和资金使用实施情况。l 负责制订本部门岗位职责、各项财务管理制度，健全企业财务内部控制制度及运作规范、权限、人员配置。l 监督审棱经挤协议制订和实施情况，立即向上级领导提供财务计划实施情况。l 建立健全财务制度和会计核实制度。l 负责组织企业年、季、月财务收支计划编制和实施控制费用支出合理使用资金，做好成本控制实现企业经济指标。l 负责组织会计凭证、撤表编制和审桉。l 抓好各项应收款项收取工作，核实长久拖欠不清款项，督促经办人限期清理。l 配合人力资源部对本部门职员培训工作。l 参与策划多种经营策略，对关键经济协议及投资项目进行评议及审定。l 拟订各项财务计划，提供财务分析汇报，当好参谋。l 协调本部门和企业各部门之间协作关系，团结职员，帮助职员提升业务紊质。l 负责审核本部门物品需求计划。l 负责配台相关机构及财政、税收、银行等部门了解检验财务工作。l 完成企业领导交办其它工作。2.6.4.17行政管理部经理岗位职责l 认真落实实施国家相关劳感人事部门相关方针、政策、法令和指示，组织制订计划，经物业服务中心领导同意后实施；l 全方面责任人事部工作，掌握业务范围，拟订本部门工作计划，定时召开例会，部署、检验、总结工作，重大事项立即向相关领导汇报并共同研究、讨论决定；l 组织本部门干部政治和业务学习，提升人事管理水平和业务能力，加强对本部门职员思想教育，团结本部门干部，调动每个人工作主动性，确保完成各项工作任务；l 对分配给本部门工作，定时进行检验考评，表彰优异，带动后进，搞好本部门干部队伍建设；l 抓好干部及职员管理工作，常常深入基层研究，掌握情况；合理安排使用干部，发觉人才；立即提出干部调整意见，当好物业服务中心领导参谋；l 组织制订、修改、充实各项规章制度，做到管理规范化、科学化；l 依据用工计划组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、解聘、辞职、调出、停薪留职职员审核，负责职员内部调配审核；l 根据相关政策，结协议行业标准和物业服务中心实际制订本物业服务中心工资、奖金、劳保福利标准，报领导审核同意，负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、夜班费及多种津贴报表审核；