物业公司管理方案模板样本.doc

金
沙
花
园
物
业
服
物
方
案

二0一十二个月四月六日
拟稿

审核

同意

目 录

一、物业概况
二、物业服务指导思想和标准
三、物业服务总体目标和分项指标
四、物业服务中心架构及人员配置
五、物业服务中心各部门日常管理运作
六、岗位安排及工资
七、办公设施，日常见具配置及费用
八、每个月预算收支费用汇总

一、物业概况
金沙花园地处清远市3号区，好来登星级酒店旁，该项目占地约10亩，总建筑面积14404平方米，现有住户100多户，露天小车位38个，摩托车位70个，绿化面积约50平方米。为了保障能为业主提供优质服务，促进物业保值、升值，深入提升我小区社会声誉，现结合小区情况确定以下管理方案:
二、物业服务指导思想和标准
1、物业服务指导思想
1）提倡以“耐心、细心、诚心、贴心”服务精神，坚持“以人为本、用户至上、服务第一、依法管理”服务宗旨，秉承“用户满意、自己满意、社会满意”质量方针，以发明“友好、亲情”良好小区环境为奋斗目标。
2、物业服务管理标准：
1）为业主/住户发明“安全、文明、优美、舒适”居住和工作环境，全心全意为业主/住户提供“优质高效”服务，让业主/住户充足享受完美至尊生活。
2）有利于加强本物业管理，保障住户人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值、增值；
3）有利于开发商和物业企业本身发展、维护和提升企业社会声誉；
4）有利于物业企业发明一定经济效益。

三、物业服务总体目标和分项指标
1、 总体目标：
根据优异物业管理体系模式，成立一个“以客为主，专业管理”物业服务队伍，以优质高效服务，把本小区物业塑造为当地域公认优异物业小区。
2、 分项指标
（1） 房屋及公共配套设施完好率96％以上；
（2） 无重大火灾，刑事等小说发生；
（3） 卫生、消杀、环境、绿化达标率96％；
（4） 公共区域维修立即率98％以上；
（5） 违章发生1％以下，处理率100％；
（6） 管理人员培训合格率98％；
（7） 业主/住户对物业服务满意率95％以上，投诉处理率100％；
3、 物业服务内容及标准
服务
项目
服务内容
服务标准
（一）
工
程
服
务
项目内房屋小、中、大维修服务
1. 小修：
1） 完成日常小修任务指标；
2） 房屋小修、急修、立即率100%；接到维修单20分钟内赶到现场；零修立即（二十四小时）完成，急修不过夜；
3） 小修合格率达100%；
4） 水电维修不超出二十四小时，土建维修不超出3天。
2. 中修：保持房屋完好率98%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，整齐，无涂污处，无违反要求私搭乱建现象；
3. 大修：维修工程质量合格率达100%；分项检验、结合部位，严格把关；根据工序一步到位，杜绝二次返工现象；
4.住户满意率达成95%以上；
（二）
设
备
设
施
管
理
项目内公共设备设施管理
1. 公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率98%
2. 设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%
3. 设备设施保养、检修制度完备率达100%；
4. 消防系统设备完好无损坏，可随时启用；
5. 道路通畅，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功效；
6. 排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定时疏通，无积水、塌陷、残缺，定时检验一次/月；
7. 路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定时维护保养、清洁，每个月一次。
8. 公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施使用功效，定时维护，每个月检验一次；
9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；
（三）
装修
管理
监督业主和住户遵照相关要求进行装修
1. 审查装修单位相关资质、证件合格率达成100%；
2. 检验业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；
3. 监督装修单位无危及房屋结构和她人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%；
4. 建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；
5. 装修时间固定，不影响她人，不超时施工98%；
6. 每日两次做到巡视装修现场，监督检验装修人员是否持证上岗，人证相符；
7. 检验装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。
（四）
保
洁
服
务
项目道路环境日常清洁保养
1. 8小时卫生保洁制；
2. 项目内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%；
3. 项目内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99%
4. 垃圾日产日清，公共垃圾天天清理一次；
5. 垃圾箱每日清理一次，每七天清洗一次；
6. 地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，停车位整齐无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴口号、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；
7. 全部公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上。
（五）
绿
化
管
理
项目内花草树木绿地日常养护和管理
1） 绿化完好率98%；植物配置基础合理，乔灌花草齐全，项目内绿化部署优美，花草树木和建筑协调一致。
2） 有多个树种，有一定数量耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定立体绿化，衬托美化环境；
3） 花草树木生长正常，修剪立即，无显著枯枝死杈，及病虫侵害现象；
4） 树木缺株率在2%以下，花草缺株率在5%以下；
5） 树木无钉拴捆绑现象；
6）绿地整齐，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。
（六）
保
安
服
务
维持项目公共秩序及住户安全
1） 项目实施封闭管理，二十四小时巡查值班制度，和派出所配合，维护项目治安有权对项目内可疑人员进行查问；
2） 巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，立即处理并上报相关部门；
3） 被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1‰以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；
4） 遇突发案件，安防人员5分钟内赶到现场，第一时间采取防范方法；危险处设有显著标识和防范方法；
5） 安防人员着装有显著标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；
6） 违章发生率1‰以下，处理及回访率100%。
（七）
消防
管理
项目标日常消防管理
1） 项目消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定时定人检验维护，对消防供水系统定时试水试压；
2） 火灾发生率1‰以下，有防范方法，定时进行安全教育、培训，确保工作人员掌握基础消防技能，合格率达成98%；
3） 制订防火责任制并严格实施，消防设施有显著标识，不得挪做它用，放置合理，定时巡视检验，使之合格有效。
（八）
车辆
交通
管理
项目内提供车辆管理
1） 提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检验进出车辆及车辆凭证；
2） 车辆按要求路线及速度行驶，有显著交通提醒标识；
3） 车辆无鸣笛叫人，违章率低于1‰以下；
4） 人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。
（九）
档
案
资
料
管
理
建立项目公共档案资料
1） 建立计算机资料库，档案齐全，档案建立和完好率100%，有物业管理费用收缴和使用统计，工作日志整齐真实；
2） 房屋有总平面图、地下管网图计划同意文件、完工接管验收档案，（验收证实、完工验收单、土建、水暖、电气人防、设备完工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；
3） 有1/1000百分比尺现实状况图、计划总平面图、道路计划图、竖向计划图、市政设施管网计划图、绿地计划图和项目标具体计划说明书和环境预评价书；
4） 有分户管理统计，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住项目情况表、房屋安全普查统计表；
5） 有历年房屋完损等级评定统计，房屋及设备大、中、小修和检验统计，设备设施运行统计；
6） 公共维修基金提存和使用统计。
（十）
代收
代缴
服务
代收、缴费服务
1） 熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电暖气费收费标准、计算方法；
2） 熟悉抄看水电气表，正确读表，计量正确（正确率100%）并提供凭证；
3） 管理费收缴率95%以上；按要求收取，不私自提升收费。
（十一）
服
务
规
范
用
语
和用户进行日常业务交往时使用礼貌用语
1） 好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打搅了，请留步，您走好，再见
2） 节日愉快，祝您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞愉快
3） 小姐，先生，女士，夫人
4） 让您久等了，给您添麻烦了，期望您满意，有什么能够帮您？我再给您想想措施
5） 请问您有什么事？请问您找谁？有什么需要我帮忙？请您登记，欢迎光临本项目
6） 很愿意为您服务，这是我应该做，请随时和我们联络，请您多提宝贵意见
7） 请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临
注：有偿服务依据项目实际需要，提供并制订对应服务内容和标准。

四、物业服务中心架构及人员配置

1、物业服务中心架构
物业服务中心全方面负责“金沙花园”日常管理服务工作，按综合一体化管理七大服务即：房屋、治安、车辆、清洁、绿化、维修、小区文化。管理机构图所表示：

服务中心架构
物业服务中心主任

（1人)

行政(财务)部
安防部部
用户服务部
保洁绿化部
维修保养部

(助理1人) (安防员7人)(收费员1人)(维修工1人)(保洁绿化工3人)
2、 小区物业各一线部门工作内容介绍：
1）用户服务部：办理业主/住户入住装修手续，处理业主/住户投诉和纠纷；建立和管理业主/住户资料，接待业主/住户报修、负责同业主/住户联络，做好业主/住户信息反馈；巡查监督秩序维护、绿化保洁及维修保养工作质量并向业主/住户征循意见；
2） 维修保养部：负责本小区公共设备运行管理和维修养护，为业主/住户提供多种生活配套　设施维修保养有偿服务；
3） 安防部：负责区内公共秩序管理、交通管理和消防管理，认真做好防盗、防窃、防火工作，尽力维护业主/住户人身、财产安全及本小区正常生活秩序。
4） 绿化保洁部：维护小区内绿化设施，负责监督公共绿化区域花草树木养护和种植工作，负责公共区域和道路清扫，做好本小区环境卫生，控制鼠害、虫害；向业主/住户提供灭虫及私家花园花木养护及家居清洁等有偿服务。
3、 物业服务中心职责
1） 落实实施企业工作方针、决议、计划和各项指令；
2） 实施企业统一财务管理要求；
3） 实施企业统一人事管理要求；
4） 负责服务中心全方面工作，并依据企业整体计划，制订本物业服务中心工作计划并组织实施；
5） 制订服务方案报企业同意并组织实施；
6） 依据企业同意年度财务计划，合理、有效控制成本，收取物业服务费、供水等多种费用，提升多种费用收缴率；
7） 负责“金沙花园”物业服务中心多种文档收发、传输、存档及信息管理、反馈等工作。负责“金沙花园”物业服务中心办公用具、工程所需维修材料及固定资产申报及管理；
8） 负责“金沙花园”工程设备、设施日常检验、维修、保养工作，和装修管理工作。负责安防、保洁、绿化、车辆管理等工作；
9） 依据权限和内容处理业主对物业服务中心工作相关投诉；
10） 自觉接收业主监督，并协调好和业主关系；
11）负责和项目所在地政府及相关部门建立良好协作关系；
12） 配合供水、供电、收视等专业部门工作，配合相关外包企业工作，为业主住户正常生活发明必需条件。

五、物业服务中心各部门日常管理运作
标准：全方面推行国际、中国质量认证机构认证ISO9001-质量管理体系，项目内日常机电运行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、项目文化、设施维修保养等统一规范管理，重视每一个管理服务人员培训、考评、进行日检、周检、月检、年底评审工作。物业服务中心管理规章制度分为公众制度和内部管理制度两大类，总体实施标准为：
1、建立专题工作领导小组。
2、设置总值班制度。
3、实施物业服务企业各项管理制度。
▲ 服务制度目录：
一、公众制度
1、 “金沙花园” 业主手册
2、 “金沙花园”管理规约
3、 “金沙花园”装修管理要求
4、 “金沙花园”消防管理要求
5、 “金沙花园”卫生管理要求
6、 “金沙花园”绿化管理要求
8、 “金沙花园”宠物管理要求
9、 “金沙花园”安全保卫管理要求
10、 “金沙花园”交通管理要求
11、 “金沙花园”噪音控制管理要求
12、 “金沙花园”安全用水、用电管理制度
13、 “金沙花园”公共设施、设备管理制度
14、 “金沙花园”严禁违章占地及乱搭乱建
15、 “金沙花园”异产毗连管理要求
二、内部岗位职责
1、 用户服务部主任岗位职责
2、 用户服务部助理岗位职责
3、 收费员岗位职责
4、 安防领班职责
5、 安防员固定岗岗位职责
6、 安防员巡查岗岗位职责
7、 保洁领班职责
8、 保洁员岗位职责
9、 绿化工岗位职责
10、 水电维修工工岗位职责
三、内部管理运作制度
1、 职员手册
2、 职员行为语言规范
3、 职员职业道德规范
4、 职员培训管理制度
5、 档案资料管理制度
6、 财务管理制度
7、 物业服务中心值班制度
8、 回访制度
9、 投诉处理制度
10、 公共钥匙管理要求
11、 库房管理制度
12、 公用设施及设备维护、保养管理要求
13、 有偿服务收费制度
14、 防火管理制度
15、 防火安全“三级”检验制度
16、 消防应急方案
17、 房屋维修管理要求
18、 保洁服务工作标准
四、工作步骤
1、 业主入住步骤
2、 二次装修管理步骤
五、工作质量考评制度
1、 职员服务质量考评措施
2、 职员奖惩条例
3、 部门月考评表
4、 职员月考评表
▲内部管理
一、培训
职员是第一线工作人员，直接为业主/住户服务，工作质量好坏，水平高低直接影响到服务质量、企业声誉和形象。所以，对职员培训十分关键。
1、 入职培训：由物业服务企业人事行政部负责对新入职职员进行岗前培训。
2、 岗位培训：各部门依据实际需要及具体工作要求，分别对职员分专业再培训。
1）知识即应知。依据不一样工种和岗位，应该掌握专业知识、岗位规范、工作程序和工作标准。另外，还应该对”金沙花园”概况，及和服务相关多种知识有一定了解，以随时满足业主/住户需要。
2）能力即应会。不仅要熟练本岗位技能技巧，要有应变能力,以满足不一样业主/住户要求。
3）态度。指仪容仪表及待人接物态度。不一样岗位有不一样要求，仪容仪表要规范得体、洁净大方、笑容可掬、态度诚恳、礼貌自然、讲究高效率，要求服务一直处于最好状态。为业主/住户营造一个清新舒适、环境优美、整齐自在生活空间。
二、培训组织方法
1、 培训职责：
物业企业行政人事部负责全企业职员日常培训计划、、协调、组织、考评等工作。
2、 培训实施步骤：
我们对职员培训分为“入职培训 —— 岗位转正培训 —— 日常管理培训”
3、 培训时间：
4、 培训方法：
三、培训内容
1、 新职员公共培训科目（由人事行政部安排）
序号
公共科目名称及具体内容
课时
1
由人力资源统一进行军训（包含军事训练和体能训练）
3天
2
礼仪知识：1、常见礼仪知识；2、形体训练；3、行为语言规范
6课时
3
服务意识：1、职业道德教育；2、怎样处理投诉；3、沟通技巧
3课时
4
企业文化：
1、 企业发展史及基础情况介绍；2、企业理念；
3、《职员手册》；4、劳动及人事方面管理规章制度
3课时
5
项目基础情况介绍及二次装修管理关键点
4课时
6
行业法规：
建设部及物业管理方面法规条理
4课时
7
物业管理基础知识
2课时
8
安全知识及消防知识
2课时
10
实习
3天
2、安防员培训科目
序号
培 训 内 容
培训频率
培训目标
1、
单兵队列训练和体能训练
每七天三次
培养组织纪律性
练就扎实基础功
熟练掌握擒敌及防卫技能
2
擒拿格斗基础功、捕俘拳和防卫术
3
内务管理
每七天评选检验一次
保持宿舍洁净整齐
4
例会（政治思想及职业道德教育、工作讲评及分析）
每七天一次
提升思想自觉性，总结本身存在不足
5
《安防服务工作手册》
每个月培训
熟悉安防岗位职责
操作规程工作标准
6
安防服务规章制度和相关法规政策
每季培训
熟悉相关法律常识，提升理论水平
8
突发事件应急处理紧急集合演练
每三个月一次
提升突发事件处理能力
9
消防实战演练和伤员救护知识
每六个月一次
提升消防实战能力

3、保洁员培训科目
序号
培 训 内 容
培训频率
培训目标
1
例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）礼貌礼节行为规范
每七天一次
提升思想觉悟
总结本身存在不足
2
日常清洁注意事项
天天早晚训导
指出当日工作不足，提升工作效率，指出工作中存在不足
3
清洁工作概念
每三个月一次
提升理论水平
4

每七天一次
提升服务意识
5
清洁质量标准
每个月一次
提升职员对岗位工作认识
6
清洁用具性能及注意事项
每个月培训
提升职员安全防范知识
7
清洁设备操作和保养
每季培训
提升工作技能、保持工作效率
8
清洁工具操作方法
每个月培训
提升工作技能、保持工作效率
9
四害消杀和防治
每三个月一次
熟练掌握消杀程序及注意事项
10
消防实战演练
每六个月一次
提升消防实战能力
4、绿化养护员培训科目
序号
培 训 内 容
培训频率
培训目标
1
例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）礼貌礼节行为规范
每七天一次
提升思想觉悟
总结本身存在不足
2
内务管理
每个月一次检验
保持休息室洁净整齐
3
《园艺服务工作手册》
每个月培训
熟悉岗位职责、操作规程和工作标准
4
园艺机械、设备操作和保养
每季培训
提升工作技能、保持工作效率
5
修剪、施肥、防冻、防虫、防病等

提升工作效率，降低养护成本
6
植物生长常识
绿化养护标准
每三个月一次
熟练掌握园林知识，提升养护质量
7
消防实战演练
每六个月一次
提升消防实战能力
5、维修技工培训科目
序号
培 训 内 容
培训频率
培训目标
1
例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）
每七天一次
提升思想觉悟
总结本身存在不足
2
内务管理
每七天检验
保持宿舍，工作间洁净整齐
3
《维修服务工作手册》
《设备管理工作手册》
《消防管理工作手册》
每季培训
熟悉岗位职责、操作规程和工作标准
4
房屋工程质量保修
每季培训
熟悉相关法规、提升理论水平
5
项目内水、电、消防管道走向及设备设施特点
每季培训
熟悉项目情况
提升工作效率
6
土建、机电等相关专业基础管理知识
每季培训
提升综合能力及素质
7
设备及机具操作演练和保养
每六个月一次
培训考评
检验实际操作能力
寻求差距
8
消防实战演练
每六个月一次
提升消防实战能力

四、 物业服务中心关键工作：
1、 人事、行政管理：
1） 负责制订人员定岗定编及培训计划，多种会议纪要编写，职员考勤，多种文件收发及传阅
2） 负责本物业服务中心各项规章制度建立健全工作
3）负责本物业服务中心制度实施监督检验工作
4）负责办公物品申报工作
5）负责库房日常管理，对出入库物品进行验收和登记。
6）负责职员宿舍、就餐等后勤服务管理工作。
8） 负责内部多种信息传输、追办工作。
2、用户服务部
1）接待业主提出服务要求
2）接待业主投诉、报修
3）代收、代转物品（珍贵物品除外）
4）报刊、信件收发
5）电话回访、上门走访（定时、不定时）
6）解答业主提出问题
7）传输物业管理服务信息
8）特约服务分为自营部分（保洁，工程维修），和合作部分。合作部分和家政企业商议提供服务项目给业主，费用按项目标准向业主/住户收取。
特约服务项目明细：
1、自营部分：工程维修服务包含：为业主换灯泡、水龙头、疏通马桶等业主居室内设备设施有偿维修服务，及装修前审图、装修后隐蔽工程验收、装修过程中质量控制检验等。
2、合作部分：保洁服务包含：地面清洗、木地板打蜡、大理石清洗打蜡、抛光、翻新、大理石防渗、大理石墙面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、厨房、卫生间清洁、清洗轿车、杀虫灭害、房间开荒、清洁及日常清洁等项服务。为业主联络家政企业，提供代订牛奶、代订报刊、代请保姆、代订礼品、代订鲜花、代请迁居企业、代订出租汽车、代请家教、送水服务、代请婚庆服务、代请摄像、摄影服务、代请清洗油烟机、代请小时工等工作。
Ÿ 档案管理：建立用户档案
购房协议复印件
业主基础情况记录表
业主及家人身份证复印件及照片
房屋出租记录表
车辆、车位登记
Ÿ 财务收费管理：每个月1～2日向业主发送《缴费通知单》，；20日向未按期缴费业主发送《催缴通知单》如仍不能推行义务向业主发函。建立费用统收台帐，立即登记费用收缴情况
3、工程部
设置说明：
1、电气专业：负责对项目内变（配）电系统、消防自控系统、安防监控系统及多种水泵、风机电机日常运行管理、计划检修及突发事故处理等工作。
2、维修专业：负责对项目内给排水系统、消防喷淋系统、机电设备及其它通用设施设备运行管理、计划检修、年底保养、突发事故处理等工作。
3、运转值班：负责对项目内变（配）电、供暖等系统值班运行，对公共区域设施设备进行巡视，确保项目内各类设备安全运行，为项目内关键活动提供保障。
人员安排:
工程部依据“金沙花园”项目标具体安排以下：
日常维修部分包含电气、水暖二个专业，关键负责日常维修、设备日常保养等工作；完成业主/住户提出多种维修安装要求，为业主/住户提供有偿服务，处理弱电系统、安防监控系统故障，及强电系统、空调系统、给排水系统日常管理和紧急抢修工作，要求每个职员全部含有多个技能。
企业工程维修组长指导和率领职员进行工作，在日常工作中给职员进行培训和示范，帮助物业服务中心经理做好工程维修组织管理工作。
工程部关键工作
物业服务中心工程维修在企业统一领导下，负责对“金沙花园”内共用部位、共用设施设备（配电、照明、给排水、通风、消防）进行日常维修管理。具体内容以下：
1、全方面负责所管辖项目，按技术管理指令要求，有效地制订维修工作计划。
2、负责编制实施项目设备预防性维修工作计划。
3、 处理紧急事故和突发事件。
4、做好交接验收工作，协商问题处理方案，配合相关单位返修及未完成项目标施工。
5、负责“金沙花园”配电系统全部设备维护保养工作，严格实施供电局、劳动局相关规程、要求，确保变（配）电系统安全可靠运行。
6、定时巡视检验本专业系统设备运行状态，发觉问题立即组织人员抢修。
7、制订设备中、小修及保养计划。
8、编制各类设备技术档案，登记系统设备运行情况、维修统计，使设备处于良好工作状态。
9、工程维修物品采购配合工作。
10、建立整理工程部技术档案，按月将各系统设备相关故障情况、维修项目、更换零件及更新内容填入设备技术档案。
4、安防部日常管理运作
安防部关键工作及程序
1）项目治安管理：
经过监控系统对项目进行二十四小时监控。加强项目巡视，预防事故发生，加强和治安部门联络，确保其对项目工作支持。
2）项目消防管理：
建立消防责任制，建立义务消防队，对消防设施进行巡检，并组织必需消防演练。
3）机动车和非机动车管理：
对机动车停车场进行二十四小时巡视，对非机动车场进行不定时巡视。严格实施‘一车一卡’制度，进出车辆一律刷卡，拒绝外来车辆入内。
u 意外情况处理
如发生车辆相互碰撞，做好现场情况统计，如车主不在现场，立即通知车主到现场处理。标准不为双方划分责任，由双方自行协商处理；
如发生业主失窃，经业主同意，能够帮助报案并保护现场，等候公安人员抵达，提供相关资料；
如车辆行驶或停放过程中损坏车场设施，立即通报用户服务部，如实做好《事故调查表》，得到业主认可，待用户服务部人员到场和业主协商赔偿方案。
u 安防员岗位培训：
针对岗位，常常性地对安防员进行多种能力训练，使其能胜任本岗位工作。
1、 对项目内人员及车辆出入管理；
2、配合保驾返修工作：
在返修期间，配专员在施工现场监督施工。确保户内设备、设施完好。
5、绿化保洁部
保洁关键工作
1）生活垃圾清运。天天立即清运，保洁立即进行消杀；
2）各公共场所保洁；
3）家政清洁；
4）生活水池清洗工作；
5）房间内跑、漏、滴水紧急吸水工作；
6）工程紧急维修后清洁打扫工作；
7）暴风雨前/后（特殊环境）清扫、清理工作。
绿化养护工作：
1、 植物修剪整形：
目标：促进植株良性生长，降低伤害、变形；使植株美观，适宜欣赏。
时间：乔木类通常在春、夏二季进行关键修剪作业。
花灌木在春、夏、初秋时均可进行修剪整形；
修剪次序：熟悉多种植物修剪要领和观赏姿态；
仔细观察，因地制宜，合理修剪；
工作结束后进行清场。
高大乔木类应该用架杆进行支撑，预防倒扶。其它苗木依据实际情况进行防风、防寒，诸如立支柱、立风障等方法。
2、 植物施肥、浇水管理：
合理施肥，促进植物旺盛生长，增加植株观赏性；
操作过程：依据植株在不一样季节不一样生长状态，选择生物型肥料进行施肥；
施肥时多用撒施；
施肥后应立即浇水，使肥料颗粒化开、粉碎，快速溶入土壤。
植物施肥要领：植物生长久可多施；
植物在花期、孕蕾期少施、不施；
遵照溥肥勤施标准。
合理浇水：春季视情况少浇水，冬季全天候均可；
盛夏和秋季浇水宜在早、晚进行。
3、 病虫害防治：遵照预防为主标准。
4、 修剪机具使用：《使用说明书》和实际操作经验相结合。
5、室内植物日常养护工作：
碰到节假日或庆典日，协调植物租摆企业进行植物摆放、调配工作；
碰到问题时立即向上级领导汇报并通知植物租摆企业采取方法进行处理；
绿化工作质量检验： 依据”金沙花园”绿化养护工作具体内容制订检验标准和方法。
突发事件、紧急抢险工作：
恶劣天气紧急清扫、缮后工作。
六、 岗位安排及工资
部门
岗 位
关键工作描述
工作时间
工资标准
工资累计

用户服务 部

服务中心
主任1人
全方面负责物业服务中心日常管理工作

由企业支付
由企业支付
客服助理
1人
用户接待及资料管理，文件收发、证件办理等（内勤接待）。

由企业支付
由企业支付

清洁
绿化

主管1人
关键负责清洁绿化日常管理工作

由企业支付

楼层清洁
（2人）
关键负责楼层及各大堂清洁工作
8：00—18：00
1100/月
2200元/月
绿化工1人
关键负责园区绿化修剪、施肥、杀虫，草地清洁及中心花园路面及相关设施清洁工作

由企业支付
由企业支付
工程
维修
维修工1人
关键负责设施、设备检验、维修，公共道路及相关设施维修。

由企业支付
由企业支付
行政
(出纳)
收银员1人
物业办公室、仓务及收费管理工作。

由企业支付
由企业支付

安防部

主管1人
关键负责部门日常工作管理（宿舍、职员考勤）等
8：00—18：00
由企业支付
由企业支付
领巡罗岗2人
（兼任领班）
关键帮助主管工作和负责小区巡查工作，统计当班情况
工作时间12小时
1900/月
3800元/月
正门岗4人
车辆、人员出入控制,来访指导及安全防范和交通指挥
工作时间
12小时
1800/月
7200元/月
机动1人
负责本部门替休及临时性工作
工作时间
12小时
由企业支付
由企业支付
总计
13200.00元

七、设施设备配置明细及费用
一、服务用房累计：70m2
1、管理人员办公用房：30m2
2、安防、工程人员宿舍：20m2
3、清洁绿化物资设备保管室：10m2
4、工程人员物资设备保管及维修工作间：10m2
二、物资装备配置明细表
1、 物业办公室办公设备配置类：
前期配置：电脑1台（财务）,办公桌椅5套（ 客服1套、工程1套、保洁1套、安防1套、财务1套）,钥匙柜1组,饮水机1台,电话机1部,对讲机6台,白板2个；
床（上下床）3张,职员更衣柜3组（安防使用）。
各部门工具设备配置
1） 用户服务
考勤打卡机1台,文件立架1个、钉书机1个、计算器1个、剪刀1把、三角尺二把、A4文件夹5个、直板夹2个及其它办公易耗品（笔、A4纸、本子、过塑膜，钉书针、圆形针、墨合、碳粉等。办公用具损耗约100元。本部门估计每个月费用分摊约100元
2）、安防部
文件立架1个、钉书机1个、笔同1个、剪刀1把、A4文件夹5个、直板夹2个、手电筒5个及其它办公易耗品等，警棍4根，警示带1卷，雪胶筒6个等；岗停值班台2张，过冬大衣每班4件（120元/件），冬装14套（240元/套）、长袖衬衣14件（60元/件），夏装14套（140元/套），领带、束腰带、精神带各7条（共350元）、；服装费累计6990元，分摊按2年计算，平均每个月为291元；易耗品费用120元。本部门估计每个月费用分摊约411元/月。
3）保洁、绿化部
办公用具：文件立架1个、钉书机1个、笔同1个、剪刀1把、A4文件夹2个、直板夹2个、及其它办公易耗品等；易耗品费用30元，估计每个月费用分摊约30元/月。
保洁工具类： 7.8米伸缩杆1根、2.4米伸缩杆1根、1.2米伸缩杆2根、推水器2个、尘推2个、地拖桶、地拖、地拖头、豪华垃圾铲、垃圾铲扫把、通告牌、水鞋、钢丝球、云石铲刀、铲刀刀片、单面刀片、喷壶、全能水、玻璃水、洗石水、洗厕精、洁而亮、碧丽珠、洗衣粉、擦铜水、天拿水、漂白水、胶手套、安全带（4条）等；估计每个月损花费用约200元，消杀费用估计约50元/月。
绿化工具及肥料、农药
剪草机、高枝剪、平剪、手剪、镐头、小铁锹、大铁锹，喷雾器，乐果、敌敌畏、敌百虫、多菌灵、托布津，苗木更换等。估计费用为50元/月。
4）工程部（1人）
电源线100米，钢锯 一把，钢锯条一盒，管钳子450MM 1把，350MM 1把，手锤 1把，米尺（5M）1把，10寸、12寸扳手各一把，8寸扳手1把，7寸电工钳子1把，4寸螺丝刀1把，4寸十字螺丝刀1把，电工刀 1把，电笔 1把，钳型电流表1块， 万用表 1块，手提充电灯 1支，扁嘴钳子、夹嘴钳子各1把 ，铝梯15、5步各1把及灯泡、灯管、胶布、油漆、砂纸、水泥、等易耗品每个月损耗约200元；本部门估计每个月费用分摊约：200元/月。
5） 其它开支
节日装饰费：国庆、中秋100元、新年500元，元旦、圣诞100元，累计700元/年，平均每个月60元；
智能化系统维护费：（可视对讲、监控、车场道闸等）200元/月；
对讲机频点使用管理费：4台，每台100元，累计400元年，平均33.3元。
其它不可预见性费用：200元/月。

八、预算每个月费用支出汇总
序号
部 门
工资（元）
服装（元）
物品用具（元）
累计（元）
1
用户服务部

2
安防部
11000

411
11411
3
保洁绿化部
2200

330
2530
4
工程维修部

5
行政（收银）

6
年底奖励金

7
餐费补帖

1200

累计

15141
其它
类别
金额

7
灭火器更换

8
节日装饰
60

443.3
9
化粪池清理
100

10
智能系统维护
200

11
对讲机管理费
33.3

12
不可预见费用
50

13
每个月总计开支：15584.3元
估计每个月收入汇总
序号
项目
面积（㎡）
单价（元）
总计（元）
备注
1
住宅管理费
14404
0.6
8642.4

2
商铺管理费

3
车位使用费
38个
150
5700
小车
4
车位使用费
70个
30
2100
摩托车
5

累计收入：管理费8642.4元+5700+2100=16442.4元