项目贷款可行性评估报告样本.doc

×××项目贷款可行性评定汇报
    第一部分概要

    一、评定说明

    本评定汇报是依据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)委托，对××××项目申请开发贷款可行性进行评定。评定基准日为9月17日，本评定汇报只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其它用途。

    二、评定目标

    为委托方审核贷款申请提供参考

    三、评定依据

    本汇报依据国家现行法律、法规、政策和委托方、借款企业(××××)提供相关资料进行评定，委托方和借款企业应对其提供资料正当性、真实性、有效性和完整性负责。关键评定依据有：
    1、全国人大、国务院及相关部委、广东省和广州市相关部门颁发法律、法规和政策；
    2、委托方和借款企业提供相关资料；
    3、广州市房地产市场价格信息；
    4、本企业掌握相关资料及评定人员现场实地勘察所获取资料；
    5、其它资料。

    四、项目概况

    1、地理位置及环境
××××项目在机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面全部有新计划路联络，南面白云国际机场立即搬迁到花全部区新国际机场，周围有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路经过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。
    现在，白云国际机场立即搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，估计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住小区之一。
    2、项目背景
    ××××项目由广州××××发展(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××企业开发建设外，西、南两区由××企业进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积66万平方米楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、计划建筑面积172408平方米，现在正在开发建设当中，其中第一期8幢12层估计可于4月完工交付使用、第二期15幢小高层和高层估计于3月全部完工交付使用。
    3、项目计划情况
    依据广州市计划局《相关××××项目修建性具体计划批复》，项目总体控制性技术指标为：
    1)建筑容积率2.545；
    2)建筑密度：26.5％；
    3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积1平方米及其它配套建筑面积1765平方米)；
    4)绿地率37.5％；
    依据总体计划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共13.2平方米、商业建筑面积累计8183平方米；地下室1层、建筑面积累计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。
    4、项目工程进度安排
    据×企业称，×××××项目从5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑，到9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××企业建设计划，第一期8幢楼字估计于3月完工交付使用，第二期15幢估计在11月开始拆迁和工程建设，估计3月以前可前后完工交付使用。

    第二部分  项目正当性和建设条件评价

    一、项目正当性评价

    现在，××××项目已办理《建设用地计划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程计划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让协议》、《建设用地同意书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁第二期楼字外，该南区项目标计划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××企业称，其第二期楼宇各项手续正在申报办理过程中。
    二、项目建设条件评价

    1、项目技术经济指标
    据×司提供《相关××××项目南区修建性具体计划批复》，×××××项目标总建筑面积172408平方米，包含地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功效部分及其面积具体详见表1：
                                                             单位：平方米、个
序 号
项 目
指 标
备 注
1
用地面积
85802

2
总建筑面积
172408

2.1
地下室建筑面积
18457
地下室1层，为设备用房和配套停车场
2.2
地上建筑面积
153951

2.21
其中：商业
8183

2.22
住宅
13
地上12、15、16、17、18、19层
2.23
小学
1
包含教学楼和学生宿舍
2.24
其它配套
1765
含会所、公厕、居委会等
3
容积率
2.545

4
建筑密度
27％

5
绿地率
37.5％

6
车位个数
466
含不可售社会停车位106个

    第三部分  市场研究和分析

    一、项目投资环境分析（略）

    二、房地产市场分析

    上六个月，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增加27.9％，房地产开发投资506.88亿元，增加7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资74.9％，同比增加6.6％。上六个月广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增加，价格波动小，空置面积增加速度有显著放缓迹象。上六个月商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增加27.3％和27％，全省商品房平均销售价格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面积增加速度由1月至2月36.3％下降到上六个月15.5％。
1-8月，广州市十区同意预售商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增加9.16％，其中，原八区同意预售商品房面积为330.65万平方米，和去年同期相比增加18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，和去年同期相比，分别增加8.84％和6.79％，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，和去年同期相比，分别增加13.56％和11.43％。据统计，今年上六个月广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。反应房地产市场竞争猛烈造成开发商利润降低，开发商只有不停让利于消费者，不停提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州房地产市场不停趋于成熟和规范。

    三、周围楼盘调查分析

    在××××项目周围一带有多个在建或已建成交付使用商住小区，经实地调查，她们现在大致情况以下：
    1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼稚园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元／平方米之间，均价约为3900元／平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元／平方米。首层商业铺位租价约为35—60元／平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400—450元／个，现已靠近租满。
    2、白云骏景花园：属同一档次商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼稚园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为计划路，现在交通相对不便，估计第一期于3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元／平方米之间，均价约为4480元／平方米。地下室车位约250个，现在销售策略为只租不售。
    3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼立即交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元／平方米之间，均价约为4400元／平方米。部分首层临街商铺已售出，现在大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元／平方米，地下室车位售价60000-90000元／个。
    4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元／平方米，配套商业面积较少，部分首层临街商铺售价约为8000—10000元／平方米、招租价约为100元／平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购置，售价可低至30000元／个。
    5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元／平方米、部分成交价为2600元／平方米，地下室车位售价为80000元／个
    经市场调查，××××项目和周围多个楼盘功效设计、配套设施和目标用户等均较相近，因为现在该区域人口连续增加，居住环境不停改善，总来说，其住宅和祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居靠近，故选择以上楼盘价格作为住宅比较对象，以市场比较法作为评定方法测算其住宅销售价值。另因为其配套商业和地下室车位关键以出租经营为主，故选择收益还原法作为评定方法测算其商业和车位销售价值。

四、项目优劣势分析

    经过市场调查分析：××××××项目和同在机场路和黄石路一带多个周围楼盘产品定位和目标用户亦很靠近，相互差异相对较少，其优势和劣势关键表现在和该区域内早期建设功效设计较旧住宅和缺乏配套设施小型项目标差异上，具体来说，这个项目有以下优势：
    (1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心——白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不停完善，计划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周围设置了出口，并正在施工建设中，估计计划路开通和地铁通车后，将大大改善现在萧岗村一带对外交通情况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。
    (2)配套设施起点高，在南区项目范围内××小学已于今年9月正式入学，因为现时消费者对教育配套设施要求越来越高，政府相关部门亦不停以推进教育配套为吸引投资手段，作为设计等级很高民办试验学校，该小学将大大提升项目配套水平，长远来看，将大大提升竞争力。
    (3)该开发集团在房地产行业内数次获奖，××××花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定品牌效应，所以将对南区项目标开发建设产生正面推进作用。
    其次，××××项目本身存在一些劣势，关键表现在：
    (1)项目位处机场路以西、黄石路以南，现在，对外交通关键为周围萧岗村旧路和北面××花园东区小区道路，计划路还未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。
    (2)邻近区域同类物业存量及新增供给量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内竞争将较猛烈。

    五、预期销售价格评定

    1、评定方法：市场比较法、收益还原法。
    2、评定标准：遵照正当标准、最好利用标准、替换标准和评定时日标准。
    3、评定过程：依据项目所在区域及其实际情况，确定选择其住宅比较对象，来测算其住宅开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位开发价值，具体过程以下：
    (1)住宅销售价值确实定
    因为南区项目住宅目标用户和产品定位和样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较靠近，故选择她们作为比较对象，经过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2：
                                                               单位：元/㎡
序号
项目
案例1
案例2
案例3
祥景花园
白云骏景
富和阳光
1
销售单价
3900
4480
4400
2
交易情况修正
100％
100％
100％
3
交易日期修正
100％
100％
100％
4
使用年限修正
100％
100％
100％
5
区域原因修正
102％
101％
100％
6
部分原因修正
102％
94％
94％
7
修正后单位
4058
4253
4136
8
评定对象单价
4148.96
9
取整
4149

    经以上测算，确定南区住宅平均销售单价为4149元／平方米，估计住宅部分总建筑面积13.2平方米销售价值为54768万元。
    (2)商业销售价值确实定
    ①、先经过市场调查确定南区项目商业铺位平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时月租金单价为65元／平方米。
    ②、经过收益还原法测算销售单价参数如表3：
租金年上涨率
折现率
租金损失
房产税等综合税率
管理费率
维修费率
保险费率
3％
9.0％
1个月
18％
3％
3％
0.2％
    注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。   
    依据以上参数，计算得到南区商业铺位平均销售单价8046元／平方米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米销售价值为6584万元。
    (3)地下室车位销售价值确实定
    ①、先经过市场调查确定南区项目车位平均租金，再用收益还原法，估算其车位销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时月租金单价为450元／个。
    ②、经过收益还原法测算销售单价参数如表4：
租金年上涨率
折现率
租金损失
房产税等综合税率
管理费率
维修费率
保险费率
1％
7％
1个月
18％
3％
3％
0.2％
    注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。  
    以工程造价为计算依据。
    依据以上参数，计算得到南区车位平均销售单价63000元／个。则360个可售地下室车位销售价值为2268万元。
    (4)经以上计算，南区项目估计总销售收入合共63620万元。
    (5)项目估计销售进度
    按××企业提供施工进度，到3月将完成全部南区第一期和第二期工程建设并交付使用，估计在5月底能够售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期自5月至5月靠近2年，估计销售进度如表5：
时 间
总销售收入（万元）
总体销售比率

三季度
2048
3.22％
四季度
7809
12.27％

一季度
8708
13.69％
二季度
6494
10.21％
三季度
8581
13.49％
四季度
11329
17.81％

一季度
7122
11.20％
二季度
11528
18.12％

累计
63620
100.00％

    第四部分  项目投资估算分析

    一、项目投资概述

    ××××项目计划总投资50137万元，×××企业现在已完成项目投资9911万元(包含土地费用2279万元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元)。项目估计到3月全部完工并交付使用。
    按本企业估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资19.77％。×××企业计划向银行贷款1.5亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。

    二、投资成本费用估算

    依据×××项目标计划建设情况，结合已投入资金情况，对项目标投资成本进行了估算，具体详见《×××南区项目投资估(概)算表》。

    三、项目资金筹措及资金平衡分析

根据计划，××××项目投入资金起源关键为企业自有资金、银行贷款和销售收入。现在南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金起源关键由银行贷款和项目预售收入组成。根据项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金(关键为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从第四季度开始，第一期8幢楼宇销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见《××××项目财务(资金)平衡表》（表6）。
 税前成本利润率
19.28％
税后成本利润率
12.92％
税前销售利润率
15.19％
锐后销售利润率
10.18％
盈亏平衡点
78.81％
投资回收期
19个月
财务净现值
4026（按贴现率10％计）
全部投资财务内部收益率
29.04％

    第五部分  项目偿债能力分析

    一、项目财务效益分析

    根据××企业提供开发建设计划，××项目标总开发期约为2年，估计建设期约1.75年，从5月到3月；销售期共1.75年，从9月到5月。
  依据项目标现金流量表和损益测算表，经过分析和计算，项目标各项财务指标以下：
项目标净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10％，表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行。

    二、项目盈亏平衡分析

    ×××项目标全部销售收入为63620万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以50137万元项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81％，如以可售住宅销售收入计，则住宅售出91.55％时可收回全部投资。提议××企业在项目建设期和销售早期做好销售推广工作，以快速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中主动开展商铺租赁业务，以降低空置增加现金收入。

    三、项目敏感性分析

依据项目敏感性分析数据显示(见表7)，项目对售价下调5％、10％敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5％、10％敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目含有相当抗风险能力，各项指标详见表7。
序号
项目
销售收入（万元）
项目总投资（万元）
净现值（按现贴率10％计）
内部收益率
结论
1
基础方案
63620
50137
4026
29.04％
可行
2
销售价格下降5％
60439
50137
2206
19.82％
可行
3
销售价格下降10％
57258
50137
386
10.85％
可行
4
总投资成本上升5％
63620
52644
2440
20.42％
可行
5
总投资成本上升10％
63620
55150
855
12.76％
可行

    另外，从项目标现金流量表分析可知，××××项目因为开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位合适情况下，能够取得一定竞争优势，经过预售收入再投入，可形成连续资金链，确保后续投资，降低开发建设风险。

    第七部分  项目贷款风险分析

    贷款风险来自项目外部和项目本身两个方面，关键有：
    1、市场风险
    目前房地产市场竞争比较猛烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不停增加。项目标开发增加了该区域商品房供给量，首先加强了周围地域居住气氛，其次也加剧了同周围商住小区竞争。机场路、黄石路一带已经有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供给量已很大，且潜在供给量在以后几年内将增加较快，所以猛烈竞争将难以避免。
    即使西区、东区前期开发房屋已售完，市场接收程度理想，但为了在猛烈市场竞争中取得主导地位，提议××企业在保持小区建筑风格和用户定位一致思绪下，继续进行建筑设计、用户服务、入住后物业管理等方面创新，以保持项目竞争力。
    2、工程建设风险
项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除现在正在开展第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。提议荣星企业加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，确保开发建设工作顺利进行，以配合销售工作实施。
    3、开发成本风险
    本项目对投资成本变动相对敏感，投资成本上升直接影响到项目标收益水平，为提升项目标经济效益提议开发企业、施工单位和监理单位愈加好地控制开发成本，努力争取减小贷款偿还风险。
    4、政策风险
政策风险关键包含国家对房地产业宏观调控及当地政府对项目所在区域整体计划。旧白云机场搬迁将于明年实施，其原有用地初步计划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口连续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不停增加投入，长远来说对于项目本身是很有利。
    另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目标办理预售工作和预售抵押工作提升了要求(如要达成结构封顶等)，长远来说，有可能对项目未来销售工作产生影响。

    第八部分  评定结论

    上述分析表明，××××项目从静态和动态角度看在经济上和财务上全部是可行，其开发产品市场有保障，但××企业自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。
因为×企业只进行××××和南区开发，未再有其它投资项目，其三个投资方亦为相关联企业，故为确保贷款银行利益，提议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并亲密监控其贷款资金使用，以缩短工期立即回笼资金，降低放贷风险。
                                                              广东××评定
                                                                     9月29日

第九部分附表(略)
第十部分附件(略)