笋岗物流园电子商务平台建设规划与前景样本.doc

　　★本计划书依据《深圳城市总体计划（1996-）》相关城市建设用地布局及计划和综合交通计划等章节中相关笋岗物流中心改造发展计划内容，结合本企业向市政府呈报《相关笋岗仓库区商业化改造初步方案》而编制，本计划书同时也作为本企业制订库区计划参考。

　一、笋岗仓库区所处地理位置、发展历史及现实状况
　　★　二、笋岗仓库区发展物流园区计划功效定位
　　★　三、笋岗物流园区建设具体要求及设想
　　★　四、笋岗家居城计划及建设方案
　　★　五、笋岗汽车城计划及建设方案
　　★　六、笋岗物流园区电子商务平台建设计划
　　★　七、笋岗物流园区开发建设及引进合作方法
　　★　八、笋岗物流园区未来发展前景

一、 笋岗仓库区所处地理位置、发展历史及现实状况

笋岗仓库区在深圳经济特区罗湖区中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东和广九铁路深圳北站接壤。库区计划占地面积约100万平方米，自1982年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留约10万平方米待开发空地，区内有总长12.7公里三条铁路专用线和广九铁路连接。在八十至九十年代，该片区作为全国最大多功效现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而著名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为"中国第一仓"，为国家外贸进出口做出过巨大贡献。
伴随深圳特区经济飞速发展，昔日在城市边缘笋岗仓库区已成为深圳市城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业经过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有城市基础设施无法满足商业化发展要求。所以，深圳市政府经过数次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造关键，将其计划为城市消费物流园区。市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区改造计划方案也立即出台。

（一）笋岗建设物流园区优势
即使笋岗仓库区建设面临仓库空置率高，和市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整局面，不过经过十多年发展和建设，笋岗仓库区含有了由传统仓储业向综合物流业转型，进行物流园区建设很多优势条件。

1、现有仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最关键理由。现在，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量多层仓库，而且在仓储区内建设有大量集中布局仓库和铁路运输专用线，这些全部是建设物流园区客观优势所在。而且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施角度出发，假如另辟新物流园区，置现有笋岗于不顾，或任由它去改造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济一面。
2、笋岗仓库区临近城市中心区区位条件符合发展以消费物流为主物流园区要求。深圳近二十年发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布市区。从现代物流观念出发，这就形成对消费物流一个潜在市场需求。从区位条件分析，这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通全部很便捷地段。相比之下，笋岗仓库区区位条件就含有极大优势。 3、笋岗仓库区含有发展物流园区宏观交通区位优势。笋岗仓库区靠近城市中心区，北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。北环路是深圳关键以货运交通量为主城市干道。而且，依靠设在笋岗仓库区内深圳北站，笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。从大交通区位条件上看，笋岗对外货运交通联络全部很便捷。

4、因为将笋岗物流园区定位为城市消费物流，所以，物流园区建设规模是由所服务城市空间范围和消费物流市场需求等原因共同决定。而且，现在笋岗仓库区产业结构由单一仓储业和运输业向综合商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫，所以，在物流园区计划中，必需对整个笋岗仓库区进行统筹考虑，在实际改造过程中，采取一次计划、分期实施方法。 总而言之，从现有对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等原因而言，笋岗仓库区含有了很多进行物流园区建设优势条件。

（二）笋岗物流园区计划功效定位

基于笋岗仓库区区位特点和开发条件，能够将笋岗物流园区关键功效确定为城市消费物流基地。深圳市消费物流关键是从国际及区域物流和不一样运输方法物流中转化而来，其中包含从区外经铁路运进货物。结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘实际情况，其直接服务范围必需考虑城市道路现实情况。
三、 笋岗库区商业化改造及物流园区建设具体要求及设想

在《深圳市国民经济和社会发展"九五"计划》、《深圳市城市总体计划1996-》、《深圳市现代物流发展对策研究》和《相关加紧本市关键批发市场发展若干意见》（送审稿）中，均对在笋岗库区商业化改造及建设物流园区提出了具体要求和设想，并明确指出笋岗物流园区建设应遵照十二字方针，?quot;统筹计划、正确定位、明确关键"。

统筹计划。笋岗物流园区计划要和深圳市和罗湖区总体计划相结合，高起点、高水平、科学地进行计划。区内发展各类专业市场宜精不宜多，并加大智能化市场建设力度，建立网上交易系统。

正确定位。笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心，园区计划建设以"立足深圳、依靠周围、连接两头、扩大辐射"为标准。要立足深圳商业环境和产业优势；依靠周围城市产业优势和盐田、平湖等周围仓库区；连接中国和国际、内地和香港两个市场；在满足当地需要同时，以质量、声誉、档次和服务向周围地域辐射，吸引异地商家。 明确关键。物流园区内市场建设要在"质"上做文章，做到"人无我有，人有我精"。首先，家居市场可作为关键市场来发展，现在区内已经有家俱、装修、装饰材料市场，但还缺乏家用电器市场；其次，对汽车展销及维护中心和配件市场建设应加强调研，关键定在名车和中高级家用轿车上；第三，结合香港现在中药港发展情况，研究本市发展和之配套中药材市场潜力;第四，其它市场要有限制地慎重发展。
依据深圳市政府对笋岗物流园区建设市场定位十二字方针，本企业将以"立足现有、示范引路、分步改造"为标准，提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设设想：

第一阶段：即近期发展阶段，关键是结合政府商业发展计划，利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米，建设高标准大型家居超市，同时，对现在已形成、初具规模建筑装修装饰材料、汽车展示及维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。用尽可能短时间，较少，立即在笋岗库区形成含有较强辐射力几大专业批发市场：

1、集建材、高级装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体大型家居超市及建筑装饰材料专业市场

本企业及其母企业深业集团计划将本企业所属宝安北路以西七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土地用于发展深圳市大型家居用具及建筑装饰材料专业市场，其中在五区兴建5万平方米营业面积大型家居超市一期工程作为该专业市场关键。该专业市场将以进口高级材料为主，国产名牌为辅，采取国际优异超市管理模式，集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主，零售为辅。使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理优异、设施完备超大型家居及装饰材料专业市场。

2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场

该市场计划在红岭北路以东，桃园路两侧，以现在在该区已初具规模大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础，改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约8.5万平方米)，利用现有818#空地约1.6万平方米，建设营业面积约5万平方米室内名车交易广场，拟和中国外有实力汽车生产厂商合作，将经营范围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供给、汽车检测等为一体多功效汽车展销检测及汽配交易市场，扩建后市场占地15.4万平方米，建筑面积达20万平方米以上。

第二阶段，用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套电子商务交易平台及其它配套设施。 本企业设想经过首先在五区建设大型家居超市，和在桃园路以北新建名车广场,以这两个成功运作带动笋岗库区改造转型,在市政府对库区基础设施(包含道路、通信等)进行大规模改造同时，建设基于上述专业市场专业化物流网络交易平台，并设置社会化专业化物流配送中心，使电子商务和物流配送经过专业化物流网络交易平台实现有机结合，和此同时，以分步改造方法建设一批为物流园区服务配套设施，逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实智能化物流园区。

四、 笋岗家居城计划及建设方案

这里所指"笋岗家居城"包含宝安北路以东五区"笋岗物流中心近期开启区"即"家居超市"及宝安北路以西七区现有14万平方米物业商业化改造两部分，其中，"笋岗物流中心近期开启区"即"家居超市"占地面积为6.7万平方米，建筑面积7.4万平方米，家居超市营业面积约5万平方米，建筑物层数为2-3层，建筑容积率为1.1，广场面积7800多平方米，公园绿地7200平方米。宝安北路以西七区现有14万平方米物业商业化改造现在正在进行之中，已入住其中装饰市场有香江家俱城（建筑面积2.2万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积1.5万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000平方米）、新光源灯饰及金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等，该区域现已成为深圳市内颇具影响力家居装饰材料专业市场。我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力中国外家居经销商和代理商外，同时对837、839、841、843及12#库进行改造，提升物业档次和土地利用率，加紧智能化市场建设步伐，使五区建设和七区改造同时进行，改造建设完成后，该区域形成总营业面积20万平方米以上集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等展销、批发、配送为一体大型智能化专业市场。

五、 笋岗汽车城计划及建设方案

该市场计划在红岭北桃园路南北两侧，也分为新建和改造两项内容，其中新建包含在原818#仓空地和822仓所在位置共约1.4万平方米用地建设6-9层名车广场及汽车零配件配送中心,该建成后建筑面积约5万平方米,现在正在进行调研和可行性分析阶段;改造包含对桃园路以北仓库进行改造和在桃园路以南汽车维修及检测中心扩建改造等,改造和建设完成后,该区域将形成建筑面积20万平方米以上集室内汽车展示交易、网上交易、汽车检测、汽车租赁、汽车零配件配送等为一体大型汽车城，伴随该建成，现在临时性露天汽车交易将成为历史。

六、 笋岗物流园区电子商务平台建设计划

在"笋岗家居城"及"笋岗汽车城"两大专业市场改造建设同时，利用市政府对笋岗仓储区道路、通信等基础设施进行大规模改造有利时机，我们将投入巨款建设笋岗物流园区电子商务交易平台，并建立家居及汽车交易两大专业网站，首先在笋岗物流园区设置社会化专业化家居商品及汽车零配件配送中心，经过电子商务交易平台实现商品在线交易，同时该交易平台还应含有以下多种功效：

1、 处理"物流商务"

网上提供物流信息资源
物流手续网上办理及网上供需衔接
网上物流协议
网上配货

2、 在网上实现物流管理

用网络实现远程数据交换

七、 笋岗物流园区开发建设及引进合作方法

要把笋岗物流园区建设成为国际一流物流园区，除了政府给政策等方面支持以外，还需要企业对引进精心策划，并投入大量，本企业作为未来笋岗物流园区最大企业，将全力推进物流园区开发建设，尤其是做好五区计划和对现有仓库改造，同时，为加紧物流园区开发建设步伐，拟以多个方法引进、，对于笋岗物流园区开发建设及引进合作方法，我们提出以下设想：

1、和合作方就开发、建设、改造和合作经营建立全方面合作战略伙伴关系，签署相关合作框架性协议；

2、和合作方共同出资组建笋岗物流园区开发企业，按政府制订计划蓝图，分阶段对笋岗物流园区进行新建、改造；

3、 和合作方一起参与策划、论证、引进工作，共同出资组建企业，参与新组建企业经营，共同负担经营风险；

4、 利用合作双方各自在中国外资本市场和用户等方面优势，引入国际风险，建立基于电子化交易和现代化专业化商品配送中心为一体物流电子商务平台，使笋岗物流园区成为国际一流物流园区。 用网络指挥和调度物流
优化物流及配送线路

伴随物流电子商务平台建立和不停完善，笋岗物流园区将成为以特色专业市场为主导，各类专业网站为媒体，以现代化社会化配送中心实现远程交易高科技物流园区。

八、 笋岗物流园区未来发展前景

未来笋岗仓库区将建设成为集专业化商品配送、储存、运输、展示和交易于一体，辅以办公、金融、信息处理、饮食、娱乐等相配套配送中心型消费物流园区；笋岗物流园区将成为一个商业繁荣、特色鲜明、环境优美、配套设施完善大型商品集散地，并将带动区内及周围地域相关产业发展，成为本市实施现代物流中心战略一个关键园区，在深圳乃至全国物流业发展中起示范探路作用。 1、一站式购物笋岗家居超市将作为笋岗物流园区关键标志性建筑，它不仅是辐射华南以至全国大型家居产品配送展示和交易中心，也是一座配套齐备大型购物公园；

2、规模宏大笋岗汽车城将作为南中国地域最大汽车及零配件展示交易和配送中心，它连接中国和国际、内地和香港两个市场；

3、物流园区内专业市场将是智能化市场，它经过INTERNET网将电子商务和物流配送很好地结合，为用户提供商品信息及咨询、交易撮合、货物交割配送、货款结算和多种延伸服务。

4、 专业市场展示交易产品将充足表现时代特色，高科技含量国际著名品牌将占展示交易商品大部分，同时市场建设以科技化、信息化为手段，最终形成连接国际、中国，辐射面广各类消费品区域性分拔、展示、交易中心。