浙江义乌海德国际社区物业管理服务方案样本.doc
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1、第一章 海德国际小区物业管理服务方案第一节 海德国际小区物业管理项目标管理特点分析一、海德国际小区特点海德国际小区建在浙江省义乌和东阳两大商业城市交界处,在世纪大道旁、莲花山上、东阳江畔。山麓、河流成就了海德国际小区完美天资。它由北美山地别墅、英式联排别墅、庭院排屋、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级国际酒店、商业街、国际双语学校等组成,这是一座堪和美国小区媲美生态园林小区,她标志着义乌居住水平由此和国际同时。海德国际小区,作为一个高品质多元化国际小区,在计划设计及生活方法营造上,表现出行业领旗者超凡风范,将文化融于建筑之中,让建筑和自然友好融合,充足显示出小区多元化和包容性,愈加适合不一样居者口
2、味。依据海德国际小区发展趋势,小区购房业主,将大部分为事业有成成功人士。这些业主购房观念成熟,置业目标明确,文化品位较高,她们在选择海德国际小区同时,也在选择符合小区品位物业服务,感受尊贵专署服务,确保物业保值、增值是她们首选目标。海德国际小区以绿色、健康和智能化为专题,建筑布局合理,配套设施完善,小区内高层住宅、写字楼、商业街区、及别墅错落有致,道路、景观和河、湖、园等分布其间,学校、商场、公寓、商铺一应俱全,充足满足了业主居住、生活、休闲、娱乐、健康、度假 等需要。海德国际小区将以尊贵、舒适、繁荣形象成为东阳市建筑史上辉煌。二、海德国际小区管理难点在海德国际小区物业管理服务工作中,凸现出来
3、难点关键有以下方面:1、整个小区体量巨大,建筑类型多样,业主提出物业管理服务标准和需求各有不一样。2、地域处于新开发区域,城市功效延伸还未完全到位,小区周围环境还未形成规模商圈,政府和开发建设单位配套设施功效尚不能完全发挥,这就要求物业管理企业能够充足考虑利用现有资源为业主提供全方位物业管理服务,满足业主衣食住行等高标准要求。综上分析,针对于“海德国际小区”业主物业管理服务工作,已经不能局限于围合式小区提供基础服务物业管理,物业企业只有延伸服务内涵,拓展服务领域,创新服务理念,以管理城市生活区理念,提供符合经商工作、居住生活、度假休闲、投资置业等各个类型、各个阶层业主需要,管家式专属物业管理服
4、务模式,从衣、食、住、行、医、娱、用、教、体、信、修、银等各个方面,让购房置业业主享受尊贵、尊崇服务,才能满足业主真正需要,从而配合发展商做好销售和售后服务工作。使海德国际小区真正成为城市政治、经济、娱乐中心区。三、物业管理难点处理方法1、实施规范化管理,使业主物业资产保值、增值。依据海德国际小区地理位置和建筑格局,我们认为海德国际小区物业管理服务,应该在人文服务上突出“尊贵、舒适”,在环境管理上表现“生态、绿色”,在小区文化中彰显“高雅、高尚”,在治安秩序上感受“安全、安心”。在海德国际小区购房业主对于高级小区物业管理服务内容,和国家、地方相关物业管理相关法律、法规全部将会有一定了解。这就需
5、要物业管理企业严格根据“规范化”要求实施物业管理服务工作,并针对高级小区业主和物业环境、建筑情况等对小区职员进行岗前综合培训和岗上加强培训。确保物业企业每一名职员在服务和管理任何一个细节,全部能够遵照国家“条例”,地方“法规”开展工作,大到道路、河流、房屋外观,小到空调安装、装饰装修全部严格根据“条例”、“要求”实施规范化管理。保持高级小区原有风格,以国家示范住宅小区标准服务整个小区,保障业主和发展商物业在小区内不停增值。同时,分企业内部进行规范化管理,利用优异扁平化管理模式,以内部规范化管理带动整个小区规范化物业服务,建立独特企业文化系统,加强企业形象设计和视觉识别体系,提升管理服务品位,形
6、成和海德国际小区一致“国际化管理”风格。2、开展人性化管家式服务,使物业管理服务提档升级,取得社会、业主认可。依据业主生活、居住、工作、置业需求,把业主需要服务提供给业主,满足不一样业主不一样需要,让“人性化”专署管家式物业管理服务涵盖业主生活各个层面。把属于小区小区文化贯穿到业主生活每个细节,使物业服务愈加贴近人性、贴近业主,是我们追求目标。依据海德国际小区基础情况,企业将在小区内设置环区环境保护电瓶车,作为业主在小区内代步工具,为业主出行、购物、工作提供方便。考虑到业主救护和应急出行需要,配置应急服务车辆,提供二十四小时应急服务,为有救护、应急出行等需要业主提供立即到位服务。企业还将组织引
7、进部分著名企业到小区置业经商,为业主处理饮食、娱乐、休闲、文化、就医等服务,更多关注业主细微物业管理服务需求,使业主享受尊崇、尊贵专属服务,发明海德国际小区小区文化气氛,根据发展商生态园林小区,和高尚祥和、尊荣显贵、崇尚文化智能小区定位,计划、组织、开展丰富多彩小区文化活动。设置商务生活服务中心,提供代办、代购、代买、代售等服务,和周围大型购物中心、中高级宾馆酒店、旅行社、火车站、民航等机构建立合作伙伴,对于小区业主只要持有VIP卡,就可享受打折、优惠服务。全方面提升发展商和物业企业社会认知度,把海德国际小区建设成居住亮点和投资热点。3、开拓创新,重视环境保护,为业主提供超值服务,提升小区品位
8、。海德国际小区作为绿色、健康专题生态园林小区,突出了山、河、湖、园等自然环境在小区中作用,企业在未来物业管理服务中,也将把生态、绿色、环境保护、作为服务专题,围绕自然环境开展系列文化活动,重视保护、维护自然环境和自然生态,实现发展商设计计划初衷。提升物业服务科技含量,建立网络小区,实现网上报修、网上购物、网上投诉、网上物业服务论坛等智能化物业服务平台,物业费内容在网上公布,由银行托收多种费用。创建海德国际小区网络家园。企业还将依靠下属子企业在家政服务、清洗保洁、花卉养护、空气监测、就医体检、小区文化活动等方面为业主提供全方位服务,发明全新大家庭气氛,把海德国际小区打造为东阳和义乌市顶级多功效小
9、区。第二节 投标总报价一、 物业服务费报价依据海德国际小区具体特点。在取费时,我们本着精打细算、务求正确、合理标准。分别确定了高层住宅、商服、别墅、写字楼等各类物业服务费收费标准:高层住宅建筑面积每平方米 / 每个月 元商服公企建筑面积每平方米 / 每个月 元别墅住宅建筑面积每平方米 / 每个月 元写字楼建筑面积每平方米 / 每个月 元地上车位管理费每个月每位 元地下车位管理费每个月每位 元电梯费基础层 元/月 第三节 管理服务总承诺在小区总体服务中,我们承诺“服务无止境、管理无盲点、业主无怨言”。企业在中标并签署了物业管理委托协议后,将严格根据投标书约定时间,提交履约确保金。如在物业管理服务
10、过程中,出现物业企业人为原因造成设备设施损坏时,将根据协议中相关约定进行赔偿修复。 在全方面管理服务中,我们承诺“管理无盲点、服务无止境、业主无怨言”、全员全部是“礼宾员、引导员、保洁员”,用高品级物业管理标准服务于海德国际小区,把小区打造成东阳市顶级建筑群,切实提升小区市场著名度,提升服务品级,确保小区功效含金量。一物业管理基础服务内容承诺(一)、小区综合管理方面十二个月内经过“市级物业管理示范小区”评选,并取得荣誉称号。二年内经过“省级物业管理示范小区”评选,并取得荣誉称号。三年内经过“国家级物业管理示范小区”评选,并取得荣誉称号。(二)、小区治安秩序企业根据小区管理需要配置安管员,帮助公
11、安机关做好安全防范工作;封闭式小区,全部出入口设置保安岗亭,实施二十四小时值班制度,努力争取做到万无一失;开放式小区设机动巡查,关键部位派专员值守,确保业主生活秩序、工作秩序、公共场所秩序保持良好状态,小区公共设施、设备、小品、雕塑不出现损坏丢失;专员操作监控设备,严密监控小区治安秩序,确保小区秩序良好,无安全隐患;专员管理地上、地下车位,保持停车秩序良好;关键消防设施有显著标志,每七天定时对消防设施进行巡视、检验和维护,确保小区内无消防隐患,消防通道通畅无阻。(三)、小区清洁,严格实施ISO14000环境保护体系标准楼内保洁根据三星级酒店保洁方面标准严格实施;确保小区路面、广场、绿地无杂物,
12、清洁一新;小区水面、湖面无垃圾、漂浮物;小区路面、边石、路灯、雕塑、小品、围栏定时净水清洗,无积尘、印痕;引进大型保洁、清洗设备,确保小区关键街道每日早晚各用清水冲洗1次,路面洁净无尘。小区垃圾按环境保护要求,分类搜集,日产日清。(四)、小区绿化草坪美观平整,高度46厘米,覆土率达成95%以上;绿篱修剪整齐,无空缺,无病虫害;树木生长茂盛,品种多样,合理搭配;根据养护方案实施二次改造,确保后期成活率。室内绿摆、花木盆景设计美观,摆放合适,品味高雅,生长良好,成活率100%;(五)、小区设备维修养护严格实施设备大、中、小修计划,确保小区内全部公共设施设备情况良好,运行正常。 提供二十四小时报修服
13、务,接到业主报修15分钟内赶到现场,小修、急修不过夜;确保小区街道及庭院灯饰等设备设施正常使用,更换维修不过夜, 完好率100%;关键设施设备,如消防监控系统、备用发电机、排风定时开启,确保状态正常。(六)、小区物业公共房产管理确保物业房产无火灾、无偷窃等安全事故发生;确保室内清洁卫生,无堆放垃圾,墙面设施无积尘;确保房产外观整齐、设施正常、功效正常、使用正常。二、城市生活区域管理承诺依据海德国际小区建筑体量巨大,建筑类型多样,配套设施完善,功效齐全等特点,根据单纯居住小区实施物业管理服务,已经不能满足整个小区从业主到发展商服务需要。为此,企业在物业小区基础服务内容和标准基础上,在海德国际小区
14、推出城市生活区管理服务内容。1、交通出行方面在海德国际小区内设置环区环境保护电瓶车,作为业主在小区内代步工具。考虑到业主救护和应急出行需要,配置应急服务车辆,提供二十四小时应急服务,为有救护、应急出行等需要业主提供立即到位服务。2、 政设施管理根据小区配套市政设施设置,定时对市政公用设施进行日常管理和维护。加强小区灯饰亮化、彩化建设,打造东阳市不夜城。小区关键街路实施高压清扫作业,全自动扫路,实施机械化保洁作业。使用真空挤压式垃圾清运车进行垃圾清运,垃圾日产日清。小区灯饰立即检修更换,维修率达100%。3、市容秩序方面杜绝私建滥建、违章搭建、违规操作商铺牌匾灯箱规范有序、典雅富丽。严禁无证流动
15、商贩进内小区,废品回收由企业指定专员负责,确保小区秩序井然,环境幽雅,卫生清洁。4、物流配送方面企业将在首期建设小区内建立采购配送中心,送货上门,满足业主生活、工作、购物等基础需求。开设小区票务中心,为业主提供航空、铁路等票务预订,送票上门服务。创办家装超市,为业主物业装修提供选择和施工方便。5、小区文化活动方面海德国际小区小区文化定在:健康多样、高尚高雅、亲情沟通。组织和开展小区文化活动中,企业将充足调动业主参与性和主动性,根据季节、民族节日、传统节日、外来节日等不一样,组织相对应文化活动,以季节为单位开展有专题贯穿文化活动季。春季沿江踏青、郊游、龙舟比赛;夏季家庭健康运动会,小区运动会;秋
16、季采摘游、中秋音乐会、重阳登高;冬季圣诞节狂欢舞会,元宵节赏灯猜迷。6、饮食娱乐方面根据小区计划设计,引进咖啡、酒吧、中餐、西餐、娱乐等项目,形成规模和连片效应。建立小区餐厅,开设送餐服务。7、业主就医看护方面和本市大型医疗机构建立合作关系,在小区内设置医疗机构;定时为业主进行无偿体检,并建立健康档案,对需要者提供对应保健方案;开展长久医疗咨询活动;设置看护服务机构,在节假日为业主孩子和老人提供看护服务,方便业主工作和旅游。8、日常便民服务为方便业主,满足业主需要,小区内建立二十四小时用户服务中心。 提供电脑维护、代办网站等服务;提供委托性服务,如代客购物、代送快件等;提供会务、PARTY、展
17、览会、沙龙策划、尊贵会议服务;提供旅游服务,如代订票、联络旅游团和提供最新旅游信息等服务;提供车务出租,代驾、代客泊车服务;提供汽车清洗、美容、租赁服务,建立护理档案;为业主提供洗衣、送水、订奶料理家政等多项便民服务。三、依据不一样层次业主需求,提供可选择管家式服务1、 家政管理服务家庭聚会策划,家庭清洁保洁,家庭花卉养护,宠物护理,儿女教育,老人看护,衣物、家俱、车辆、家电清洗、保养,出行、旅游景点联络策划,家庭物品采购, 家庭聚餐制作,婚丧嫁娶全程策划服务。代请保姆,提供私人医生。2、 私人秘书服务关键事件提醒,商务、政务活动策划接待,多种会议服务,文件收发、处理,关键用户、客人联络接待,
18、涉外活动、涉外商务口译、笔译和资料翻译,电子商务,电脑医生等。3、 顾问咨询代理服务提供房产置业手续代办、经济、民事法律咨询,商务代办,投资理财,户口迁移,儿女入托、入学,置业担保,房屋租赁、销售、转租、经营,物品采购顾问等各个层面。 第四节 海德国际小区质量管理目标和采取管理方法一、 质量管理目标海德国际小区作为东阳市开盘地标性房地产项目,所处地理位置和升值潜力,全部值得我们期待。我企业在物业管理服务工作中,根据城市高级物业集中区、城市经济热点开发定位,制订了以下目标:十二个月内创建“市级物业管理示范住宅小区”,并取得称号。二年内创建“省级物业管理示范住宅小区”,并取得称号。三年内创建“国家
19、级物业管理示范住宅小区”, 并取得称号。同时,从物业管理前期介入开始到物业正式接管验收,我企业会从内业、外业等每个步骤出发,一直根据“国家级物业管理示范小区”标准进行规范化物业管理工作。配合开发商进行楼盘销售,把入住海德国际小区打造成身份、地位、成就象征,把海德国际小区打造成浙江省标志性建筑。伴随物业管理服务深入,在处理就业、保护环境、发明经济效益等方面,为政府和社会做出贡献。二、管理小区所取得多种效益1、社会效益海德国际小区作为东阳市地标性建筑,高品级物业管理服务是项目继续开发、销售有利基础。海德国际小区在建筑架构、配套设施、综合布局、使用功效和周围环境上全部将会给东阳市经济建设代来巨大影响
20、。物业企业经过规范化管理和人性化服务,建立独特企业文化系统,加强企业形象设计和视觉识别体系,形成和海德国际小区一致“国际化管理”风格,对于树立物业管理品牌,拉动东阳市经济建设,引进人才,引进投资,全部将产生深远影响。经过物业企业长久管理,业主和发展商物业也将不停增值,最终形成销售热点和居住亮点,带动整个区域经济繁荣。二、经济效益企业经过规模化经营、商业化运作,节能降耗,增收节支,将会更大提升物业费使用率,把更多资金用于物业管理服务之中,在保持对应经济效益基础上,以高品质物业服务回报业主,形成取之于民,用之于民良性循环。三、环境效益物业企业在小区管理服务中,用扎实管理实现海德国际小区绿色、环境保
21、护、生态园林小区特色,把小区打造成行政办公、教育科研、旅游、绿色产业为一体,含有现代化特色园林生态小区。业主生活在绿色、环境保护生态园林小区中,也将享受到更多舒适和健康。三、海德国际小区拟采取管理方法1、实施一体化管理我企业对海德国际小区将提供专业化、人性化、规范化物业管理服务工作,同时采取ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSMS18000职业健康安全管理体系一体化管理,细化治安秩序管理、绿化美化、清洁保洁、维修维护等工作,为开放商和入住小区业主发明一个安全、优雅、舒适生活环境,使海德国际小区成为东阳市顶级小区,为浙江省画出一道靓丽风景线。2、实施全员聘用制管理企业
22、将实施全员聘用制,上至总经理下至一般职员全部是经过层层选拔,竞聘上岗。本着“能者上,庸者下,劣者退”标准管理人力资源,经过制订严格考评、奖罚、晋升、解聘制度培养出一支素质过硬、技能全方面、年轻化、专业化高效率物业管理队伍。 3、实施军事化管理对于海德国际小区管理队伍我们将引进部队军事化管理机制,保安员优先招聘军队退伍转业军人,对于进入企业保安员首先送到部队进行为期20天军事化封闭式训练,经过20天严格训练和考评,胜任保安员正式进岗实习。在岗期间,保安人员天天全部要按军事化管理要求出早操、晨训,每个月三次小训,一次大训,以例行比武和消防演练促进人员素质不停提升。迄今为止我们所管理物业小区还未发生
23、一件重大治安事件。4、实施定时例会制度,立即处理工作难题依据实际运转情况,每十二个月企业要进行年度总结,六个月召开一次经营管理分析会;每个月召开一次总经理办公会,分析当月企业各项工作中出现问题,并制订出处理方法;每七天由总经理召开各部门、各区经理参与企业例会,研究处理各部门、管理处汇报上来工作问题;天天各部门、各管理处召开本单位例会,安排部署当日工作。十二个月365天,企业职员天天坚持出早操,背诵职员守则和文明用语等。每七天一,企业全体职员在广场集合,升国旗,对职员进行爱岗敬业,爱国爱家乡教育。5、实施全方面预算管理,企业将在小区实际运转一段时间后,依据以往数据,为各部门制订具体物业费收缴、物
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