房地产行业花园整合营销推广策划报告样本.doc
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1、博文花园项目整合营销策划推广汇报武汉越秀地产投资顾问.12博文花园二期整合营销推广策划汇报引言项目营销策划在房地产全程营销过程中居于“承先”(产品概念提炼和计划建筑设计)“启后”(项目入市销售)之关键地位,担负着将发展商产品相关信息“合理、有效、快捷”传输至“目标消费者”并贯以切合消费心理“描述”,从而缩短生产向销售“惊险一跳”宝贵时间之重担。越秀地产投资顾问(武汉)将以严谨、务实、创新态度,全身心参与对“博文花园”培护和呵养过程,关注产品,重视市场,寻求高平台基础上双赢合作。需求市场背景分析国家住房政策在各高校落实情况为了深入深化住房制度改革,省房改领导小组在中央在汉委部属高校住房货币化分配
2、方法中要求了四项基础标准:按劳分配和效率优先、兼顾公平;国家、单位和个人三者合理负担;老职员老措施、新职员新制度;新旧政策相衔接,购房优惠和货币补助相平衡。自1998年10月28日以后,各高校一律取消福利分房,教职员住房必需实施货币化,并会得到一定住房补助,这笔资金起源有三部分:中央、省、学校,但因为中央这笔资金并没有到位,造成了文件中承诺无法兑现,挫伤了高校老师购房主动性,这一现象值得警惕。以下是我们在这三所高校中调查情况:华中师范大学华师校内已不再建设老师住房,只有寄望于其南湖边一块地,准备在2年内在那里建7至8栋小高层,提供3至4百套商品房给教职员。但华师教职员住房缺口在8百至1千套,而
3、每十二个月新增老师用房也在1百套以上。所以华师房管中心和湖北省安居住宅发展开发玉兰苑二期联络,介绍了240户家庭前往购置。双方刚签下购房协议240份,均价在1550元/平方米,户型全是3室2厅2卫,面积从120至200平方米不等,已入住。武汉大学今年8月15日,武大召开了全校住房分配工作会议,深入统一认识,深化住房货币化改革,并宣告要将校内70%住房置换到校外,那么武大将有7千户家庭会在校外购置商品房,这将是一个长久过程。而短期内,武大老师住房缺口在3千套。湖北新纪元实业从去年拿下桂子花园2期50亩土地以来,便由该企业常务副总经理萧智军亲自出马,长久做武大工作,其诚心感动了相关武大领导。再者,
4、新纪元前几年开发桂子花园1期悉数卖给了原武汉测绘科技大学(现已并入武大)。这么一、二期就连成了一片,于是武大决定在今年10月和该企业签署购房协议,共有486套住房全被武大老师购置。桂子花园2期均价在1500元/平方米,建筑面积有110160平方米不等,有多层、小高层,其中3室2厅2卫414套,4室2厅2卫48套,5室2厅2卫24套。另外,在武大周围武汉重型机床厂,东湖边上沙湾村,八一路上假肢厂等地块上开发房地产商们纷纷到武大开展营销工作,这些地块最大优势最离武大较近,交通方便,对邻近武大教职员吸引力较强。武汉理工大学武工大是最早响应国家政策武汉高校之一,早在底,该校就有1千多户教职员在校外购置
5、了商品房,但当她们找学校要住房补助时,因为中央那部分资金没有到位,学校无力兑现承诺,致使这1千多户教职员住房补助存在较大缺口,于是后边8百多户缺房户便在观望和等候,购房行动呈锐减之势。但听说,该校已经派人到北京活动去了,如能把中央缺位资金弄到位,这批缺房教职员定会掏钱买房。该校1千多户校外公寓分别由以下内容组成:A玉兰苑一期,700套,均价1400元/平方米B 拂晓村小区,180套,均价1680元/平方米C 汽门厂小区,160套,均价1580元/平方D 博文花园,250套,均价1550元/平方米E 锣厂小区,216套,均价1280元/平方米老师消费潜力有多大?本企业于10月28日专程和武大龙校
6、长等进行了会谈,以下是武大关键意见。A、校方老师外迁座谈会反应关键问题B、离学校远近是青年老师首先考虑问题。C、价格是否符合心理要求(注:楚芸曾以南湖山庄开发商身份和武大老师交谈过,南湖山庄当初卖价为2188,综合考虑环境及户型后,老师们出价为元/平方米)。D、物业环境,包含小区自然环境、物业配套环境、物业服务。老师外迁政策性意见A、外迁老师除享受国家要求补助外,校方将提供特补,标准肯定在现在华工、华师等校标准之上。B、补助政策和职称、职务、教龄、是否双职员等挂钩。C、只有退回校内现住房老师才能享受购房补助。D、肯定要外迁占20%,这部分住房不对老师出售或出租,属暂住性质。按校方估量,理想迁出
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