物业公司管理手册样本.doc

目 录

前 言
常见资料
第一章 物业篇
第二章 管理篇
第三章 使用篇
第四章 服务篇
第五章 文明篇
第六章 应急篇

前 言
欢迎您来到迎宾豪泰星级酒店用具城！我们谨代表广州万华房地产经营和广州市尚骅物业管理祝福您在我们这一早晨平台上，经营和时俱进，业绩蒸蒸日上，发展愈加好！更强！更大！
广州万华房地产经营是由实力雄厚香港裕威集团及香港着得禄制衣厂合作投资，开发建设有广州番禺龙翔骊骏大酒店、番禺龙翔房地产、上海外滩“Bund 18”等，拥有多个大型住宅和商业项目标优异开发水平和成功开发经验，所以，广州万华房地产经营集资金、技术、经验于一体进军广州商业地产。
房屋以建筑品质取胜，商业以管理服务为先。迎宾豪泰星级酒店用具城既是广州市万华房地产经营总部所在地，更是中国外著名企业聚集地。在这里，您将感同身受体验到迎宾豪泰星级酒店用具城安全、舒适、洁净、快捷、便利优质经商、办公环境和五星级服务，物业服务水准等同于国际化服务水准，由广州市尚骅物业管理提供。
我们在迎宾豪泰星级酒店用具城表现出国际化物业管理服务模式：以简练化服务构架实施管理服务运作；以定制化步骤管理控制服务品质；以规范化服务要求检验服务能力；以市场化服务充实服务完善项目；以菜单化服务形式表现服务内容；以质价相符服务成本达至服务效果。将标准化、专业化、人性化贯注于用具城每一项物业管理全过程，追求时效（要求事在要求时间内完成）+质效（要求事必需达成要求标准）+序效（要求事必需遵守要求程序）+绩效（要求事必需搬出最好效果）物业管理标准，致力于用户100%满意率。
迎宾豪泰星级酒店用具城高品质物业管理服务最终实现，既需要物业管理企业兢兢业业勤奋工作，更需要您了解、支持和配合，而相互之间有效交流和沟通是建立服务相信基石，这也是广州市尚骅物业管理企业编辑并印刷本册目标所在。
本手册意在让您和您职员全方面了解迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理服务运作，熟悉物业管理服务内容，遵守物业管理服务限制和严禁要求，学会并掌握在突发紧急灾难时应对方法和逃生技能，让人性化物业管理全方面展现，起到有效、有用、提供指示和帮助作用，享用和体会到物业管理精心服务要义。
本手册所包含内容，是广州市尚骅物业管理依据物业管理条例和相关法律、法规及专业经验，结合迎宾豪泰星级酒店用具城实际所签订。任何修改或补充均将立即在迎宾豪泰星级酒店用具城公告栏内公布，且再不另行通知。
请您和您职员细心阅读本手册！并请妥善保留本手册，以确保在需要时能查阅所需要资料！
如您对本手册内容有任何疑问或有任何提议，请随时致电广州市尚骅物业管理迎宾豪泰星级酒店用具城用户服务中心，用户服务中心将安排专员跟进并反馈意见。

广州市尚骅物业管理
常见资料
1、物业管理企业
广州市尚骅物业管理
办公地址：迎宾豪泰星级酒店用具城33栋
电话： 传真： 邮编：511430
投诉监督电话：
电子邮箱：
2、开发单位：
广州万华房地产经营
办公地址：广州市番禺区洛浦街迎宾路上滘地段北侧
电话： 传真：邮编：511430
电子邮箱：
2、商户管理机构
迎宾豪泰广场用户服务中心
办公地址：迎宾豪泰星级酒店用具城33栋
电话： 传真： 邮编：511430
电子邮箱：
3、商户管理机构
迎宾豪泰广场用户服务中心
办公地址：迎宾豪泰星级酒店用具城33栋
电话： 传真： 邮编：511430
电子邮箱：
场内安全报警电话：
用户服务中心办公时间：09：00---18：00，其它非办公时间实施三班轮值，提供二十四小时不间断服务。
4、设施设备开放时间
公共区域开放时间
商场：09:00----18:00
仓库：全天候二十四小时
停车场：09：00---18：00

第一章 物业篇
1.1物业概述
1.1.1基础概况
广州万华房地产经营独资兴建迎宾豪泰星级酒店用具城，地处广州番禺洛浦街上滘村迎宾路北侧，借助深厚企业底蕴及强势品牌，吸引了中国、国际著名大型企业总部纷纷落户，经过了提升服务软件，愈加好服务国际化用户，使用户迎宾豪泰星级酒店用具城享受到国际化管理服务。
迎宾豪泰星级酒店用具城使用市场称道硬件，来自著名设计企业设计和中国著名建筑企业、安装企业和装饰装修单位施工，做到材料、工艺品质一流，设施、设备超前配置。
迎宾豪泰星级酒店用具城经过综累计算机、信息通讯等方面最优异技术形成高品质智能化系统，使物业电力、照明、防火、防盗、运输设备和管理等实现管理自动化，远程通讯和办公自动化，多台供配电变压器形成配电系统和1台发电机组确保了物业能源使用。总而言之，迎宾豪泰星级酒店用具城硬件和软件相得益彰，使迎宾豪泰星级酒店用具城成为广州乃至华南地域五星级商业物业。
1.2发展概况
依据《物业管理条例》第十条要求：同一个物业区域内业主，应该在物业所在地域、县人民政府房地产行政主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。不过，只有一个业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。迎宾豪泰星级酒店用具城是由广州万华房地产经营全资建设，也是唯一一个业主。所以，广州万华房地产经营成立业主管理机构迎宾豪泰星级酒店用具城用户服务中心，授权代表业主行使业主大会、业主委员会职责，负责迎宾豪泰星级酒店用具城管理。
广州万华房地产经营拥有迎宾豪泰星级酒店用具城使用权及处理权，包含出租或以其它方法处理等权利。
迎宾豪泰星级酒店用具城采取租赁形式向市场公开出租，和广州万华房地产经营签署租赁协议，遵守物业管理签订物业管理服务规则。

第二章 管理篇
2.1物业管理机构
2.1.1物业管理企业
发展商万华房地产经营委托广州尚骅物业管理为迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理企业。
2.1.2物业用户服务中心
广州尚骅物业管理设置用户服务中心，负责迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理运作实施。
2.2管理服务范围
2.2.1管理目标
经过物业管理提升物业商业品质，发明出安全、舒适、洁净、快捷、便利优质友好经商、办公环境。
2.2.2管理范围
物业管理企业根据相关约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关去也内环境卫生和秩序活动。所以，迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理范围为物业建筑面积内房屋及配套设施设备和相关场地。
2.2.3管理事项
迎宾豪泰星级酒店用具城负责提供以下事项物业管理服务：
1）物业共用部位、公用设施维修、养护、运行和管理；
2）物业管理区域内公共环境卫生管理；
3）物业管理区域内安全防范管理；
4）物业管理区域内车辆停放及交通秩序管理；
5）物业档案资料保管；
6）物业仓库管理工作。
迎宾豪泰星级酒店用具城物业区域内包含公共关系管理事项均属于物业管理服务范围。不过，除上述公共性质管理事项外，用户服务中心能够对迎宾豪泰星级酒店用具城下列事项进行约定：
1）商户自有部位设施设备维修养护管理事项；
2）商户委托其它物业管理服务事项。
2.2.4管理控制
商户在租赁协议内物业自用部位（指由单个商户独立使用并含有排她性房屋、空间、场地及相关设施设备）内享受绝正确使用权，但以不妨碍她人正常使用物业为标准。
用户服务中心对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备均保留绝对管理权。
2.2.5管理代表
用户服务中心有权代表迎宾豪泰星级酒店用具城就相关包含管理服务事务和政府部门、公共服务机构等进行沟通协商，包含聘用法律律师和顾问、专业顾问、服务承接商等。
2.3管理依据
迎宾豪泰星级酒店用具城依据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策及《迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理委托协议》开展物业管理服务。
2.4管理责任
2.4.1物业管理企业权利：
1）依据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，针对迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理实际需要制订管理规章和措施，为物业管理服务实施奠定良好基础；
2）实施物业管理服务，以确保物业正常有序使用；
3）有权阻止违反《商铺管理要求》和法律法规行为；
4）有权选聘相关专业机构负担物业管理专题服务业务，但不能将其管理责任转让第三方；
5）对商户作出违反法律、法规决定，有权请求政府主管部门进行纠正或撤销，也可根据法律要求程序，经过法定路径诉请人民法院进行纠正或撤销。
2.4.2物业管理企业义务：
1）提供质价相符物业管理服务；
2）实施相关规章制度，标准化、专业化、人性化做好物业管理服务；
3）接收物业使用人监督，保质保量达成物业管理服务委托协议约定管理目标和质量；
4）做好物业管理服务费用管理，接收物业使用人质询和审计；
5）遵守相关法律法规要求和要求，推行政府相关部门和相关法律法规给予法定职责。
2.5管理模式
迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理服务以服务为主导，表现出国际化物业管理服务模式：
2.5.1以简练化服务架构实施管理运作；
2.5.2以定制化步骤管理控制服务品质；
2.5.3以规范化服务要求检验服务能力；
2.5.4以市场化服务供给完善服务项目；
2.5.5以菜单化服务形式表现服务内容；
2.5.6以合理化服务成本达至服务效果。
将标准化、专业化、人性化贯注于迎宾豪泰星级酒店用具城每一项物业管理全过程，追求时效（要求事在要求时间内完成）+质效（要求事必需达成要求标准）+序效（要求事必需遵守要求程序）+绩效（要求事必需搬出最好效果）物业管理标准，致力于追求完美用户满意率。
2.6管理费用
2.6.1约定形式
依据《物业服务收费管理措施》要求，迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理费用约定形式采取酬金制。
酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它部分用于《物业管理委托协议》约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。同时，要求实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。
2.6.2物业管理服务支出组成
迎宾豪泰星级酒店用具城物业服务支出包含以下部分（包含但不限于）：
1）管理服务人职员资、社会保险和按要求提取福利费等；
2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用（不包含中、大维修费用）；
3）物业管理区域清洁卫生费用；
4）物业管理区域绿化养护费用；
5）物业管理区域秩序维护费用；
6）物业管理办公费用；
7）物业管理企业固定资产折旧；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9）经物业使用人同意其它费用。
2.7管理实施
在物业管理服务过程中，用户服务中心依据相关法律、法规、政策及《物业管理委托协议》和相关管理规则要求，实时纠正物业使用人多种违约行为，采取处理方法是：
劝戒：对于正在发生、比较轻微、还未造成损失违约行为，物业管理人员将采取对其进行劝阻，使其停止和更正，统计违约人单位、姓名和事件经过，并由违约人署名认可。
阻止：对于正在发生、正在造成损失违约行为，物业管理人员应该采取合适方法给予阻止，统计违约人单位、姓名和事件经过，并由违约人署名认可。
批评：对于已经发生，阻止以后轻度违约行为，对违约者进行批评教育。
警告：对于劝戒和阻止均无效违约行为，能够采取严厉方法给予警告。
根据物业管理制度处理：依据物业管理制度相关条款给对应处理。
提起民事诉讼：对于采取以上方法均无效果，违约人仍在继续违约，如拒绝或拖欠交纳各项物业服务费用及维修费，严重违约造成物业共用部位、共用设施设备损坏，将提起民事诉讼。
2.8物业管理费用
2.8.1收费价目表
收费项目
收费标准（RMB）
备注
商铺物业管理费
250元/间
租赁设定标准间50㎡
水费
若有独立水表，按自来水企业水费单价及水表读数收取
电费
按供电企业电费单价和本单元电表读数收取
公摊水电费
按用具城内实际使用量分摊
施工确保金
500元/间
承建商交纳
施工出入证按金
35元/个
承建商交纳
施工出入证工本费
5元/个
承建商交纳
装修垃圾清运费
100元/标准间
承建商交纳

2.8.2收费方法和措施
物业管理服务费计费标准按租赁协议所列明间数收取，全部物业不管出租或自用均须缴纳物业管理服务费用。
收铺办理时，商户须缴纳三个月物业管理费作为物业管理费按金，并缴纳当月物业管理费。
用户服务中心在每个月2日前将付款通知单发送给各用户。每个月5日以前，各用户须缴纳当月物业管理费用及上月所发生其它费用。物业管理费用及其它费用可汇款、支票或现金方法支付（各项费用均以人民币方法结算），汇款用户可凭借汇款单向用户服务中心索取有效发票或收据（汇款以辉到物业管理企业帐上金额和事件为准）。
商户如拖欠相关费用，用户服务中心有权收取天天2%滞纳金，若超出30天经用户服务中心数次催缴仍不交者，用户服务中心采取对应方法（包含断电及法律路径），直至应付之款项缴清为止。
用户服务中心实施“收支两条线”管理收取物业管理费用。
用户服务中心代收商户使用单元内水电费用。
2.9商户管理规则
为了发明迎宾豪泰星级酒店用具城安全、舒适、洁净、快捷、便利、优质友好经商、办公环境，提升迎宾豪泰星级酒店用具城商业品质，特签订本规则，请商户遵守。
2.9.1本规则所称商户是和广州万华房地产经营签署《商铺租赁协议》使用本物业专有部位物业使用人。
2.9.2商户对迎宾豪泰星级酒店用具城享受占有、使用、收益和处分权利，但行使上述权利时，不得妨碍其它物业使用人正常使用。
2.9.3用户服务中心依据交付使用通知书为商户办理物业管理相关手续。
2.9.4商户使用迎宾豪泰星级酒店用具城物业应遵守以下要求：
1）商户进场必需立即到用户服务中心办理相关手续，交纳相关物业管理费用；
2）商户应遵守国家相关政策、法律、法规要求，根据有利于物业使用、安全、整齐和公平合理、不损害公共利益和她人利益标准，在供电、供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理和相邻物业使用人关系。
3)为了确保经营场地营商气氛，商户必需按时开市和收市，不得无故停业。
4）商户职员须办理从业人员证，以方便营业时间外管理和仓库管理工作，并依据物业管理企业采取放行条制度统一管理货物进出，给商户一个安全经商环境。
5）商户在装修物业使用部位时，应依据用户服务中心签订《迎宾豪泰星级酒店用具城装修管理手册》办理装修申请和审核手续，交纳装修确保金及装修垃圾清运费，遵守物业管理相关装修管理要求。
因装修自用部位影响物业共用部位、共用设施设备正常使用和侵害相邻物业使用人正当权益，商户应立即回复原状并负担对应赔偿责任。
6）商户在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域车辆行驶和停车规则。
7）商户在物业管理区域垃圾投放和搜集，应遵守本物业管理区域垃圾投放和搜集处理规则。
8）业主管理机构、物业管理企业出于维修、保养共用部位、共用设施设备等公共安全目标，需要进入商户使用部位时，商户无正当理由不得拒绝。
9）商户不得做出和《商铺租赁协议》、《商铺管理要求》相违反，而使物业保险成为无效或令保险金额增加行为。如有所述事件发生或所以而产生全部损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或所以引发额外或增加保险金额负全责。
10）假如因其违约行为造成物业全部或其中部分被损毁，而物业所投保项目标全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约用户应立即将其全部重建或修复损毁部分再建或将重建费用支付给管理企业或业主管理机构。
11）商户若因本身疏忽造成水或其它物体外溢，造成其它商户人身或财产损失而产生诉讼、索赔和要求，由该商户全部负担。
12）商户应对其职员、访客及其它和商户相关使用者行为、疏忽和错误向物业管理企业负责。如因上述人员行为、疏忽或错误而造成物业或其它商户发生损害、损失，该商户应支付全部所以而产生费用或赔偿，如损害或损失是由物业管理企业负责修复、赔偿，则费用由物业管理企业收取；非物业管理企业负责修复、赔偿，则费用由受害者收取。
13）商户对物业使用部位维修养护行为不得妨碍其它用户正当权益。
①因维修养护物业确须进入相关商户物业使用部位时，商户应事先通知相关商户和用户服务中心，相关商户和用户服务中心给必需配合。
②相关商户阻挠维修养护进行造成物业损坏及其它损失，应负责修复并负担赔偿责任。
2.9.5商户在迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理区域内严禁下列行为：
1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏外墙外貌，私自改变房屋设计用途；
2）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，私自移动物业共用设施设备；
3）违章搭建、私设摊点、高空抛物，在共用部位堆放杂物，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
4）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出噪音，在物业管理区域内使用明火煮食、取暖、燃烧物品，在非指定区域内吸烟等行为；
5）践踏、占用绿地和损坏园林建筑小品；
6）私自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画等；
7）利用本物业从事危害公共利益和侵害她人正当权益活动；
8）私自拆动和开启共用设施设备，如消防设施设备等；
9）喂养家畜、家禽及宠物；
10）法律、法规严禁其它行为。
2.9.6依据消防相关法规，已移交物业管理企业建筑物，由物业管理企业对物业公共部位消防安全负责。商户应和物业管理企业签署消防安全责任书，指定使用部位专职消防责任人，明确应负担消防安全责任。
商户不得损坏、挪用、拆除、停用消防设备和器材，不得占用、堵塞消防车通道和疏散通道；不得私自更改消防设施安装部位和私自对包含消防安全共有部位进行扩建、改建和装修。
2.9.7商户应按摄影关协议约定按时足额交纳物业管理费用。如违反协议约定，未按时交纳物业管理费用，用户服务中心有权要求其限期交纳；逾期仍不交纳，用户服务中心能够依法追缴，并收取违约滞纳金。
2.9.8用户服务中心依据商户委托提供物业服务协议以外服务，服务收费由双方约定。
2.9.9迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理区域内，供水、供电、通讯等费用，由上述供给单位向最终用户收取相关费用。
2.9.10对商户在物业管理区域内违反相关治安、环境保护、装修和使用等方面法律、法规要求行为，物业管理企业有权给予阻止，并向相关行政管理部门汇报，由其依法对违法行为给予阻止或依法处理。
2.9.11用户服务中心帮助做好物业管理区域内安全防范工作。当发生安全事故时，用户服务中心在采取应急方法同时，经过向相关行政管理部门汇报，并帮助做好救助工作。
2.9.12发生危及公共利益或商户正当权益紧急情况，必需立即进入商户使用部位进行维修养护，但无法通知相关商户，用户服务中心可向相邻商户说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）监督下，进入商户使用部位进行维修养护，事后应立即通知商户做好善后工作。
2.9.13因维修养护物业或公共利益，商户确实需要临时占用、挖掘道路、场地，应该取得用户服务中心和也业主管理机构同意，并在约定时间内回复原状。
2.9.14物业存在安全隐患，危及公共利益或其它商户正当权益时，责任人应该立即采取方法消除隐患。
2.9.15在取得用户服务中心书面同意后，商户能够自费在其物业使用部位内安装或拆除增加物、隶属物，但应取得政府相关部门同意，而且确保不会所以引发物业任何结构性和共用部位、共用设施设备损害或影响任何部分使用。如未取得政府相关部门同意而实施，物业管理企业有权给予拆除并收取所以产生费用。
2.9.16商户应珍惜迎宾豪泰星级酒店用具城物业自用部位及其配套自用设施设备，发觉物业使用部位及其配套自用设施设备自然损坏，应立即通知用户服务中心检验维修；因延误通知造成人员伤亡、财产损失，商户应负全部责任。因商户使用不妥造成损坏，应负责修复和赔偿。商户拒绝修复赔偿，或拒绝支付保养维修费用，用户服务中心能够从其租赁或物业管理费确保金按额扣取。
2.9.17为维护商户共同利益，业主和商户全体同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：
1）制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；
2）以批评、劝戒、公告、收取违约金等必需方法阻止物业使用人违反《商铺租赁协议》月底给和商铺管理规章制度敷入行为。

第三篇 使用篇
3.1咨询和服务
商户咨询和服务，请直接和用户服务中心前台联络。用户服务中心前台是物业管理服务企业窗口，负责协调物业各职能部门提供周到、满意各项服务。
迎宾豪泰星级酒店用具城设置含有协调、沟通公关、服务等职能用户服务中心前台，负责商户服务实施和反馈并提供多个直接服务。
3.1.1用户服务中心前台服务内容
物业管理服务咨询；
受理各类提议和投诉；
受理各类报修；
受理装饰装修申请；
办理电话开停、迁移或跳线手续；
办理人员出入证和车辆停放手续；
办理临时用电、动火手续；
办理破/换门锁申请手续；
受理各类专题服务和特约服务需求。
3.1.2用户服务中心前台服务首问责任制
为了提升用户服务中心前台窗口办事效率，树立用户服务中心前台窗口服务新形象，愈加好、愈加快、更优为商户提供物业管理服务，用具城用户服务中心前台实施服务首问责任制。
首问责任制服务承诺：
1）被问询第一位物业管理服务工作人员即为首问责任人。首问责任人将热情接待，并负有为其服务和帮助责任。
2）对服务商户办理包含前台服务接待内容中审批办证事项，属于首问责任人服务范围，必需立即或在承诺期限内给予办理；对于手续或资料不齐全，要负责向商户说明需要补充手续或资料等；对于商户办理审批办证事项，包含物业管理企业相关部门，要负责立即做好衔接、催办、回复。
3）对办理续衔接物业管理相关部门事项，如商户申请未能经过并办理，首问责任人应将不符合内容和依据向服务商户反馈并耐心做好解释工作，取得服务商户了解和谅解，同时，再次向商户讲解申办步骤。
4）对前来办事或咨询商户所包含事项不属于服务窗口，要热情地将商户引荐到物业管理相关部门和人员给予办理，不得使用“不知道”、“不归我管”等言语给予拒绝。
5）接听商户咨询电话时，使用“您好，用户服务中心前台，请讲”，中止或挂断电话影取得对方同意。
6）商户对物业管理服务提出意见或提议时，用户服务中心工作人员要认真接待并如实统计所提意见提议和联络方法，第一时间报物业经理，并在三个工作日内和商户进行沟通，反馈改善和处理意见。
7）商户到用户服务中心投诉，用户服务中心工作人员应立即陪同到用户服务中心办公室，由用户服务中心总值主管负责接待、处理和安排回访工作。
3.1.3用户服务中心前台
服务电话：
传真电话：
3.2投诉和提议
用户服务中心前台负责受理商户投诉及对物业管理服务提议。
欢迎迎宾豪泰星级酒店用具城商户以来访、电话、邮件、函件等形式对物业管理服务随时提出意见和提议，以促进物业管理企业愈加好地改善提升物业管理水平。同时，物业管理企业在行政部设置投诉监督，提升投诉处理立即性，确保投诉处理效果。
投诉监督管理和联络方法
监督部门：物业管理企业行政部
监督电话：
3.3装修管理服务
迎宾豪泰星级酒店用具城商户进行装修，应依据《迎宾豪泰星级酒店用具城装修管理服务手册》要求，事先应征求业主管理机构同意，向用户服务中心申请其装修内容和事项。
用户服务中心依据《迎宾豪泰星级酒店用具城装修管理服务手册》实施装修管理。所以，装修前，商户应将《迎宾豪泰星级酒店用具城装修管理服务手册》提供给装修设计单位、施工单位，方便上述单位能有效了解用具城严禁行为和注意事项，在设计和施工中严格遵守物业管理相关要求。
商户须注意事项是：
1）装修设计
设计单位应含有国家法定专业资质，应安排设计单位实地考擦装修物业单元，关键了解空调设置（包含设置或增加分体空调）、消防分区、电力配置、招牌或水牌设置、楼板承重等情况，有针对性进行物业装修设计。
用户服务中心前台负责接待并安排工程人员现场解答咨询事项。
2）装修申报
在迎宾豪泰星级酒店用具城装修申请上如实填写用户资料，附相关装修单位资质证实，并加盖公章。
按填写装修项目提交图纸及相关资料，装修图纸内容应包含：照明系统图；天花平面部署图；照明平面部署图；插座平面部署图；装修间隔平面图。
用户服务中心在提交一式三份有具体施工说明装修图纸（平面部署图按1：100或1：50百分比）及相关资料表格后，给予收案并转入审批阶段，商户应监督经办人员在《装修申请表》上如实填写收案时间和经办人姓名。
用户服务中心在收案之日起三个工作日内给予批复。特殊情况，审核最长时间不超出七个工作日。
商户凭《迎宾豪泰星级酒店用具城装修管理服务手册》方可进场装修。
3）装修费用
商户须缴纳装修确保金、施工确保金、装修垃圾清运费、施工人员出入证押金等。
装修确保金用途：由商户交纳，关键是对商户未经同意私自装修事项给予处罚敷入违约金；造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁其它商户房屋及物品修理赔偿费用；损坏公用部位、公用设施或其它违规装修造成损坏、隐患修复费用；装修工程完成后未清理遗留装修垃圾清运费用。
施工确保金用途：由装修承建商交纳，关键是约束装修承建商施工行为，促进其文明、安全施工。若装修承建商在装修期间发生违规施工行为，用户服务中心将依据实际发生违规事项，在装修确保金中扣除约定金额作为违约金。
4）施工准备
全部装修施工人员凭施工出入证按指定通道出入迎宾豪泰星级酒店用具城，在要求装修区域内活动。
施工现场须配置一定数量灭火器。施工单位自行购置。
装修开工前用户服务中心对商户室内进行装修前设备、设施安全检验，并查验电表读数统计，提供施工用电源或接驳临时电源（临时电源电表由装修承建商自行负责）。
装修过程中须动火作业，应到用户服务中心前台申请，经同意后方可动火。
5）装修监管
用户服务中心天天将安排物业、工程、保安人员对装修施工现场进行巡查，并对违反装修管理手册要求事项进行处罚。
6）装修验收
商户装修完成后于7各工作日内日办理验收手续，并提交一式三份完工图纸、装修中全部材料、设备发票复印件。经用户服务中心联同相关部门检验，并取得验收合格后，装修单元方可投入使用。用户服务中心于验收后45各工作日内将装修确保金、施工确保金退还商户和装修承建商。
3.4迁入/迁出管理服务
用户服务中心前台负责用户迁入/迁出办理。
1）迁入/迁出条件
商户室内装修后，经物业管理用户服务中心验收合格后，方可迁入。
商户在迁出前，应和广州万华房地产经营结清租金，并按《商铺租赁协议》约定实施装修恢复工程后，到用户服务中心结清物业管理等相关费用，并办理迁出手续
2）迁入/迁出搬运
①商户迁入/迁出应在用户服务中心指定时间内，根据指定通道进行搬运。为避免引发公共道路、通道等产生无须要堵塞，商户须在迁入/迁出搬运前三天通知用户服务中心，方便用户服务中心统筹安排并提供必需帮助。
②商户迁入/迁出搬运时间：19：00-23：00.
③商户迁入/迁出时，应预先向用户服务中心咨询迎宾豪泰星级酒店用具城道路、通道等使用限制范围和要求。
通道尺寸为：4m
3）搬运清扫
商户应负责迁入/迁出对公共道路、通道中出现木板、绳子、包装箱等垃圾/废物进行清扫。并将垃圾/废物清理到指定垃圾堆放地点。
如用户服务中心发觉商户不清理产生垃圾/废物，或违规弃置，商户须交付额外清理费用。
4）成品保护
商户在迁入/迁出时，严格要求搬运人员文明搬运，搬运应用胶轮平板手推车，用户服务中心依据现场实际情况提出其它成品保护要求。
5）安全管理
商户在迁入/迁出搬运期间，有责任确保公共道路、通道等使用通畅，须雇佣场内物流中心搬运人员，并承诺遵守物业管理制度，服从物业管理人员安排。
迁出任何物品和搬运单位带出物品，如造成用具城共用部位、共用设备设备设施任何损坏，应负担赔偿责任。
3.5仓库管理服务
1）管理模式
迎宾豪泰星级酒店用具城仓库配套由安全管理部负责采取封闭管理服务，使商户货物安全得到确保。
2）人员、货物进出
相关进出人员必需佩戴从业人员证，货物须商户放行条才能够发行。
3.6进出和停车场管理服务
1）人员进出
迎宾豪泰星级酒店用具城开放时间内，将采取开放式进出管理方法，商户职员、访客及其它人员均可自由进出。
非开放时间内，将采取专用通道管理方法对进出迎宾豪泰星级酒店用具城人员进行控制。
凡在非开放时间需要进出商户，采取前置立案方法，只须提前向用户服务中心提交从业人员名单和身份证复印件，办理相关从业人员出入证即可。进出用具城时，安全管理人员将查对进出人员姓名和身份证，无误，即可出入。未办理人员不能进出用具城。
迎宾豪泰星级酒店用具城进出将受到安全管理监控人员关键是：衣冠不整人员、派发宣传资料人员、推销和贩卖人员及行踪可疑人员。
上述管理形式是为了保障商户利益和使用方便而签订，请商户务必让全部职员清楚和知道管理方法，以免在安全管理人员严格实施或拒绝其进出物业时发生尴尬或冲突。
2）车辆进出
①交通管制
进入迎宾豪泰星级酒店用具城范围公共区域内车辆，应按用户服务中心设置交通指示导向行驶车辆并临时下客。其它公共区域内严禁停放车辆，目标是确保消防通道和公共区域内车辆行驶通畅。
如因卸货、搬运需要临时停放，应根据保安人员指导和要求行驶和停放，车辆司机应熄灭汽车发动机并在车上等候，并在卸货、搬运后立即驶离。
②货物/物品进出
商户货物/物品进出迎宾豪泰星级酒店用具城采取前置申请方法。商户应提前到用户服务中心前台办理放行条使用申请。并严格根据用户服务中心指定区域堆放货物和指定路线运输货物/物品。
3)停车场管理
商户、客商车辆视车辆类型按区域投放，为提升迎宾豪泰星级酒店用具城整体形象及集中管理，相关车辆停放以下：
小型车辆（12座以下）停放在迎宾豪泰星级酒店用具城正门广场；
小型车辆（货运使用）停放在迎宾豪泰星级酒店用具城东面停车场；
大型车辆（货运使用）停放在迎宾豪泰星级酒店用具城北面广场，及东面停车场。
（具体情况视现场情况安排而定）
商户遵守《停车场管理要求》；珍惜停车设施；接收停车场安全管理人员指挥调度，根据场内交通标志、标线行驶并有序停泊车辆，机动车停车后关闭发动机；
3.7安全管理服务
依据《物业管理条例》第四十七条要求，迎宾豪泰星级酒店用具城用户服务中心安全管理责任是：帮助做好物业管理区域内安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急方法同时，立即向相关管理部门汇报，帮助做好援助工作。
迎宾豪泰星级酒店用具城安全防范服务工作，接收辖区公安机关监督指导，落实“安全第一、预防为主，服务至上”标准，以帮助做好物业管理区域内“防火、防盗、防爆、防破坏、防治安事件”为主责，根据“整体联动、技人结合、功效封闭、区域配防、内紧外松”管理运作模式实施。
1）安全防范
迎宾豪泰星级酒店用具城实施二十四小时不间断安全防范，具体安防方法：
①采取定时和不定时巡视各公共区域；
②设置各类监控设施实施实时监控公共区域进出通道和安全死角；
③每日下班后检验商户门锁和玻璃情况；
④对出入大件物品及非营运时间实施根据申报审批内容放行；
⑤分开放时间和非开放时间控制人员进出。
迎宾豪泰星级酒店用具城商户应自行做好安全防范方法：
①对自用部位内安全应保持警觉，对任何可引致安全问题现象和问题立即向用户服务中心反应；
②妥善放置珍贵物品和现金，不应再自用部位存放现金，现金应立即存放到银行；
③应安排专员负责来访人员核实和接待，对无关来访人员（如贩卖、推销等）来访，应立即通报用户服务中心处理；
④专员管理门锁。开放办公室区域应安排专职人员管理办公区域钥匙，下班时，应检验办公区域各项安全后关闭大门，离开时，应再次检验并确定门锁情况；
⑤严禁任何职员留宿经营区域。经营区域严禁人员留宿，如需加班或超时工作，应提前2小时知会用户服务中心；
⑥向用户服务中心提供一份在非开放时间负责处理紧急时间支援名单。名单应以责任人员关键性前后次序排列，以备注发生紧急情况或事故时联络。联络资料发生任何改变，应立即通知用户服务中心，使在紧急事件发生时，用户服务中心无须为联络相关支援而浪费时间，避免扩大事件，造成严重后果。
2）消防安全
防火委物业使用人最关键责任。
依据商户和用户服务中心签订《消防责任书》要求，商户法人为法定第一防火责任人。并可指定人员担任消防防火责任人，落实物业使用区域消防安全，负担使用区域消防检验和消防安全教育责任。
3.8清洁管理服务
用户服务中心负责迎宾豪泰星级酒店用具城公共环境管理，从精神和感观上为商户营造出整齐、有没、舒适经商、办公气氛。
环境清洁
①清洁范围
用户服务中心负责用具城物业管理区域内公共部分清洁保洁工作，每日将会定时间、定频次、定标准实施清洁保洁，请商户尊重清洁人员劳动，给予支持和配合。
②清洁服务区域
外围广场地面、水池和绿化地、停车场、设施设备用房、通道、卫生间、屋面、外墙、水池
③清洁服务项目
清洁开荒工程
物业管理公共区域日常保洁和石材保养
物业外墙定时清洗、生活水池定时清洗
物业化粪池清理
生活垃圾搜集和清运
物业管理区域定时除四害工程
物业管理区域公共卫生客用具配置
④商户规范
商户使用区域清洁保洁，由商户自行负责。商户在物业管理区域内时，应自觉遵守以下事项：
讲究公共卫生，不随地吐痰、丢弃果皮、烟头等杂物；
请勿在公共道路、通道堆放物品杂物；
生火垃圾应投放到指定位置垃圾桶或垃圾搜集点内。
⑤卫生间清洁
公共区域卫生间，用户服务中心将提供厕纸、擦手纸、洗手液等卫生用具，请商户节省使用。
卫生间清洁由清洁人员定时进行清洁，并不间断提供保洁服务。
⑥垃圾处理
日常生活垃圾，用户服务中心在迎宾豪泰星级酒店用具城各通道设有垃圾搜集筒，商户只须投放于筒内即可。
商户清运大量废物垃圾时，应统一堆放在指定垃圾堆放点。
2）环境绿化
用户服务中心聘用专业绿化承接商负责迎宾豪泰星级酒店用具城物业管理区域内公共部分绿化工作。专业绿化承接商着统一制服，佩带其企业工作铭牌，定时对公共区域绿化树木、水景、雕塑、小品进行管养，保持清洁，确保花木生长茂盛和水景、雕塑、小品完好。
用户服务中心在广场和出入口处固定位置摆放植物和花卉，装饰和美化迎宾豪泰星级酒店用具城空间气氛。
商户时迎宾豪泰星级酒店用具城环境绿化享受者，应该负起珍惜绿化义务，自觉做到：不践踏绿地；不攀折花木，损毁涂污雕塑、小品；不向绿化、水景区域内丢弃垃圾废物。
3.9设施设备使用
用户服务中心经过集中管理，以预防为主，坚持日常保养和按计划维修并做好用具城场所配置系统设施设备运行和维护，使设施设备处于良好状态，确保商户使用。
1）供电设备
迎宾豪泰星级酒店用具城供配置4个变压器房及4个高低压配电房，供电系统由4台变压器、系列配电柜组成供电系统。
配置了1台柴油发电机组，作为紧急后备电源。
使用须知：
①迎宾豪泰星级酒店用具城每个基础单元可提供200V、3KW电源；
②商户正确使用室内电器，不适用伪劣和损坏电气产品，室内电源开关箱、墙身插座、托板上所带符合不要超出其额定值，超出负载和负载平衡安全标准用电会造成电气机相关设施设备损坏，并引发怒警。
③定时检验使用区域内电气设备设施，发觉不符合安全要求应该立即整改；需要增设电气线路和临时用电时，应向用户服务中心申报，不得超严禁乱拉、乱接临时用电线路；不得违章使用电炉、电饭煲等电热器具；电气设备安装、检验和维修，应该由含有电工资格热源进行。
④供电局转、停电通知，用户服务中心最迟在事发前1小时通知受影响商户，如不能再上述时限内知会