物业管理房屋交付流程全攻略模板.doc

房屋交付步骤全攻略

　　离交房还有十二个月多，可能有好友会说还早呢，不过既然看到了，就贴出来供大家参考，
　　早就早吧。。。。。。
　　一、 通知
　　开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
　　在约定时间地点内，开发商会核验业主材料；业主领取《完工验收立案表》、《房屋土地测绘技术汇报书》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；业主交纳剩下房款；业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。
　　购房者应依据购房协议约定标准自己或请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好统计，同时，不要忽略对房屋产权是否清楚进行核验。
　　收楼要验哪些内容？
　　--面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个全部不能少购房面积
　　从房屋交接实践来看，因为对商品房销售面积计算方法不甚了解，多数购房者只重视对房屋结构、装修质量验收，而忽略对房屋面积核实。实际上，房屋面积大小不仅影响到最终产权，而且包含房价，对购房者经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋销售面积也是房屋验收工作中一个关键步骤，应该引发购房者高度重视。应该依据建设部最新颁布实施《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
　　电气
　　1、电气线路安装应平整、牢靠、顺直，过墙应有导管。导管连接必需紧密，铝导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时，连接点必需紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠接地；
　　2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
　　3、照明器具等低压电器安装支架必需牢靠，部件齐全，接触良好，位置正确；
　　4、多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠；
　　5、电梯应能正确开启运行、选层、平层、停层，曳引机噪声和震动声不得超出要求值。制动器、限速器、报警器及其它安全设备应动作灵敏可靠；
　　6、对电视信号有屏蔽影响住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅，应设置电视共用天线；
　　7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统高级住宅，应检验所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
　　8、配置有电话住宅，应检验电话线路是否准期开通，接听效果是否友好，电话费用是否已经清缴完成。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
　　屋面
　　1、各类屋面均需排水通畅，无积水、不渗漏；
　　2、平屋面应有隔热保温方法，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
　　3、阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢靠，接口平密，不渗漏。
　　地面
　　1、面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓，整体平面平整，不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
　　2、卫生间、阳台、盥洗间地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水，不许可倒泛水和渗漏；
　　3、木楼地面应平整牢靠，接缝密合。
　　步骤三：提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》
　　《住宅质量确保书》是开发商对销售商品住宅负担质量责任法律文件，能够作为商品房预、出售协议补充约定，和协议含有相同效力。
　　四、 签署房屋交接书
　　购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合协议约定条件，应和开发商签署房屋交接书。
　　签交房协议需要什么证实和开发商签交房协议时，开发商应出具什么质量证实？
　　an业主应该查阅《单位工程完工验收证实》、《工程完工验收立案表》、《质量确保书》、《使用说明书》及房屋面积测量最终法律文书。
　　验收毛坯房标准：
　　●全部外饰面，包含阳台、雨罩外饰面应按设计文件完成装修工程。
　　●公用部位、公共设施、多种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等全部应按设计文件完成全部装修，并按要求完成多种测试项目。
　　●多种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
　　●屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
　　●户门以内各房间采取预制楼板或现浇板顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达成板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基础均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达成粘结牢靠、无裂缝。
　　●有防水要求房间地面应严格根据防水层、保护层建筑要求来计划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
　　●地漏和泛水坡度符合设计要求，达成不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
　　●多种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时高度尺寸要求.
　　收房步骤：索要“两书一表
　　索要“两书一表”：向开发商索要《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》，方便以后出现质量问题时按约维修。
　　《住宅质量确保书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明。现在中国房地产业在《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》上已形成大致统一规范，问题比较少；而现在问题比较多关键是《完工验收立案表》。
　　根据相关要求，《完工验收立案表》上每一项全部必需报主管部门立案。您验房时不能只看开发商有没有这张《立案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有全部立案，比如消防设施等。《完工验收立案表》对房地产商有着严格约束作用，只要将项目送交主管部门立案后，发展商就必需对楼盘终生负责，出了问题，假如是发展商过失，能够追究其责任。
　　收房注意事项
　　最近一段时间，北京发生了几起较严重业主和物业企业纠纷，甚至造成人身伤害，其关键原因就在于开发商和业主之间在商品房质量及配套设施问题上没有得到很好处理。这既影响了业主切身利益，也影响了物业企业经营。那么，作为购房人(商品房买受人)和开发商之间在购房过程中怎样不发生或少发生纠纷呢？律师在此提醒，购房人一定要签署《商品房买卖协议》，要把开发商公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项在协议中加以约定。另外，在开发商交房时还应注意以下问题：
　　1.要看交付给你商品房和协议签署要购置商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和协议签署面积是否有差异。
　　2.要看所购商品房整栋楼《北京市建设工程完工验收立案表》，有此表方能说明该栋楼已经相关部门验收合格。
　　3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，假如购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程好友来共同完成，方便立即发觉问题。有《北京市建设工程完工验收立案表》说明整栋楼是合格，但不意味着购房人所购置这套房没有质量问题。
　　4.要向开发商索要《质量确保书》和《住宅使用说明书》，方便以后出现质量问题按约要求维修。
　　那么，业主如发觉购置商品房有质量问题能不能退房呢？假如购置人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么根据《商品房销售管理措施》要求只有以下四种情况能够退房：一是套型和设计图纸不一致；二是开发商私自变更计划设计；三是面积误差绝对值超出3%；四是商品房确属主体结构不合格。含有上述条件之一，假如开发商不一样意退房，购房人可向有管辖权人民法院起诉，要求开发商退房；假如不含有上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，所以造成损失由开发商赔偿。
　　办理入住注意问题：
　　教授，您好！我立即就要拿到新房钥匙了，听人说，在收房时要尤其小心，不能轻易签字，不能轻易交钱。是这么吗？当收到入住通知单时，该怎么准备？要尤其请一位律师吗？谢谢不吝赐教！
　　李律师答：
　　对所购商品房进行验收关键应注意以下几点：
　　第一、具体检验房屋质量，包含墙壁、门窗、阳台等部位有没有开裂现象；
　　第二、查对买卖协议上注明设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
　　第三、检验水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
　　第四、检验是否有计划、设计变更或小区缩水等问题；
　　第五、检验相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
　　第六、对发觉问题要在验楼单上给予注明，假如确实属于不能收楼，要具体写明不予收楼原因并要求开发商签字、盖章。
　　索要两书一表
　　向开发商索要《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》，方便以后出现质量问题时按约维修。
　　《住宅质量确保书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明。现在中国房地产业在《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》上已形成大致统一规范，问题比较少；而现在问题比较多关键是《完工验收立案表》。
　　根据相关要求，《完工验收立案表》上每一项全部必需报主管部门立案。您验房时不能只看开发商有没有这张《立案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有全部立案，比如消防设施等。《完工验收立案表》对房地产商有着严格约束作用，只要将项目送交主管部门立案后，发展商就必需对楼盘终生负责，出了问题，假如是发展商过失，能够追究其责任。
　　签收《房屋验收单》
　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签署《物业管理条约》，做一个事先约定，避免以后起纠纷。您要清楚以后所要交纳物业管理费到底由哪些方面组成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您小区物业管理企业资质，是否含有您要求管理标准。
　　其后，还要了解您所买物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具《完工实测表》，做到心知肚明。在基础程序全部完成以后，您就能够签收《房屋验收单》了。
　　交易过程中需交费用
　　1、印花税：房价款万分之五
　　申办产权证过程中需交费用
　　1、登记费：每建筑平方米0.3元;
　　2、房屋全部权证工本费：4元本
　　3、印花税：5元件
　　4、契税：一般住宅缴纳房价款1.5%；(注：别墅、度假村和第建筑平方米价格超出上年度商品住房平均价格一倍以上为高级住宅，不享受此税率，仍按3%缴纳)
　　5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款2%
　　入住过程中需交费用
　　1、物业管理费及供暖费：供暖费18-30元平米供暖季(注：入住时已到采暖季节需缴纳供暖费，不到采暖季节，则无须缴纳)
　　办理按揭须缴纳费用
　　1、律师费：贷款额0.3%。
　　2、保险费：财险保险费=总房款年费率年限系数。保费一次性交。
　　建行采取太平洋保险企业，年费率通常为0.056%；
　　工行采取华泰保险企业，年费率为0.056%：
　　建行总行，中信采取人民保险企业，年费率为0.045%。
　　办理公积金需缴纳费用
　　1、评定费：评定价格100万以下部分收取评定结果0.5%，以上部分0.25%。
　　2、保险费：财险：保险费=贷款额年费率年限系数
　　综合险：保险费=贷款人年限对应系数贷款额
　　物业费
　　依据国家计委、建设部颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行措施》，住宅小区物业管理费成本组成包含以下项目：(1)管理服务人员工资和按要求提取福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。另外，物业管理费中还应包含物业管理企业利润。对于高级住宅小区物业管理，成本中能够增加保险费。
　　和中国基础价格制度转换相适应，根据定价主体和形成路径不一样，物业管理收费实施市场调整价、政府指导价、政府定价三种定价方法。
　　收房前应做好准备工作
　　1、验房
　　当开发商通知你进行试验房时，准备好电筒（清水房无照明，局部难以看清）、长棍子（铁最好、短了有些地方够不着）、卷尺、纸笔、粉笔。
　　A、在大门口首先观察大门（就是防盗门）外观完好程度，是否有掉漆、破损、污渍；
　　B、用钥匙开关门，检验门闭合是否严密、开关是否轻松、密封条是否完整、子母门还要注意子门闭合和开关；
　　C、门配件是否齐全，如猫眼、门铃、门铃电池盖；
　　通常猫眼要装修好后物业才发放（一些小区是这么，晓月通常全部直接装在门上）
　　D、进屋后仔细检验墙面和地面是否有裂缝，若有就用粉笔进行标注；
　　E、用电筒仔细察看屋顶阴角，尤其是卫生间和厨房和2个阳台落水管接缝处，看有没有渗水和裂缝；
　　F、注意卫生间防水，晓月通常全部做了闭水测试（就是堵住下水口，关水看防水是否完好，是否有渗漏现象），假如没有做闭水必需要求物管补做（防水通常全部是做楼上，只要不渗漏到你家就是好）；
　　G、用长棍子逐一敲打墙面，查看是否有“空鼓”（专业术语），通常现在全部是框架式房屋结构，即全部墙面全部是最终筑建，所以尤其是靠近天花顶部往往有空洞现象（即里面没有砖体，这是很严重工程隐患，要求物业凿开墙面补齐），用粉笔标注；
　　H、查看塑钢门窗外观是否有破损、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封胶条是否严密、推拉是否顺滑、开关是否良好；
　　I、检验阳光窗顶部是否有渗雨，阳光窗外现在全部无遮雨板，假如安装不严密，顶部往往会出现渗雨，用电筒仔细察看或看窗顶是否有雨渍；
　　J、检验生活阳台和主阳台栏杆是否完好，有没有变形，外墙砖是否完好，有没有脱落；
　　K、查看室内全部预埋管道（关键是自来水、温泉水、治饮水）是否有墨线标注，若无，要求物业标注（通常接房装修时务也会提供市内管线图，以免泥水施工时不小心凿破）；
　　L、检验直饮水、天然气表配件是否齐全完好，开关是否良好（有些指导水龙头有损坏、我天然气表就差一个气嘴--连接表和气管）；
　　M、假如有条件厨房也最好做个泼水试验；还有阳台栏板台面是否有个向外排水坡度（晓月长老--DQ333725 提醒）；
　　N、现场测量一下房屋内空尺寸，空间高度，能够大致计算一下房屋套内面积，公式以下：
　　商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊公用建筑面积
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
　　收房基础常识
　　〖①套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。
　　共用墙指商品房各套之间分隔墙、套和公用建筑空间之间分隔墙和外墙（包含山墙）。共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。
　　②阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　1.封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
　　2.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积二分之一计算建筑面积；
　　3.凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积〕二分之一计算建筑面积；
　　4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积二分之一计算建筑面积，凹进部分按其净面积二分之一计算建筑面积。
　　③建设部《相关认真落实实施〈房产测绘规范〉加强房产测绘管理通知》（建住房[]166号）有明确要求〗
　　O、检验室内清洁，有些清水房因为管理不善、往往很多恶心垃圾，嘿嘿，就不需要意一列举了吧！
　　P、全部检验结果，一定要做好统计并备份，同时要求物业“限期”整改，并将整改结果电话通知你，接房时再一一核实是否已经整改到位。
　　2、接房
　　接房时，须缴纳5通费（我也曾经咨询过，国家全部有要求不准交5通了，不过仿佛不得行，上了js当了--哦不是说斑竹哟）、办理住户卡、所以
　　① 带钱（信用卡也行，碰到停电就只有缴现金了，呵呵！废话）；
　　② 常住人口5寸彩照每人2张（把父亲母亲、姐姐哥哥、孩子统统带去吧，反正不要钱，以后大家出入小区就不会被保安阻拦了，嘻嘻）；
　　③ 业主（若是2人）身份证复印件各2份（现场复印也行，不过我们接房时复印机挂了，5555，最好多带几张，因为晓月和建行联办，业主能够办一张建行信用卡，便于交物管费、水电费之类）；
　　④ 前期买房时发票或收据（如首期款等）、按揭协议、购房协议；
　　⑤ 当然还要带人，谁？就是买房人三，假如是2个人名字，2个人全部要到，好按手印什么，不过回头也能够补，就怕物管刁难你。
　　⑥ 其它仿佛不带什么了，噢，如遇下雨天带伞！！！！！！！！谁？谁用香蕉皮扔我？
　　A、假如核实已经整改完成，就能够进行接房了；
　　B、签署业主临时条约、住户手册、交钥匙（假如门有一般钥匙、房主钥匙之分，请妥善保管，通常一般钥匙2把，便于装修期间工人和业主到场，房主钥匙6把，一旦使用房主钥匙则一般钥匙将立即失去效力不能开门，在装修期间请不要使用房主钥匙，省得装修好以后再换锁，呜咽通常会再三告诫；假如只是一般门则没有钥匙区分，装修好以后提议更换锁心，费用30元付
　　美心企业上门服务。听说晓月有些楼是一般钥匙，海悦居有一般和房主钥匙之别）
　　C、领取赠品（我们是一个电热水壶，小，宾馆烧开水那种，质量很通常，足以见晓月吝啬）、水卡（智能水表专用）、信箱钥匙、两书（房屋质量确保书和房屋使用说明书，是在一起不要认为是2本哟）、防盗门保险（美心送），仿佛没有了，不记得了
　　D、哦，最关键是要开发票，房屋全款哟，几十万银子一下子就变成一张纸飞飞了，55555
　　E、检验水电气开通情况，通常电是通、气需要装修完成通知物业让天然气企业来开通，水需要自己先买（管内有部分，是物业输入便于水管试压和做闭水测试，购置100元左右基础上装修全部够了，大房子当然要多买点，在长江大桥南桥头隧道旁水厂购置，也能够让物业代买，不过每个月仿佛只有2天代买，接房时物业会介绍），直饮水总开关在厨房，随时能够试通水没有，温泉水也是一样，你问闭路和网络？倒！麻烦你抱一个电视去试吧。
　　注意：晓月出现了用户水卡和水表不符现象，我好友就碰到了，也就是说你买了水后，最好请物管派人来给你输入，通常人也不会，不然出现你买了100块钱输到人家表上去了就很麻烦了。
　　F、再次测量，这一步可能会在最前面，因为房屋实际面积可能和购房协议产生出入，多退少补，你事先测量了心里才有数，海悦居1、4单元2号户型仿佛面积多了，需要业主补钱（我好友就补了几百块）
　　收房之收费篇
　　假如说在很多项目中，入住纠纷发生存在百分之百肯定性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏钱少则二三万，多则四五万，且要求不交费就不给钥匙。
　　问题1：契税及代办费
　　《中国契税暂行条例》第八条要求：契税纳税义务发生时间，为纳税人签署土地、房屋权属转移协议当日，或纳税人取得其它含有土地、房屋权属转移协议性质凭证当日。契税是业主取得产权证时向国家交税。
　　开发商让购房人提前交纳契税原因为：开发商在用户贷款过程中，负担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己风险，当然，也不排除有些开发商占用资金可能性。
　　所以，除非业主认可，不然开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。
　　假如业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故通常开发商要向业主收取一定代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料义务。
　　不过，在实际工作中，假如开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以通常全部是开发商代业主集体办理。
　　提议：
　　开发商在含有条件办理立契过户手续前一定时间段，通知用户集中来交钱。
　　代办费不宜超出1000元。
　　用户也可委托第三方如律师事务所来办理。
　　问题2：公共维修基金
　　此项基金不一样于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造。
　　《相关归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金通知》要求，凡本市行政区域内新建商品住宅购置人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款2%足额交纳。《通知》还要求，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业企业提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
　　维修基金能够由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为何有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？
　　因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这么，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金业主就会沾已交基金业主廉价，这是不公平。当然，也不排除部分开发商占用资金可能。
　　提议：
　　交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性。
　　问题3：装修××费
　　装修管理费、装修押金、装修工人制证费
　　相关是否收装修管理费、押金和装修工人制证费问题，争议最大。
　　首先，国家和北京市均没有明确要求，有些业主向相关部门咨询，往往回复还是乱收费；其次，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题全部会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理企业在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
　　据了解，建设部、北京市现在正制订相关装修管理措施，准备对现在混乱市场加以规范。
　　提议：
　　专业人士认为，以上收费即使存在一定合理性，但很多小区动辄几千元管理费或以多种名义扣押金情况却是不妥。
　　通常一套房子管理费以一二百元左右为宜。
　　押金依据物业档次，一般住宅在一二千元左右，高级住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。
　　制证费5元、10元，收个成本费即可。
　　装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行措施》，即196号文件要求为20元／自然间，假如有小区核实成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。
　　问题4：物业费
　　十二个月物业管理费、物业管理费和水电确保金
　　北京市房地局小区办曾公布过《相关严禁收取多年物业管理费通知》。其中要求，严禁收取十二个月以上物业管理费。也就是说，只要收到十二个月以下，就不违反要求。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主常常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。
　　物业管理费确保金通常发生在高级住宅，因其高级住宅行业通常习惯30天或三个月一交，而高级住宅住户又常常不在中国或当地，故采取3个月确保金方法。要强调是，物业管理确保金也好、水电确保金也好，怎样运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修条约》(以下简称《条约》)中怎样约定，只是现在开发商通常全部在办理入住时才让业主签署《条约》，业主并没有选择权。
　　提议：
　　一般小区交十二个月以下物业费并不违规；
　　确保金要看《条约》约定，如无约定，收取还应取得业主同意。
　　问题5：停车费
　　对于停车费，现在北京市只是在196号文中要求，一般小区地面车位每个月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实施市场价，开发商应在购房时在《条约》中明示。可正像问题4中所讲，《条约》通常全部在入住时才签，也就没有了协商空间。
　　至于小区临时停车，现在并无明确要求，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时社会停车场标准，并应出具正式发票。
　　现在，市政管、物价局很快将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。
　　提议：
　　一般小区地面车位每个月为150元／个。
　　地下、机械车库实施市场价，应基础等同于行业标准。
　　问题6：面积测绘费
　　面积测绘费收取标准为谁委托，谁付费，购房协议已要求开发商向购房人提供面积测量数据义务，故此费用应由开发商交纳。
　　提议：
　　购一手商品房应由开发商交纳。
　　收房之面积篇
　　“失之一米，损失千计”。应该说，再也没有比面积更让购房人揪心了，可很多小区纠纷也全部因面积而起。
　　对实测面积有异议
　　这种情况有只是购房人主观感觉。误差是怎样产生呢？
　　首先，从图纸到现房存在误差步骤。
　　其次，依据图纸得来估计面积和现房实测面积之间存在误差。
　　当然，一个关键原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成估计和实测面积存在较大差异。协议中对于公摊部位说明又过于简单，更让业主产生怀疑。
　　另外，误差产生小部分原因还是测量法规不完善造成。
　　户内面积降低、公摊面积加大是最近面积缩水关键表现，即面积总误差并未超出协议要求3%范围，但增加面积均多在公摊上。这种情况假如只发生在部分户型，尚属正常；假如普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸可能性全部会存在。
　　提议：
　　1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位具体资料供业主查阅。
　　2.假如购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。
　　收楼八件宝
　　乒乓球
　　厕所、厨房、阳台地面“去水”是否顺畅很关键。专业师傅收楼当然标准一套套，什么平整度、倾斜度、接缝宽度，等等。光专业术语就听得你“晕菜”。拿乒乓球这一“土法”就方便简单了。先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就very good了；轻推一下也能过去，也可收货；要是乒乓球四处乱跑，甚至倒着走，当然不收货了。试验时，记住应从多个方向考察。至于地面是否平整，接缝是否太宽，灰缝是否饱满，这些技术性不高细节，通常人全部懂看。
　　同时，乒乓球还能检验窗台是否水平，现在流行飘窗台，窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动话，即不合格。
　　“人”字铝梯
　　扛把梯子去收楼，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检验地方真不少：天花板有没有空鼓，空调插座，柜顶，藏在厨厕天花里给、排水管，全部需要检验。
　　化妆镜
　　验收木门时，大多数业主只是检验门开合是否顺当，锁质量，门框、面板手工等，但门扇底边却极难验得到。这时候，化妆镜就大显身手了。把镜子平放在门扇底下，底下情况就可用这“第三只眼”看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量怎样，是否平整？全部遁形。 其实门扇底板也很关键，尤其是厕所、厨房、阳台这些潮湿地方，门扇底板没封好则轻易渗水，门易发黑、变形。
　　插页式文件夹
　　收楼时，发展商要移交票据、证书、资料一大摞：房产证、纳税单据、多种收楼费用凭证、多种产品保修卡、入住手册、物管协议、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份也很麻烦。
　　买个40页以上插页式文件夹则很妥当。收一份文件放好一份，签收单恰好当资料目录。收完楼，全部资料全部齐了，自家房子“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。
　　矿泉水
　　收楼时带着矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样关键验楼工具呢。检验厕所、厨房、阳台地面有没有坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量水便知道，矿泉水瓶子用处就在这了。这道“工序”可放到最终进行，待其它各项全部验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
　　备忘贴纸
　　验楼时，业主多多少少会发觉需要修缮地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商维修工人现场检修。业主做得细致部分，和发展商反复争论机会可能会少部分，矛盾和摩擦自然也就更少。所以，要做精明、通气好业主，收楼时别忘了带贴纸。
　　小锤
　　关键用于检验空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等。用小锤仔细敲击需检验处，不过应拿捏好力度，不然验楼可能变成拆楼了。
　　一套房子里插座通常有几十个，事前带支电笔逐一检测电路是否通畅，总比入住以后发觉某个插座不通电，再凿墙挖孔省心。
　　下雨后7-9天为最好收房时间
　　买房本是件快乐事儿，但现在很多人购房后就发觉了很多隐患，这关键是因为在收房时没用心。秦律师指出，收房实际上是业主和开发商双方协议推行关键部分。即使在签署协议里有一系列事宜，如交付、办理全部权证、确保房屋维修、物业管理等问题，但收房在其中是很关键步骤。3月26日下午在本报8层会议室里，著名房产律师秦兵做客“华夏周末讲堂”，就很多读者关心收房问题为50多位学员传授收房经。自此，“华夏周末讲堂”系列活动也正式展开。招数主动签署质量协定因为从以后政府对建筑楼盘实施立案制度，在楼盘建成后，只需要经过设计、勘察、设计、施工和监理单位这5方认可，然后交由北京市工程质量监督站准许立案。但仅此5项，并不意味着真正符合建设部颁布强制性规范。也就是说，完工验收并不等于整个建筑工程合格。
　　用户不能等到手续全部办完后再去看房子，而是在此之前看房，这是至关关键。秦律师强调，业主最好和开发商签署一个相关房屋质量协定。
　　假如业主办完手续再看房，开发商则要求业主签署房屋交接单，双方签字后开发商就认定“你已经认为房屋没有质量问题了”，一旦以后房屋真出现问题，在法院诉讼当中这也成为了对开发商有利凭证。
　　招数大雨过后再收房现在，房屋存在“裂”迹现象十分普遍。在讲课中，秦律师给业主们出了一招，收房最好时间应该是下过大雨以后7－9天，因为下雨后房屋假如出现漏水情况，将在一个星期左右渗透楼层。这么业主轻易发觉。
　　招数亲自盯牢面积测量通常，业主买房时开发商会提供一个实测表，注明了楼层建设面积、公摊面积、阳台面积多少等，但它却是不符正当律要求。什么才是真正实测面积表呢？它必需标明楼盘具体位置，整个楼层功效分布，和每个角落长、宽尺寸要具体标明，这么实测表才能让业主随时查对房屋大小。
　　秦律师说，假如你感觉房屋尺寸不正确，能够在市场上买到《房产测量规范》，并依据规范让相关部门进行检测。在全部测量有了结果后，业主才算得到了一份真正房屋实测技术汇报。
　　招数集体收房好处多秦兵强调，收房过程中第一位就是质量问题，假如质量不好，那可能连续相当长时间，假如一旦出现质量问题，业主本身无法入住外，甚至想转卖也很困难。吴先生花了260万在在小西天临街买了一套外观颇美房子，可一搬进去就发觉内在存在很多质量问题，业主想以180万转卖出去，至今无人问津。
　　当你发觉自己掉进了一个购房陷阱，不愿入住，这时候你可要小心了，因为开发商可能反过来向业主追究责任，所以千万别一个人和开发商较量，吃亏只能是自己。秦律师在这里又给业主支了妙招，她认为，个人进行诉讼维护成本很高，极少有成功个人案例。最好路径是业主们组织起来，进行集体收房。
　　集体收房比个人诉讼成功率要高得多。秦律师解释说，首先大家先成立代表小组，共同签署集体收房协议，由代表和开发商进行协商，争取先查看认为最轻易发生质量问题房屋。假如业主们认为每套房屋全部需要查看，那再由代表和开发商协商集体看房，通常，只有业主集体组织才可能看到房。
　　招数滞留二三小时秦律师还提醒业主，收房时尽可能在自己房屋里滞留二三个小时，仔细检验，不然极轻易造成以后问题。有业主在入住后才发觉问题，找到开发商后，开发商仅进行了简单处理，问题无法得到根本处理，３年之内全部没措施装修。
　　秦兵律师答读者问
　　问：假如开发商不向税务局转交业主公共维修基金和契税，怎么办？
　　答：将公共维修基金和契税交给开发商，是业主一个委托行为，依据协议法要求，业主对开发商委托行为是能够随时撤销。
　　但有开发商却热衷于收这部分钱，因为有小项目企业会直接拿了钱走人，而不转交给税务局。所以一旦出现问题，业主能够找税务局进行处理，因为开发商行为已经包含到代行税务局职责情况，可根据《税收征收管理法》进行处罚。
　　问：开发商没有按期交房，并以市政府行政干预、政府政策影响为借口，该怎么办？
　　答：开发商所说借口不属于协议中所指免责范围，她必需负担责任。
　　问：现在大全部是房产局下属实测大队出具实测汇报，给业主一个简单汇报，仅有如总面积、分摊系数等内容，假如业主需要更具体地了解情况，大队是否有义务提供材料？
　　答：没错。这是由国家《房产测量规范》要求，假如业主需要，实测大队必需有责任提供情况。
　　收楼日应带装备
　　1、带有日期显示功效相机一部，方便拍下有问题之处作为凭证。
　　2、纸笔，即时记下发觉问题。
　　3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题地方，方便维修人员查找。
　　4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检验电源是否已全部接通。
　　6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送设备是否合符发展商当初承诺。
　　7、请有收楼经验好友同行，帮助提供意见，发觉问题。
　　收房十五招
　　1招：看“立案”留“两书”
　　新房入住前，业主应看到该项目相关立案文书复印件，方便确定该项目是正当建筑；同时，应得到开发商提供《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
　　2招：卫生间不渗不存
　　检验卫生间地面是否渗漏，能够用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄部分水，二十四小时后，到对应下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好和上层住户同时进行，这么既可检测自家卫生间地面是否渗漏，也可检测自家卫生间顶部是否渗漏。
　　检验卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄部分水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。不过，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定后期铺装地面高度。
　　4招：轻敲各面听空裂
　　墙面抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”声音，就是各面层和墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷碰击声，则表明它们接触良好。
　　5招：顶层住户查渗雨
　　假如买是顶层，一定要查看各个房屋顶面有没有雨水渗漏痕迹。因为根据建筑施工要求，所交工房屋要么经过两场大雨“考验”，要么施工方在监理单位监督下进行过雨淋试验。
　　6招：阳台裂缝危险大
　　通常而言，墙面裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋结构问题常出现在阳台，万一发觉房间和阳台连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂先兆，一定要立即通知相关单位。
　　7招：保温不好墙滴水
　　冬天，房间里墙面假如有结露现象(类似夏天冰镇瓶啤，在室温下外瓶壁出现水滴)，这个墙面保温层肯定有问题。
　　8招：大开龙头查漏堵
　　上下水管道有没有渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
　　9招：暖气支管有坡度
　　暖气供、回水支管不是水平安放，供水支管连接进水管那端要高于连接散热器那端，回水支管两端高度恰好相反，这个坡度和两根支管长度成正比，通常每米相差1%。
　　10招：供暖管道要套管
　　供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道和墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修，应高出地面5厘米。其作用是预防供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
　　11招：拉闸断电不可少
　　电闸及电表在户外，应检验其是否能控制室内灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸，也应一样分别检验各个分闸是否完全控制各分支线路。
　　12招：保险插座护幼童
　　为预防幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高插座全部必需带保险装置。
　　13招：卫生间插座规矩多
　　卫生间内电源插座应是防潮插座并有防溅方法卫生间照明灯座必需是磁口安全灯座洗手盆上方不应有插座。
　　14招：厨卫紧邻通风道
　　厨房、卫生间应和通风道就近安排，这么有利于异味、废气等气体快速排出，保持室内空气清洁。
　　15招：开关