物业公司管理方案及员工手册样本.doc

物业标准化手册第1、2章 第一章 物业管理方案物业管理方案目录目录序言物业管理关键点(1)一个模式(2)二项承诺(3)三个关键(4)四项方法拟采取管理模式(1)物业管理架构(2)物业管理岗位编制GLFA005.职员招聘(1)高层物业管理人员(2)物业管理部(3)工程管理部(4)安全管理部(5)财务管理部物业管理人员培训(1)新职员上岗培训(2)在岗职员循环培训物业管理所需物质条件(1)办公及职员住宿用房计划(2)物业管理工具和装备价格参考表物业管理工作岗位职责(1)物业经理岗位职责(2)物业经理助理岗位职责(3)物业管理部经理岗位职责(4)物业管理文员岗位职责(5)物业管理员岗位职责(6)物业商务管理员岗位职责(7)物业清洁员岗位职责(8)工程管理部经理岗位职责(9)工程技术员岗位职责(10)强电技工岗位职责(11)弱电技工岗位职责(12)暖通技工岗位职责(13)维修工岗位职责(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责(15)安全经理岗位职责(16)安全管理员岗位职责(17)财务经理岗位职责(18)财务会计岗位职责(19)财务出纳岗位职责(20)财务收费员岗位职责物业管理预算(1)物业管理开支分类预算表(2)物业管理处开支预算明细表物业管理规章制度和档案建立和管理(1)管理规章制度(2)物业档案建立和管理各项专业管理工作方案(1)公共设施设备管理(2)安全管理(3)装修管理(4)消防管理(5)车辆管理(6)清洁管理序言一、物业介绍（略）二、服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。三、追求目标以企业经营为主导，为业主推出完善管理服务，为企业发明效益，为企业打造品牌。物业管理关键点利用连续发展战略，确保物业保值和升值。人性化管理方针铺架为业主沟通桥梁，促进了解和信任，以诚信为本提升管理服务信誉。结合所辖物业建筑特点，导入切合实际管理理念，以高效率管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业主服务。为实现以上设想，拟采取“一个模式、两项承诺、三个关键、四项方法”管理方针。一、一个模式针对所辖物业特点制订出含有发明性物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验高层管理人员担任，在管理工作中将依据本物业实际特点采取有效模式，并发明“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”模式效应，努力争取愈加好地满足业主需求。提议采取管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业主、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在十二个月内帮助本物业经过“市优异物业管理大厦”评选。2.在两年内帮助本物业经过“省优异物业管理大厦”评选。三、三个关键1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主行业，为此企业将在以后服务工作中，充足表现企业服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业主至上”标准和务实周到工作理念，为业主提供全方位、高品质服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，和业主建立良好服务关系。同时以周、月、季走访沟通方法立即了解业主意见和需求，在不停完善过程中真正让业主享受到安心、舒心和称心居住(工作)环境。2.环境管理责任到人大厦环境管理极为关键，怎样为业主发明一个良好、舒适居住(工作)环境，是我们很重视问题。多年管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检验、培训落实到位，才能充足发挥每个人才能，认真地去做好天天工作，主动宣传环境保护意识，使大厦环境卫生情况达成最好状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽风景。3.安全、消防真抓实干为确保业主生命、财产安全，我们主张以切合实际人员防范为主，以本物业优异消防设施为辅安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途管理复合式人才队伍。紧密联络政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在终年平安条件下为业主服务。在日常管理中，提议派专员全天值班，负责所辖物业安全管理工作，严格管理，预防易燃、易爆等危险品进入大厦，制订出和其相适应应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时努力争取将损失降至最小程度。四、四项方法1.依据历年来管理经验及相关条件，在对其加以完善基础上，将之利用到 物业管理上。从本物业业主文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制订、引导、宣传、倡议等较为文明典雅管理指导。2.制订出详尽实施手册，使职员翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、职员手册等，使每一位职员了解工作规程，熟悉管理程序，达成规范、自我、服务业主目标。3.我们时刻有着多方面准备，永不间歇地实现物业管理项目标创新，不停提出中肯意见，全力做好和前期施工管理单位衔接工作。4.我们将不间断地充实管理队伍。采取“培训上岗再培训再上岗”轮回培训制度，不停提升职员工作技能和素质。拟采取管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配置，以求达成降低管理成本，提供优质服务目标。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥立即，既能满足本物业早期管理要求，又能为未来业务发展留下充足空间。1.综合管理部(1)责任人力资源管理，招聘人员，开展职员培训工作，为其它部门贮备人才。(2)负责职员工作考勤。(3)负责搜集、整理和保留物业管理企业筹备、建立和发展资料及人事档案管理。(4)负责处理业主咨询、投诉，并提供帮助。(5)负责对外承接、接待工作，和政府部门、各社会团体保持良好沟通。(6)负责物业管理企业所需物品后勤采购工作。(7)负责职员餐厅监督、检验和管理工作。(8)组织、开展企业文化活动。2.物业管理部(1)负责筹建管理职员餐厅工作。(2)负责会所及会议中心管理。(3)书写给业主各类通知、通告，由总经理签署发出。(4)负责物业日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周围绿化及环境部署。(6)负责物业除虫灭害工作。(7)帮助业主处理租赁工作。(8)负责业主搬入和迁出协调工作。(9)建立业主档案管理工作。(10)负责物业一切庆典服务部署，及为业主庆典活动提供必需帮助。(11)开展业主文化交流，接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展职员培训工作。(13)总经理指派其它工作。3.安全管理部(1)负责物业防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)和政府公安、消防、司法部门保持良好关系。(3)成立义务消防队，定时举行消防演练。(4)建立、健全、制订物业各项安全规章制度。(5)和业主签署“消防安全责任书”。(6)负责物业大型活动警卫部署。(7)负责物业日常巡楼工作和固定岗位安排。(8)负责地下停车场安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责安全管理员管理、培训、考评工作。(11)总经理指派其它工作。4.工程管理部(1)负责物业全部公共设备、设施运行管理，确保设备正常运转。(2)负责物业机电设备日常维护保养工作。(3)制订长久和日常维修保养计划并付诸实施。(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其它公共系统日常维修保养工作。(5)负责物业高低压配电室、空调机房值班和日常维修保养。(6)负责物业管理部转发业主投诉处理，及满足业主其它相关服务要求。(7)帮助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用工具、设备材料选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员管理、培训、考评工作。(9)负责业主装修方案审核、监督、管理工作。(10)总经理指派其它工作。5.财务管理部(1)协调和银行、税务和其它主管财务政府部门关系。(2)建立财务管理体系，做好管理企业经济核实工作。(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其它管理费用。(4)征收和支付管理企业各类协议费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其它多种财务报表。(6)按职员工资表发放职员工资。(7)小量现金支出和日常采购、入库工作。(8)负责物业管理部转发业主投诉处理，及满足业主其它相关服务要求。(9)总经理指派其它工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。依据以上方针，特制订以下用人方案。1.综合管理部(1)由1名综合管理部经理和 名职员组成。(2)综合管理部经理 名，要求含有多年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理员 名，负责本部门文字处理工作和物品入库保留、发放、领用工作。(4)资料管理员 名，负责工程资料及人员档案资料搜集、整理工作。(5)业主接待员 名，负责咨询及商务、票务有偿服务工作及信件、报纸、杂志接收、分发工作，要求个人素质很好，是本物业楼宇形象服务窗口。2.物业管理部(1)由1名物业经理和 名职员组成，负责大厦清洁、会所等项物业管理工作。(2)清洁班由 名职员组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外公共场所及男女卫生间常规清洁，要求个人素质很好；夜班 人，负责全方面清洁楼宇内外公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。(3)职员餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求职员个人素质较高。(4)业主服务员 名，开展业主文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质很好。(5)会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所接待服务工作，要求形象、素质很好。3.安全管理部(1)由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，二十四小时负责大厦安全管理工作。(2)安全管理经理 名，要求有多年物业管理经验转业军人担任，含有率领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作能力。(3)文员兼资料员 名，负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管 名，分三班，全方面负责所辖物业安全防范、监督检验工作。(5)监控值班由 名职员组成，分三班，负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由 名职员组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。(7)外围值班由 名职员组成，分三班，负责外围值班工作。(8)商场值班由 名职员组成，分二班，负责商场值班工作。(9)停车场值班由 名职员组成，分三班，负责地下停车场出入口值班工作。(10)巡查值班由 名职员组成，分三班，负责巡查值班工作。4.工程管理部(1)由1名工程管理部经理和 名职员组成。(2)工程管理部经理 名，要求多年物业工程管理经验工程师担任，含有较强管理能力。(3)文员兼资料管理员 名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员工作。(4)强电值班由 名强电技工组成，全天二十四小时值班，负责大厦强电设备使用和维护，确保大厦用电系统正常工作。(5)空调值班由 名空调技工组成，全天二十四小时值班，负责空调设备正常运作和管理、维护。(6)消防值班由 名弱电技工组成，全天二十四小时值班，专职负责消防设备正常运作和管理、维护。(7)电梯值班 名，负责电梯设备正常运作和维护。5.财务管理部(1)由1名财务主管和 名职员组成，负责物业管理收缴各项费用。(2)会计由主管兼任。(3)出纳员 名。(4)停车场收费员 名。职员招聘一、高层物业管理人员1.物业经理大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,含有5年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理相关法律、法规及企业基础管理工作,有较强管理能力和组织协调能力及处理突发事件能力，勤业、敬业、乐业。2.物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上物业管理实际工作经验，有一定管理、协调能力，对工作管理、运作有较强、系统认识，能熟练操作电脑，文字功底强，含有较强组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。二、物业管理部1.物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，含有丰富社会经验和较强语言表示能力及大型会议接待能力，和随机应变处理突发事件能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定了解，了解各清洁用具使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2.物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定写作能力及流利英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及企业各项规章制度，含有较强调查、处理问题、沟通、了解、判定、分析能力，熟练操作电脑，有较强管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3.保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4.写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，本身素质很好，语言表示能力较强，英语达成国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5.收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，含有较强责任心和主动工作态度。三、工程管理部1.工程管理部经理大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职员作经验，含有扎实专业知识基础，丰富实际工作经验，极强动手操作能力和较强资源利用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2.资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维灵敏，思绪清楚，有较强文字功底，2年以上工作经验。3.弱电技工大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强敬业精神，含有独立完成工作能力。4.强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强敬业精神，含有独立完成工作能力。5.空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强敬业精神，含有独立完成工作能力。6.维修工高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定口头表示能力。四、安全管理部1.安全管理经理大专(或相同学历)，熟悉国家相关法律、法规和护卫相关知识，含有较强管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上本职员作经验，含有丰富社会经验和较强语言表示能力，和随机应变处理突发事件能力，有一定消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2.安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有当地户口担保人。3.监控管理员高中以上学历，男175厘米以上,女165厘米以上,身体健康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有当地户口。五、财务管理部1.财务管理部经理财经类专业本科学历，含有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核实和财务管理全过程，熟悉税法。对物业工作有一定了解，熟悉物业管理相关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2.会计大专以上学历(会计专业)，有3年大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核实全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3.出纳大专以上学历(会计专业)，2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，含有较强法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4.车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，含有良好语言表示能力、较强服务意识和和业主沟通技巧，工作认真负责，敬业、乐业。物业管理人员培训一、新职员上岗培训依据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新职员上岗培训工作做以下安排。1.职员上岗培训期15天为有薪培训。2.培训内容包含：物业管理概述，大厦物业管理步骤，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。二、在岗职员循环培训1.经过实际工作中所产生问题，不定时地安排当事人(指职员)参与班后专题培训。2.每位在岗职员每个月参与2次企业组织工作指导培训。组织职员座谈会，交流事件处理技艺及和业主沟通经验。3.上岗循环培训考评措施。(1)经过理论答题方法考评职员所掌握培训内容。(2)在实践工作中业主投诉率、违章、违规行为是评价职员工作成绩基础。(3)经过理论和实践考评，淘汰不合格职员，达成优化管理目标。4.培训计划及培训内容提要(略)。物业管理所需物质条件在投入物力方面提议以下：一、办公及职员住宿用房计划1.办公用房物业经理办公室 m2 会客室1 m2物业经理助理办公室 m2 会客室2 m2物业管理部 m2 仓库2（工程） m2安全管理部 m2 储物间1（物业清洁） m2男女更衣室各一间 m2 工程管理部工作间 m22.住宿用房因为大厦应急管理工作需要，提议在大厦临近范围内(跑步5分钟内抵达)安排物业安全管理职员、工程值班人员及管理部门单身职员宿舍。二、物业管理工具和装备价格参考表内容见下表。物业管理工具和装备价格参考表序 号 名称及规格 单 价1 万用电表 2 电流流量度：300A 3 电流钳式800A 3000A 4 对地阻值测试表 5 绝缘值测试表（500V1000V） 6 温度计：电子数字式 酒精式 7 手提式室内温度/湿度对比测量器 8 手提式风量和风速计 9 电源测试电笔 10 卷尺：1m 5m 11 钢尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：300mm 14 高空工作安全带：降伞式 15 50/500反光衣 16 耳塞100db 17 耳筒500db 18 安全过滤口罩：100CDN 19 护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用 20 护镜（焊接用1000GDA） 21 手套：绵布 皮革 22 铝梯：1m 铝梯：1.5m 铝梯：4m 23 高空工作台:10m全护式 24 高压电工全护装 25 运输工具:轴流板式车 26 手推车 27 木锄 28 扳手:活动150mm 活动200mm 活动300mm 活动450mm 29 菊花板身:3mm36mm 30 组合式:4mm45mm 31 夹具:大力钳(平口) 32 C形夹:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎钳150mm 34 钢管工具连弯头 35 切割工具:水管用切刀 36 铁皮用剪刀 37 界刀 38 剪刀 39 紧急爆破工具:大手锤 40 斧头(消防队用) 41 铁笔 42 压力钳 43 润滑油加油枪 44 六角起子(0.5mm16mm) 45 管子钳:200mm 300mm 450mm 600mm 46 拉钉钳 47 螺丝起子:平咀形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm 48 十字形:100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 电子部件专用:平咀 50 十字咀 51 平咀钳 52 尖咀钳 53 斜口钳 54 导线开口钳 55 剪线钳 56 鲤鱼钳 57 水泵钳 58 弹簧专用尖咀钳:平咀 59 弓咀 60 电线护套管钳：100A以上 800A以上 61 手锯：金属450mm 150mm 木工600mm 250mm 62 手锤：电工 球形1kg 球形1.5kg 63 铁钻 64 木工专用工具 65 泥水工专用工具 66 手电钻电池式10mm12mm 67 油压式手电钻：小 大 68 油压式手电锤：小 69 锯条式切割机 70 叶片式切割机：小 大 71 金属磨轮式切割机：手提小 手提大 72 磨轮床 73 60A电焊机 74 小型电焊机 75 气体焊枪：氧气式 76 高压气泵（手提式） 77 高压吸尘机（手提式） 78 手提射灯 79 气动打钉枪 81 值班工作台、椅 82 工具台 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械 88 值班电筒（充电式） 89 雨具 90 防火服 91 战斗服 92 空气呼吸器 93 头盔 94 防毒面具 95 洗地机 96 高速抛光机 97 高压冲冼枪 98 吸尘器 99 清洁小车及配件 100 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 101 清洁消耗品 102 吸尘吸水机 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（楼层及大堂用） 105 通告牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂广告栏/广告牌 108 大堂用吸水/吸尘垫 109 地毡（电梯用） 110 办公桌椅 111 文件柜 112 打卡钟及卡板 113 对讲机(含备件) 114 电脑 115 打印机(激光/针打各一台) 116 复印机 117 传真机 118 保险箱 119 6人更衣柜 120 饮水机 121 装订机 122 摄影机 注：物业管理工具和装备价格表，所列项目依据物业管理实际开展工作所需为准。物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1.全方面负责对所管辖物业实施一体化综合管理，落实实施ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成和企业签署年度管理目标和经济指标。2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接收总企业和上级部门指导和监督。3.负责检验、监督各项制度实施情况。4.合理调配人员，协调各岗位分工协作，责任到人，同时关心职员生活，确保管理处职员有良好精神面貌和主动工作态度。5.负责所管辖物业装修审批，协调违章和投诉处理工作，落实安全、防火工作。6.协调本部门和供水、供电、工商等和物业管理相关部门关系，便于开展各项工作。7.认真完成管理处其它工作职责内容和企业安排或委托其它工作任务。二、物业经理助理岗位职责1.协调经理完成本管理处各项工作。2.认真完成所分管各项工作。3.当经理不在时，代理经理进行工作。4.有权向经理提出提议对下属人员进行奖惩。5.遵照劳动部门人事相关要求，在企业编制计划，按程序办理管理处招、调职员事务工作，对部门中私招滥雇行为进行处理。6.有权处理用户对其分管工作范围内投诉。7.有权处理分管工作范围内突发事件。8.有权自行安排下属工作人员各项工作。三、物业管理部经理岗位职责1.以身作则，调动职员主动性，保质、保量地完成各项工作。2.检验、监督大厦红线范围内道路，绿化等公共区域地面清洁。3.热情接待业主，立即处理用户对服务投诉，并做好统计。4.定时对本部门职员进行培训和考评工作，不停提升职员业务水平和服务质量。5.协调本部门和各部门关系，合理调配人力和物力资源。6.负责清洁用具采购计划编制和进货物品验证工作，并控制其合理使用，帮助仓库管理员合理贮存和使用保管。7.负责业主租金及物业管理费用催收工作。8.上级领导交办其它临时任务。四、物业管理文员岗位职责1.向部门经理负责，主持办公室全方面工作，严格实施经理各项指令，有权问询、检验、督促各部门工作实施情况。2.负责安排企业各类文稿草拟，审核工作，有权检验、督促岗位责任制在操作层实施情况，立即发觉问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3.加强和各部门联络和沟通，对工作中具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。4.加强业务学习，提升能力，促进各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向企业领导提出创新改革意见和提议。5.恪守保密标准，督促相关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属企业还未正公式布决定、决议、指导等，无权传输。6.从节省出发，审批各部门办公用具购置。五、物业管理员岗位职责1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务职能。2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3.全方面掌握大厦物业公共设施、设备使用过程。4.协调经理送发物业管理方面文件。5.参与经理主持部门例会，总结当月工作，制订下月计划。6.负责发觉运作中不合格服务项目，进行跟踪、验证，处理业主（业主）投诉。7.搜集有价值物业信息，为推进企业物业管理工作发展出计划策。8.完成经理交办各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1.负责大厦业主接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应灵敏、处事稳健。2.负责为业主办理入伙、入住、装修手续。3.按接待来访要求，做好来访登记，对电话预约来访要立即通知相关领导或部门，对忽然来访者，要汇报相关领导或部门后，再约时间接待。4.负责接待及处理业主咨询、投诉工作，并定时进行回访。5.负责为大厦业主商务、票务收发等项服务工作。6.完成办公室临时交办工作。七、物业清洁员岗位职责1.负责本辖区清洁卫生工作。2.负责企业及管理处业主服务工作。3.负责大厦各区域垃圾搜集工作。4.完成领导交办其它工作。八、工程管理部经理岗位职责1.在经理助理直接领导下，负责机电安装维修工程全方面管理工作。2.负责大厦设施、设备运行、保养、维修，安全检验工作安排和落实。3.推行管理处签署设备管理协议，完成下达各项管理指标和经济指标。4.落实实施企业制订机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理设施、设备处于安全、良好运行状态。5.实施政府部门相关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，预防发生安全事故。6.对设施、设备运行、维修和保养正常运行每个月必需进行一次全方面检验，每个月不少于一次夜间查岗。7.负责职员政治思想教育和专业技能培训，不停提升职员综合能力和素质。8.负责组织对企业接管机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。9.负责组织技术文件和设备档案接管、建立和管理工作。10.负责业主对机电工作投诉处理，负责本部门不合格服务处理，纠正和预防方法实施、跟踪、检验。11.定时向经理汇报工作，完成上级交办临时任务。九、工程技术员岗位职责1.负责对大厦机电设备运行值班，处理通常性故障，参与帮助设施、设备维修、保养工作，对发生问题立即向上级领导或管理处汇报。2.值班人员必需熟悉大厦供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备情况，掌握相关设备操作程序和应急处理方法。严禁和本部门无关人员进入机房。3.定时巡视设施、设备运行情况，认真做好巡查统计和值班统计。4.配合管理处各部门各项工作，建立良好合作关系，统计维修投诉情况，并立即处理。5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房清洁及物品有序摆放。6.负责设备房安全管理工作，严禁非工作人员进入，严禁多种违反设备房管理要求行为。7.碰到突发停电或发生其它突发事故时，应从容镇静，按要求和操作程序立即排除故障，或采取应急方法，快速通知相关人员处理。8.加强防范意识，做好配电房、水泵房防火、防水、防小动物安全管理工作。9.帮助供电局抄表确定用电量，并进行月度用电分析对比，立即发觉问题，杜绝浪费。10.完成上级交办其它临时任务。十、强电技工岗位职责1.帮助工程经理开展工作，落实实施经理下达各项指示。2.制订供电系统最好运作方案，报上级审批后组织落实实施，确保设备二十四小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时开启柴油发电机，在5分钟内将发电机电源送至用电设备。3.负责供电系统维保操作及制订供电设备大、中、小修计划。4.依据系统运行情况进行必需技术改造，制订切实可行节省能源方法，并确保实施，使供电方案为最优。5.负责大厦系统业主二次装修工程监管工作。6.完成上级交办其它工作。十一、弱电技工岗位职责1.帮助经理开展工作，落实实施经理下达各项指示。2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、护卫监控系统、广播系统等弱电系统运行，维护管理工作。3.依据实际需求，开展各项弱电专业工程增效、改造工作。4.完成上级交办其它工作。十二、暖通技工岗位职责1.帮助经理开展工作，落实实施经理下达各项指示。2.负责空调系统，给排水系统运行、维保管理工作，确保空调系统正常运行，确保各类末端空调设备完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，确保给排水管道通畅。3.负责按要求做好空调、给排水系统维护保养及制订设备大、中、小修计划。4.依据运行实际情况，提出设备运行节能方法，并确保实施，使系统能运行在最优状态。5.完成上级交办工作任务。十三、维修工岗位职责1.实施管理处制订机电设备管理手册和相关技术规范、要求，熟练掌握设施、设备结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格维修人员。2.定时清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房整齐。3.严格遵守安全操作规程，预防发生安全事故。4.发生突发情况，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设施、设备正常、完好。5.定时对设施、设备进行全方面巡视、检验，发觉问题立即处理。6.主动完成上级交办各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1.负责本部门文件、图纸及技术资料管理，建档和统一管理工作。2.负责收发多种通知、文件和设备运行统计管理。3.负责部门考勤统计工作。4.负责维修单接收及跟踪检验汇报工作。5.负责本部门文件打印、校对及传真工作。6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7.完成上级交办其它工作。十五、安全经理岗位职责1.接收经理助理工作安排，认真完成各项工作。2.对治安、车辆管理员日常工作进行检验、监督、考评和安排管理处临时工作任务。3.帮助安全管理经理制订每个月工作计划，并检验安全管理部每七天、每个月工作实施情况，做好检验、考评统计。4.检验、监督大厦治安、消防工作并巡视统计。5.负责处理治安工作中碰到疑难问题，不能处理立即向管理处经理助理或经理汇报。6.定时、不定时（晚上零点以后检验，一周不少于1次）对各岗位执勤人员工作进行巡查、督导。7.对因下属玩忽职守、一再不遵守治安工作手册要求，造成业主投诉或造成较大损失，负领导责任。8.做好安全管理员培训、考评工作。9.热情接待业主，立即处理用户对治安投诉，并做好统计。10.熟练掌握消防器材使用，发生火警，应立即采取应急方法。十六、安全管理员岗位职责1.服从领导，听从指挥，以军人风度处事。2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级汇报。3.负责本辖区人员进出管理。4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6.熟悉消防相关器械使用。7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏防范工作。8.负责大厦应急处理抢救工作。9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10.完成上级交办各项任务。十七、财务经理岗位职责1.依据国家财务制度和财经法规，结合企业实际情况，制订适用财务管理措施。2.根据国家统一会计制度设置和使用会计科目。除会计制度许可变动以外，不得任意增减或合并会计科目。3.围绕企业经营发展计划和工作计划，负责编制企业财务计划和费用预算，有效地计划和利用企业资金。4.做好企业各项资金收取和支出管理。5.定时汇总管理处经济运作情况，提出合理化提议，为企业发展决议提供参考依据。6.做好财务统计和会计账目、报表及年底止算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其它档案资料。7.定时检验财务计划、费用预算实施情况，监督各部门财务活动，分析存在问题，查明原因，立即处理。8.统一归口管理企业多种票据和账目，杜绝管理处资金流失。9.负责财务人员业务培训和考评监督工作。10.保守企业管理处机密，维护企业利益。11.负责向企业领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1.对要求会计科目名称、编号、核实内容和对应关系，不得任意改变。2.对发生每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并依据审核无误原始凭证填制记账凭证。3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不正当凭证，应拒绝受理，并立即汇报领导处理。4.根据要求设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。5.依据审核无误会计凭证登记账簿。账簿统计发生错误时，不准涂改、刮擦，删除文字或数字划线注销（必需使字迹清楚可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。6.根据要求，定时（月、季、年）查对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算正确、内容完整、说明清楚。任何人全部不得窜改或授意、指使她人窜改会计报表数字。7.根据要求对多种会计资料，定时搜集、审查、查对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，预防丢失损坏。十九、财务出纳岗位职责1.负责登记现金日志账、银行存款日志账工作，做到日清月结。2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等相关资料。3.负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终立即对账，并依据需要编制银行存款余额调整表。4.负责统一管理管理处发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。5.加强货币资金管理，严格实施国家相关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借企业账户。二十、财务收费员岗位职责1.帮助会计、出纳做好各项费用收取、统计、核实工作，在业务上接收企业财务管理部指导和监督，确保做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用立即催收，做到费用收缴率达98%。2.依据业主需要提供上门收费服务，在预约时间内按时抵达。3.对拖欠费用业主以电话联络、上门催收或下发催费通知单等方法使拖欠费款项立即回收。4.完成管理处经理交办其它任务。物业管理预算一、物业管理开支分类预算物业管理开支分类预算表序 号 支出项目名称 月支出 年支出 备 注一 写字楼支出 1 职员薪金 2 公共设施、设备保养费 3 绿化租用、管理费 4 物业管理清洁费 5 物业管理办公费 6 公共区域保险费 7 固定资产折旧费 8 公