赤岗桥西项目采用酒店式服务公寓营销和经营模式的可行模板.doc

赤岗桥西项目
酒店式服务公寓营销和经营模式可行性分析汇报
1.0 序言
为了愈加正确、清楚地表述营销策划部在赤岗桥西项目定位上立场，我们将汇报分为6个部分，分别为：
1.1 市场定位
本篇着重处理赤岗桥西项目为何要做酒店式服务公寓。
1.2 用户分析
本篇着重解答赤岗桥西项目未来销售、经营将面对怎样用户人群。
1.3 产品设计调整
本篇着重细化赤岗桥西项目怎样经过改变产品计划和设计从而满足酒店式服务公寓经营需要。
1.4 运行模式
本篇着重处理赤岗桥西项目酒店式服务公寓和一般公寓未来经营管理模式问题。
1.5 收益分析
本篇着重进行赤岗桥西项目采取酒店式服务公寓营销和经营模式下有可能为企业带来效益分析。
1.6 风险提醒
本篇着重叙述赤岗桥西项目若按酒店式服务公寓营销和经营模式运作有可能存在风险。
2.0 市场定位
2.1 SWOT分析
2.1.1 优势分析
2.1.1.1 区位优势
A. 坐落于新城市中轴线西侧；
B. 毗邻广州市未来最大城市CBD珠江新城；
C. 距离天河北CBD和天河城商圈仅10分钟车程；
D. 和五羊新城次CBD隔岸相望；
E. 距离琶洲会展中心约15分钟车程，会展商圈带来经济效益触手可及；
F. 新计划赤岗新领馆区近在咫尺；
G. 地处滨江东豪宅走廊东端；
H. 拥有一定景观优势；
I. 用地内幼稚园配套有机会打造成为面向新领馆区、珠江新城和琶洲会展等区域外籍人士学龄前儿女提供托管和教育高等级服务设施。
2.1.1.2 产品优势
A. 小户型设计→总价优势→低门槛入市；
B. 是滨江东板块内现在唯一纯小户型项目；
C. 商务公建风格立面设计有利于从住宅林立地段中跳跃出来，成为地表性建筑。
2.1.1.3 品牌优势（略）
2.1.2 劣势分析
2.1.2.1 区位劣势
A. 区域内商业气氛淡薄，对裙楼招商和销售形成压力；
B. 广州大桥是天河区和海珠区南北交通动脉瓶颈，塞车现象较为严重，我们经过一家有合作意向酒店式服务公寓管理企业所作交通数据调查显示：
早晨7-8点半从项目位置出发到中信3次，时间分别为19分钟、6分钟、23分钟
下午6-7点从中信开车出发，经广州大道，抵达该项目位置分别为39分钟、14分钟、22分钟。问卷调查了178个客人，其中绝大部分单身客人期望打时间15分钟最为适宜
C. 项目周围高级雅致娱乐消费场所缺乏，对单身高级住（租）客影响较大
2.1.2.2 产品劣势
A. 单关键筒设计，5梯27户，居住人口密度高，垂直交通需求不易满足；
B. 756户共用一格电梯大堂出入；
C. 总货量40%共291套单元无阳台设计；
D. 总货量34%共252套单元临广州大道，受噪音滋扰较为严重；
E. 项目在计划设计上，配套设施考虑不足；
F. 停车位配套仅181个，平均4.2户分配1个车位，如加上商业配套部分车位需求，供需矛盾更为突出；
G. 产品设计缺乏亮点。
2.1.3 机会分析
2.1.3.1 市场环境
真实市场需求和投资需要推进着广州市房地产市场稳步上升，这种市场需求和投资需要关键反应在以下多个方面：
A. 国民生产总值大幅提升，人均可支配收入对应提升；
B. 土地资源尤其是城区中心区域土地供给稀缺性越发显著；
C. 广州市已进入新一轮换房周期；
D. 在全国各大发达城市中，广州楼价处于中等偏下价格水平，含有较大上涨潜力；
E. 人民币升值压力和大陆房地产相对于其它投资渠道而言极高回报和保值能力；
F. 各大利益集团（包含政府、发展商、银行、建材、施工厂商等）从楼价上涨中取得巨大利益驱使她们含有不停推进楼价上扬主观能动性；
G. 广州市未来产业和城市计划将深入增强广州作为区域性中心城市综合竞争力，国际化进程深入加紧，由此吸引更多境内外移民和高素质流感人口；
H. 伴随楼价深入飙升，置业投资门槛将越来越高，中小户型产品在总价上相对优势亦将随之放大；
I. 其次，伴随广州国际化进程深入加紧，境内、国际间往来和交流随之增多，酒店和公寓市场方兴未艾；
J. 滨江东板块可供开发住宅用地已所剩无几，而本项目亦是该板块内现在唯一纯小户型项目。
2.1.3.2 政策导向
A. 100%小户型设计完全符合“国六条”相关70/90户型限制；
B. 倾向于小户型各项优惠政策。
2.1.3.3 城市发展
A. 琶洲会展中心规模和辐射范围深入扩大；
B. 珠江新城总部经济开启和深化；
C. 新领馆区计划已进入实质性建设阶段；
D. 珠江新城多个地标性建筑和市政公建相继落成。
2.1.4 风险分析
2.1.4.1 政策导向
A. 房贷利率仍然存在着深入上调压力；
B. 国家对房地产投资行为打击力度不停加强，二手房交易成本深入提升；
C. 政策对境外个人或团体投资房地产限制；
D. “国六条”中相关70/90户型限制将深入加重小户型市场竞争压力；
E. 住宅禁商；
F. 返租型酒店式服务公寓传输限制。
2.1.4.2 市场环境
A. 已经放量小户型产品市场加上70/90规限所造成中小户型产品将大量涌现，日趋猛烈同质化竞争将不可避免；
B. 07-将是广州市酒店市场井喷十二个月，多间5星级酒店相继开业，将把众多4星级以下酒店经营逼入和酒店式服务公寓同质化竞争行列，而纯酒店经营和服务相对酒店式服务公寓拥有绝对优势；
C. 周围成熟小区内中小户型物业租赁将对本项目未来租赁市场组成威胁；
2.2 市场定位
2.2.1 酒店式服务公寓概念和特点
2.2.1.1 酒店式服务公寓，也称服务式公寓，酒店式服务公寓是融合酒店设施和家庭特色为一体自住式单位，并提供低于酒店价格长久住宅。从酒店式服务公寓定义，我们能够看出酒店式服务公寓含有以下特点：
A. 酒店式服务公寓强调仍然是居住功效，而非商务办公功效；
B. 酒店式服务公寓是一个长久居所（相对于酒店而 言）物业；
C. 酒店式服务公寓必需有酒店般完善服务；
D. 酒店式服务公寓必需含有居家气氛；
E. 相对于酒店而言，酒店式服务公寓含有一定价格优势。
2.2.1.2 和酒店式服务公寓功效相适应，酒店式服务公寓在设计和配套上含有以下特点：
A. 酒店式服务公寓寓所含有较大空间，而酒店房间空间比较小；
B. 酒店式服务公寓配有设备齐全厨房；
C. 酒店式服务公寓会配置完善家用电器和家居化家俱。
2.2.1.3 酒店式服务公寓区域分布特点：
地段是酒店式服务公寓制胜首要原因，城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中区域，也是租用酒店式服务公寓用户活动最多区域。酒店式服务公寓作为城市中“高端居住物业”，吸引是“高层次消费者”，在“高尚地段”成为衡量物业标准决定性指标。“高尚地段”含义不仅仅包含靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周围设施齐全等。
2.2.2 广州酒店式服务公寓竞争市场分析
2.2.2.1 广州公寓市场分类
在广州，发展商为了把她们房产和今天越来越多高品质住宅公寓区分开来，开始广泛地使用“公寓”这一名词，通常分为以下几类：
A. 住宅式公寓；
B. 酒店式服务公寓，如：中信广场、金亚花园、新大厦、祈福华厦等。
C. 公寓式酒店，如中国大酒店、花园酒店等公寓和属于主体建筑酒店相连
2.2.2.2 以下试用两表从不一样角度综合分析广州服务式公寓市场类型分布：

对比
项目
公寓
类型
协议关键条款
家俱和设施
最短租期
租金支付方法
租赁押金
管理押金管理费用
关键家俱
关键用具
厨房用具
餐饮设施
健身中心
类型A
住宅式服务公寓
6个月-1年
按月
3个月
额外缴交
配置
配置
未配置
未配置
配置
类型B
酒店式服务公寓
3个月-3年
按月
3个月
包含
配置
配置
配置
会所
配置
类型C
公寓式酒店
3-6月
按月
灵活
包含
配置
配置
配置
配置
配置

对比
项目
公寓
类型
附加服务
其它
房间
清洁
每日
早餐
送餐
服务
洗衣
服务
管家
服务
隐私性
小区
活动
营销
方法
和酒店
竞争
类型A
住宅式服务公寓
额外提供
不提供
不提供
不提供
不提供
5
不提供
代理商
无
类型B
酒店式服务公寓
包含
提供
提供
提供
提供
5
有时提供
代理商
有
类型C
公寓式酒店
包含
提供
提供
提供
提供
3.5
不确定
销售部+代理商
有
2.2.2.3 参考项目介绍
A. 概况
公寓
星级
房数
入住率
平均月租金

每平方米平均（净）月租金
平均公寓面积
（平方米）
金亚花园
五
二居室 5套
三居室 128套
四居室 22套
95％
41,070
185
222
岭南会
五
三居室 54套
四居室 6套
90%
33,660
165
204
祈福华厦
四
一居室 5套
二居室 39套
三居室 48套
四居室 5套
90%
28,080
130
216
中信广场
四
二居室 205套
三居室 69套
80%
15,428
116
133
新大厦
五
二居室 97套
三居室 108套
四居室 11套
80%
12,000
100
120
花园酒店
五
一居室 99套
二居室 79套
三居室 19套
70%
23,630
￥170
139
中国大酒店
五
一居室 82套
二居室 136套
三居室 41套
四居室 13套
50%
31,500
￥210
150
新凯公寓
五
一居室 56套
二居室 66套
三居室 14套
四居室 4套
50%
20,000
￥160
125
盛雅公寓
五
单间 25套
一居室 50套
二居室 75套
三居室 25套
50％
17,000
￥170
100
B. 户型
物业名称
类型
单元总数
1居室
2居室
3居室
4居室
中信广场
2
274
0%
75%
20%
5%
新大厦
2
216
0%
45%
50%
5%
祈福华厦
2
97
5%
40%
50%
5%
岭南会
2
60
0%
0%
90%
10%
中国大酒店
3
272
30%
50%
15%
5%
花园酒店
3
197
50%
40%
10%
0%
金亚花园
4
155
0%
3%
83%
14%
新凯公寓
4
140
40%
47%
10%
3%
盛雅公寓
4
175
43%
43%
14%
0
上表能够看出，竞争市场公寓结构专题全部是2居室和3居室，从某种程度上表明了长住客源市场需求特征。
C. 业绩水平
物业名称
类型
单元数量
平均公寓面积
出租率
平均月租金（净）
每平方米
金亚花园
4
155
222
95％
185
岭南会
2
60
204
90％
165
祈福华厦
2
97
216
95％
130
中信广场
2
274
133
80％
116
新大厦
2
216
120
85％
100
中国大酒店
3
272
150
65％
210
花园酒店
3
197
139
95％
170
新凯公寓
4
180
125
50%
150
盛雅公寓
4
175
100
50%
170
D. 租金比较
对比项目
物业名称
平均月租金
（按套计算）
平均月租金排位
（按套计算）
平均月租金排位
（按平方米计算）
金亚花园
41,070
1
2
岭南会
33,660
2
5
中国大酒店
31,500
3
1
祈福华厦
28,080
4
7
花园酒店
23,630
5
3
新凯公寓
20,000
6
6
盛雅公寓
17,000
7
3
中信广场
15,428
8
8
新大厦
12,000
9
9
2.2.3 结合2.1SWOT分析、2.2.1酒店式服务公寓概念和特点，我部认为，赤岗桥西项目能够做酒店式服务公寓定位尝试。
2.2.3.1 酒店式服务公寓规模
依据对上海、北京、广州等地以出租回报为投资收益酒店式服务公寓经营规模研究，和多家已接触过酒店式服务公寓管理企业经验，150-250套是酒店式服务公寓经营利润最大化体量，结合赤岗项目标情况，提议划拨10个标准层共270套做为酒店式服务公寓定位（其中104套将依据经营需要作两套打通处理，具体内容详见6.3.1.1）。
2.2.3.2 酒店式服务公寓档次
依据对上海、北京、广州等地以出租回报为投资收益酒店式服务公寓经营档次研究，和多家已接触过酒店式服务公寓管理企业经验，标准上酒店式服务公寓档次应不低于四星级酒店标准。
2.2.3.3 因为赤岗项目在前期策划、计划和建筑设计上并没有充足考虑到做酒店式服务公寓定位各项需求，而项目标开发和施工进度也并不许可在设计方面做出太大调整，所以在做酒店式服务公寓定位时候有必需因地制宜、灵活应变，下面，我们将从多个角度叙述这一见解。
3.0 用户分析
3.1 项目标客群定位
3.1.1 从现在市场上小户型公寓产品投资型购置人群特征看可分为以下3类：
购置人群类型
置业用途
集团买家
作为集团高级雇员宿舍
短线炒家
看好物业升值潜力，短期炒作，逢高出货
长线投资买家
对物业出租回报有较高要求
因为国家宏观调控政策对投资性购房深入限制和打压，和04、小户型产品投资买家比重超出60%相比，06、将受到影响，估计到时本项目标纯投资型买家比重约为40%（未包含过渡性居住买家转投资部分）。
3.1.2 从现在市场上类似地理条件同类型小户型公寓自住买家即物业使用人群看，结合本项目标具体情况，她们含有以下几点特征：
3.1.2.1 年纪段在28-40岁区间；
3.1.2.2 有一定经济基础和相对较稳定收入，年薪在6元区间企业白领；
3.1.2.3 支付月供（或月租）能力在-2800元区间；
3.1.2.4 单身、同居或已婚无儿女；
3.1.2.5 含有一定德文化程度和生活品位，对生活质量要求较高；
3.1.2.6 日常工作较为忙碌，对居所和工作地点和购物娱乐场所之间距离是否就近有较高要求；
3.1.2.7 生活习性较为“懒惰”，对繁杂家务劳动较为排斥；
3.1.2.8 个性独立但喜爱交流，不满足于日常网络虚拟交际；
3.1.2.9 工作地点多在CBD、次CBD或RBD；
3.1.2.10 从事行业多为外贸、IT、广告、设计及其它工作时间和工作强度自由弹性较大行业等。
3.1.2.11 工作地点关键集中在天河北、岗顶（五山）、海印、珠江新城、东风东路、环市东、琶洲等区域。
估计到时自住型买家比重约为10%，过渡型居住转长线放租买家比重约为50%。
3.1.3 酒店式服务公寓租赁客群定位
3.1.3.1 通常酒店式服务公寓关键针对居住市场中有较长居住时间需要高端客群，通常居住时间在4天及以上，从现在大陆酒店式服务公寓客群结构来看，关键包含以下两大部分：
A. 境外用户
a. 从职业分布来看，关键是跨国企业高级管理人员或高级职员及使、领馆工作人员等；
b. 从国籍上看，欧美籍占约60%，其次为港澳台人士，再次为日本、韩国和华裔人士和其它地域人士。
B. 境内用户
相对国外用户而言，中国用户占客群百分比比较小，关键是演艺界、广告企业和会计、审计、资产评定、律师类中介咨询企业等。
3.1.3.2 赤岗项目酒店式服务公寓租赁客群定位
A. 不足
a. 户型（详见4.1酒店式服务公寓户型要求）
赤岗项目1房1厅和单间户型比重高达96%，这和酒店式服务公寓针对高端用户市场定位出入较大。
b. 垂直交通
2.1.2.2B所显示产品劣势使216套酒店式服务公寓和一般公寓在交通划分存在一定难度。
c. 配套设施（详见4.3酒店式服务公寓配套设施）
赤岗项目在计划设计上几乎没有考虑到酒店式服务公寓在这方面需要，即使作出调整，在现有开发进度条件下，可调整空间不会很大。
d. 交通原因
广州大桥是天河区和海珠区南北交通动脉瓶颈，2.1.2.1B调查数据显示这种不足。
e. 小区配套
2.1.2.1区位劣势分析显示，区域内商业气氛淡薄和周围高级雅致娱乐消费场所缺乏，对单身高级住（租）客影响较大。
B. 综合以上原因，赤岗项目酒店式服务公寓客群定位和高端客群有一定距离，经过筛选，初步确定为以下特征人群：
a. 外企中层管理和技术支持人员和其它境内外驻穗机构中层管理和技术人员；
b. 租金多由用户所在企业支付；
c. 对居住环境、交通便利和周围配套有一定要求，但相对高端用户要低部分；
d. 单身或准单身。
4.0 产品设计调整
因为计划阶段并没有充足考虑到项目本身所含有定位为酒店式服务公寓先天条件，在产品设计上，更多地偏向于小户型居家型定位，功效布局和配套设施不符合经营性公寓出租要求，必需做出对应计划和设计调整。
4.1 酒店式服务公寓户型要求
4.1.1 酒店式服务公寓项目因为所处位置有所区分，但总体而言，1－2居室面积占大多数， 通常在70%左右比较适宜。
4.1.2 不一样客群对户型需求存在一定差异，1居室和2居室关键针对租期比较短用户（大多1月起租），3居和4居关键是部分长久租户（1年以上）。
户型
最小使用面积
（m2/套）
最大使用面积
（m2/套）
平均面积
（m2/套）
市场份额
（%）
单间
35
55
45
8
一房两厅
60
105
81
20
两房两厅
90
160
123
40
三房两厅
150
250
189
24
四房两厅及以上
（含复式、别墅）
180
1000
287
8
4.1.3 而赤岗项目标户型配比：
户型
套内面积
套数
小计
A
1/1
39.225
6
235.35
A'
1/1
37.345
1
37.345
C
1
38.54
8
308.32
G
1
35.925
1
35.925
I
1
25.48
1
25.48
B
1/1
41.33
2
82.66
H
1/1
40.78
1
40.78
D
2/2
71.44
1
71.44
E
1/1
42.61
1
42.61
F
1
37.02
4
148.08
F2
1/1
49.399
1
49.399

户型
套数
比重
单间
14
52%
1房1厅
12
44%
2房2厅
1
4%
总计
27
100%

户型
面积
比重
单间
488.144
45%
1房1厅
517.805
48%
2房2厅
71.44
7%
总计
1077.389
100%
4.2 酒店式服务公寓装修标准
4.2.1 酒店式服务公寓总体装修标准应该不低于4星级酒店装修标准，通常分两种：
4.2.1.1 精装修，在选材上以中高级品质和品牌为主，价位在800-1000元/ m²左右不等；
4.2.1.2 豪华装修，在选材上以高级品质和顶级品牌为主，价位在元/ m²左右不等，甚至更高。
4.2.2 而装修风格大致也有两种区分：
4.2.2.1 亚太风格：多以中式和日式（和式）为主流，中式又可分为古典中式和现代中式；
4.2.2.2 欧式风格，泛指英式、意大利式、北欧式和北美式，欧式也可分为古典欧式和现代欧式。在符号意义上，古典诠释富丽堂皇、奢侈、高贵生活品位。现代用来展现时尚、简约、实用、便捷生活气息。
4.2.2.3 每个项目标装修风格全部想标新立异，但一家出百家抄，风格趋于同质化，普遍来看，多以欧式风格见多见长。
4.2.3 细分起来，用户对酒店式服务公寓装修要求关键包含以下多个方面：
4.2.3.1 对大堂及公共区域装修要求：酒店式服务公寓在大堂面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式服务公寓对于大堂装修档次尤其看重；对于公共区域装修重在装修后效果，而不一定必需使用很名贵材料；
4.2.3.2 对外立面装修要求：酒店式服务公寓外立面通常是玻璃幕墙、高级石材、瓷砖等；
4.2.3.3 对卫生间装修要求：对酒店式服务公寓卫生间总体装修效果能够概括为“宽大、明亮、实用”，在功效划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高级卫浴、大浴缸”；
4.2.3.4 对厨房装修要求：厨房基础上需要配置全套厨房电器，同时基础上需要考虑西式厨房或是中西合璧式厨房。
4.3 酒店式服务公寓家电、家俱配置
从业态上看，酒店式服务公寓更靠近酒店业，能够算作酒店物业一个延伸市场，同时因为酒店式服务公寓买家基础上属于投资型用户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店用户而言更为稳定和租期更长，所以几乎全部酒店式服务公寓全部是精装修产品，同时因为酒店式服务公寓最张使用客群层次相对比较高，对于家俱和家电配置通常全部比较讲究。
4.3.1 家俱配置，通常最少需要以下家俱：
床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，依据入住客群具体情况能够考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌要求来看，通常需要配置国际著名品牌。
4.3.2 家电配置，通常最少需要考虑以下电器：
电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；依据入住客人情况备选家电包含：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌要求来看，应该是国际著名品牌。
4.4 酒店式服务公寓配套设施
从酒店式服务公寓项目标配套服务及设施来看，商务中心是必备，而健身中心和游泳池是配套百分比比较高设施，基础上每个项目全部含有这两项配套服务：
配套服务项目
百分比
商务中心
100%
健身中心
90.5
游泳池
87.5
餐饮
66.25
多功效会议室
53.75
台球室
37.5
银行
31.25
网球场
31.25
购物中心
23.5
高尔夫练习场
18.75
4.5 赤岗项目应在产品设计细项上做出调整
4.5.1 配套设施应尽可能考虑独立酒店式服务公寓大堂；
4.5.2 单关键筒设计， 5梯27户，居住人口密度较高，平均151户住客使用1台电梯，电梯数量太少，提议为公寓客人设置专用电梯，而且必需对酒店式服务公寓和一般公寓进行分层、分流处理；
4.5.3 户型配比上应尽可能提升1房1厅和2房2厅百分比；
4.5.4 面向广州大道及其它路面房间，应作隔音处理；
4.5.5 平面布局上未考虑酒店式服务公寓经营方面相关配套设施，如：布草房、洗消间、维修管井设计、出入口设计、职员厕所、职员通道、服务交通动线等。
4.5.6 整个平面布局设计在消防、仓储、防疫等方面全部缺乏周到地考虑。
4.5.7 客房应在宽带网络、通讯布线等配套设施方面做出有预见性考量。
4.5.8 热水供给系统需要满足酒店式服务公寓要求。
4.5.9 消防系统：消防需按酒店要求，公共区域、房间要有喷淋、烟感器并有专门消防监控中心。
4.5.10 每户入户门需要安装感应电子锁。
4.5.11 公寓管理需要安装专业酒店管理软件来实施有效经营。
4.5.12 客房应安装总控开关控制板、房间大门入口位置要安装取电插口，以节省用电。
4.5.13 应设有专门卫星电视信号系统。
4.5.14 公共区域配置吊顶音箱，放背景音乐（可考虑和消防广播相连）。
4.5.15 配置物业和管家办公室（不少于100平方米），作为二十四小时管家服务中心，突发事件应急指挥中心，资料存放室和日用具仓库等。
4.5.16 每两层设大于20平方洗消间，要配置给排水、电源、电话、布草储藏柜（订做），提议设布草槽。
4.5.17 每个房间每层安全走火通道要有二十四小时长明灯指示灯箱，设双回路。
4.5.18 大门必需配有监视眼，防盗锁、火警应急逃生路线图。
4.5.19 设计安装厨房、卫生间、房间时必需考虑规范位置有检修出入口，方便于以后检修，免去工作带来无须要障碍。
4.5.20 家俱材料选择要搭配，材料质量好，耐用布艺在搭配木台，木质选择高密度，丝绸类只适用纱窗。
4.5.21 房间出风口和回风口应尽可能选择木质材料，厨房、卫生间、地漏器等要兼有防异味和去水流畅功效。
4.5.22 阳台要预留多功效插座和网络端口。
4.5.23 照明器材应尽可能降低使用石英灯和射灯，采取节能灯具。
4.5.24 提议客房卧室和会客区分别使用地毯和地砖配合设计，以降低卧室行走噪音。
4.5.25 卫生间应配置浴缸，要做到干湿分区，并配置风筒、梳妆镜及洗手台，参考酒店做法。
4.5.26 家电配置应考虑以下产品：
A. 空调（按厅房数量配置）
B. 电视机（厅、主人房）
C. 电冰箱
D. 洗衣机
E. 微波炉
F. 即热式电热水器
G. 电磁炉
H. 电饭煲
I. 消毒碗柜
J. 饮水机
K. 电烤箱（欧美用户必配）
5.0 运行模式
5.1 酒店式服务公寓现在运行模式关键有以下多个：
5.1.1 由开发商持有产权，聘用专业酒店管理企业运行，不少老牌酒店式服务公寓基础上属于这种模式。
5.1.2 开发商以引入酒店管理企业和返租回报为投资噱头将产权溢价出售给投资客，通常返祖期为3-，每十二个月固定返还租金回报率多在6-8%，采取该模式项目多为营销条件较差甚至滞销楼盘。
5.1.3 开发商将产权出售给自住买家和投资者，并引入专业酒店管理企业为全体业主提供酒店式服务，并为投资者提供租赁托管理财。投资者对于投资回报有较高要求。她们在选择项目标时候，考虑原因关键有：
5.1.3.1 投资回报是酒店式服务公寓投资客第一考虑原因，通常最低年投资回报要求在7%以上；
5.1.3.2 地段和区域直接决定了酒店式服务公寓投资价值，项目选址多在商务关键区；
5.1.3.3 必需由国际著名专业酒店经营管理企业进行统一管理和运行，这么才能确保酒店式服务公寓4星级以上酒店服务水准；
5.1.3.4 酒店式服务公寓自及周围配套应该比较齐全；
5.1.3.5 项目要有自己特色和明确定位。
5.2 鉴于下六个月到上六个月赤岗桥西项目对企业完成该财政年度利润指标关键性，本项目标准上采取5.1.3运行模式，立即产权按通例形式（540套服务式公寓和216套酒店式服务公寓）梯次出售，并委托一家俱有酒店式服务公寓经营和一般物业管理资质管理企业（以下简称“管理企业”）对整个项目进行管理，而管理企业在经营和租赁拓展方面能力将是我们首要考量要素。
5.3 已接洽管理企业介绍
5.3.1 雅诗阁集团
是新加坡凯德置地集团麾下专门从事经营和发展服务式公寓机构，是全球国际性服务公寓连锁企业之一，其麾下服务公寓分布于欧洲、东南亚、北亚、澳大利亚和新西兰关键城市。
5.3.2 广州新中酒管理
由香港合和实业、广州羊城兆业企业集团和南海渔村联合组建专业性酒店管理服务企业。现正直接负责经营管理及筹备开业酒店及相关物业项目超出20家，业内享受著名度项目包含：广州国际会议展览中心、星河湾酒店及其国际公寓、君临天下等，在酒店和一般物业管理方面有丰富行业经验，并含有一定公寓物业产权溢价营销操盘经验。
5.3.3 广州侨乐物业服务
是香港新世界地产旗下新创建集团下属子企业，托管多家境内外公建及酒店相关物业，包含：北京新世界、香港新世界中心、香港会展广场，持广州市二级资质物业管理企业牌照。
5.3.4 广州天绰物业管理
1998年2月由新大厦发展商投资组建，是广州市第一家集物业管理和国际公寓管理于一体物业管理企业，新大厦和半山雍庭等国际公寓经营管理再业内享受较高著名度。该企业拥有较强租赁市场开拓能力，客源以日韩和欧美高级租客为主。
5.3.5 华厦国际酒店集团
由美国泰达旅游集团和新加坡华厦国际酒店集团在英属维京岛合作注册成立酒店管理专业服务企业。现正直接负责经营管理及筹备开业酒店及相关物业项目共16家，在新港东赤岗路段星城酒店式该企业在广州托管第一家酒店项目。
5.4 管理企业服务内容
5.4.1 物业管理和酒店式服务公寓经营前期顾问服务
5.4.1.1 对酒店式服务公寓项目进行调研分析，出具项目可行性分析汇报。
5.4.1.2 提供专业建筑合计划设计提议，包含：
A. 户型；
B. 平面和功效布局；
C. 配套设施；
D. 交通安排；
E. 能源、消防、智能化；
F. 装修风格、方案和选材；
G. 家私电器配置
H. 管理系统等。
5.4.1.3 参与施工阶段工程监督和管理。
5.4.1.4 提供专业管理制度和步骤确定，包含：
A. 管理条约；
B. 住宅使用说明书；
C. 质量确保书；
D. 业主手册和服务指南；
E. 装修指南；
F. 酒店式服务公寓租赁协议；
G. 管理人员岗前培训；
H. 交楼方案；
I. 筹备设置物业管理处和公寓服务中心；
J. 物业管理处全套制度步骤；
K. 公寓服务中心全套制度步骤；
L. 物业管理和酒店式服务公寓经营计划和预算等。
5.4.2 配合项目销售
5.4.2.1 配合代理企业提供售楼中心各项筹备和开业工作。
5.4.2.2 根据五星级酒店管理和服务标准定时对现场管理、销售和服务人员进行培训和考评。
5.4.2.3 参与销售和推广策略确实定、整改和实施。
5.4.3 物业管理服务
符合广州市物业管理二级以上资质全部要求。
5.4.4 酒店式服务公寓及会所托管经营
5.4.4.1 开拓用户资源，稳定并提升出租率；
5.4.4.2 前台（含商务中心）服务，包含：
A. 入住登记；
B. 费用结算；
C. 行李寄存；
D. 代订服务（订票、订房、订车、订餐、订报、订花、邮政速递）；
E. 其它商务服务等。
5.4.4.3 管家服务，包含：
A. 公寓设施清洁消毒；
B. 布草床单更换；
C. 绿化、环境保护、杀虫；
D. 洗衣平烫等。
5.4.4.4 公寓车队配有专业司机、保姆、翻译、保卫人员跟车服务，服务包含：
A. 提供上下班接送；
B. 提供商务、观光旅行；
C. 机场接送；
D. 儿女看护和接送；
E. 团体购物；
F. 其它生活、工作需要交通服务等。
5.4.4.5 二十四小时维护保养服务，包含：
A. 装修维护和保养
B. 家私电器维护和保养；
C. 小型居家设施更换；
D. 管道疏通和维护
E. 消防设施和中央空调维护和保养等
5.4.4.6 安全保障。
A. 确保消防和监控设施正常使用。
B. 保障客人人身和财产安全等。
5.4.4.7 会所经营和管理，包含：
A. 健身中心；
B. 多功效会议室；
C. 西餐/咖啡/酒吧等
5.4.4.8 定时组织以项目形象和市场推广为主旨各项公关活动。
5.4.4.9 定时组织各项租户活动，意在建立管理企业和租户、租户和租户间沟通和交流平台，增强公寓生活多样性和友好感。
5.4.4.10 其它特色服务，包含设计针对不一样类型租户菜单式选择服务等。
5.4.4.11 进行系统性管理和经营培训，不停提升服务水平。
5.5 收费
5.5.1 前期顾问服务费（待定）
5.5.2 物业管理费
自住型酒店式服务公寓物业管理费：3元/月/ m²
投资性酒店式服务公寓物业管理费：4.5元/月/ m²（计入租赁价格）
5.5.3 酒店式服务公寓托管经营酬金
经过对北京、上海、广州等地多家酒店式服务公寓经营成本分析和研判，结合部分四星级酒店成本数据，经营规模在200-300套项目，其运作成本及合理利润多在450万-550万区间。
6.0 收益分析
6.1 酒店式服务公寓营销和经营模式造成成本增加：
6.1.1 增加成本项目
6.1.1.1 交楼标准提升；
6.1.1.2 采取酒店式服务公寓营销和经营模式需要增加公建配套；
6.1.1.3 公建配套设施增加而造成可售面积降低所造成销售收入损失（仅限于对现金流压力影响）。
6.1.2 成本预算
6.1.2.1 交楼标准提升
建筑面积
增加成本*
累计
12900 m²
700元/m²
9,030,000
*单方成本增加包含：
A. 在原有600元/m²装修标准基础上提升级次而增加300元/m²（含消防配套和取电、呼叫服务等设备）；
B. 增加家私、电器配套摊入成本造价300元/m²；
C. 提升公共走廊和电梯间装修标准摊入到成本造价中约为100元/m²。
6.1.2.2 公建配套增加
配套项目
建筑面积
增加成本
累计
独立大堂（前台及礼宾部）
120m²

商务中心
40 m²
多功效会议室
60 m²
健身中心
500 m²
西餐/咖啡厅
600 m²
其它
80 m²

累计
1400 m²
1500元/m²
2,100,000元
A. 摊入28层756套酒店式服务公寓36000m²单方成本增加60元/m²
B. 摊入10层270套投资性酒店式服务公寓12900 m²单方成本增加163元/m²
6.2 返租型酒店式服务公寓营销模式下溢价销售分析
进入，返租模式投资产品在广州受到广泛关注，下面将就本项目是否采取该种营销模式作出分析：
6.2.1 经营规模
参考2.2.3.1经营规模设定为10个标准层270套，其它486套为一般公寓。
6.2.2 年返租回报率：6.8%（税后）
、广州市房屋出租平均投资回报率约为7-8%左右，如扣除空置、待租、税费、家私电器配置等原因，实际回报率不超出6.5%，同时，参考了市场上采取返租形式销售项目，大部分返租回报率全部维持在6.5%（税后）左右，6.8%取值还是含有相当吸引力，而且该取值符合吉祥数字传输要求。
6.2.3 回报周期：3年
参考了市场上采取返租形式销售项目，大部分返租回报周期为1-3年。
6.2.4 一般公寓售价：8500元/m²
6.2.5 溢价销售单价取值
因为预设年返租回报率为税后6.8%（税前约为7.5%），回报周期为3年（详见6.3.1和6.3.2），我们把3年共要返还小业主总租金回报预算和因为采取返租型酒店式服务公寓营销和经营模式造成成本增加900元/m²计入售价中，得出售价为1元/m²。
6.2.6 返租型酒店式服务公寓营销模式存在疑虑
因为采取溢价销售模式270套返租型酒店式服务公寓和486套一般公寓在售价上高达3500元/m²价差，将使投资者在两类产品间面临抉择：

以50 m²户型计算
一般公寓投资
返租型酒店式服务公寓投资
单价
总价
年租金收入
单价
总价
年返租回报
8500
425,000
假设为0
12,000
600,000
42,500
从上表中我们能够看到，返租型酒店式服务公寓总价比一般公寓高出175,000元，根据6.8%税后返租率计算投资者每十二个月回报为40,800元，假设一般公寓投资者在购入一般公寓后不做任何经营，那么返租型酒店式服务公寓投资者要取得快要5年返祖回报才能抵销总价价差。
当我们将返租型酒店式服