房地产开发公司项目实施方案样本.doc

天庆房地产开发

河西帝皇灯具超市

可行性研究汇报

天庆房地产
二OO六年十一月二十六日

目 录

一、总论
二、项目提出背景
三、项目标可行性
四、项目总体计划形式
五、基础设施及建设规模
六、投资估算和资金筹措
七、项目开发方案及开发建设实施步骤
八、项目实施确保方法
九、社会和经济效益
十、结论和提议

一、总 论

（一）、项目名称：怀化天庆房地产开发企业
河西帝皇灯具超市
（二）、项目开发建设单位：怀化天庆房地产开发

（三）、怀化经济发展走势展望
是中国经济社会发展进入关键阶段关键十二个月，也是本市经济进入新一轮加速增加周期拐点。作出这么估计，关键基于以下多个方面:
面临机遇
一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济学界共识，但仍为较高增终年。据国际贸币基金组织估计，全球经济增加率将达成5.1%，回落0.2个百分点，是全球经济进入二十一世纪以来第二个高增终年。受需求放慢和产能增加双重影响，明年国际油价和关键原材料价格将显著走低，对中国发展有利。
二、中国经济正在进入调整期。今年以来，中国经济展现“高增加、高效益、低通胀”良好局面，宏观调控初现成效，国民经济开始朝“软着陆”方向发展。在连续四年保持两位数增加、经济总量跃居世界第四基础上，中国经济将出现本轮增加周期以来第二波调整,估计经济增加率将首次回落到10%以下。中央经济工作会议强调“三个协调”，将“又快又好”改为“又好又快”，确定明年经济增加目标约为8%,明确传输了愈加重视经济增加质量和效益信号。但教授认为，明年中国经济增加速度将保持10%左右，投资增加将保持20%，中部地域投资增速仍将保持26%以上。同时，中央经济工作会议提出坚持加强和改善宏观调控，继续实施稳健财政政策和货币政策，并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策协调配合。明年宏观调控重在增强实施力，提升科学性和有效性。对中部地域来说，国家将合适放松大中型劳动密集型项目标土地供给，促进沿海地域劳动密集型产业向中部地域转移。中央经济工作会议提出，要正确处理好投资和消费、内需和外需关系，最根本是扩大中国需求。根据布署，明年要以增加居民消费尤其是农民消费为关键，加紧调整国民收入分配结构，努力提升农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。伴随这些方法到位，将迎来一个新消费扩张，为本市加紧现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时，中国加入WTO过渡期结束，为我们深入扩大开放开辟了宽广空间。
三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出，落实促进中部崛起政策，支持中部地域承接东部地域和境外产业转移。国家将出台三大税收优惠政策，即在中部地域推进增值税转型，加强对农业产业化龙头企业和农民专业合作经济组织支持，引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持“中部崛起”合作协议，未来5年国家开发银行将对中部地域国家级经济技术开发区和发展潜力大、区位优势显著部分省级开发区提供150亿元政策性贷款。商务部开启了“万商西进”工程，计划用3年时间推进10000家左右境外和东部地域企业到中部地域开展投资贸易。本市在首届中国中部投资贸易博览会上结果显著，共签约项目42个，总投资103.60亿元，协议引资96.19亿元。另外，本市通道、麻阳、新晃、芷江、靖州和沅陵、会同7个县已作为第一批比照西部大开发政策实施地域上报国家发改委审批，同时正在努努力争取取辰溪、中方、溆浦、洪江市4县市进入“比照”范围。
四、国家支持新农村建设力度加大。中央经济工作会议强调把处理好“三农”问题作为全党工作重中之重，继续巩固、完善、加强各项支农惠农政策，切实加大对“三农”投入。基础设施建设方面：“十一五”期间中国国债和中央预算内投资中，用于农业农村方面投资将达成39%左右，中央财政用于农村基础设施建设投入将达3万亿元。社会事业发展方面：至5年内，中央和地方各级政府将累计新增农村义务教育经费2182亿元，从起全部免去农村义务教育阶段学生学杂费，对贫困家庭学生提供无偿教科书并补助寄宿生生活费，提升公用经费保障水平，建立校舍维修改造长久有效机制，巩固和完善农村中小学老师工资保障机制；国家将逐步提升新型合作医疗补助标准，争取到在全国农村基础建立新型合作医疗制度。培训农民方面：国家实施三大“培训工程”：即“阳光工程”，就拿出6亿元补助资金用于培训350万农民工；农业部“百万中专生计划”，计划用时间为农村培养100万名中专员才；国务院扶贫办提出，在“十一五”扶贫开发中，要确保每个贫困农户有一个劳动力接收培训。拉动农村消费方面：商务部开启了“万村千乡市场工程”，努力争取到年底在全国建设25万家“农村超市”。我们怀化是山区农业大市，完全能够争取更多政策扶持。
五、新一轮湘西地域开发全方面开启。省委、省政府已经出台湘西地域开发政策保持不变，并在新一轮湘西地域开发中深入加大财政转移支付、产业发展专题资金投入、社会事业和生态建设支持力度。省政府对湘西地域安排引导资金和贷款贴息2亿元。本市列入上一轮湘西地域开发计划52个产业项目将于明年开始替换，其中6月份将对今年完工28个项目进行替补。一批在建项目立即建成投产。比如，40万吨纸浆项目明年底基础建成投产，达产达标达效，每十二个月可实现销售收入24.2亿元、财政收入近3亿元；铜湾和大洑潭2座电站第一台机组和牌楼、锦江、若水等一批在建电站将于明年投产发电，整年可新增发电量4亿千瓦时；华中水泥厂技改扩建工程二期明年建成投产，年生产能力将提升到130万吨。
六、交通等基础设施条件将有根本性改善。本市“一线二纵四横”公路主骨架建设全方面铺开，邵怀、怀新、常吉三条高速将前后于、建成通车，境内高速公路里程将达273公里，国省道干线公路改造、县乡村道改造等一批项目加紧建设。渝怀铁路继今年开通货运以后，明年将开通客运。芷江机场在开通长沙、广州航线基础上，将采取转机方法经过北京、上海等关键航空港。立体交通体系形成必将显著改变城镇面貌，提升怀化区位优势，为市域经济发展插上腾飞翅膀。另外，全市上下涌动着一股抓机遇、求发展热潮，甩开膀子抓发展、扑下身子抓落实气氛逐步形成。
面临挑战
一、国家实施宏观调控政策对区域经济发展提出了新更高要求。对本市而言，关键是土地政策和产业政策带来影响较大。比如，土地政策方面，近几年来中央对土地调控越来越严，采取方法越来越硬。今年8月国务院下发了《相关加强土地调控相关问题通知》，其政策精神关键表现在7个方面：各级政府责任深入强化，土地调控力度深入加大，土地审批方法进行了重大调整，建设用地成本较大幅度提升，土地收益管理愈加规范，基础农田保护愈加严格，土地违法责任追究愈加严厉。《通知》要求，工业用地出让最低价标准不得低于取得成本(征地赔偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)之和；工业用地必需采取招标拍卖挂牌方法出让。教授估计这么将会使地价总水平提升50%。本市正处于工业化早期，城市化程度较低，未来几年加紧发展所形成用地需求旺盛。国家土地调控政策实施后，将会造成用地矛盾加剧，用地成本提升，征地难度加大，对本市工业发展、基础设施建设、房地产开发和招商引资等全部会带来一定影响。据国土部门资料，到省国土资源厅下达本市用地计划指标分别为300公顷（4500亩）、173公顷（2595亩）、230公顷（3450亩），实际需要用地面积398公顷（5970亩）、180公顷（2700亩）、243公顷（3645亩），省里下达本市用地指标在缩小，用地缺口较大。明年，本市将有一批重大项目上马或续建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如，产业政策方面，中央继续将节能降耗和污染减排作为促进产业结构优化升级关键路径，深入加大调整产能过剩行业和淘汰落后生产能力力度：首先加大对小冶炼淘汰力度。从今年9月1日起提升电解金属锰行业门槛和能耗、环境保护标准，要求单条生产线产能必需在1万吨/年以上，企业生产规模必需达成3万吨/年以上，A级、B级产品综合电耗不高于8600千瓦时/吨，C、D级不高于6500千瓦时/吨，原料中可溶性锰回收率大于82%等。其次控制高消耗、高污染、资源性产品出口。从今年11月1日起硅锰出口征收5-10%关税，从明年1月1日起，铜铝出口征收10-15%关税，而且对冶炼企业实施差异电价。本市铁合金、水泥、纺织、电石、电力等高能耗规模企业达成112家，占全市规模企业总数28%，这些企业对地方财税贡献大，吸纳就业岗位多，对全市经济社会发展至关关键。面对国家产业调控政策，假如不采取对应方法主动应对，大部分企业将因达不到要求而面临关闭或停产。
二、加紧改革攻坚带来社会矛盾增多。本市改革已进入攻坚阶段，明年乃至以后几年将强力推进工业企业、商贸流通企业、城市管理、竞争性社会事业和城镇集体经济经营性资产等几大关键领域改革，肯定包含利益关系调整，碰到这么那样阻力，假如不主动稳妥，处理不妥，就会影响社会友好稳定。
综合分析宏观经济环境和全市经济形势，我们认为，明年怀化经济发展机遇和挑战并存，机遇大于挑战，总体处于艰苦爬坡阶段，处于蓄势待发、孕育突破关键时期。据市统计局估计，明年本市经济增加速度保守估量为9.9%，同时也有增加11.0%、12.0%潜力。今年11月20-21日市委召开常委扩大会议专题讨论明年经济工作，在充足权衡多种利弊原因基础上，确定经济增加确保11%、努力争取12%，高于全国8%、全省10%预期目标，既表现了追赶跨越、提升标杆要求，也含有现实可能性和可行性。能够预见，伴随一批重大项目标建成投产，到撤地设市10周年时候，怀化经济发展必将登上一个大台阶。
（四）、项目概况
拟开发怀化天庆房地产开发企业河西帝皇灯具超市项目在河西世纪广场西北方向，河西主干道舞阳大道和神龙北路正相交处。东面和河西现在唯一市政广场——世纪广场相望，西面为天庆商贸城及轻纺城，北面为天凯装饰材料城，南面为新建五金水暖机电大市场。
河西帝皇灯具超市项目是怀化天庆房地产开发企业开发一个以商业为主体综合类项目。总占地面积约为4200平方米，建筑占地面积约为3000平方米，项目用地性质为商服用地。
地块面向世纪广场呈弧形展开，呈较不规则形状。项目基地平坦，地质条件良好。该地块周围经营业状以建材、家庭装修类商品为主。经市场调查，河西现在还未有真正意义上专业灯具经营市场，而因货车不准进城政策实施，现人民路灯具街经营户期望向河西搬迁，河西帝皇灯具超市定位由此而来。依据本项目区位情况，依据市场调查，灯具经营户提出要求本市场所适配套部分居住及办公物业，以配套市场经营需要。考虑到市场经营户实际需要，同时结合考虑本项目位处河西世纪广场（神龙路和舞阳大道交汇处），为提升河西整体区域品位，深入吸引投资者前来怀化投资，本项目拟配套建设一栋高层塔楼。
二、项目提出背景

从怀化城市整体计划上看，河西作为专业市场计划片区已然成型，现在已形成十九大专业市场，市场辐射中国西南五省约2500万人口，成为流行业关键出口港，开发河西帝皇灯具超市项目既符合怀化整体城市计划，也是顺应怀
化灯具经营户大部分业主期望，实属必需。

（一）项目建设背景
怀化地处湖南省西南部，西邻贵州，南连广西，自古有“黔滇门户”，“全楚咽喉”之称。怀化现辖13个市、区，幅员2.76万平方公里，人口约500万，聚居着汉、侗、苗、瑶、土家等32个民族。这里山清水秀，幅员广阔，物华天宝，人民勤劳勇敢、善良好客。怀化是湘黔、枝柳铁路和320国道交汇中心；新修建渝怀铁路立即通车，组成了怀化交通枢纽中心。改革开放以来，在党中央国务院和省委省政府正确领导下，怀化经济快速发展，经济实力日益增强。1990年，国务院确定怀化为全国农村综合改革试验区后，怀化改变更是日新月异。在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省边区44个县市，约9万平方公里，1500万人口广大区域内中心地位愈加突出。
怀化市素有“火车拖来城市”之喻。国家关键铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建怀化新编组站（怀化东站）吞吐能力将更高。现在，天天由怀化始发和终到客运列车有10对，过境客运列车13对。
怀化公路交通十分便利。209国道和320国道在城区呈“十”字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境，县乡公路通达城镇。全市公路总数581条，通车里程达7666公里，其中国道长705公里，省道628公里，县道2440公里，乡道2676公里，80%行政村通有公路，全市公路密度达23.45公里/平方公里。
面向新世纪，怀化市委、市政府于1998年提出了“充足发挥区位资源两大优势，努力建造五省（市、区）周围中心城市”新发展战略。怀化至发展目标是努力争取中国生产总值在1980年基础上翻4番，社会主义市场经济体制深入完善，社会经济生活基础上走上规范化、法制化轨道，人民生活普遍达成小康水平，人口、资源、环境和经济发展关系基础协调。展望新世纪，在新战略指导下，怀化必将深入加紧发展，崛起为五省（市、区）周围地域中心城市。
（二）项目建设必需性
从河西新区市场结构全局来看，开发河西帝皇灯具超市很必需。因为历史原因，河西原计划建设一家灯具市场项目，但因各方面条件不成熟，在招商方面未取得实质性成功，在人民路经营灯饰商家基础上均未能过来经营。以后该项目变更为以家居装饰家俱销售为专题商业广场，尽管二楼保留了一部分灯饰经营面积，但全属一户灯饰商家经营。
现人民路灯饰一条街经商户因货车不准进城，对其经营组成严重影响，纷纷要求到河西经营，而原修建灯具市场项目经营定位已发生实质性转变，其商业面积已被家居装饰、家俱广场等商家占据且无法搬迁，该项目没有空间容纳灯具经营商，且其建筑设计形态也和灯具经营商要求不相符合。在此情况下，人民路灯具经营商经和我企业洽谈并经勘查地块后，强烈要求我企业建设一家以经营灯饰为主体专业灯具市场。
本项目和河西世纪广场紧紧相邻，在舞阳大道和神龙北路交汇处关键地段，为提升河西新区整体城市品位，结合考虑灯具经营户实际要求，我企业计划在本市场之上配套建设一栋高层塔楼。此计划设计方案及物业定位，符合灯饰经营户经营发展需要，同时优化土地资源配置，完善城区市场功效。项目标建设将在很大程度上提升河西片区整体形象，丰富河西物业业态结构，对提升河西区人流聚合能力产生良好促进作用，从而对河西片区整体繁荣作出贡献，乃至对促进怀化经济发展将起到良好作用。

三、项目标可行性

作为成立很快地级城市，怀化兼具内陆山区城市滞后性和新兴城市赶超性，怀化城镇化进程有着自己特点和风格：
起点较低但速度较快。怀化城区从只有数千人口榆树湾小镇起步，发展到现在规模和程度，只用了30多年时间，超出不少基础很好、起点较高城市，关键因为抓住了几次关键机遇：一是七十年代国家投资建设湘黔、焦柳两条铁路，成十字型在城区交汇，十几万铁路建设大军给偏僻落后怀化带来了勃勃生机，怀化所以被誉为“火车拖来城市”。和此同时，国家进行“三线建设”，给怀化带来了现代工业文明，使之初步含有了现代城市功效；二是八十年代以后伴随行署和大批工矿企业迁入怀化，和城镇居民户口改革试验，怀化城区人口激增，城市基础设施开始落后于人口增加和需要，城市建设逐步加紧。三是九十年代末抓住撤地设市机遇，提出建设“五省周围中心城市”发展目标，怀化城市建设进入了“精心计划、合理布局、快速发展、以人为本”新阶段。以宝庆集团（德天集团）、武陵城集团、东兴集团等为龙头民营企业和民间资本进入城市建设领域，对河西新区、湖天开发区、中方生态城、商业步行街等大型项目进行开发，成为推进城市建设生力军。怀化城区面积和人口快速扩张，形成了怀化城区基础格局，城市功效逐步完备，成为人才、物资、资金、信息、技术等要素聚集扩散基地，奠定了区域性中心城市基础框架。
由农业社会艰苦蜕变为现代工商社会。怀化城区脱胎于小农经济时代榆树湾镇，植根于深厚传统农业文明，受到农业文明长久熏陶。早期怀化民风淳朴，保留了部分自给自足小农经济意识和生活习惯，如自己种菜、酿酒，自己做家俱、煤球等。为了加紧城市发展步伐，筹措城市建设资金，相关部门采取了诸如卖“农转非”户口、市区买房上户口等“很方法”，很多农民抓住这个机会“洗脚进城”成为市民，也把农村常见随地吐痰、乱扔垃圾等习惯带进城里。伴随铁路建设大军到来和机关单位和厂矿企业迁移怀化，外来移民逐步增加，人口结构逐步改变，带来了各地风俗习惯和人文传统，怀化逐步由偏僻落后农村集镇蜕变为现代工商业城市。八十年代怀化能够说是“冒险家乐园”，部分含有进取精神和冒险意识人，抓住改革开放和体制转轨机遇，完成资本原始积累，由默默无闻一般人成为著名民营企业家，活跃在房地产业、制造业、贸易业、酒店业、娱乐业、饮食业等很多行业，成为引领时代时尚风云人物。
城市综合实力发展较快。国家城调总队完成了一项题为《中国地级城市综合实力比较研究》课题汇报，对全国269个地级以上城市中265个城市综合实力进行了评定和比较。测评城市综合实力指标体系由三个层次、四个子系统及所包含指标变量所组成，最终编成城镇化指数表现评定结果，怀化市城镇化指数为0.8895，在全国排名73位，在全省排名第4位。和周围地域相比，怀化城市综合实力能够用“一强两优一弱”来概括。一强，就是指怀化城市经济实力、人力资源和产业结构所表现相对强势；两优，就是在经济发展和社会各项事业全方面进步方面所展现经济增加稳定、经济结构协调、商贸流通发达、人民生活殷实、服务设施完善、科教文化优异等相对周围地域显著优势；一弱，就是指怀化城市环境、基础设施和城市综合功效上相对优异城市显示出显著弱势。
伴随怀化作为关键铁路交通枢纽地位不停加强和提升，城市建设速度不停加紧，同时伴随货车不准进城政策实施，河西区作为大西南商贸基地地位日益突出。拟开发河西帝皇灯具超市项目，用地性质符合土地利用总体计划和城市计划，周围配套设施齐全，环境优美，交通方便，是本市灯具经营商进行商贸活动理想用地，是建设标准高、设计新奇、功效齐全、环境优雅、彰显城市品位理想商业项目用地。
作为河西帝皇灯具超市项目标开发商怀化天庆房地产开发是经湖南省政府及怀化市建设行政关键部门同意专业房地产开发机构，企业自成立以来，已成功开发了天庆商贸城等多个开发及施工项目。
大力发展现代服务业，改组改造传统服务业，提升服务业整体水平，促进产业协调发展。要依靠本市优势和潜力，深入拓宽服务领域，提升服务层次，逐步形成结构合理、功效完善、生产主导服务业体系。大力发展生产性服务业，加强服务业和加工业融合，并建立以服务业为中心产业链。
现在自有资金充足，可在无需银行贷款条件下，自行开发建设河西帝皇灯具超市项目。从而在遵照为市场服务，为市场配套服务前提下，努力提升河西专业市场整体形象，主动拓展房地产经营，以提升经济效益和社会效益为目标，促进人类文明进步和河西、怀化经济发展。

四、项目总体计划形式

小区设计顺应地形地势，尊重自然，努力争取人造环境和自然环境有机结合，营造地域特征显著特色空间。遵照以人为本设计思想，分析、解剖居住建筑特点，并充足考虑市场经营、生活配套需要，满足城市人多样化、综合化要求。建筑形式简练大方，空间层次分明，含有强烈现代感和城市气息，充满吸引力。
计划设计规则中求改变、典雅中显示韵味，经过立面形态处理、绿化环境塑造、对世纪广场景观环境充足利用和建筑空间改变来结构一个功效齐备、层次丰富、作为河西地标建筑高品质商业物业形象。
项目临世纪广场一面作为灯饰城经营展示面，后面和已经开发天庆商贸城融为一体。项目计划地面四层商业裙楼，一至三层作为经营使用，四层作经营户配套办公使用。为完善市场配套，结合灯具经营商家实际需要，地下设计两层，负一楼作为灯具经营户配套仓库，负二楼为本市场地下停车场。
在计划设计时，充足遵重和利用临世纪广场一面商业经营价值和作为配套居住物业景观价值，将以面向世纪广场为轴心，作为商业关键价值和配套居住物业景观价值中轴线来展示项目特有气势。
为了争取良好朝向和通风和采景，平面部署尽可能兼顾南北朝向、采景、采光、通风和交通组织之间关系。设计十分注意使用舒适性，争取良好通风和日照。
在交通组织上，充足考虑商业门面、公寓大堂间、地下车库、负一楼仓库之间关系。为了增强配套功效，计划在上三楼商业面积设货梯一台，兼顾三楼可能做仓库需要，使建筑功符合灯具市场经营需要，并确保设计超前性和升值、保值能力。
项目建成后，不从事工业性生产活动，故不会生产工业性污染。污染源关键来自经营户、客人垃圾、废弃物和生活废水。
生活垃圾及废弃物等集中到项目垃圾站，城市环境保护部门将垃圾站垃圾统一运至垃圾处理厂处理。污水排入城市污染排水管网。实施雨水、污水分流。
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。所以施工中对产生噪音较大机械设备加装隔音装置。对粉尘拟采取喷水除尘，并稳定时段施工。建筑施工中产生垃圾由施工单位负责清除，确保项目区环境清洁卫生。

五、基础设施及建设规模

（一）、基础设施
1、道路
该项目地块在河西新区整体计划关键地带，在河西两条主干道——舞阳大道和神龙北交汇处。经过舞水一桥和市中心相连通，经过舞水二桥和环城路接通，经过计划中舞水四桥直达芷江机场。交通十分方便，对于商业经营很有利。

2、给排水及消防
2-1、给水：地块前舞阳大道为城市供水主干管，能够充足保障本项目经营、生活供水之需要。给水系统由给水管网压力给水，室内给水方法采取下行上给式及上行下给相结合方法。对于商业裙楼采取下行上给方法，对于塔楼公寓采取上行下给方法，以保障供水所需。项目常驻人人数约500人，用水量标准180L/人●d，小时改变系数1.4，则最高日用水量为90m3/d。项目采取生活、消防给水系统，管网呈支状部署。给水支管管径考虑DN100，正常供水时管道流速为0.63m/s。
2-2、排水
2-2-1、生活排水量：排水定额140L/人●d，总改变系数为1.2，则设计排水量为3。5m3/h。
2-2-2、小区设计有完整室内外排水系统。生活污水经化粪池处理后，排入小区室外排水干管。小区内雨水经雨水口搜集，排入小区室外排水主管，再有组织地排入市政排水管道。
2-3、消防：小区同一时间火灾次数一次，一次灭火用水量10L/h，室外设置地上消防栓，小区设消防栓2-3个。室内梯间按设计及消防规范要求高置室内消防栓及室内消防系统。

3、供电
3-1、用电负荷：设备用电负荷采取需要系数法和单位面积负荷密度法进行计算。计算结果以下：变电所安装功率为KW，设计选择1000KW变压器2台，变压器负荷率为0.80。
3-2、电源及电压：本组团设置1个变电所。以放射式向整个项目配电。10KW高压进线引入变电所，变电所出线均为低压配电，动力配电为380V，照明用电为380V/220V。
3-3、功率因数赔偿：各箱式变电站在低压侧进行电容器赔偿，电容赔偿以后，10KV高压侧功率因数达0.9以上。
3-4、继电保护和电能计量：在低压侧进线回路装设有功、无功电度表作为总计量，低压出线回路根据明用电和动力用电分开计量，分别装设有功电度表。各住户实施一户一表，在地下室或一层集中抄表。
3-5、配电、照明：各栋建筑物均按380/220伏低压配电，低压配电系统采取TN-S制，动力配电和照明用电均采取放射式和树干式相结合方法。
3-6、防雷及接地：建筑物按规范采取防雷方法。利用建筑物柱内主筋作引下线，基础内主筋相互焊接作接地装置。

4、电讯
4-1、小区内电话及网络通信方法由电信部门统一计划后进行确定。
4-2、一般电话线和宽带数字网管线暗敷到每一个住户。

5、有线电视系统
在每个套公寓客厅安装有线电视插座。

6、安全防范系统
6-1、在关键位置尤其是一楼大堂口设置闭路电视监控系统。
6-2、项目投入使用后安排保安值勤并并负责安全保卫工作。
7、配套设施
7-1、负一楼配套仓库，以满足灯具经营商所需，负二楼配套地下车库，以满足业主停车需要。
7-2、三楼配货梯一台，以增强三楼功效性。在一楼配套设计一定物业管理用房面积。

（二）建设规模
1、小区总用地面积：总用地面积约6500平方
米；可计划净地面积约4200平方米。

2、总建筑面积：33800平方米
其中 ：
1—4层商业裙楼面积约1平方米
配套塔楼建筑面积：18800平方米
地下仓库及车库面积约6000平方米。
3、建筑总占地面积：约3000平方米
4、容积率：4.28

（三）、项目总投资5813.87万元

六、投资估算和资金筹措
（一）、投资估算
1、土地使用权出让金：800万元
2、勘探计划及前期工程费：67.56万元
设计费：33800×12元/m2=40.56万元
前期勘探\计划:33800×8元/m2=27万元
3、计划报建：270万元
33800×80元/m2=270万元
4、建安工程费：2974万元
33800×880元/m2=2974万元
5、基础设施建设费：90万元
5-1、道路10万元
5-2、绿化30万元
5-3、智能化20万元
5-4、外水外电20万元
5-5、公建10万元
6、管理费：（800＋67.56＋270＋2974+90)×
3%=126万元
7、营销策划、广告费：332.6万元
6652万元×5%=332.6万元
8、营业税：
6652万元×5.5%=365.86万元
9、不可预见费：（800＋67.56＋270＋2974+
90＋332.6+365.86)×5%
=245万元
10、贷款利息：（800＋67.56＋270＋2974+
90＋332.6+365.86＋245)
×6.5%×2
=668.85万元

累计：（800＋67.56＋270＋2974+
90＋332.6+365.86＋245＋668.85)
＝5813.87万元

(二)、资金起源及筹措
依据项目投资估算，项目资金筹措方案为自筹,开发建设资金为自有资金并经过预售滚动开发处理,必需时考虑在建工程贷款。

七、项目开发方案及开发实施步骤

（一）、项目开发方案
怀化天庆房地产企业河西帝皇灯具超市项目采取统一计划、配套先行、计划严密、滚动发展、优质高效开发建设战略方案，争取在二OO七年将灯具城裙楼部分交付营业，在二OO八年将项目整体交付使用。本项目拟在两年之内滚动开发完成，估计首期工程费用800万元，其中流动资金500万元，其它资金预售滚动开发。

（二）、开发建设实施步骤
本项目拟分三个阶段实施开发建设
1、前期准备阶段：11月25日至2月5日，确定组织机构，确定计划方案，建筑设计方案，编制项目可行性研究汇报，申报建设计划，确定实施方案。
2、第二阶段：项目施工准备阶段：1月5日至2月5日，完成三通一平，完成前期施工图纸，确定施工队伍和施工方案，办理报建手续和施工用水用电手续。
3、分期开发建设阶段：3月28日起按计划分期滚动开发，在完成各期开发同时，作好房屋预售工作，回收购房款滚动开发。

八、项目实施确保方法

1、加强宣传攻势，经过多种媒体大力宣传河西帝皇灯具超市项目，加强和灯具经营户沟通和协调，加大营销工作力度，作好销售服务，抓紧销售进度，确保房款立即回收，为项目分期滚动开发发明条件。
2、认真细致地作好河西帝皇灯具超市开发建设前期准备工作，提升计划设计水平，确保项目设计品质，同时尽可能降低工程造价成本和开发成本，提升项目标市场竞争力。
3、精心组织施工，优化施工方案，保障安全生产，加强管理，确保工程质量，加紧资金周转，降低管理费用和财务成本。
4、主动争取政策许可范围优惠政策，使购房业主取得真正实惠。
5、立即跟进做好物业管理工作，解除项目经营用户后顾之忧，真正表现项目计划设计优越性和示范性。

九、社会效益和经济效益及环境效益

1、社会效益分析
河西帝皇灯具超市项目开发完成后，能促进怀化城市建设发展，提升河西新区整体形象，尤其是能满怀化灯具经营户向河西转移经营迫切需要，为完善河西市场结构作出贡献。
（1）、项目建成后，将给怀化市市容市貌、社会治安、交通秩序、商贸市场规范均带来主动影响；
（2）、项目建成后，围绕项目从事运输、仓储、经商各类人员增多，可吸纳安置农村、城镇闲散和下岗人员，提供就业机会，推进服务业发展，增加市民收入，拉动内需，有利于社会稳定；
（3）、项目建成后，每十二个月可给地方财税费发明大量收入，形成怀化新经济增加点；
（4）、项目建成后，可辐射周围市县1000万人口区域，吸引大量外地人士投资立业，促进怀化成为五省周围中心城市地位。
2、经济效益分析
A、利润
销售收入：6652万元
商业裙楼：1×2600元/m2=3120万元
配套塔楼：18800×1400元/m2=2632万元
地下仓库及车库：6000×1500=900万元
开发成本：5813.87万元
利润：6652－5813.87=838.13万元
利润率：838.13/5813.87=14.42%

B、敏感性风险分析
①、建设投资敏感性分析

②、平均售价敏感性分析

项目敏感性分析显示，当建设投资增加5%或平均售价降低5%时，项目仍分别有8.97%及8.7%利润，当建设投资降低5%或销售价格增加5%时，项目盈利能力大幅提升到20.44%及20.14%。可见本项目盈利能力及抗风险能力很强.

3、环境效益分析
河西帝皇灯具超市绿化率达成30%，计划了商业裙楼以上天台花园,使配套塔楼拥有很好绿化环境，不仅使空气清新，还可降低区内噪音污染。区内采取分流制排水，生活污水经净化处理后再排出，而雨水能够作为小区内人工水池循环用水，不仅可缓解水污染，更能节省水能源。

十、结论和提议

经过以上分析，怀化天庆房地产开发企业河西帝皇灯具超市所处地理位置优越，交通方便，环境优雅，基础设施配套完善，项目资金落实，含有开发条件。
本汇报测算是在多方考察区域周围及城市房地产市场基础上，确定其预售价。这很大程度上一依靠现在全市房地产市场供求关系和未来几年中国政治、经济和人民生活水平稳定发展。鉴于怀化市现在及以后相当长一段时间内市场改变，售价将是最敏感原因之一，同时物业质量和开发管理水平对在猛烈市场竞争中能保持良好售价水平至关关键，发展商应亲密注意市场改变，选择适宜市场策略外，还要组织一支高素质、高水平开发管理队伍，从设计、招投标、施工、营销到物业管理均能达成很好水平，以利用优势，抓住机会，降低风险，达成项目盈利目标，并得到良好社会环境效益。
协调好水、电、交通、通讯等市政设施配套联网，亦是项目发展过程中不可忽略关键问题。
因为怀化灯具经营商本身有强烈要求,市场销售有很好需求和潜力，项目建成后能产生良好社会和经济效益，含有较强抗风险能力，开发前景较为乐观。
为了愈加好地建设河西帝皇灯具超市项目，完善河西市场结构,满足灯具经营户内在需要,提升河西整体形象，促进怀化市经济发展，我企业将督促本项目提升计划质量，加紧工程进度，争取早日完成河西帝皇灯具超市项目标开发。

怀化天庆房地产开发
二○○六年十一月二十六日