大厦物业管理标书模板.doc

目 录

第一章 中信介绍及优势‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥03
第二章 关键管理项目‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥07
第三章 顾问服务目标及关键‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
第四章 项目顾问服务运作模式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14
第五章 物业管理服务模式及服务内容‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15
第六章 顾问服务费及支付方法‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第七章 管理目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25
附件一：顾问教授素质一览表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
附件二：职员培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥27
附件三：管理体系文件目录‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31

企业总部所在地——中信大厦

第一章 中信介绍及优势

一、中信介绍
中国中信集团企业是国务院下属关键国际化骨干企业，总资产近7000亿。包含领域有银行、证券、保险、基金、信息产业、重型机械、航运、矿产、生物、卫星、足球、电信、房地产、物业管理、网络等行业，现在拥有44家子企业，下辖有9家上市企业，分企业遍布全国各大中城市,其中包含设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地分企业,企业还在东京、纽约、鹿特丹设置了代表处。
中信深圳（集团）企业是中国中信集团企业于1987年月11月在中国深圳经济特区设置全资子企业，注册资本人民币1.3亿元，现总资产逾80亿元。关键下属企业有：深圳市中信城市广场投资、深圳中信房地产开发、深圳市中信物业管理（以下简称中信物业）、中信惠州路桥、中信深圳（集团）企业北京企业、珠海中国西南资源联合开发、香港嘉信、长沙中信湘雅生殖和遗传专科医院等。曾前后被国家外经贸委、深圳市委、市政府管理机构评为“深圳市出口创汇大户”、“深圳市AAA企业”、“深圳市优异基层党组织”、“深圳市文明单位”等，是中信企业在深圳经济特区关键窗口之一。
中信物业总部在深圳市福田区深南中路市委对面标志性建筑物——中信大厦城市广场。
现在，所管理物业遍布深圳市五个区、珠海市和湖南省长沙市，包含写字楼、大型商场、工业区、中高层商住楼和政府办公楼等各类型物业，管理面积近二百万平方米。中信物业凭借强大实力、卓越管理水平，在社会上树立了品牌物业管理企业形象。
二○○十二个月，中信物业成为全国首家一次性经过质量/环境/职业健康安全卫生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三个标准管理体系国际、中国双重认证物业管理企业，和国际管理接轨，同时经过了荷兰RVA质量认证，现在物业管理资质是国家一级。
中信物业拥有种类齐全各类专业人才四百余人，其中经理级以上管理人员均是本科以上学历。包含各项质量管理、经营、推广、运行、机电、租赁等各方面人才，提倡以人为本，人性化服务，本着“诚信物业人，可信赖管家”服务理念，为服务项目提供各方面技术支援。
二、优势
（一）中信是全国性品牌企业，熟悉多种社会环境
中信于1979年在北京成立，至今已经有二十六年历史，由前国家副主席荣毅仁一手创建，有着广泛社会关系，熟悉多种环境，和地方政府保持着良好关系，有能力处理好政企之间相关关系。
（二）综合管理能力强
中信本身包含行业很广，综合管理能力强，含有自我抗风险能力，盈利能力很高。
本企业管理物业类型有星级写字楼、大型高级商场、工业区、中高层商住楼和政府办公楼等。比如管理中信大厦城市广场是一座综合性物业，有高级商场、星级写字楼、大型停车场和室外市民广场，服务用户多数是部分中国国际著名企业，如：国家开发银行、美国花旗银行、荷兰银行、香港PCH国际、港铁轨道交通深圳企业、中国证券登记结算有限责任企业等，本企业为这些著名企业提供高水平服务，取得一致好评。
（三）中信物业是全国第一家一次性经过质量/环境/职业安全健康体系认证专业物业管理企业
经过质量/环境/职业安全健康管理体系作为顾问工作标准起点，使管理水平、职员素质和服务质量朝着科学化、专业化、规范化方向发展，并将专业规范化物业管理体系及专业顾问提议引入贵司。
（四）全力打造“华融大厦”写字楼品牌，重视社会效益和经济效益
本企业现在管理中信大厦城市广场和华融大厦功效结构及档次相近，含有了大量丰富写字楼、高级商场专业管理经验，完全有信心做好华融大厦各项综合顾问服务工作（包含写字楼、商业部分及酒店），并确保华融大厦物业管理及运行管理在业内处于领先地位，奠定华融大厦在中心区写字楼地位，树立良好“华融大厦”地域品牌。
本企业提供专业顾问服务，控制成本，小投入大回报，使发展商投入利润最大化。
中信是一家多元化企业，包含行业很广，和贵司合作，强强联手，不仅仅能够在物业管理方面合作，还能够延伸至多个经营、房地产合作、项目融资等方面。
第二章 关键管理项目

一、中信大厦城市广场
中信城市广场在深南中路深圳市委正对面,由建筑面积3.99万平方米中信大厦、6.75万平方米商业购物中心、4.2万平方米停车场及3万平方米星光广场组成，是现在深圳市最大集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体SHOPPING MALL，已成为深圳市商业名片。中信物业含有了一套优异写字楼、高级商场管理及运行模式。
1、完善配套设施

多功效厅 会议室

会所 游泳池
2、关键获奖情况

被评为
“中国购物中心示范工程”

荣获“省优”称号
被媒体及市民测评为“购物中心主力店”
3、购物中心

4、关键商家
购物中心关键包含西武百货、吉之岛、新南国电影城、中航健身会等著名店；和豫园上海饭庄、逸和轩食府、王子厨房、星巴克咖啡、肯德基等上百家国际化和本土化顶尖品牌店。
二、REEL百货商场（深圳馆）
REEL百货商场（深圳馆）是由台商投资一家大型时尚高级购物商场，它在深圳市深南大道华润万象城内（地王对面），这里世界时装品牌云集，是城市女性购物天堂。
该商场于9月对商场物业管理权进行公开招标，本企业经过和几家外资物业企业展开猛烈竞争，最终得到台商青睐取得该商场物业管理权，于当年10月正式进驻该商场。
三、海滨花园
海滨花园耸立于盐田区沙头角大鹏湾之滨，东邻盐田港，西连沙头角口岸，南靠驰名中外中英街。该花园总建筑面积40588.44㎡，由两栋塔楼组成，总高28层，其中1～3层面积为6000㎡商业裙楼，4～28层为商住塔楼，由中信物业提供专业化、一体化物业管理服务。
关键商家有招商证券、国通证券和名典咖啡等。
中信物业一直根据“高起点、高质量、高标准、高要求”管理方针，在建立健全各项规章制度基础上对花园进行了科学管理。
1998年获国家建设部“城市物业管理优异示范大厦”称号，现在是盐田区唯一取得“国优”称号示范大厦。
四、其它管理项目一览
序号
单位名称
地址
类型
1
长城大厦
六号楼
福田区百花二路
高层住宅
2
八卦岭
租赁中心
福田区八卦三路
工业区
3
海天一色雅居
盐田区沙头角海景路
住宅
4
盐田区国土局办公楼
盐田区沙头角
写字楼
5
盐田区工商局办公楼
盐田区沙头角
写字楼
6
海天明月居
盐田区沙头角
住宅
7
棕榈湾
盐田区沙头角
高层住宅
8
海滨花园
盐田区沙头角沙深路
高层商住
9
海文花园
南山区后海路
住宅
10
华侨海景山庄
龙岗区土洋村
别墅
11
工业城
宝安区福永镇
工业区
12
海阔天空
南山区科技园
高层商住
13
西南大厦
珠海市拱北区
写字楼
14
锦湘·国际星城
湖南省长沙市天心区
综合住宅
15
果岭假日别墅
龙岗区
别墅
··········
第三章 顾问服务目标及关键

物业管理服务能够说是一门专业学问，中信物业顾问服务就是要使华融大厦物业管理服务水准达成中国优异水平，为发展商带出一支高水准物业管理队伍，并以中信物业规范化物业管理体系，实现华融大厦和国际接轨管理模式。
针对华融大厦所含有地段优势、环境优势及本身配套设施等特点，参考发展商提供资料，本企业认为以下三方面为顾问关键：
·日常管理
提供本企业物业管理品牌。
帮助及指导物业管理企业做好日常租赁事务管理、保安、清洁、绿化、用户服务、突发事件处理等方面工作。
·机电设备管理
帮助及指导物业管理企业做好设备选型、选购机电工程用具及器材清单、设备验收、日常维护保养工作；并制订华融大厦首年度和三年期防范性维修保养计划。
·停车场管理
深圳市停车场设备大多采取优异管理系统，实施自动化管理，能够降低人为舞弊，节省人力资源，加紧车辆流量，从而使物业管理更顺畅。
本企业提议在停车场安装闭路电视监控系统和停车场自动管理系统，保障车辆安全和加强对外来人员监控。
华融大厦备用发电机需和停车场自动化管理系统及照明系统连接，以紧急停电时停车场各项操作全部能立即运转。
第四章 项目顾问服务运作模式

依据华融大厦计划、发展商和物业管理企业需求和本企业物业管理经验，顾问服务运作模式以下图：
工作指令
深圳市中信物业管理
深圳市时轩达实业企业
签约委任
定时反馈
项目顾问组
建章健制
前期介入
工程
验收
职员培训
人事管理
机电运行
安全管理
清洁管理
绿化管理
用户服务
物业管理企业
指导、协作、提议
第五章 物业管理服务模式及服务内容

物业管理服务模式有以下两种。
一、全权委托式物业管理
服务方法：由中信物业直接为业主/用户提供一流全方位专业化物业管理服务，中信物业将秉承“诚信物业人，可信赖管家”物业管理服务理念，经过卓越质量/环境/职业安全卫生管理体系，为业主营造一个安全、文明、舒适、祥和生活和工作气氛。
服务内容：
1、主动前期介入，从物业管理角度，帮助开发商进行项目标计划及相关设备选型；
2、营销推广配合，以一流物业管理品牌，帮助开发商增强业主对未来工作质量信心，有力地提升楼盘档次，为发展商赢得最大经济效益和最为宽广销售市场空间；
3、中信职员含有高水准职业道德、专业性知识和服务经验，提倡隐性化服务模式，将对业主工作干扰降低到最小程度；
4、以质量/环境/职业安全卫生管理体系为标准，提供高品质物业管理。
二、顾问式物业管理
顾问式管理又分为驻场式和巡场式两种，依据发展商要求，考虑到未来为发展商打造一支专业化物管队伍，本企业提议采取驻场式顾问管理，针对华融大厦拟驻场三人，担任职务分别为项目总经理、工程部经理和管理部经理（顾问教授素质详见附件一）。
服务方法：中信物业将自己卓有成效质量/环境/职业安全卫生管理体系，以顾问模式输出和嫁接，使发展商开发项目物业管理快速达成行业一流水平。
服务内容概要：
1、帮助设计科学组织架构并帮助评定项目；
2、配合项目推广及销售；
3、帮助顺利完成项目入伙；
4、提供并帮助建立高素质、高标准管理制度和服务规范；
5、提供专业物业管理系统软件；
6、日常物业管理及运作；
7、帮助提升经济效益，并进行财务分析、成本控制指导；
8、提供系统物管专业培训；
9、规范业务程序，帮助建立ISO9001国际质量确保体系；
10、帮助建立ISO14001国际环境管理体系；
11、帮助建立OHSA18001国际职业安全卫生管理体系；
12、提供物业管理行业评选、创优指导。
三、顾问服务范围
中信物业依据发展商要求，派遣专业人员帮助对华融大厦项目工程进行验收，而且为入伙营商做好各项准备，和为迎接交付使用进行筹备。具体工作以下：
（一）准备及进行物业验收方面
1、指导贵司制订该物业移交验收标准。
2、指导贵司制订及推行该物业验收计划，包含：
（1）验收工作日程；
（2）物业总体验收计划；
（3）机电设备验收计划；
（4）机电设备测试及试运行计划。
3、专业人员出席及监督机电及物业设备功效测试及指导贵司做好统计。
4、指导贵司设备选型及安装提议。
5、指导贵司确保各个机电及物业设备生产厂商均提供具体操作步骤。
6、指导确保各个机电及物业设备生产厂商均为每项设备提供合规格操作手册。
7、指导确保各个机电设备生产厂商均为每项设备提供合规格线路图。
8、指导贵司要求各承建单位均提供合规格完工图纸。
9、指导贵司锁定各项缺失、遗漏或未达标项目及做出纪录。
10、指导贵司将上述缺失、遗漏或未达标项目资料整理归档。
11、指导贵司督导施工、设备安装遗留问题整改工作。
（二）入伙营商各项准备工作
1、审阅物业安全系统设备资料及设计图纸，并提出意见及提议。
2、审阅物业总体广告牌/灯箱、指示牌/灯箱设计及安装位置，并提出意见及提议。
3、审阅贵司为该项目定出宣传推广计划，并提出意见及提议。
4、审阅项目装卸货区设计及垃圾搜集处理方案，并提出意见及提议。
5、审阅项目关键租户及运输方法，并提出意见及规范提议。
6、审阅物业停车场车辆行驶线路计划、停车位计划、收费处位置，并提出意见及提议。
7、审阅物业地面车辆进出及停泊下车位置，并提出意见及提议。
8、审阅各区域分区管理和计划方案。
9、审阅贵司各级职员制服设计，并提出意见及提议。
10、审阅贵司保险方案，并提出意见及提议。
（三）物业交付使用前筹备工作
建章健制
1、指导贵司制订各部门规章制度，尤其是岗位责任、操作规程、汇报制度及安全守则等。
2、指导贵司制订管理条约，明确业主、商户及管理企业权利和义务。
3、指导贵司制订整体运作计划。
4、指导贵司制订运作手册。
5、指导贵司制订管理手册。
6、指导贵司制订装修指南。
7、指导贵司制订交付使用时各类文件及表格。
8、指导贵司制订各级职员岗位责任。
9、指导贵司制订职员守则。
10、指导贵司制订常见紧急应变计划。
11、指导贵司制订外包工作管理措施。
维修保养及工程
1、指导贵司制订工程部日
常运作计划。
2、指导贵司制订首年度防
范性维修保养计划。
3、指导贵司制订该物业首年度防范性维修保养实施表格。
4、指导贵司制订该物业必需购置维修工程用具及器材清单。
5、指导贵司制订机电设备运行管理方案。
财务
1、提议及指导贵司进行物业管理
费和经营收支估计。
2、提议及指导贵司进行租金政策
及收取方案。

运行
1、在合作期间，贵司能够无偿使用中信物业管理企业管理品牌。
2、指导贵司进行华融大厦物业管理制度建设及实施。
3、指导贵司进行商业配套设施计划。
4、指导贵司进行商铺统一布局和调整。
5、指导贵司进行统一经营管理计划及实施。
6、指导贵司进行商业促销活动计划制订。
7、指导贵司进行形象宣传策划及市场推广。
8、指导贵司制订人流统计分析计划。
9、指导贵司开源节流工作方案。
10、指导贵司制订租赁事务管理及租户调整计划。
11、指导贵司制订用户投诉处理程序。
人事
1、指导贵司完善职员总体架构及人员编制。
2、指导贵司实施职员招聘计划，包含招聘广告内容、学历及技术要求、工作经验等。
3、指导贵司制订职员招聘政策及人事运作步骤。
4、指导贵司招聘职员，包含面试及提出聘用意见。
5、指导贵司进行用户服务基础培训。
6、指导贵司自有管理队伍建立和培训。
行政
1、指导贵司制订处理来电或查询程序和方法。
2、指导贵司制订文件存档规范。
3、指导贵司制订仓库收发制度。
4、指导贵司制订办公室文仪器材购置清单。
5、指导贵司职员食堂管理程序。
安全管理
帮助及指导物业管理企业制订及推行总体防火计划，包含消防演练、消防培训、巡查要求、各级防火责任人制度。
清洁管理
依据三个管理体系帮助及指导物业管理企业制订一整套系统清洁操作规程：《管理处清洁工作内容》和《管理处清洁服务环境检验标准》。
绿化管理
依据三个管理体系帮助及指导物业管理企业制订一整套系统绿化操作规程：《日常绿化工作标准》、《绿化工作检验标准和措施》和《绿化四季养护工作内容》。
（四）正式运行后顾问服务
按上述服务范围，物业在落成交付使用时，中信物业已为其建立一套健全运作制度。在物业交付使用后，中信物业将连续为该物业提供专业顾问服务。准备派出资深有丰富物业管理经验管理人员，从物业交付使用前常驻该物业，率领各级职员实施日常管理工作。
· 整体管理及培训（详见附件二）
1、督导贵司各部门在运行、人事、行政、财务、维修保养、租户、宣传推广、公共关系等方面日常管理工作。
2、定时检验管理工作是否达标，对未达标项目做出整改。
3、出席贵司定时会议，为管理运作提供专业意见和指导。
4、制订年度运作计划、季度/每个月工作安排，作出审阅，提供意见和提议。
5、连续监管培训管理人职员作，本企业主持关键培训项目。
· 物业运行
1、每季一次指导贵司检验机电设备维护和保养工作，并在检验后一周内提出书面意见（含提议）。
2、每季一次指导贵司检验保安运作，并在检验后一周内提出书面意见（含提议）。
3、每个月一次指导贵司检验清洁绿化水平，并在检验后一周内提出书面意见（含提议）。
4、每季一次指导贵司检验宣传推广活动成效，并在检验后一周内提出书面意见（含提议）。
5、每季一次指导贵司检验用户服务工作，并在检验后一周内提出书面意见（含提议）。
6、每个月一次指导贵司检验日常突发事件处理情况，并在检验后一周内提出书面意见（含提议）。
7、在关键节日庆典或大规模宣传推广活动前指导物业管理策划和部署。
· 管理审核
1、每个月定时巡察，确保管理水准。
2、每十二个月派出专员全方面检视机电设备及物业设施运作情况，并提交情况审核汇报和提议。
3、每十二个月派出专员全方面检定该物业能源效益情况及提交改善提议。
4、每十二个月派出专员全方面检验该物业安全管理，并提交审核汇报和提议。
5、每十二个月定时进行用户意见反馈/咨询，并按结果跟进改善，确保达标。
6、每十二个月向贵司提供整年物业管理工作汇报。
第六章 顾问服务费及支付方法

依据发展商要求和华融大厦工程进度，本企业提议顾问服务期限为二年，两年内拟派驻三名顾问教授驻场提供物业管理顾问服务。

顾问服务期限为两年（二十四个自然月），顾问服务具体时间依据发展商需求而定（经调研，本企业提议宜立即介入），总顾问费为人民币 壹佰叁拾万元 整（RMB￥ 1,300,000.00 元），其中：

第十二个月顾问费为 柒拾万元 整（RMB￥ 700,000.00 元），自签约之日起第十二个月内分两次（分别在前六个月和后六个月首七个工作日内，每次支付RMB￥ 350,000.00 元整）由深圳市时轩达实业企业支付给本企业；

第二年顾问费为 陆拾万元 整（RMB￥ 600,000.00 元），于签约后第二年内分两次（分别在前六个月和后六个月首七个工作日内，每次支付RMB￥ 300,000.00 元整）由深圳市时轩达实业企业支付给本企业。

顾问服务费已包含本企业三名顾问教授工资、各项福利、社保、餐费、交通费、税金等，顾问教授在工作期间办公用具（如：电脑、电话、打印机、纸、笔、办公桌椅等）由发展商配置，顾问教授工作时间为一周五天，法定节假日及周末需要加班，费用由发展商负责。

第七章 管理目标

一、从项目入伙之日起两年内取得“区优”、“市优”。

二、从项目入伙之日起三年内经过质量/环境/职业安全卫生（ISO9001：、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999）标准化管理体系认证。

三、顾问服务期内为发展商培养出一支能够独立运作、管理水平专业化物业管理队伍。

四、为表现本企业合作诚意，同时巩固华融大厦物业管理体系和管理水平，本企业将在顾问服务期满后无偿提供三个月巡场顾问服务。
附件一：
中信物业
华融大厦物业管理顾问教授素质一览表

序号
职位
职业经验
1
项目总经理
大学本科，从事物业管理8年，含有丰富物业管理经验和培训经验，曾在中国大型物业项目担任顾问项目责任人，熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，有物业管理部门经理上岗证。
2
工程部经理
大学本科，高级工程师，从事物业管理行业5年，熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，曾采取很多方法为企业节能降耗做出主动贡献，熟悉5A智能化、电梯、中央空调、消防监控、给排水、灯光、音响等系统维保和运行管理，有物业管理部门经理上岗证。
3
管理部经理
大学本科，从事物业管理3年，有主持大型物业整体运作工作经验，熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，有物业管理部门经理上岗证。

附件二：
职员培训

中信物业将帮助及指导物业管理企业为职员提供系统培训，培训范围立即间协定以下。
第一部份：职员入职培训
·物业管理概述
·物业管理企业关键责任人介绍
·物业管理企业组织框架图
·工作部门关系介绍
·物业管理企业职员守则

第二部份：部门培训——副主任级以下人员
（一）保安员
·培训内容：固定岗位职责
停车场制度
货运电梯使用要求
巡查岗岗位职责
巡检路线
巡检步骤
对讲机呼叫规范
·专题培训：消防设备了解，消防器材使用，消防设施位置，消防制度，报警程序，紧急疏散程序和路线。
交接班工作注意事项
华融大厦各类设施说明
二次装修管理
灾难天气应急事项
（二）用户服务人员
培训内容：岗位职责
租户，用户投诉接待注意事项
日常工作礼仪
（三）中控/消防人员
·培训内容：消防广播及警报系统设备了解
中央监控系统
监控中心职责
（四）财务人员（含收银员）
·培训内容：基础了解财务管理工作步骤
紧急情况处理，投诉处理
停车费结算、车库运行管理、收费日常操作程序
（五）人事行政人员
·培训内容：人事管理要求
录用、晋升、调动、辞工制度
福利制度
奖惩制度
考勤制度
职员培训方法
仓库管理规章制度
物品领用登记制度
（六）清洁绿化人员
·培训内容：清洁工职责
地下车库清洁工职责
公用厕所清洁要求
清洁剂使用要求
（七）工程部人员
·培训内容：工程部工作制度
工程部钥匙领用制度
报修单操作步骤
交接班制度
岗位职责
二次装修管理
灾难天气应急情况
维修保养计划
设备操作

第三部份：部门培训——副主任级或以上人员
管理部
·培训内容：工作质量监督检验制度
上下级职员间沟通技巧
团体精神
部署消防演练
运作制度
培养属下职员，发掘其优点
预算编制及费用成本控制
工程部
·培训内容：设备大修，更新改造计划编制
节省能源合理化
工程设备建档
二次装修审核
其它参考管理部培训安排
物业完工验收和接管验收
附件三：
深圳市中信物业管理
质量/环境/职业安全卫生管理体系文件清单
（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）

文件类别
编 号
标 题
管理手册

管理手册封面

0.0
管理手册目录

0.1
管理手册管理

0.2
管理手册发放清单

0.3
质量手册修改统计

0.4
术语及缩略语

1.0
企业概况

2.0
质量/环境/安全方针

3.0
组织机构和职责

3.1
组织机构

3.2
职责描述

4.0
管理体系

4.1
管理体系过程步骤图

4.2
质量/环境/安全管理体系文件结构

4.3
文件和资料控制

4.4
质量/环境/安全统计管理

5.0
管理职责

5.1
用户需求和法律法规要求

5.2
环境原因和安全危害识别和指标策划

5.3
质量/环境/安全方针目标和指标策划

5.4
信息沟通和协商

5.5
管理评审

6.0
资源管理

6.1
人力资源管理

6.2
信息、设施、工作环境

6.3
能源和资源管理

7.0
产品实现过程

7.1
和用户相关过程

7.2
采购控制

7.3
物业管理服务运作

7.4
标识和可追溯性

7.5
监视和测量装置控制

8.0
环境/职业安全卫生运行控制

8.1
环境污染控制

8.2
职业安全卫生风险控制
文件类别
编 号
标 题

8.3
环境/安全潜在事故控制

9.0
测量、分析和改善

9.1
用户满意测量

9.2
内部审核

9.3
服务及其过程监视和测量

9.4
环境/职业安全卫生绩效测量和监测

9.5
事故、事件及不合格控制

9.6
数据分析

9.7
改善

附：ISO9001：/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999要素对照表
程序文件
ZHX—QEO—01
文件控制程序

ZHX—QEO—02
统计控制程序

ZHX—QEO—03
环境安全原因识别和评价原因

ZHX—QEO—04
质量环境安全管理方案管理程序

ZHX—QEO—05
信息沟通和信息统计控制程序

ZHX—QEO—06
管理评审程序

ZHX—QEO—07
人力资源管理程序

ZHX—QEO—08
建筑物及公共设施管理程序

ZHX—QEO—09
机电监控管理程序

ZHX—QEO—10
物业管理方案控制程序

ZHX—QEO—11
计量器具管理程序

ZHX—QEO—12
安全护卫工作管理程序

ZHX—QEO—13
停车场管理程序

ZHX—QEO—14
清洁绿化消杀管理程序

ZHX—QEO—15
安全卫生护具管理程序

ZHX—QEO—16
物业租赁管理控制程序

ZHX—QEO—17
物业接管验收管理程序

ZHX—QEO—18
空置房管理程序

ZHX—QEO—19
协议评审程序

ZHX—QEO—20
采购控制程序

ZHX—QEO—21
消防设施运行及管理程序

ZHX—QEO—22
维修服务管理程序

ZHX—QEO—23
小区文化服务管理程序

ZHX—QEO—24
服务标识管理程序

ZHX—QEO—25
质量环境安全监测控制程序

ZHX—QEO—26
对相关方环境施加影响程序

ZHX—QEO—27
职员职业安全健康管理程序

ZHX—QEO—28
危险作业控制程序

ZHX—QEO—29
变更（作业状态）管理程序

ZHX—QEO—30
应急准备和响应控制程序

ZHX—QEO—31
用户满意度调查程序
文件类别
编 号
标 题

ZHX—QEO—32
内部审核程序

ZHX—QEO—33
目标制订和评价程序

ZHX—QEO—34
不合格或纠正预防方法控制程序

ZHX—QEO—35
电梯设备管理程序

ZHX—QEO—36
租赁房屋维修管理程序

ZHX—QEO—37
污染控制程序

ZHX—QEO—38
能源和资源管理程序

ZHX—QEO—39
装修管理程序

ZHX—QEO—40
新改建筑目环境影响控制程序

ZHX—QEO—41
供给商管理和评审程序
作业指导书
ZHX—QEO—03D1
环境原因识别指导

ZHX—QEO—03D2
重大环境原因评价要求

ZHX—QEO—03D3
危害辨识方法指导

ZHX—QEO—03D4
风险评价方法指导

ZHX—QEO—07D1
部门岗位设置及职责要求

ZHX—QEO—07D2
管理处岗位设置及职责要求

ZHX—QEO—07D3
各类职员考评及奖惩措施

ZHX—QEO—09D1
电工安全技术操作规程

ZHX—QEO—09D2
低压配电装置检修保养规程

ZHX—QEO—09D3
柴油发电机运行安全操作规程

ZHX—QEO—09D4
柴油发电机维修保养规程

ZHX—QEO—09D5
给排水设备（设施）操作规程

ZHX—QEO—09D6
给排水设备（设施）维修保养规程

ZHX—QEO—09D7
水泵操作规程

ZHX—QEO—09D8
水泵维护保养要求

ZHX—QEO—09D9
二次供水管理

ZHX—QEO—09D10
空调设备（设施）操作规程

ZHX—QEO—09D11
空调设备（设施）维修保养规程

ZHX—QEO—12D1
安全管理作业指导书

ZHX—QEO—12D2
安全员言行规范

ZHX—QEO—13D1
停车场管理规程

ZHX—QEO—14D1
清洁作业指导

ZHX—QEO—14D2
绿化管理作业指导

ZHX—QEO—14D3
清洁作业标准

ZHX—QEO—15D3
电动工具作业指导

ZHX—QEO—17D1
房屋接管验收标准

ZHX—QEO—21D1
用户入/退伙作业指导

ZHX—QEO—21D2
用户投诉处理工作规程

ZHX—QEO—21D3
文体设施管理指导

ZHX—QEO—30D1
事小说件汇报制度

ZHX—QEO—35D1
电梯机房管理要求
文件类别
编 号
标 题

ZHX—QEO—35D2
电梯安全操作规程

ZHX—QEO—35D3
电梯困人救援规程

ZHX—QEO—35D4
电梯维修保养关键标准

ZHX—QEO—35D5
电梯定时保养操作规程

ZHX—QEO—35D6
电梯故障维修规程

ZHX—QEO—35D7
电梯维修保养检验规程
表格
ZHX—QEOP—01—1/A
文件发放记录表

ZHX—QEOP—01—2/A
文件编写申请表

ZHX—QEOP—01—3/A
文件更改申请表

ZHX—QEOP—01—4/B
体系文件发放清单

ZHX—QEOP—01—5/A
文件领（借）用审批表

ZHX—QEOP—01—6/A
文件作废申请表

ZHX—QEOP—01—7/A
作废文件记录表

ZHX—QEOP—01—8/D
文件处理表

ZHX—QEOP—01—9/A
外来文件接收记录表

ZHX—QEOP—02—1/A
质量环境安全统计表格清单

ZHX—QEOP—03—1/A
环境原因清单

ZHX—QEOP—03—2/A
环境原因评价表

ZHX—QEOP—03—3/A
资源消耗类环境原因评价表

ZHX—QEOP—03—4/B
危害辨识和风险评价表

ZHX—QEOP—03—5/B
相关方环境安全情况调查表

ZHX—QEOP—04—1/B
质量环境安全管理方案表

ZHX—QEOP—04—3/B
质量环境安全方案实施跟踪统计表

ZHX—QEOP—05—1/A
会议（培训）签到表

ZHX—QEOP—05—2/A
会议（培训）统计表

ZHX—QEOP—05—3/B
不合格纠正预防方法汇报

ZHX—QEOP—07—1/A
人员需求表

ZHX—QEOP—07—2/A
面试考评表

ZHX—QEOP—71—3/A
职员入职记录表

ZHX—QEOP—07—4/A
试用（见习）人员转正定级呈批表

ZHX—QEOP—07—5/B
培训意见咨询表

ZHX—QEOP—07—6/A
岗位证书记录表

ZHX—QEOP—07—7/B
职员培训档案

ZHX—QEOP—07—8/C
培训计划

ZHX—QEOP—07—9/A
考评情况记录表

ZHX-QEOP-07-10/A
职员警告通知书

ZHX-QEOP-07-11/A
职员过失通知书

ZHX—QEOP—08—1/B
建筑物及公共设施检验表

ZHX—QEOP—08—2/B
建筑物及公共设施巡查统计表

ZHX—QEOP—08—3/B
维修情况统计表

ZHX—QEOP—08—4/B
维修通知单
文件类别
编 号
标 题

ZHX—QEOP—08—5/B
建筑物及公共设施完好率统计表

ZHX-QEOP-09-15/A
消防器材检验表

ZHX—QEOP—09—1/C
报废申请表

ZHX—QEOP—09—2/A
机电设备台帐

ZHX—QEOP—09—3/C
设备维护保养统计

ZHX—QEOP—09—4/D
设备对外委托维修申请单

ZHX—QEOP—09—5/B
设备设施验收单

ZHX—QEOP—09—6/A
设备卡

ZHX—QEOP—09—7/A
低压配电运行统计

ZHX—QEOP—09—8/A
柴油发电机运行统计

ZHX—QEOP—09—10/B
临时用电申请表

ZHX—QEOP—09—11/B
水泵运行统计

ZHX-QEOP-09-12/C
空调运行统计表

ZHX-QEOP-09-13/A
水池（箱）清洗及消毒统计表
表格
ZHX—QEOP—09—14/A
变压器、电动机、电缆和接地保护电阻检测统计

ZHX—QEOP—09—16/B
中控室消防设备监空运行统计表

ZHX—QEOP—09—17/A
弱电设备设施系统日巡查统计表

ZHX—QEOP—09—18/A
水质检测中心二次供水申请取样记录表

ZHX—QEOP—11—1/A
计量器清单

ZHX—QEOP—11—2/A
计量器停用证

ZHX—QEOP—11—3/A
计量器具准用汇报

ZHX—QEOP—11—4/A
计量器具准用证

ZHX—QEOP—12—1/A
安全员巡查统计表

ZHX—QEOP—12—2/B
夜间查岗情况记录表

ZHX—QEOP—12—3/A
物资搬运放行条

ZHX—QEOP—12—4/B
来访人员记录表

ZHX—QEOP—12—5/B
安全工作值班及交按班统计表

ZHX—QEOP—12—6/A
拾遗物品记录表

ZHX—QEOP—13—1/C
车辆进场记录表

ZHX—QEOP—13—2/C
车辆出场记录表

ZHX—QEOP—13—3/A
车辆出入卡

ZHX—QEOP—14—1/A
清洁绿化工作统计表

ZHX—QEOP—14—2/B
消杀工作统计

ZHX—QEOP—16—1/A
物业租赁月报表

ZHX—QEOP—16—2/A
协议评审表

ZHX—QEOP—17—1/A
楼宇接管资料移交清单

ZHX—QEOP—17—2/A
房屋接管验收遗留统计表

ZHX—QEOP—17—3/A
房屋接管验收表

ZHX—QEOP—17—4/A
公共设施接管验收表

ZHX—QEOP—18—1A
空置房质量检验统计
文件类别
编 号
标 题

ZHX—QEOP—18—