房地产开发公司项目实施方案样本.doc
《房地产开发公司项目实施方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发公司项目实施方案样本.doc(34页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、天庆房地产开发河西帝皇灯具超市可行性研究汇报天庆房地产二OO六年十一月二十六日目 录一、总论二、项目提出背景三、项目标可行性四、项目总体计划形式五、基础设施及建设规模六、投资估算和资金筹措七、项目开发方案及开发建设实施步骤八、项目实施确保方法九、社会和经济效益十、结论和提议一、总 论(一)、项目名称:怀化天庆房地产开发企业 河西帝皇灯具超市(二)、项目开发建设单位:怀化天庆房地产开发 (三)、怀化经济发展走势展望是中国经济社会发展进入关键阶段关键十二个月,也是本市经济进入新一轮加速增加周期拐点。作出这么估计,关键基于以下多个方面:面临机遇一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济学界共识
2、,但仍为较高增终年。据国际贸币基金组织估计,全球经济增加率将达成5.1%,回落0.2个百分点,是全球经济进入二十一世纪以来第二个高增终年。受需求放慢和产能增加双重影响,明年国际油价和关键原材料价格将显著走低,对中国发展有利。二、中国经济正在进入调整期。今年以来,中国经济展现“高增加、高效益、低通胀”良好局面,宏观调控初现成效,国民经济开始朝“软着陆”方向发展。在连续四年保持两位数增加、经济总量跃居世界第四基础上,中国经济将出现本轮增加周期以来第二波调整,估计经济增加率将首次回落到10%以下。中央经济工作会议强调“三个协调”,将“又快又好”改为“又好又快”,确定明年经济增加目标约为8%,明确传输
3、了愈加重视经济增加质量和效益信号。但教授认为,明年中国经济增加速度将保持10%左右,投资增加将保持20%,中部地域投资增速仍将保持26%以上。同时,中央经济工作会议提出坚持加强和改善宏观调控,继续实施稳健财政政策和货币政策,并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策协调配合。明年宏观调控重在增强实施力,提升科学性和有效性。对中部地域来说,国家将合适放松大中型劳动密集型项目标土地供给,促进沿海地域劳动密集型产业向中部地域转移。中央经济工作会议提出,要正确处理好投资和消费、内需和外需关系,最根本是扩大中国需求。根据布署,明年要以增加居民消费尤其是农民消费为关键,加紧调整国民收入分配
4、结构,努力提升农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。伴随这些方法到位,将迎来一个新消费扩张,为本市加紧现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时,中国加入WTO过渡期结束,为我们深入扩大开放开辟了宽广空间。三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出,落实促进中部崛起政策,支持中部地域承接东部地域和境外产业转移。国家将出台三大税收优惠政策,即在中部地域推进增值税转型,加强对农业产业化龙头企业和农民专业合作经济组织支持,引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持“中部崛起”合作协议,未来5年国家开发银行将对中部地域国家级经济技术开发区和发展潜力大、区位优势显著部分
5、省级开发区提供150亿元政策性贷款。商务部开启了“万商西进”工程,计划用3年时间推进10000家左右境外和东部地域企业到中部地域开展投资贸易。本市在首届中国中部投资贸易博览会上结果显著,共签约项目42个,总投资103.60亿元,协议引资96.19亿元。另外,本市通道、麻阳、新晃、芷江、靖州和沅陵、会同7个县已作为第一批比照西部大开发政策实施地域上报国家发改委审批,同时正在努努力争取取辰溪、中方、溆浦、洪江市4县市进入“比照”范围。四、国家支持新农村建设力度加大。中央经济工作会议强调把处理好“三农”问题作为全党工作重中之重,继续巩固、完善、加强各项支农惠农政策,切实加大对“三农”投入。基础设施建
6、设方面:“十一五”期间中国国债和中央预算内投资中,用于农业农村方面投资将达成39%左右,中央财政用于农村基础设施建设投入将达3万亿元。社会事业发展方面:至5年内,中央和地方各级政府将累计新增农村义务教育经费2182亿元,从起全部免去农村义务教育阶段学生学杂费,对贫困家庭学生提供无偿教科书并补助寄宿生生活费,提升公用经费保障水平,建立校舍维修改造长久有效机制,巩固和完善农村中小学老师工资保障机制;国家将逐步提升新型合作医疗补助标准,争取到在全国农村基础建立新型合作医疗制度。培训农民方面:国家实施三大“培训工程”:即“阳光工程”,就拿出6亿元补助资金用于培训350万农民工;农业部“百万中专生计划”
7、,计划用时间为农村培养100万名中专员才;国务院扶贫办提出,在“十一五”扶贫开发中,要确保每个贫困农户有一个劳动力接收培训。拉动农村消费方面:商务部开启了“万村千乡市场工程”,努力争取到年底在全国建设25万家“农村超市”。我们怀化是山区农业大市,完全能够争取更多政策扶持。五、新一轮湘西地域开发全方面开启。省委、省政府已经出台湘西地域开发政策保持不变,并在新一轮湘西地域开发中深入加大财政转移支付、产业发展专题资金投入、社会事业和生态建设支持力度。省政府对湘西地域安排引导资金和贷款贴息2亿元。本市列入上一轮湘西地域开发计划52个产业项目将于明年开始替换,其中6月份将对今年完工28个项目进行替补。一
8、批在建项目立即建成投产。比如,40万吨纸浆项目明年底基础建成投产,达产达标达效,每十二个月可实现销售收入24.2亿元、财政收入近3亿元;铜湾和大洑潭2座电站第一台机组和牌楼、锦江、若水等一批在建电站将于明年投产发电,整年可新增发电量4亿千瓦时;华中水泥厂技改扩建工程二期明年建成投产,年生产能力将提升到130万吨。六、交通等基础设施条件将有根本性改善。本市“一线二纵四横”公路主骨架建设全方面铺开,邵怀、怀新、常吉三条高速将前后于、建成通车,境内高速公路里程将达273公里,国省道干线公路改造、县乡村道改造等一批项目加紧建设。渝怀铁路继今年开通货运以后,明年将开通客运。芷江机场在开通长沙、广州航线基
9、础上,将采取转机方法经过北京、上海等关键航空港。立体交通体系形成必将显著改变城镇面貌,提升怀化区位优势,为市域经济发展插上腾飞翅膀。另外,全市上下涌动着一股抓机遇、求发展热潮,甩开膀子抓发展、扑下身子抓落实气氛逐步形成。面临挑战一、国家实施宏观调控政策对区域经济发展提出了新更高要求。对本市而言,关键是土地政策和产业政策带来影响较大。比如,土地政策方面,近几年来中央对土地调控越来越严,采取方法越来越硬。今年8月国务院下发了相关加强土地调控相关问题通知,其政策精神关键表现在7个方面:各级政府责任深入强化,土地调控力度深入加大,土地审批方法进行了重大调整,建设用地成本较大幅度提升,土地收益管理愈加规
10、范,基础农田保护愈加严格,土地违法责任追究愈加严厉。通知要求,工业用地出让最低价标准不得低于取得成本(征地赔偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)之和;工业用地必需采取招标拍卖挂牌方法出让。教授估计这么将会使地价总水平提升50%。本市正处于工业化早期,城市化程度较低,未来几年加紧发展所形成用地需求旺盛。国家土地调控政策实施后,将会造成用地矛盾加剧,用地成本提升,征地难度加大,对本市工业发展、基础设施建设、房地产开发和招商引资等全部会带来一定影响。据国土部门资料,到省国土资源厅下达本市用地计划指标分别为300公顷(4500亩)、173公顷(2595亩)、2
11、30公顷(3450亩),实际需要用地面积398公顷(5970亩)、180公顷(2700亩)、243公顷(3645亩),省里下达本市用地指标在缩小,用地缺口较大。明年,本市将有一批重大项目上马或续建,用地需求量加大,供需矛盾突出。又比如,产业政策方面,中央继续将节能降耗和污染减排作为促进产业结构优化升级关键路径,深入加大调整产能过剩行业和淘汰落后生产能力力度:首先加大对小冶炼淘汰力度。从今年9月1日起提升电解金属锰行业门槛和能耗、环境保护标准,要求单条生产线产能必需在1万吨/年以上,企业生产规模必需达成3万吨/年以上,A级、B级产品综合电耗不高于8600千瓦时/吨,C、D级不高于6500千瓦时/
12、吨,原料中可溶性锰回收率大于82%等。其次控制高消耗、高污染、资源性产品出口。从今年11月1日起硅锰出口征收5-10%关税,从明年1月1日起,铜铝出口征收10-15%关税,而且对冶炼企业实施差异电价。本市铁合金、水泥、纺织、电石、电力等高能耗规模企业达成112家,占全市规模企业总数28%,这些企业对地方财税贡献大,吸纳就业岗位多,对全市经济社会发展至关关键。面对国家产业调控政策,假如不采取对应方法主动应对,大部分企业将因达不到要求而面临关闭或停产。二、加紧改革攻坚带来社会矛盾增多。本市改革已进入攻坚阶段,明年乃至以后几年将强力推进工业企业、商贸流通企业、城市管理、竞争性社会事业和城镇集体经济经
13、营性资产等几大关键领域改革,肯定包含利益关系调整,碰到这么那样阻力,假如不主动稳妥,处理不妥,就会影响社会友好稳定。综合分析宏观经济环境和全市经济形势,我们认为,明年怀化经济发展机遇和挑战并存,机遇大于挑战,总体处于艰苦爬坡阶段,处于蓄势待发、孕育突破关键时期。据市统计局估计,明年本市经济增加速度保守估量为9.9%,同时也有增加11.0%、12.0%潜力。今年11月20-21日市委召开常委扩大会议专题讨论明年经济工作,在充足权衡多种利弊原因基础上,确定经济增加确保11%、努力争取12%,高于全国8%、全省10%预期目标,既表现了追赶跨越、提升标杆要求,也含有现实可能性和可行性。能够预见,伴随一
14、批重大项目标建成投产,到撤地设市10周年时候,怀化经济发展必将登上一个大台阶。(四)、项目概况拟开发怀化天庆房地产开发企业河西帝皇灯具超市项目在河西世纪广场西北方向,河西主干道舞阳大道和神龙北路正相交处。东面和河西现在唯一市政广场世纪广场相望,西面为天庆商贸城及轻纺城,北面为天凯装饰材料城,南面为新建五金水暖机电大市场。河西帝皇灯具超市项目是怀化天庆房地产开发企业开发一个以商业为主体综合类项目。总占地面积约为4200平方米,建筑占地面积约为3000平方米,项目用地性质为商服用地。地块面向世纪广场呈弧形展开,呈较不规则形状。项目基地平坦,地质条件良好。该地块周围经营业状以建材、家庭装修类商品为主
15、。经市场调查,河西现在还未有真正意义上专业灯具经营市场,而因货车不准进城政策实施,现人民路灯具街经营户期望向河西搬迁,河西帝皇灯具超市定位由此而来。依据本项目区位情况,依据市场调查,灯具经营户提出要求本市场所适配套部分居住及办公物业,以配套市场经营需要。考虑到市场经营户实际需要,同时结合考虑本项目位处河西世纪广场(神龙路和舞阳大道交汇处),为提升河西整体区域品位,深入吸引投资者前来怀化投资,本项目拟配套建设一栋高层塔楼。二、项目提出背景从怀化城市整体计划上看,河西作为专业市场计划片区已然成型,现在已形成十九大专业市场,市场辐射中国西南五省约2500万人口,成为流行业关键出口港,开发河西帝皇灯具
16、超市项目既符合怀化整体城市计划,也是顺应怀化灯具经营户大部分业主期望,实属必需。(一)项目建设背景怀化地处湖南省西南部,西邻贵州,南连广西,自古有“黔滇门户”,“全楚咽喉”之称。怀化现辖13个市、区,幅员2.76万平方公里,人口约500万,聚居着汉、侗、苗、瑶、土家等32个民族。这里山清水秀,幅员广阔,物华天宝,人民勤劳勇敢、善良好客。怀化是湘黔、枝柳铁路和320国道交汇中心;新修建渝怀铁路立即通车,组成了怀化交通枢纽中心。改革开放以来,在党中央国务院和省委省政府正确领导下,怀化经济快速发展,经济实力日益增强。1990年,国务院确定怀化为全国农村综合改革试验区后,怀化改变更是日新月异。在湘、黔
17、、鄂、桂、川(渝)五省边区44个县市,约9万平方公里,1500万人口广大区域内中心地位愈加突出。怀化市素有“火车拖来城市”之喻。国家关键铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,全境有11个县(市、区)通有铁路,境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地,怀化编组站(怀化南站)是全国九大编组站这一,货物吞吐能力居全国第九,在建怀化新编组站(怀化东站)吞吐能力将更高。现在,天天由怀化始发和终到客运列车有10对,过境客运列车13对。 怀化公路交通十分便利。209国道和320国道在城区呈“十”字交叉,另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡
18、公路通达城镇。全市公路总数581条,通车里程达7666公里,其中国道长705公里,省道628公里,县道2440公里,乡道2676公里,80%行政村通有公路,全市公路密度达23.45公里/平方公里。 面向新世纪,怀化市委、市政府于1998年提出了“充足发挥区位资源两大优势,努力建造五省(市、区)周围中心城市”新发展战略。怀化至发展目标是努力争取中国生产总值在1980年基础上翻4番,社会主义市场经济体制深入完善,社会经济生活基础上走上规范化、法制化轨道,人民生活普遍达成小康水平,人口、资源、环境和经济发展关系基础协调。展望新世纪,在新战略指导下,怀化必将深入加紧发展,崛起为五省(市、区)周围地域中
19、心城市。(二)项目建设必需性从河西新区市场结构全局来看,开发河西帝皇灯具超市很必需。因为历史原因,河西原计划建设一家灯具市场项目,但因各方面条件不成熟,在招商方面未取得实质性成功,在人民路经营灯饰商家基础上均未能过来经营。以后该项目变更为以家居装饰家俱销售为专题商业广场,尽管二楼保留了一部分灯饰经营面积,但全属一户灯饰商家经营。现人民路灯饰一条街经商户因货车不准进城,对其经营组成严重影响,纷纷要求到河西经营,而原修建灯具市场项目经营定位已发生实质性转变,其商业面积已被家居装饰、家俱广场等商家占据且无法搬迁,该项目没有空间容纳灯具经营商,且其建筑设计形态也和灯具经营商要求不相符合。在此情况下,人
20、民路灯具经营商经和我企业洽谈并经勘查地块后,强烈要求我企业建设一家以经营灯饰为主体专业灯具市场。本项目和河西世纪广场紧紧相邻,在舞阳大道和神龙北路交汇处关键地段,为提升河西新区整体城市品位,结合考虑灯具经营户实际要求,我企业计划在本市场之上配套建设一栋高层塔楼。此计划设计方案及物业定位,符合灯饰经营户经营发展需要,同时优化土地资源配置,完善城区市场功效。项目标建设将在很大程度上提升河西片区整体形象,丰富河西物业业态结构,对提升河西区人流聚合能力产生良好促进作用,从而对河西片区整体繁荣作出贡献,乃至对促进怀化经济发展将起到良好作用。三、项目标可行性作为成立很快地级城市,怀化兼具内陆山区城市滞后性
21、和新兴城市赶超性,怀化城镇化进程有着自己特点和风格:起点较低但速度较快。怀化城区从只有数千人口榆树湾小镇起步,发展到现在规模和程度,只用了30多年时间,超出不少基础很好、起点较高城市,关键因为抓住了几次关键机遇:一是七十年代国家投资建设湘黔、焦柳两条铁路,成十字型在城区交汇,十几万铁路建设大军给偏僻落后怀化带来了勃勃生机,怀化所以被誉为“火车拖来城市”。和此同时,国家进行“三线建设”,给怀化带来了现代工业文明,使之初步含有了现代城市功效;二是八十年代以后伴随行署和大批工矿企业迁入怀化,和城镇居民户口改革试验,怀化城区人口激增,城市基础设施开始落后于人口增加和需要,城市建设逐步加紧。三是九十年代
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 公司 项目 实施方案 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。