物业公司管理顾问方案样本.doc

华侨海景城
东方之珠

物业管理顾问方案

深圳市中海物业管理

二零零二年六月

华侨海景城暨东方之珠
物业管理顾问方案

目录

上篇 企业综合介绍
第一部分 企业情况介绍
第一节 企业介绍
第二节 企业文化
第三节 企业发展
第四节 企业优势
第二部分 企业营业执照
第三部分 企业资质证书

下篇 物业管理顾问方案
第一部分 顾问方法概述及顾问期限确定
第二部分 顾问管理工作范围
第三部分 顾问管理工作内容
第四部分 顾问管理目标
第五部分 顾问管理设想
第六部分 顾问费用

郑 重 申 明

为了让贵企业能实际又全方面地了解我企业整体情况及本企业物业管理顾问工作模式，我们特此编写了《华侨海景城暨东方之珠项目物业管理顾问方案》。

以上方案仅供贵企业高层人仕在决议以上两项目物业管理合作单位时使用。

任何人不得以任何理由、任何形式将本方案内容外传予其它单位或个人，不然，本企业将保留所以对本企业声誉及经济上可能造成损失索赔权。

若本方案未被贵企业采纳，本企业将给予收回。

特此申明！

深圳市中海物业管理
6 月

第 一 部 分

公 司 情 况 简 介

第一部分 企业情况介绍

第一节 企业介绍

深圳市中海物业管理（以下简称“中海物业”）是香港最大建筑商及房地产上市企业中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、含有独立法人资格企业。企业自1991年于深圳成立以来，严格遵照“业主至上、服务第一”工作宗旨，大力提倡“严格苛求、自觉奉献”工作精神。在掌握香港优异物业管理模式基础上，融汇世界各国优异物业管理经验，结合中国大陆实际国情，探索出含有中国特色中海物业管理模式。企业以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全(security)、清洁(cleaning)、优美(elegancy)、舒适(comfort)、方便(convenience)生活及工作环境。

多年来，中海物业以优质服务质量和优异管理技术不仅取得广大业主信任，而且赢得了良好社会声誉，前后取得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予多种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊和香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，中国《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况报道多达700余次，慕名前来企业参观考察中国外各界人士已逾两万人次。

伴随中海物业在行业内地位日益显著和中海物业管理模式日益完善，并应中国广大地产消费者和房地产界对优异物管模式迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人成绩外，更已输出至杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、长春、郑州、东莞……等全国各大城市。中海物业以提升中国物业管理行业整体素质为己任，以完美、科学专业物业管理和服务来推进中国现代城市文明进程。

中海物业在全国多个大城市管理写字楼、商场、商住区、别墅区等高级物业90余处，逾一千三百多万平方米，成为物业管理行业中国之最；已经建成国家优异示范小区（大厦）14个，占全国国优总数3.5%，为中国同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家取得ISO9000国际质量标准体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家经过商住区ISO14001国际环境管理体系认证……中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任造成盗抢事故，中海物业提倡管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高级物业特征、优质服务标志”为关键内容品牌风格。

在长久物业管理实践中，中海物业管理模式逐步形成，中海物业名牌效应和物超所值优良服务提升了所接管物业附加值，确保了物业投资者未来收益。

第二节 企业文化

（一） 中海对业主承诺：“让您和您子孙后代永远满意。”

（二） 中海工作宗旨：“业主至上，服务第一。”

（三） 中海工作精神：“严格苛求，自觉奉献。”

（四） 中海质量方针：“为业主及物业使用人提供安全、清洁、 优美、 舒适，方便生活和工作环境。”

（五） 团体精神：全部职员全部要有“我中海物业、中海物业我”归属感、责任感和集体荣誉感，实施首问负责制，强调1+1+1>3，即在任何情况下，全部要自觉维护企业利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。

（六） 全程营销：全部岗位全部把对每一位业主用户每一次具体服务和企业生存发展、个人荣辱得失紧密联络起来，明确100-1≤0，就是说即使一次微小失误，也很可能前功尽弃，必需争取零缺点、无微瑕服务。

（七） 经营理念：品牌、信誉为先，实力、质量为本。
(1) 以质量立足市场
在质量上做到规范化、标准化，以高标准质量体系立足市场，并不停突破和自我超越，使中海物业以高级物业和优质服务取得市场认同。

(2) 以品牌角逐市场
拥有优良品牌企业才有永恒生命力和吸纳力。中海物业精神内涵就是以品牌去占领市场、取得市场。这种精神内涵实现是以规范化管理发明品牌、实施创优承诺全方面发展品牌、实现自我超越升华品牌、实施塑造工程全情演绎品牌。

(3) 以信誉赢取市场
中海物业以“管就高标准、干就创一流”，树立起中海良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”信誉。

(4) 以实力拓展市场
中海物业对楼宇管理实施条块结合、以条为主专业化管理和内外并举、以效为先规模化专业化经营，经过组建、磨合、扩充，形成了独树一帜人才优势、技术优势和产业优势。

第三节 企业发展

中海物业自1991年成立以来，选择了“市场化生存、规模化经营、精品化管理、专业化服务”发展道路，率先和国际接轨，勇于向未来挑战，经过自主经营、自觉扩张、自我积累和自我超越，使管理规模、法人净资产分别增加了20倍，在全国物业管理行业发明了一系列第一，成功地立于行业潮头，成为中国物业管理行业“旗舰”。

（一） 蓄势待发
1991年7月，香港最大建筑商及房地产上市企业中国海外集团，在深圳注册成立了深圳市中海物业管理，关键服务于中国海外集团开发房地产项目。这一出身，使中海物业首先把香港成功物业管理经验全方面地移植到深圳，开创香港模式利用内地之先河。企业所管理第一个小区海富花园，不仅在当初引发轰动，且时至今日仍是深圳物业管理协会向社会广为推荐观摩基地之一。

（二） 探索前进
1995年4月，企业注册为独立法人，含有了搏击市场条件。1996年开始试探市场，首次对外承接“中银花园”物业管理项目，把中海物业管理推向社会。1997年，又率先走出深圳，接管了天津华昌大厦，引发了深圳物业企业北上、西进、东扩浪潮。

（三） 接轨国际
1996年2月，企业在全国服务性行业中首家获ISO9000国际标准质量体系认证，率先和国际通例接轨，并由此引发了中国物业管理绵绵不停认证热潮。三年后，又在中国物业管理行业中第一家经过商住区ISO14001国际环境管理体系认证。新千年，所属三个专业子企业也全部经过ISO9000国际标准质量体系认证。中海物业质量确保体系，从人员素质、服务质量、效率、提供手段、细微程度、完整性等六个方面说明了中海质量确保体系高标准。

（四） 自我超越
自己动手编撰了40余万字体系文件，实施“管理科学化、服务规范化、作业程序化、工作标准化”以后，又不停推出注入新元素和内涵体系文件升级，发明了诸如“白纸巾横竖擦拭壁砖60厘米无污迹”等很多行业新标准，至今仍被广泛引用。除此之外，企业在ISO9000中引入营销要素、成本要素和设计要素，提供了更为细致全方面高标准，可使物业在完全入伙十二个月左右达成ISO9000国际质量确保体系标准。新千年，企业又完成了ISO9000改版工作。企业还在很多宽广范围对自我进行不停超越，树立了行业典范。

（五） 快速扩张
在拥有充足优势基础上，中海物业于1998年大举进军市场，在短短时间内取得了滚雪球式发展，快速地完成了规模化经营过程。至11月底，签约管理高级物业建筑面积达1000万平方米，涉足中国16个大城市；企业也发展为拥有6个子企业、2个区域企业集团式专业化企业，管理规模、法人净资产分别增加了20倍。另外，还深入到房地产信息咨询、技术开发、服务、转让、房屋租赁中介、机电设备销售、家居装饰工程、网上增值服务等宽广领域。规模化经营产生规模效应、社会资源得到合理优化和富有效率配置，使中海物业能够以比较合理物业管理费用，支持高级服务质量。

（六） 两翼齐飞
在稳健发展高级物业全方面委托管理基础上，企业充足发挥管理优势、技术优势、区位优势、品牌优势，一是全力推进多种形式管理技术有偿输出。二是向社会逐步扩大技术含量高专业服务，尤其是在楼宇智能化领域取得了长足进步和可喜成绩，得到了市场认可，从而为企业拓展了新发展空间。

（七） 专业道路
1998年2月在中国同行业中第一家引进了专业化经营运作方法，将技术资源重新优化配置，形成步骤化、专业化、一体化智能化物业管理。企业将技术含量高专业工作和技术人员从传统物业管理中独立出来，前后组建了楼宇科技、电梯工程、专业清洗三个专业化企业，以科技型管理模式替换劳动密集型管理，对内实施专业技术保障服务，对外实施专业化管理经营，走上了专业化发展道路，成为中海物业保持行业优势一个亮点。

（八） 领先科技
大力发展科技化和智能化物业管理，全方位引入网络技术、现代电脑科技、办公自动化技术，和智能安全管理、车辆管理等技术，使管理和服务手段发生了革命性改变。98年底企业组建了由技术拨尖人才领衔信息技术研发中心，投资100多万前后开发出大型物业管理软件（据专业人士介绍，该软件比现在以财务软件为基础物业管理软件更含有实际操作性）、智能化物业公布系统和中海一卡通系统，并朝着智能楼宇产品研制开发、小区网络建设服务、智能小区设计、安装方向飞速发展。企业还和上海同济大学、湖南证券建立了亲密合作关系，并于99年10月成为国际著名高科技企业韩国三星合作伙伴。

（九） 求新求变
中海物业不满足于已经有模式，一直追求最完美境界。1999年企业导入酒店式管理技术，聘用了10多位专事酒店管理人才，成立服务中心，提供一站式服务，经过联合办公简化办事手续；并以业主为关键，实施“服务设计、菜单服务”等，变“我有什么服务你享受什么服务”为“你需要什么服务我就能提供什么服务”，现在已经陆续推出3个类别100余个服务项目，让业主进行物业消费时有了更多选择权和自主权。另外，企业还招聘专业艺术人才，成立了“中海物业艺术团”，每十二个月在各小区为业主进行2次左右演出，平时则在中海物业所辖会所中工作。既提升了业主精神生活，又提升了中海物业文化品味。

（十） 飞越理想
中海物业一直遵照“以人为本”思想，表现了对人终极关爱。古人讲以“礼”、“乐”治国，中海物业则从管理制度、公众制度到管理文化、小区文化等多方面，提出“气氛管理”物业管理理念，展示了一个“无为而治”物业管理理念。中海物业还主动参与小区管理和小区建设，在小区管理上除了交通管理、环境管理、文化管理之外，还提出了崭新商业服务质量管理等概念。在小区建设上创建小区环境工程系列，如艺术环境工程、小区保健工程、小区信息工程、小区服务工程等。中海物业已经靠近了物业管理真谛，“家园”二个字已经被每一个中海物业人精心地呵护着。

现在，中海物业已经被很多权威人士和业内同仁誉为全国物业管理行业旗舰，国家建设部住宅和房地产业司司长、中国物业管理协会会长谢家瑾女士曾不止一次说“中海物业代表了中国物业管理未来发展方向”。

第四节 企业优势

中海物业之所以能成为业内翘楚，不在于她过去取得了何种成就，关键在于她能不停探索并求新求变。沿着努力创新发展思绪，“中海”在以下十个方面关键突破，并已取得了可观社会效益和经济效益，这无疑又走在了行业和市场前面。

（一） 超前化服务开启
中海物业一直不渝地把产业链条上一个步骤——“发展商”，作为自己第一个也是最关键服务对象，追求“为商家增色、让物业生辉”服务效果。一旦和发展商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即开启前期服务工作。我们涉足16个大城市市场、管理90多个高级楼盘、接触100万以上业主用户，所掌握信息和积累经验对发展商大有裨益。前期服务关键是经过派教授组查阅图纸、现场调查等形式，本着对发展商负责、对业主负责、对以后物业管理负责精神，从我们日常总结出来8个方面100个关键点上，为楼盘设计、开发和销售提供有说服力书面提议。这些提议有着中海物业独特视角：

a) 建筑设计方面：物业管理者身份，使我们尤其关注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工程等轻易被发展商忽略步骤，我们完善设计提议能够确保项目标整体优化，最大程度地降低以后物业管理运行成本。
b) 设备配置方面：物业管理实践，使我们详知什么品牌、什么型号设备含有最好性能价格比，我们设备配置提议能够实现优异性和经济性完美结合，有效地避免发展商在设施设备上无谓投入。
c) 形象包装方面：物业管理广泛社会接触，使我们清楚了解众多发展商不一样销售策略和各类置业者动态消费心理，我们推广提议能够切中市场时尚和走势，并和中海物业品牌一起促进和加速楼宇销售。

（二） 正确化服务标准。
中海物业提倡“严格苛求、自觉奉献”工作精神，而且将其充足表现在各个岗位各项作业具体实践中。通常服务产品因为缺乏科学量化而模棱两可，难以正确识别、难以客观评价。我们经过化无形为有形，克服物业管理事务随时出现、随机进行而轻易带来随意性问题。企业经过实地抽样、技术分析、统计对比、反复测算，根据“显著超出同行、全方面高出国优”基础定位，系统制订并颁布了涵盖物业管理全部事务10个系列近万个数据化服务作业标准，确保给业主用户提供优质服务产品可知、可感、可辨、可验，寓精诚服务于精细管理中，酿出色生活于精心呵护间。这些标准强调了4个标准：

a) 时效标准：要求要求事情必需在要求时间内办结，不能推托延宕，超出要求时间，办得再好也要视为没有办好。如接到报修后维修人员25分钟抵达现场，通常故障30分钟内处理完成等。
b) 质效标准：要求要求事情必需办到要求程度，不能应付凑和，没有达成要求程度，即使流了再多汗也算白流。如白色纸巾擦拭60厘米长壁砖3遍后无污迹。
c) 综效标准：要求要求事情必需根据要求程序办理，追求全过程完美，让服务对象无可挑剔。如维修人员入户维修要穿上鞋套--讲明故障原因、维修方法和收费并取得同意--在作业地面铺上苫布—低噪无尘作业—清理现场--请主人签字认可。
d) 情效标准：要求要求事情必需办出要求最好效果，讲究用出色服务征服人心，给服务对象留下良好印象，如抽样问卷调查满意率达成95%以上。

（三） 规范化服务控制
中海物业坚持“管则精品、干则一流”， 经过有效控制切实确保管理服务根据既定程序和标准高质量地连续、稳定运行。企业落实ISO9000国际质量确保体系和ISO14001国际环境管理体系一丝不苟，实施逐日自行检验、半月专业检验、月度综合检评。其中关键抓住楼检这个关键步骤，组建专门班子，采取日期不确定、事先不预告方法，增加例行楼检随机性，并把量化检验结果和每个岗位职员得失、升迁、去留紧密挂钩，以促进各管理处把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接收来自三个方面监督，把她们意见和提议作为推进管理服务工作动力：

a) 业主用户监督：我们视业主用户反应为检验管理服务工作第一信号，各个管理处每个月设置一个设备区开放日，六个月公布一次财务收支情况，每十二个月进行一次满意度抽样调查，形成了小区建设管理上互动效应。
b) 发展商监督：我们认为负责任发展商永远关注她作品，管理服务运作情况定时向发展商通报，管理服务变更提前征求发展商意见，管理服务中出现问题立即和发展商沟通，联手创品牌。
c) 政府部门监督：我们自觉接收政府部门指导监督，邀请政府主管部门官员定时对企业管理服务工作进行讲评，聘用相关部门人员长久担任管理处业务指导，促进管理服务工作一直处于领先水平。

（四） 个性化服务设计
中海物业融汇中国外、业内外优异经验，发明了被行业普遍推崇和争相仿效中海管理模式。这个模式“精诚服务、出色生活”基础精神一成不变，但具体内涵则在不停丰富和发展。我们每承接一个新项目，全部不是原有模式简单“克隆”、“拷贝”，而是再创新、再升华过程。全部新项目入伙之前，我们全部要集中各方面教授，在充足进行市场调查基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个步骤，全方面考虑4个方面16个要素，为其度身定做“时髦而且合体”管理方案，使全部项目既保持中海物业管理服务水准，又独具特色。这些要素是：

a) 地域要素：包含地方法规、经济、文化、习俗等，考虑这些要素，关键是为了使我们管理服务能够为当地社会环境、市场环境所接纳，既标新立异，又落地生根。
b) 物业要素：包含物业位置、类型、布局、功效等，考虑这些要素，关键是为了使我们管理服务能够契合物业实际情况，充足发挥物业建筑设计功效。
c) 发展商要素：包含发展商定位、取向、要约等，考虑这些要素，关键是为了是我们管理服务能够愈加好地配合发展商发展战略，有力地托举发展商房地产品牌。
d) 业主用户要素：包含业主用户层次、特点、质素、需求等，考虑这些要素，关键是为了确保我们管理服务能够适应业主用户心理预期，并被她们接收和认可。

（五） 菜单式服务内容
中海物业悉心关注和呵护业主用户物质和精神生活，郑重向全部业主用户承诺“让您和您子孙后代永远满意”。 我们在管理服务过程中，不停调整、充实新服务项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展改变着、一切有支付能力正当需求，同时还伴随企业发展壮大，逐步增加企业有承受能力无偿服务。我们以业主为关键，实施“服务设计，菜单服务”，所以形成了不是我现有什么服务你只能享受什么服务，而是你需要什么服务我就能提供什么服务，这一中海物业酒店式管理突出特点。现在我们已经陆续推出了3个类别100余个服务项目，让业主进行物业管理服务消费时有更多选择权和自主权。这3个类别服务是：

a) 常规服务：关键有全部业主用户共同享受维修、保安、清洁、绿化、消杀、车管等服务项目，它满足业主用户安居乐业普遍需求，立足于构筑一个安全、整齐、优美、舒适、方便生活环境和工作环境。
b) 特约服务：关键有部分业主用户有偿享受商务、信息、秘书、庆典、代理、家居等服务项目，它满足成功人士提升生活质素、提升工作效率需求，立足于发明一个新现代上流社会生存方法。
c) 襄助服务：关键有特殊业主用户无偿享受救助、捐助、义工、提醒、邮发等服务项目，它满足那些有特殊困难和临时困难业主用户需要，立足于弘扬一个大家感到久违了社会主义道德风尚。

（六） 人本化服务理念
中海物业向全体职员不停灌注业主用户是我们衣食父母职业意识，以业主用户满意作为管理服务工作出发点和归宿点。“用我至真至诚、至善至美服务，给您至尊至贵感受”，成为企业全体职员共同追求。为此我们高薪聘用了一批曾经长久在国际著名酒店从事管理工作资深教授，由点及面，对常规物业管理服务进行整合。在这个基础上，企业组织修订3个层次40余万字质量体系文件，从服务主旨、服务架构、服务设施、服务手段、服务标准、服务控制等方面全方面导入酒店管理技术，融入酒店管理元素，推出了带有鲜明时代特色中海物业升级版本，其中突出强调4个问题：

a) 全程营销：全部岗位全部把对每一位业主用户每一次具体服务和企业生存发展、个人荣辱得失紧密联络起来，明确100-1≤0，就是说即使一次微小失误，也很可能前功尽弃，必需争取零缺点、无微瑕服务。
b) 团体精神：全部职员全部要有“我中海物业、中海物业我”归属感、责任感和集体荣誉感，实施首问负责制，强调1+1+1>3，即在任何情况下，全部要自觉维护企业利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。
c) 一站服务：全部工作全部首先考虑最大程度地方便业主用户，管理处设置服务中心，经过联合办公简化办事手续，避免业主用户东求西告。
d) 气氛管理：全部小区全部着眼酿造一个精神和行为全部能够得到升华气氛，如将“严禁……”之类警示标识更改为“足下留情、春色更浓”等温馨提醒，关键经过吸引、感化来实施管理有序。

（七） 高科技管理手段
中国物业管理早期是属于劳动密集型产业，人员素质要求相对较低，对于大量日常工作关键以“量”取胜。而中海时时把握时代脉搏，不停发展现代企业机制，完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化：

a) 远程网络化管理：众所周知二十一世纪是信息化、网络化时代，而二十一世纪现代企业管理精髓在于效率，怎样提升单位时间效率，而且高质量完成工作，是中海不停追求目标。中海紧跟时代步伐率先在同行业中采取电脑化管理模式，将各个管理层经过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。
b) 统一软件化管理：开发物业管理软件基于长久高素质物业管理经验，中海物业投入100多万进行大型物业管理专业软件开发，据专业人士介绍，该专业软件比现在以财务软件为基础物业管理软件更含有实际可操作性，所以还未推出便已受到同行关注。
c) 优异智能化管理：智能化程度直接决定着楼盘素质高低，现在在美国最大物业管理企业便有着很高智能化管理水平。中海物业还专门成立楼宇科技企业，利用其能够把握现实需求和未来走势优势，和对智能化设备地了解，依据经济和实用标准来进行智能化建设，同时和韩国三星SDS建立地域代理合作关系，确保了技术根本优异性，并大幅度降低了成本。

（八） 合理化服务成本控制
中海物业以一贯提倡“一张纸两面用”勤俭办事精神，珍爱和用好来自业主用户每一分钱。各个层次均实施质量成本双否决责任制，努力争取所费必有所值。为了愈加严格和科学地进行成本管理，我们组织专门班子，测定出物业位置、设计功效、占地面积、设备情况、使用年限、管理要求等多种原因在成本组成中权变系数，建立起了计算岗位定员编制、公用水电限额和维修材料用度数学模型。企业以此为依据，并采取“集中配送、货比三家、两人采购”和修旧利废、节奖超罚等一系列具体方法，分项控制活劳动和物化劳动消耗，确保业主、企业、社会全方面受益。

a) 授益于业主：在同一收费标准下，提供服务含量显著高于其它物业企业，使业主用户享受到了最好质量价格比服务，仅企业放弃实施国优小区管理费提升20%要求，每十二个月让利100多万元给业主用户。（针对深圳市全委项目而言）
b) 创利于企业：在物业管理利润空间微乎其微情况下，完全依靠物业管理（没有任何补助）发明利润，实现自我生存、自我积累、自我发展，企业资产5年增加10多倍。
c) 造福于社会：在企业不停发展进步同时，也为社会稳定和国家建设做出了主动贡献，累计发明就业岗位数千个，每十二个月上缴国家税金近千万元。

（九） 专业化服务人才
中海物业一直致力于改善职员队伍有机组成，把高级次、高端、高质量服务建立在高素质人才基础之上。利用本身吸引力和凝聚力，经过向社会公开招聘、到内地大型企业借调和接收名牌院校本科以上毕业生等路径，广泛汇聚各个门类人才。现在企业拥有电子计算机、自动控制、机电设备、精细化工、建筑、园林、环境保护、艺术等专业中高级技术人员240多名。我们把制约物业管理服务水平提升技术难点作为技术开发关键，坚持“你能翻多高跟头、我就搭多大舞台”用人之道，从各个方面为专业技术人员施展才能发明条件，进而形成了自己技术优势。

（十） “一条龙” 服务体系
中海物业在中国物业管理行业率先和国际通例接轨，实施一体化管理和市场化服务相结合运作模式，即管理处统筹全部管理服务工作，具体服务事项则分两种情况：技术含量、商业含量、文化含量和艺术含量高部分，由中海物业自己专业企业和团体提供，现在我们已经成立了教育培训、楼宇科技、外墙清洗、电梯工程、企业VI形象设计、家居装饰、花木基地和艺术团等8个专业企业和实体；简单劳动密集部分，条件成熟分判给社会上有相当资质企业，条件还未成熟由管理处负担。不管是自己子企业还是社会专业企业，均根据市场经营方法进行筛选，和管理处建立协议关系，根据中海物业要求标准提供专业服务。从而根本革除了管理处小而全弊端，简化了内部管理事务，使管理处能够愈加用心致志地组织、统筹、协调和督导各项服务工作实施。它普遍使用了高素质专业服务队伍，使管理服务水平产生了新飞跃，而且能够和时代同时提升。同时，它有效处理了内部活力不足问题，引入了愈加灵活优胜劣汰机制，使专业企业一直有“责任在身则如履薄冰、未达标准则寝食难安”感觉。它充足利用了宽广市场资源，使经过比价择定费用支出大幅度降低，而且不再展现刚性，大大降低了成本。

a) 楼宇科技企业：楼宇科技企业集智能化设计、集成、施工、维护于一身，前后和韩国三星、上海同济、湖南证券建立了长久经济技术合作关系，完成小区安全管理系统、楼宇自控系统、“一卡通”系统、会议系统、演播系统、局域网系统、多媒体查询系统等智能化建设工程逾千万元。
b) 专业清洗企业及研发中心：拥有独立知识产权产品就意味着一个新利润增加点出现，中海物业在实际物业管理中发觉传统清洗剂往往使墙砖釉面失去光泽、镀膜玻璃蚀痕累累，为处理这一问题，中海物业组建专业清洗企业及清洗剂研发中心，开展技术攻关，针对不一样建筑物上不一样部位，不一样材质本身及污垢化学特征，研制生产去污力强，保护物体本色，不腐蚀毗连物体专用清洗剂，成功开发出含有独立知识产权W、D、K、T等4个系列22种专用清洗剂，既为本身实现高质量保洁服务提供了技术确保，又发明了新利润起源。
c) 电梯工程企业：抢占电梯工程市场电梯是每个中高层、小高层住宅关键一环，其维修和保养成为含有很大发展潜力市场。对电梯管理，中海物业设计了“专员保养，整梯备件、自动寻呼、限时修复”服务方法。我们采取现代调试、试验、检测、监控手段，掌握独到确保电梯安全、平稳、经济运行技术方法，安装、改造、维修10多个品牌、40多个型号客梯、货梯、扶梯、观光梯500多部。这种规模化管理无疑含有两方面优势：首先，因为电梯品牌繁杂，只有在上规模情况下，人员才能依据其不一样特点得到合理配置；其次，维修电梯所需多种配件进货渠道通畅，降低维修成本。
d) 企业VI设计部：很多物业管理企业所负责小区改变多，不太统一，但中海物业组织设计师对自己辖区进行策划包装，同意了形象使企业形象方面更上一个台阶。
e) 装饰工程部：“买房难，装修更难”这一句话相信会引发不少人共鸣，中海物业认为自己涉足家庭装修无疑有多个有利条件：了解业主真实需求；出了问题，作为物业管理企业会真正负起责任；“中海”是品牌资源。中海装饰工程部已经宣告成立，为广大业主处理这个“漂亮”难题。对于小区装修管理，中海物业设计了“装修套餐”服务，从设计咨询、报价审查到质量监理实施一条龙服务，这种寓管理于服务方法，能够处理开发商和业主一直头疼问题，使业主切实感到“用钱放心、办事省心、居家舒心”中海“三心级”服务。
f) 中海花圃：十二个月四季花红草绿是深圳有别于内地城市一大风景。以前中海物业为购置花草花费不少，使得管理成本增加，现在，中海物业置地育苗，建起了“中海花苑”，既在降低成本基础上满足了本身需求，又经过出售获益甚丰。
g) 中海艺术团：中海物业招聘了部分专业艺术人才，每十二个月在各小区为业主进行2次左右演出，平时则在中海物业所辖会所中工作。“中海艺术团”成立既提升了业主精神生活，又提升了中海物业文化品味。

第 二 部 分

公 司 营 业 执 照

第 三 部 分

公 司 资 质 证 书

下 篇

物 业 管 理 顾 问 方 案

华侨海景城暨东方之珠项目
物业管理顾问方案

华侨海景城在厦门市繁荣鹭江道和禾祥西路交汇处，是厦门华侨城房地产开发斥巨款精心打造二十一世纪新生代大规模豪华小区。项目标定位高级，将超大规模园林设计和独特建筑风格相融合，建成后将成为厦门唯一新外滩国际化滨海高尚园林小区。 项目计划用地约27000平方米，总建筑面积约22万平方米，其中1-2层裙楼将建成长达700多米滨海休闲购物广场。一期工程已于2月破土动工，估计底可交付使用。
东方之珠项目（禹洲新城二期）在合港路和合旭路交汇处，项目由厦门禹洲房地产开发开发,项目总用地约15000多平方米，建筑总面积近6万平方米，绿化率35%，容积率3.4, 小区设计合理, 配套设施完善，估计底入伙。

享受“中国第一管家”美誉之称深圳市中海物业管理凭借其在物业管理领域十多年丰富管理经验、优异管理模式、一流管理人才，有决心、有信心成功承接华侨海景城和东方之珠两个项目标物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理全新理念全程导入到以上两个项目标物业管理工作中，全心全力为立即入住每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便美好家园，让每一位业主亲身体会到中海物业高品质服务。

深圳市中海物业管理针对以上两个项目标实际情况特制订本物业管理顾问服务方案，以下将就所提供物业管理顾问服务方法作以系统叙述。

第一部分 顾问方法概述及顾问期限确定

<一>、 顾问方法概述：
1、 为确保华侨海景城和东方之珠两个项目有一个高起点物业管理水平及服务质量，发展商厦门华侨城房地产开发和厦门禹洲房地产开发拟聘用深圳市中海物业管理为本物业物管工作顾问商（以下简称“顾问商”），指导发展商下属物业管理企业（以下称“管理商”）负责华侨海景城和东方之珠物管工作具体实施运作；方便利用中海物业在人力资源、经验、管理经验、技术、模式、制度和规范化服务体系等很多方面优势提供高品质物业管理顾问服务。
2、 双方合作关系一旦确定，顾问商将会把华侨海景城和东方之珠物管工作列入中海物业对应策划、考评、检验、评选序列中，由企业组建顾问团及委派驻场顾问，依据华侨海景城和东方之珠具体情况，负责跟踪其对外租售、完工验收、投入使用和以后物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，根据双方约定顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化顾问管理服务。
3、 为确保管理目标实现及更有力地推行中海物业管理模式，顾问商将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理和安保顾问，作为管理商管理实体“关键”，以华侨海景城项目为关键同时兼顾跟进东方之珠项目标进展，并辅之以企业顾问团和企业各专业部门、专业企业技术支持，结合华侨海景城和东方之珠物管工作实际需要定时赴现场进行考察指导，依据项目现场发觉问题立即针对性地提出整改提议和整改方法。在企业顾问团和驻场顾问二者共同努力下，将为管理商以后物业管理工作打下良好基础。
4、 顾问商提供顾问管理服务目标在于为管理商培养一支高水准、高质素管理队伍，同时中海物业良好品牌效应也会促进华侨海景城和东方之珠租售；在顾问期限内，顾问商许可发展商就华侨海景城和东方之珠向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。

◆顾问服务方法示意图：
传达、推行方案
制订物管方案

管理商
反馈方案实施情况及其它问题
依据反馈信息
修订方案
驻场顾问
顾问团

定时或不定时检验、考评、了解信息

双向沟通

l 顾问期限
顾问期限分为前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为合作双方签约之日起至华侨海景城一期物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住日期）前两个月（估计十六个月）；实操指导阶段为十二个月，自华侨海景城一期物业入伙之日前两个月起至入伙之以后十个月；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后三个月。

<三> 驻场顾问和顾问团工作职责

◆驻场顾问工作职责：依据项目标实际情况，在实操指导阶段中海将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理主管全方面工作和安保顾问，常驻物业现场负责以下各类工作：
Ø 全方面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情况，并将这些信息传输给顾问商该项目顾问团。
Ø 将顾问团针对本项目制订物业管理具体计划付诸实施。
Ø 将项目物业管理计划推行过程中碰到情况、问题和实施进度立即反馈给顾问团，以取得技术支持，并帮助管理商落实处理。
Ø 帮助顾问团人员对项目标实地考察、评审、监督整改等工作。
Ø 日常物业管理工作培训、指导、咨询。
Ø 紧急事故应对和处理技巧。

◆ 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验物业管理教授组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商需要定时赴现场考察指导，具体安排以下：

Ø 前期介入阶段
估计赴现场考察3次，每次工作2-3个工作日：
l 首次考察拟安排于项目签约两周内
l 设施、设备、材料集中选型阶段拟赴现场工作1次
l 工程交接验收阶段拟赴现场工作1次
Ø 实操指导阶段
估计赴现场考察4次，每次工作2-3个工作日：
l 一期物业入伙前两个月赴现场工作一次
l 一期物业入伙当月赴现场工作一次
l 以后每三个月赴现场工作一次
Ø 服务质量跟踪阶段
估计赴现场考察1次，每次工作2-3个工作日：
l 本阶段末赴现场工作一次

顾问团关键负责工作以下：
Ø 由顾问团依据驻场顾问及每次考察、评审所传输、取得信息，凭借中海丰富管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成协议约定各项工作内容。
Ø 负责处理物业管理工作中关键和难点等。
Ø 定时对项目管理商进行全方位考评，并提出整改意见。
Ø 对驻场顾问工作给予考察、评价和完善。

<二>、 顾问工作安排（详见下表）
工 作 阶 段
人 员 构 成
工 作 方 式
现 场 工 作 安 排
前期介入
（估计十六个月）

顾问团3~5人

定时赴现场考察指导
赴现场工作3次，每次2-3个工作日，考察时间拟分别安排于签约后两周内/设施、设备集中选型阶段/工程交接验收阶段。
实操指导
（十二个月）
顾问团3~5人
定时赴现场考察指导
赴现场工作4次，每次2-3个工作日。

驻场顾问2人
常驻现场作日常指导
本阶段内常驻现场实地工作。
服务质量跟踪
（三个月）

顾问团3~5人

定时赴现场考评指导
本阶段末赴现场工作一次，2～3个工作日。
另：除上表中所列顾问团定时赴现场考察安排之外，顾问商还可应发展商及管理商要求，并结合顾问管理服务实际需要，不定时派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行对应考评评价，顾问团不定时赴现场费用另计。

说明：
1、 顾问团人员将依据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需包含各专业资深管理人仕组成，并长久为该项目服务。
2、 前期介入阶段，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯等专业人仕，楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等专业人仕将依据项目进展不一样阶段实际需要给予选派。
3、 实操指导阶段，顾问商派驻项目现场驻场经理含有丰富管理经验，常驻现场帮助管理商对本项目提供物业管理服务。顾问团对驻场顾问工作给予考察、评价和完善。
4、 顾问期限内，顾问团除完成