物业管理公司财务管理新规制度.doc
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1、物业管理企业财务管理制度1.基础任务管理处财务管理基础任务是:物业管理处财务管理为独立运作及核实,和物业管理企业分开。筹集和管理物业管理处资金和资产,组织日常财产运作和会计核实,协调财务开支,真实地、系统地、全方面地反应企业经营情况,监督各项财务计划实施情况。1会计制度1.1管理处业务范围,所属中国行业,实施其所属行业之会计制度。1.2实施企业统一要求会计制度。2会计年度2.1为了符合中国会计法要求,管理处需按中国要求会计年度,即自公历1月1日起至12月31日止,编制一套符合中国要求会计汇报。3记帐本位币管理处记帐以人民币为单位。4收入和费用确实定管理处正确划分资本性支出和权益性支出,对各项收
2、入和费用确实定采取权责发生制标准。2.企业内部财务管理基础工作2.1财务汇报步骤1.财务汇报步骤1.1管理处财务每个月定时向项目中心物管部汇报。1.2物管部财务每个月定时向项目中心财务部汇报。2.财务汇报格式2.1为统一口径、便于汇总,管理处统一使用企业总部要求财务汇报格式。3.财务汇报分类3.1月报、季报和年报4.财务汇报组成及内容4.1财务汇报组成按企业总部统一要求编报,其关键汇报有:4.1.1资产负债表;4.1.2损益表;4.1.3现金流量表;4.1.4其它报表(包含但不限于固定资产,应收账,应付账,收入明细账等)。4.2财务汇报中管理处核实或反应内容按企业总部统一要求实施。5.财务汇报
3、提交和审批时间5.1季报应于每个月5日以前、年报应于年度终了10日内,报企业总部物业经理审批。5.2企业总部物业经理应在收到管理处财务汇报次日起3日内审完,并将财务汇报返还各管理处。6.对外公布资料:按广州市物业管理措施每季公布收支表给业户查看。2.2预算及审批预算步骤1.预算制度1.1管理处一切财务收支活动全部要按财务预算实施,受财务预算制约;1.2管理处财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成;1.3管理处财务预算要树立全局观念,搞好综合平衡,做到统筹兼顾;1.4财务预算需经地域总监审批后才能实施;1.5预算编制严禁巧立名目,弄虚作假。2.预算编制依据2.1管理处业务范围及工作方法;2.2
4、管理处所在地域生活及工资水平;2.3由管理处付薪职员人数;2.4管理处拥有或控制固定资产组成及数量、价值等;2.5租赁房屋、设施等数量及价格;2.6其它3.预算编制、审批及拨款步骤3.1前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据,然后财务部按总部统一要求之预算格式编制。3.2管理处于前季度第三个月第一个星期,将预算报物业经理审批。3.3物业经理收到各管理处预算,在10日内审批完成。3.4审批完成后,交地域总监最终审批,审批于5日内完成。3.5审批后财务预算,立即回复各管理处并通知企业总部(项目中心)财务部。3.6企业总部财务部依据审批后管理处预算拨款金额、拨款时间等,立即为各管理处拨
5、款。4.预算和实际对比4.1各管理处财务汇报,要有反应预算数和实际完成数对比资料;4.2实际完成数大于预算5%以上时,要有文字说明;4.3实际完成数小于预算10%以上时,要有文字说明;2.3审批管理1.营运开支审批1.1范围:非业主,住客按金/基金等物业管理处营运开支,通常多于RMB500。1.2申请程序1.3未经同意和有效报销前支出当个人借款处理1.4审批权1.4.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB500。1.4.2物业管理企业物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。1.4.3物业管理企业财务总监(即项目中心财务总监)加签每单RMB3,000至RMB30,000。1.4.4物业管
6、理企业总经理(即项目中心地域总监)加签每单RMB以上。1.4.5有效协议或预算。1.5复核2.备用现金开支审批2.1最高存放金额:RMB5,000;申请现金补充备用现金金额:RMB500;存款应付约一星期需要。2.2备用现金适用范围:难以用支票形式支付小额支出,通常不多于RMB200。2.3申请程序。2.4未经同意和有效报销前支出当个人借款处理。2.5审批权2.5.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB3002.5.2物业管理企业物业经理可签批支付每单RMB300以上3.协议方面3.1如已经有协议之约束,及既定协议之金额,则由物业经理签批后便完成审批。3.2未有协议,则按以下情况3.2.1
7、对外签约(备预算)3.2.1.1预算金额30,000元或以上审批:总经理3.2.1.2预算金额3,000-30,000元或以下审批:财务总监3.2.1.3预算金额3,000元以下审批:物业经理3.货币资金及往来帐项管理3.1现金管理1.现金处理1.1管理处现金管理由现金出纳和会计负责,现金出纳,应天天登记当日现金收支统计及整理相关凭证资料,管理处责任人能够随时监督检验。1.2管理处办公室应储存适量现金,现暂定500元,足够3-5天内日常零星开支。现金存量在要求限额内。当现金余额抵达现金存量下限时,由出纳通知会计,并准备支票由物业经理签署后提取现金。1.3现金出纳依据管理处开支情况,提出现金存量
8、上下限报总部物业经理同意。1.4办公室应把现金储存于保险箱内。1.5保险箱密码和保险箱锁匙由二人分别持有管理,未得物业经理同意不得移交第三者。1.6出纳和会计每七天末及月末下班前进行现金盘点;由出纳填写现金盘点记录表两人共同签字。月末盘点,会计查对现金帐无误后,再由会计及出纳共同签署确认帐物相符。管理处责任人能够随时进行监督盘点。出纳每日必需登记现金日记帐,确保账目和现金数额相符,并每个月和会计对帐。2.现金提款2.1管理处每个月用款由项目标专用帐户开支。2.2管理处现金储存量在要求限额内(现暂定在不超出5,000元。每当现金余额抵达现金存量下限(500元)时,出纳要通知会计,并准备转帐支票预
9、约签署。财务部要每个月咨询管理处主管,提议财务部主管修订现金存量上下限。2.3每次提款由出纳负责安排,管理处派员和出纳一同提款。3.2按金管理1.退还装修押金及装修工作证押金程序1.1装修后3个月内,管理处对已装修单位验收合格后,填写装修按金发还申请表,并附上文件凭证.1.2管理处经理署名同意后可给予退还装修押金及工作证押金。1.3财务核实发还申请表后才发放款项。3.3支出报销步骤1.支出简化步骤1.1各部门需指定一人和财务部对口办理相关支出报销管理工作。(其它人员支出报销亦统一由部门和财务部对口)1.2部门任何支出,先向财务部索取付款申请表,填好后连同相关单据合格、发票等并作背书,经部门责任
10、人核实签字。1.3管理处经理签批后,再交财务部查对。会计查对后,将付款申请书及相关单据交财务部出纳。1.4出纳登记现金日志帐,将签署后付款申请书和发票、原始凭证等交会计。1.5财务部会计入帐,制作凭证。1.6若要开支票,会计负责正确支票并安排盖章。1.7碰到物业经理审批权限以外,需要总部审批支出,由物业经理和相关高层预约时间审批。2.支出报销时限2.1由管理处责任人确定每七天某段时间天为报销日期,非特殊情况,其它时间不审批报销。2.2管理处人员有因工预借款项,应在完成业务返回管理处后3日内报销结帐,对有特殊情况其清帐日期亦不得超出30天。出差前领款亦不能够早于出差前3天领款。3.现金预支3.1
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