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物业有限公司竹胜园物业管理方案样本.doc
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1、物业管理方案沈阳银基物业二OO八年八月本方案编制说明为了建立良好合作基础,从双方长远发展合作考虑,我企业依据多年物业管理经验,尤其是对综合大盘管理,经过规范高标准物业服务,使项目充足发挥最大使用效率和经济效益。在降低经营管理成本基础上提升收益,确保物业保值增值。本方案经过以下多个方面,表现我企业管理思绪和特点:l 前期物业介入服务内容l 该项目入住及日常物业管理服务内容l 双方合作需明确事项l 现在所管物业项目情况一览表l 近三年财务情况表l 取得荣誉称号第一部分 前期物业介入管理服务一、前期物业管理介入目标经过对该项目标顾问服务,意在实现以下几方面目标:l 帮助贵司进行合理投资。l 打造高端
2、居住环境,发明出一个高投资回报物业,从而实现项目发展最大价值;并取得用户群认可。l 依据贵司中长久发展策略要求,提出专业意见及提议,优化项目,使其更具竞争力。l 提升项目使用合理性,降低项目后期运行维护成本。l 用具牌信誉及专业能力,建立贵司良好口碑。l 促进该项目标物业销售推广,提升项目标品牌优势。二、我企业前期物业服务优势l 自1998年起,我企业和自家开发商形成了战略合作伙伴,为开发商提供全方位前期物业管理服务。拥有了十年前期物业管理经验,从易被忽略小区道路、光照、机电设备选型、安装等步骤为开发商节省投资。l 经过十年内部开发和物业磨合,使我们在甲乙方基础上,更有利于维护开发商利益,降低
3、了相互责任推诿。l 我企业在十年发展中,为沈阳市多个中高端项目提供物业管理,形成了较专业物业管理人队伍,也是我企业关键竞争力,各专业线顾问资源在企业项目内部充足共享。三、前期物业实施模式l 成立前期专业物业筹备小组依据本企业物业管理经验,物业项现在期物业工作不容忽略,所以,为了愈加好配合该项现在期开发、建设、销售等各阶段工作,本企业将在双方签署前期物业顾问服务协议后,成立该项现在期物业介入小组,该小组在该项现在期责任人协调下,将全方面负责和配合该项目标各项工作。l 前期物业筹备小组专业范围:前期物业介入小组组员包含了物业项目各阶段所包含到相关专业,包含:工程客服安全秩序维护环境清洁培训本企业将
4、依据该项目实际工程进度和销售情况,随时调整专业介入人员。四、提供前期物业服务(一)销售阶段物业配合1对销售人员物业配合1)对销售人员培训经过对销售人员各阶段物业知识培训,使销售人员对物业基础知识和和该项目相关物业知识有一较为综合了解,不仅利于该项目标销售工作,而且一样利于该项目后期物业管理服务工作顺利开展。2)配合处理销售过程中物业问题确定各项物业收费标准及收费措施,方便销售时给予明确。对于物业管理方面无法解释或处理问题时,能够有效立即联络本企业相关专业人员,方便问题得到立即处理,甚至能够让消费者和本企业顾问专业人员直接进行沟通。2签约过程物业配合在该项目签约过程中,本企业将从专业物业管理企业
5、角度出发,从以下几方面配合销售工作:1) 帮助编订确定业主临时条约;2) 完善销售协议相关物业条款;3) 经过物业配套管理服务,营造出友好签约环境,使销售人员和签约用户能够顺利进行和签约条款谈判,并签署销售协议;4) 处了解答销售过程中签约用户提出和物业相关问题和和物业相关补充协议。3帮助销售推广活动本企业将在销售阶段从物业管理角度出发,有效对该项目销售推广活动进行必需支持,关键包含以下几项:1) 配合组织实施和物业相关活动安排;2) 从物业角度提交有助活动效果合理化提议。(二)施工阶段物业顾问提议依据该项目标地理位置及用户群定位,本企业认为该项目在计划配套方面应注意以下几点:1 安防和智能化
6、依据本项目用户群定位,安防设施及智能化程度将是用户很重视一项物业功效,同时也是表现物业项目整体品位关键标志之一,安防和智能化配置是很关键,从该项目整体考虑,本企业认为应注意以下几方面,意在满足项目要求前提下,确保投资效果。- 综合布线系统- 对讲系统- 监控系统- 消防报警系统- 远红外线周界防范系统- 电子巡更系统因为该项目为高级综合住宅园区,安全工作尤为关键,所以在上述各系统计划施工时,必需考虑其后续使用合理性和有效性,降低安防死角。2 垃圾房垃圾房外观及设置应和项目相匹配,并应采取封闭式,垃圾袋装化。从交通上要方便环卫车辆进出。垃圾房要确保不影响周围业主正常居住和生活。3 公共照明物业项
7、目标照明是必不可少,但在使用时尽可能采取节能型,并利于后期更换。依据我企业经验,公共区域照明应注意:1) 光源尽可能采取节能型,普及较广材料,便于后期更换;2) 公共区域照明在不影响业主正常生活情况下,最大程度降低能源消耗;3) 对公共区域照明,不一样区域采取分路控制,分别计量,从而方便后期对照明费用控制和管理。4 标识导视系统标识系统应和项目整体风格一致,同时考虑园林绿化等原因,标识系统关键包含:1) 园区车场、车辆行驶导引指示。2) 园区道路标识指示。3) 物业单元及门牌号标识4) 消防安全导识5) 其它标识导识以上提议只是依据贵企业提供现有资料提出相关提议,待双方进行深入沟通后,本企业还
8、将具体提供切实有效物业提议。(三)项目建设阶段工程提议1 经过本企业跟进该项目标施工建设过程,把前期计划阶段包含到各项合理化提议有效实施到该项目标施工建设中。2 定时参与该项目标工程会议,了解项目整体施工进度和实施阶段情况,对项目整体进行宏观把控,发挥第二监理作用。3 依据项目标实际工作进度,我企业将制订出和项目相符、切实可行系统工程运行及维护计划。(四)物业筹备1人员招聘依据项目进度,制订该项目物业架构,确定各部门人员编制,确保各部门编制高效合理性。待我企业具体了解项目情况后,再制订合理物业人员架构。2培训我企业将依据人员招聘计划,实施职员上岗培训,关键内容有:1) 物业项目标基础情况2)
9、开发企业、施工方、销售部门等相关情况介绍3) 银基物业企业介绍4) 职员守则培训5) 项目运行实施标准培训6) 相关物业法律法规培训关键采取集中讲解和现场实践相结合,确保培训实效性。3完善后期运行指导文件1)编制项目物业各部门职能和各岗位职员职责2)制订项目各类紧急情况处理程序及预案。3)制订项目物业管理运行所需文件和表格4)制订项目标工程设备维修保养计划和检验步骤5)制订物业后期财务管理程序和规范6)制订物业保安、保洁等服务标准及操作规程7)制订项目业主入住文件和步骤8)制订项目绩效考评规范(五)、物业承接查验1承接查验步骤物业经过完工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发觉问题
10、进行处理物业移交2承接查验准备1)人员准备2)计划准备3)资料准备4)设备、工具准备3物业查验关键内容和方法1)关键内容:- 物业资料- 物业共用部位- 共用设施设备- 园林绿化工程- 其它公共配套设施2)物业查验方法- 观感查验- 使用查验- 检测查验- 试验查验4承接查验所发觉问题处理1)搜集整理存在问题- 搜集全部物业查验统计表;- 对物业查验统计表内容进行分类整理,将承接查验所发觉问题登记造表;- 将整理好工程质量问题提交给建设单位确定,并办理确定手续。2)处理方法- 施工单位质量问题,由建设单位督促施工单位负责- 因为计划、设计问题应由建设单位负责整改3)跟踪验证为使物业工程质量问题
11、得到立即圆满地处理,物业管理企业要做好跟踪查验工作。(六)接管过程物业工作1接管前物业准备工作- 帮助相关方共同组建该项目标接管小组- 制订合理项目接管计划和实施方案- 对物业项目进行交楼入住前开荒工作- 部署装饰接管、入住现场- 职员服装、工牌等准备完成- 项目创办物资购置到位- 完善该项目接管入住前其它准备工作。2接管内容1) 对所需各项备品备件及各类图纸和保养文件进行搜集整理和管理工作2)对该项目验收后配套工程进行完善,并对相关遗留问题进行改造,使物业管理工作能够有效合理进行。3)建立具体完善用户或业主档案系统。4)进行物资交接。3入住步骤物业和开发商向业主发出入住通知书业主到售楼处缴纳
12、购房尾款并取得开发商出具入住证实业主和物业约定验房时间业主携带相关资料及费用到物业办理入住手续物业派专员帮助业主填写各类表格业主向物业企业交纳多种费用物业专员负责率领业主到所购房屋进行验收并填写验房统计表业主对验房统计表进行签字确定并领取钥匙有问题,物业通知开发商进行返修第二部分 后期物业管理实施一、 银基物业住宅管理标准本标准将依据该项目标特点和形态,制订符合该项目以后物业管理各相关标准,该标准可从以下几方面考虑(依据项目情况进行对应调整)1 综合管理- 负责制订物业管理服务工作计划,并组织实施;- 每十二个月一次对房屋及设施设备进行安全普查,依据普查情况制订维修计划,组织实施;- 白天由专
13、职用户服务人员提供接待服务,处理服务范围内公共性事务,受理咨询和投诉;- 夜间值班人员,处理紧急性报修,水、电等报修在半小时内抵达现场;- 物业管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;- 公开物业服务标准,收费依据及收费标准;- 对业主及房屋、收费情况建立档案,进行系统管理;- 全体职员统一着装,佩带工牌。- 对多种公共突发事件处理有应急预案。2 共用部位共用设施设备日常维护确保物业内共用部位共用设施设备、基础市政设施正常使用运行和小修养护,包含:- 负责共用部位公用设施设备日常养护、小修;- 确保园区内道路、围墙、小品、绿化设施等公共设施、设备正常使用;- 确保雨水、污水管
14、道保持通畅,定时清掏化粪池、污水井,相关设施无破损;- 负责智能化设施日常运行及维护3绿化由企业专业绿化队伍按沈阳市园林绿化养护标准进行4清洁- 建立健全清洁制度,清洁卫生实施责任制,有明确分工和责任范围- 设定垃圾搜集点,并没日将服务范围内垃圾归集,对垃圾站、箱、桶垃圾进行立即处理;- 每日对清洁服务内区域进行清扫,做到服务范围内无废气杂物;- 按当地政府相关要求向服务范围内喷洒、投放鼠药、消毒剂,除虫剂;- 在雨、雪天气立即对积水、积雪进行清理- 突发公共卫生事件时,物业应快速组织人员对物业共用部位公用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主宣传,维持正常生活秩序。5公共秩序维护- 分区域
15、管理,做到关键出入口昼夜有专员值守,危及人身安全处有显著标志和防范方法;- 维护交通秩序,包含对机动车辆和非机动车辆行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;- 看管园区内公共财产:包含消防器材、井盖、雨箅子、小品、花草、树木、果实等- 夜间对服务范围内关键部位、道路进行定点定时防范检验和巡查,做到有计划、有统计;- 发生治安案件、刑事案件、交通事故处理预案;6停车管理- 有健全机动车、非机动车存放管理制度和管理方案;- 确保停车有序,设专员看管;- 紧急情况处理预案7消防管理- 健全消防管理制度,消防责任制及火灾消防预案;- 消防设施有显著标志,定时对消防设施进行巡视、检验和维
16、护;- 定时进行消防训练,确保相关人员掌握消防基础技能;-发生火灾,立即报警,消防人员疏散、救助人员等。8装修管理服务- 健全二次装修管理服务制度;- 查验业主装修方案,和业主、施工单位签署装修管理协议,通知业主装修注意事项;- 装修期间,对装修现场进行巡视和检验,严格治安、消防和房屋安全管理;- 对进出装修车辆、装修人员实施出入证管理;- 业主装修结束后,应进行检验;- 对违反装修协议要进行处理,问题严重报行政管理部门;- 用户内部装修垃圾做到日产日清,并清运到项目指定地点;- 立即清运装修垃圾。二、项目物业管理架构及职责为了对该项目实施有效管理,并合理降低运行成本,本企业将对该项目后期物业
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