房地产物业费ABS综合项目操作基础手册.doc
《房地产物业费ABS综合项目操作基础手册.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产物业费ABS综合项目操作基础手册.doc(17页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产物业费ABS项目操作手册目录一、物业费ABS概述二、物业ABS底层资产三、物业费ABS基本资产入池原则四、物业费ABS交易构造设计五、物业费ABS四个核心实操问题一、物业费ABS概述物业服务收费,是指物业管理公司按照物业服务合同商定,对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理,维护有关区域内环境卫生和秩序,向业主所收取费用。物业费收取基本是物业公司与业主订立物业合同,普通而言物业合同期限较长,物业费用相对稳定。二、物业费ABS底层资产物业费收取基本是物业公司与业主订立物业合同。1、物业服务合同法律特性物业服务合同是一种特殊委托合同。由于物业管理行业特殊性,在物业服务合同履行过程中
2、,参加各方(无论是物业公司,业委会或个别业主),均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同,只有在符合法律规定或合同商定解除条件时,才可依法解除物业服务合同。物业服务合同是以劳务为标合同。物业服务公司义务是提供合同商定劳务服务,如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务公司在完毕了商定义务后来,有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容,只要物业服务公司完毕了商定服务行为,别的风险由业主承担。2、备案及双备案物业服务合同是要式合同,物业管理条例明确规定物业服务合同应以书面形式订立,并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中普通规定前期物业合同到主管部门进行双备案,即
3、在县级以上建设局或房管局备案,以及在物价局备案。但物业合同生效不以备案为前提,亦不因未办理备案而无效。例如,深圳经济特区物业管理条例()“第七十五条 物业服务公司应当在订立物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。” 未及时办理物业合同备案也许会使物业服务公司面临行政惩罚。3、收费政府指引价普通,普通住宅物业服务收费需要执行政府指引价,并需要报本地价格主管部门备案;非普通住宅物业费收费原则依照市场调节,由物业合同委托人与物业服务公司在物业合同中进行商定。如住宅项目收取物业服务费高于本地政府指引价,物业公司面临行政惩罚风险,收费合规性对基本资产钞票流稳定性构成影响。住宅项目收
4、取物业服务费高于本地政府指引价,存在物业公司被行政惩罚、影响钞票流稳定性风险。4、前期物业合同项目尽调中,需审视前期物业合同,就前期物业服务公司拟定方式有关材料进行审视,如招投标备案材料、主管部门批准采用合同方式选聘有关证明材料。前期物业合同收费有关注意事项。关注并披露如未交付社区物业未能及时向业主实际交付而导致物业费无法准时足额归集对专项筹划钞票流影响,充分揭示风险并提供缓释办法。此外,鉴于开发商与物业管理公司普通为关联公司,开发商作为该期间付款人将导致债务人集中问题,对专项筹划关联信息披露产生影响,需对该某些物业费用入池比例、历史支付状况和延迟支付风险进行详细披露,关注其作为重要债务人经营
5、及资信状况。5、合同有效期及续期在合同期限上,业主委员会与物业公司订立物业服务合同普通期限固定,1-5年不等。同步合同也许存在自动续期条款,商定如到期未选聘新物业公司/未续签合同,则合同持续有效。基本资产直接为物业服务合同债权,物业合同期限应与专项筹划期限相匹配。对于不以物业服务合同债权为基本资产,物业合同期限如果不能覆盖专项筹划期限,管理人和律师应在专项筹划文献中就合同续签事项刊登明确意见,同步对投资者充分揭示风险并提供合理缓释办法。6、停车管理费与案场合同区别与停车费等租金形式收费,由于物业公司并不拥有车位产权,物业公司只有基于物业管理服务而收取停车管理服务费可以入池。停车位服务费是基于原
6、始权益人向停车位使用人提供车位、车库公共设施设备运营及维护保养、清洁卫生、秩序维护等服务,并不涉及车位使用费用,因而停车位权属并不影响原始权益人收取停车位服务费权利。案场合同普通为开发商与物业公司就营销中心、展示中心、售楼处或样板房而订立物业服务合同。可以作为入池资产,参照前期物业合同执行。7、包干制与酬金制依照物业服务收费管理办法,业主与物业管理公司可以采用包干制或者酬金制等形式商定物业服务费用。在包干制下,物业合同标额可全额入池;酬金制下,仅合同中仅物业公司计提物业酬金可入池。8、持续经营对物业服务公司历史经营状况进行核查,收入与否覆盖经营成本,并对将来收入成本状况进行测算,关注其持续经营
7、能力。对于成本无法覆盖物业服务公司,建议设立股东支持、资金留存等缓释办法。9、各种物业公司主体依照资产证券化业务问答,专项筹划可将原始权益人从第三方受让资产作为基本资产。因而,可将各物业子公司物业费转让至某一适格主体中,以此作为底层资产持有方,这种解决方式在既有案例中被广泛采用。此外,专项筹划也可以直接设立各种原始权益人,但须依照实际状况设立各种资产服务机构,在资产服务合同中明确商定各资产服务机构之间关系以及相应权责分工。三、物业费ABS基本资产入池原则物业费ABS普通为静态资产池。底层资产入池原则如下:1、合法有效物业服务合同依法成立且有效存续,合同内容未损害任何第三方权益,也不存在其她无效
8、或可撤销或提前终结情形;合同项下应收账款有关文献及权利凭证均合法、完整、真实、有效。2、无权利瑕疵物业服务合同任何一某些或所有均不存在任何债务承担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第三方其她有效权利主张,不存在针对原始权益人或物业服务合同、正在进行、未决或也许发生民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其他法律程序,也不存在潜在针对物业公司或物业合同、正在进行、未决或也许发生民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其他法律程序。3、转让具备合法性原始权益人(这里不一定是提供服务物业公司)合法拥有基本资产,且基本资产上未设定抵押权、质权或其她担保物权;基本资产可以进行合法有效转让,且无需获得委托人或
9、其她第三方批准。4、前置条件物业公司已经履行并遵守了基本资产所相应任一份物业合同项下应尽义务;物业合同规定了双方权利义务,物业费收取前提是物业公司已经提供了相应服务。5、持续性稳定性物业费钞票流持续性、稳定性。任一份物业合同项下到期物业费历史缴费率不低于80%;业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项权利;入池物业项目数量多、分布广,使得基本资产具备足够分散性,基本资产钞票流越稳定;关注物业合同与否存在自动续期条款。6、物业类型范畴特定物业合同相应物业住宅、商业、商住物业项目,不涉及短期物业管理项目。四、物业费ABS交易机构设计物业费ABS采用何种交易构造,当前并无统一原则或明确规定
10、,建议综合分析项目综合状况后灵活运用。当前市场物业费ABS重要有如下三种交易构造:1、单SPV交易构造以华鑫-中南建设物业资产支持专项筹划为例:(1)底层资产集中中南物业在各地项目由各种物业管理子公司进行物业管理情形。各物业管理子公司原始权益人与中南建设物业服务公司分别订立物业服务费债权转让合同(受让各子公司基本资产)。最大限度提供高了原始权益人主体信用状况,同步简化了特定原始权益人信息披露内容。深圳证券交易所资产证券化业务问答(3月修订),对于交易构造中涉及母公司从子公司受让物业合同债权情形,项目文献中应明确商定在基本资产购买前已支付债权转让对价。(2)设立发行筹划管理人设立资产支持专项筹划
11、,投资者认购支持支持证券并缴付认购资金。(3)认购基本资产筹划管理人与原始权益人订立资产买卖合同,将专项筹划资金用于向特定原始权益人购买其持有物业收费债权。筹划管理人与原始权益人订立资产服务合同,委托原始权益人作为资产服务机构对基本资产进行管理,资产服务机构依照服务合同商定在每个物业费归集日将基本资产产生钞票划入资金归集账户,并将该钞票流回款与中南建设自有财产、中南建设持有或管理其她财产严格区别并分别记账。(4)资金监管与专项筹划资产托管监管银行按监管合同商定,在专项筹划收款日将监管账户内所有余额划入专项筹划账户,由托管人依照托管合同托管专项筹划资产。(5)增信办法发生差额补足启动事件时,差额
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 物业 ABS 综合 项目 操作 基础 手册
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。