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福州市物业服务收费管理实施细则（暂行）

一、为促进物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，增加物业服务行为透明度，保障物业企业和业主正当权益，依据相关法律法规、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理措施》及省物价局、省建设厅《福建省物业服务收费管理实施措施》精神，结合本市实际，制订本实施细则。
二、本实施细则适适用于福州市行政区域内含有法定物业服务资质物业企业对物业服务区域提供物业服务收费行为。
三、政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业企业；激励物业企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费经过市场竞争形成。
四、物业服务收费应该遵照正当、合理、公开和收费项目、收费标准和服务内容、质量相符标准。
五、物业服务收费实施统一政策、分级管理。市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门制订福州市物业服务收费管理实施细则，县（市）区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。
六、物业企业服务收费按不一样物业性质和特点实施政府指导价和市场调整价。
住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高级住宅，下同）服务收费实施政府指导价。实施政府指导价物业企业服务收费包含物业服务费、房屋装修垃圾清运费、停车管理费。物业企业依据业主委托提供前期物业服务协议约定以外服务，其服务收费由物业企业和委托服务业主双方约定。
业主大会成立后住宅物业及其它类型物业服务收费实施市场调整价。
七、物业服务费是指物业企业根据物业服务协议约定，对住宅、非住宅房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取费用。实施政府指导价物业服务费采取包干制形式，由市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门制订《福州市一般住宅物业服务等级指导性收费标准》（以下简称《收费标准》），并定时公布。
房屋装修垃圾清运费是指物业企业对物业服务区域内房屋装修过程中产生建筑垃圾提供清运服务所收取费用。房屋装修垃圾清运费收费标准根据《福州市住宅物业小区房屋装修垃圾清运收费标准》（另文下达）实施。业主无装修，物业企业不得收费。
停车管理费是指物业企业对物业服务区域内车辆停放提供管理服务所收取费用。停车管理费具体管理措施及收费标准另文下达。
八、实施政府指导价物业服务费，实施招投标，开发建设单位在委托招投标前，应依据物业特点和服务要求，按《收费标准》确定对应服务等级及具体收费标准后进行招投标，并和中标物业企业在协议中约定服务等级、服务内容及具体收费标准。未实施招投标由开发建设单位和物业企业依据《收费标准》在协议中确定服务等级、服务内容及具体收费标准。
物业企业和业主前期物业服务协议（协议）中需列明和开发建设单位约定服务等级、服务内容、具体收费标准、计费方法及计费起始时间等内容。包含物业买受人共同利益约定应该一致。
前期物业服务协议期满但未成立业主大会，其具体收费项目、收费标准由业主和物业企业依据《收费标准》在物业服务协议（协议）中约定。无法约定由楼盘所在地县（市）区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协调。
实施市场调整价物业服务费能够采取包干制或酬金制等形式，具体服务内容、收费标准及收费形式等由业主或经业主大会经过由业主委员会代表业主和物业企业在物业服务协议（协议）中约定。
九、包干制是指由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业企业享受或负担物业服务计费方法。
酬金制是指业主向物业企业预交物业服务费用，物业企业在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。
十、实施物业服务费包干制，物业服务费组成包含物业服务成本、法定税费和物业企业利润；
实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业企业酬金。
物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：
1、物业服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共有设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意其它费用。
物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
十一、实施政府指导价住宅依法改作写字楼，其收费标准按该住宅物业服务费标准2倍确定。依法改作其它用途其收费标准按该住宅物业服务费标准2.5倍确定。
十二、本实施细则所指物业服务费，不包含物业服务区域内由业主使用公共水电费用。公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊措施由物业企业和业主在物业服务协议（协议）中约定。物业企业使用由物业企业负担。
十三、物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业企业接收委托代收上述费用，可向委托单位收替换办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业服务区域内计划配套设施用房物业服务费用。
十四、物业企业每个月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用公共水电费用分摊具体情况。
十五、物业服务收费按业主房屋产权建筑面积收取（不含隶属间），建筑面积包含套内建筑面积和公共部位和共用房屋分摊面积。已办理房屋全部权证，按房屋全部权证登记建筑面积收取；未办理房屋全部权证，按购房协议标明建筑面积收取。
十六、物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务协议（协议）另有约定从其约定。
十七、纳入物业服务范围已完工但还未出售，或因建设单位原因未按时交付物业买受人物业，物业服务费或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
物业交付买受人后，物业服务区域内相关配套设备设施还未完备，其物业服务费标准可合适降低，降低幅度在15%以内，差额部分由开发建设单位负担。物业企业和业主前期物业服务协议（协议）中应对上述情况作具体说明。
十八、业主应该根据物业服务协议约定足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务协议（协议）约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业企业能够依法追缴。
业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金。
十九、实施物业服务酬金制方法，预收物业服务资金属于代管性质，为所交纳业主全部，物业企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。
物业企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况，同时接收业主或业主大会质询。
二十、实施物业服务费用酬金制方法，物业企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。审计费用负担经业主大会经过并由业主委员会代表业主和物业企业在服务协议中约定。
二十一、物业企业已经接收委托实施物业服务对应收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。
二十二、物业企业对同一物业服务区域内同一交付时间、同一使用性质、同一类型物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。
二十三、物业企业不得向进入小区内为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务外来人员收取任何费用。
二十四、各相关物业企业应该按要求实施明码标价，在其服务区域内显著位置或收费地点，统一采取收费标价牌形式实施明码标价。
实施明码标价方法由价格主管部门统一要求，各级价格主管部门价格监督检验机构对明码标价格式进行监制。物业服务收费明码标价内容包含：物业企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
二十五、为确保《收费标准》制订正确性和可指导性，每十二个月第四季度由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门选定一定数量有代表性物业企业作为成本监审对象，于第二年第一季度由政府价格主管部门进行成本监审。物业企业应该配合政府价格主管部门并如实提供物业服务成本，不得弄虚作假。
二十六、各县（市）政府价格部门会同同级房地产行政主管部门在市级《收费标准》范围内核定本行政区域一般住宅物业服务等级指导性收费标准，并报市政府价格主管部门及市房地产行政主管部门立案。
二十七、各县（市）区政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应该加强对物业企业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准监督。物业企业违反物业管理法规及相关价格法律、法规和政策要求，由房地产行政主管部门和政府价格主管部门分别依据相关法律、法规和要求给予处罚。
二十八、本实施细则由福州市物价局、福州市房地产管理局根据各自职能负责解释。
二十九、本实施细则自6月1日起实施。