万科物业新优质项目承接查验操作综合手册.docx
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1、万科物业新项目承接查验操作手册【无偿下载】本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前,地产、物业联合组成房屋承接验收小组,对房屋建造质量、使用功效、管理资料等进行综合性验收。物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段第一步、是帮助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量关键关口,同时,物业承接验收制度是物业管理条例关键制度之一,是为了维护业主正当权益,明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自责任,避免物业服务中因物业质量责任不清而造成物业服务纠纷,进而影响到正常物业管理秩序、影响到地产质量口碑,造成无须要品牌损失。1月1日起,建设部物业承接查验措施正式生效实施,前期介入组综合企业多年经验、例
2、行做法、现行国家规范、规程、标准等结合物业承接查验措施要求梳理编制本手册,期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。期待各位在实践中提供宝贵意见,方便我们连续调整、丰富本手册内容,谢谢。万科物业新项目片区前期介入组二零一零年十一月目录第一部分1.物业承接查验总体要求032.物业承接查验工作标准033.物业承接查验工作步骤044.物业承接查验安全底线标准05第二部分1.物业承接查验工作准备061.1.物业资料承接查验071.2.物业设备设施承接查验082.房屋本体及公共设施承接查验093.供配电系统设备设施承接查验134.电梯系统设备设施承接查验205.安防系统设备设施承接查验246.消防系统设
3、备设施承接查验307.楼宇自控系统设备设施承接查验378.综合布线系统设备设施承接查验449.空调系统设备设施承接查验4610.给排水系统设备设施承接查验5811.钥匙承接查验6112.绿化园林建筑工程承接查验6213.绿化园林植物工程承接查验64第一部分1.物业承接查验总体要求规范企业内新建物业承接查验工作,确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用,规避重大安全风险或严重影响用户安全使用情况。2.物业承接查验工作标准2.1.新建项目在房屋集中交付前全部必需进行共用部位承接查验,并确保共用部位能在完好无损、功效齐备、达成安全和使用要求情况下进行完整移交。2.2.地产和物
4、业应本着有利于用户安全使用、有利于安全风险有效规避、有利于万科品牌维护和提升标准,按要求对新建物业共用部位实施承接查验工作,并预防工程未完工、未完成完工验收及未抵达安全底线标准情况下进行承接查验及交付。2.3.地产必需将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中,且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。2.4.因为需要进行相关问题整改、项目整体保洁开荒和集中交付前各项准备工作,地产和物业在制订承接查验工作计划时应预留合理时间,并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。对经地产和物业共同确定可延后完成整改质量缺点,应在承接查验协议中明确约定整改完成时间。2.5.地产和物
5、业依据质量缺点中关键和紧急程度不一样,共同协商确定相关质量缺点整改完成时间。对于包含安全底线标准质量缺点,必需在地产移交给物业前完成整改;对于不包含安全底线标准质量缺点,若无法在移交前全部整改完成,应确保在房屋集中交付后1个月内完成整改。2.6.假如出现以下情况之一,物业应立即书面上报给集团工程采购管理部、物业事业本部和用户关系管理部:A.交付使用前不进行物业承接查验工作;B.工程未完工、未完成完工验收就进行承接查验;C.存在有部分功效性设备设施整体不进行承接查验工作;D.在承接查验中发觉功效性质量缺点或不符合安全底线标准质量缺点;E.在承接查验过程中拖延时间进度,造成对房屋集中交付产生严重影
6、响。出现上述A、B、C、D情况之一,物业有权拒绝接管,地产需负担由此造成管理风险和相应成本。2.7. 若由物业帮助地产完成相关质量缺点整改工作,按以下标准处理:2.7.1.若由集团或区域确定需物业帮助完成包含安全底线标准质量缺点整改,地产须向物业支付实际完成工作成本5倍价格作为整改费用;2.7.2.若由集团或区域确定需物业帮助完成包含非安全底线标准质量缺点整改,地产须向物业支付实际完成工作成本3倍价格作为整改费用。2.7.3.地产若需将相关质量缺点整改工作委托给物业完成,双方需依据市场化标准协商,并确定相关费用。因为工程施工进度原因无法在要求时间内完成共用承接查验和交付工作,造成物业所以增加应
7、急费用需由地产负担。以上相关费用收取须参考VK-WY/Q-57物业和地产相关业务管理规范相关要求实施。3. 物业承接查验工作步骤物业交接后30日内,物业向相关房地产行政主管部门办理立案手续,并将物业承接查验立案情况书面通知业主4.物业承接查验安全底线标准新建物业承接查验安全底线标准包含但不限于以下内容:4.1. 消防系统(1)消防工程须有消防验收合格证实并在交付时系统整体能正常工作;(2)防火门符合消防要求,能有效防火、防烟;防火卷帘在自动和手动控制下均能可靠动作;(3)消防或逃生通道间距和高度符合消防要求,各处消防通道内没有障碍物,并保持通畅;(4)高层建筑疏散走道和安全出口处设置有合格灯光
8、疏散指示标志;(5)高层建筑最少有一个能够有效通知住户疏散设备;(6)以上消防系统设备、设施验收要求须符合:GB 50016-建筑设计防火规范、GB 5004595高层民用建筑设计防火规范()、GB 50166-火灾自动报警系统施工及验收规范、GB 50261-自动喷水灭火系统施工及验收规范、GB 50098-98人民防空工程设计防火规范(修订版)、GB 50038-94人民防空地下室设计规范等消防规范。4.2. 其它关键设备4.2.1.电梯须有质量技术监督部门出具电梯合格证实和准用文件;消防电梯须按消防设计能正常运作;4.2.2.供电系统(LV低压/HV高压)(1)必需提供设备测试汇报,操作
9、手册和完工图纸;(2)全部高/低压设备需能正常自动或手动工作;(3)必需提供设备操作工具和备件;(4)发电机能正常投入使用,停电状态下能自动转换给消防系统提供给急满负载设备电源;4.2.3. 须提供防雷和地线检测证书,在交接中检测不低于国家或地方最低要求;4.2.4. 超低压系统(ELV)-消防或报警系统电源必需配置应急电源;4.2.5. 通风系统(排风及新风)(1)密封场所必需提供通风(自然或机械通风,以设计文件为准);(2)自然通风场所必需确保通风管道和通风口没有堵塞;4.2.6. 燃气系统(煤气或天然气)13.1.5. 管网不能经过密封空间 (必需设在通风空间);13.1.6. 如有减压
10、设备,其必需能自动工作并提供手动调控阀;13.1.7. 若当地燃气管理部门有另行要求,则以当地管理部门要求实施;4.2.7. 须有正当且符合标准(或有卫生许可证)供水水源为小区提供生活用水;4.2.8. 计划设计周界防越及联动报警系统、门禁管理系统、闭路电视监控、楼宇对讲系统、室内安防系统、车场道闸管理系统、紧急广播系统均符合本规范中6.2.4新建物业共用部位接管验收标准,并能正常工作。4.3. 房屋本体及公共设施4.3.1.小区外围及封闭式组团围墙均根据设计要求全部完工;4.3.2.房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落伤人危险;4.3.3.泳池及水景水中灯具采取安全电压和安全设备;
11、泳池区域照明、插座配置漏电保护装置;4.3.4.如有返修施工在交接区内,需提供能预防造成人身或财产伤害隐患分隔和防护设施;4.3.5.地面消防车通道肯定开通并没有堵塞;4.3.6.地面工作井(沙井)盖须安装完成;4.3.7.全部关键设备房间,必需能上锁。第二部分1.物业承接查验工作准备1.1.新建物业验收应含有条件:1.1.1.建设工程施工全部完成,已经完工验收合格,取得相关证件;1.1.2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用;1.1.3.房屋含有初步交付条件。1.1.4.物业承接查验前准备1.1.4.1.承接查验前应做好以下准备工作:1.1.4.1.1.和地产项目部联络好查
12、验事项、查验日期、进度、查验标准等;1.1.4.1.2.物业选派专业技术人员到现场摸底,有针对性地编制验收计划;1.1.4.1.3.前期介入组提前参与物业完工验收和机电设备安装调试,做到心中有数;1.1.4.1.4.准备好承接查验用各类设备设施、统计表格等。1.1.4.2.承接查验小组组长确定物业承接查验计划,物业承接查验计划应包含以下内容:1.1.4.2.1.物业承接查验项目清单;1.1.4.2.2.承接查验小组人员分工;1.1.4.2.3.承接查验小组日程安排;1.1.4.2.4.承接查验小组施工质量整改工作沟通会(地产、物业、施工方);1.1.4.2.5.其它(前期介入组在前期介入中反馈
13、问题点未整改部分在此表现,督促地产、施工方整改)。1.1.5.物业承接查验关键内容1.1.5.1.物业资料在办理物业承接验收手续时,物业管理企业应接收查验下列资料:(1)完工总平面图,单体建筑、结构、设备完工图,配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料;(2)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需其它资料。1.1.5.2. 物业共用部位根据物业管理条例要求,物业管理企业在承接物业时,应对物业共用部位进行查验。关键内容包含:(1)主体结构及外墙、屋面;(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;(3)公共卫生间、阳台;(4)公共
14、走廊、楼道及其扶手、护栏等。1.1.5.3. 共用设施设备物业共用设施设备种类繁多,多种物业配置设备不尽相同,共用设施设备承接查验关键内容有:低压配电设施,柴油发电机组,电气照明,插座装置,防雷和接地,给水排水、电梯,消防水系统,通信网络系统,火灾报警及消防联运系统,排烟送风系统,安全防范系统,采暖和空调等。1.1.5.4. 园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业园林植物通常有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等,无林建筑关键有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化查验内容。1.1.5.5. 其它公共配套设施物业其它公共配套设施查验关键内容有:物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、小区
15、活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。1.2. 物业资料承接查验1.2.1. 地产向物业移交资料应符合现行建设部于10月同意建筑工程资料管理规程(JGJ/T.185-)为行业标准,自7月1日起实施)、广东省建筑工程竣工资料统一用表(将于12月1日起在全省正式实施)要求。其中包含:1.2.1.1. 基建文件(A类)内容和要求a)决议立项文件b)建设用地、征地和拆迁文件c)勘察、测绘和设计文件d)工程招投标和承包协议文件e)工程开工文件f)商务文件g)工程完工验收及立案文件 h) 其它文件1.2.1.2. 监理资料(B类)内容和要求
16、a)监理管理资料b)监理工作资料c)完工验收资料 d) 其它资料1.2.1.3. 施工资料(C类)内容和要求a)施工管理资料b)施工技术资料c)施工测量统计d)施工物资资料e)施工统计f)施工试验资料g)施工质量验收统计 h) 完工验收资料1.2.2. 多种设备设施随机资料(包含但不限于:设备操作、使用说明书,设备维护保养说明书及维修工艺要求,随机图册,设备产品样本,出厂合格证实,出厂精度、性能检验统计,装箱单、附件明细表,开箱查验单,安装调试统计,安装调试查验统计,安装洽商统计,进口设备技术资料原件及翻译文本等)1.2.3. 和政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供给企业签署多种协议、协议
17、、方案(图纸)等(比如:用电方案同意书,供水协议书,供电部门送电前配电室高压及继电保护试验统计等)1.2.4. 政府主管部门出具多种检验、检测汇报及为出具检验检测汇报所必需多种检验、检测统计及或工作统计。1.2.5. 和项目承接验收相关其它资料。1.2.6. 业主资料(已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等),该资料由筹备中物业服务中心直接接收。1.3. 物业设备设施承接查验1.3.1. 编制承接查验工作计划工作小组根据承接查验计划安排,对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等)进行现场查验,并填写相关统计;查验采取观察、使用、试验、查阅相关统计等方法进
18、行。1.3.2. 承接查验内容包含:1.3.2.1. 房屋本体及公共设施承接查验;1.3.2.2. 公共配套设备设施承接查验(包含供配电系统、电梯系统、智能安防系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程、水景系统、太阳能系统、绿化浇灌系统等项目公共配套系统);1.3.2.3. 钥匙承接查验。2.房屋本体及公共设施承接查验2.3.查验范围房屋本体、公共设施等。房屋本体包含:地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手,卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共设施包含:基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱(
19、房)、车库、检验井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。2.4.检测查验要求及方法2.4.1.地基基础查验2.4.1.1.地基基础沉降不得引发墙体和上部结构开裂或其它结构及相邻房屋损坏;2.4.1.2.本体有地基基础沉降观察点,并做对应保护方法,有相关明示标识。2.4.2.梁、柱、板等主体查验2.4.2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;2.4.2.2.无钢筋外露,无隶属建筑垃圾;2.4.2.3.涂料层均匀,无显著污染;2.4.2.4.查验方法:观察检验。2.4.3.外立面检验2.4.3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭
20、曲、无空鼓等;2.4.3.2.散水坡:无塌陷、无断裂和无分裂;2.4.3.3.面层平整,无脱皮;无倒泛水、积水现象;2.4.3.4.涂料层均匀,无显著污染;2.4.3.5.查验方法:观察检验。2.4.4.天台:2.4.4.1.屋面隔热层、防水层;板端缝、伸缩缝油膏紧贴,隔热板、防水层表面无裂缝;2.4.4.2.平屋面应有隔热保温方法,在公用部位应设置屋面检验孔;2.4.4.3.屋面有组织排水功效(排水坡度必需符合设计要求)不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管和屋面连接等应安装牢靠,接口平密,不渗漏;2.4.4.4.天台护栏(防护墙)无破损、变形,无显著锈蚀;2.
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