深圳大厦物业管理服务投标书模板.doc

深圳景洲大厦物业管理服务投标书

目录
一 投标书----------------------------------------------2
二 开标一览表--------------------------------------3
三 企业总体情况一览表-----------------------------------4
四 企业管理规章制度一览表-----------------------------6
五 服务计划---------------------------------8
六 管理服务人员配置-----------------------------17
七 拟投入关键服务设备一览表----------------------- 22
八 服务管理目标----------------------------------25
九 景洲大厦遗留问题处理及硬件改造方案------------------26
十 服务费用测算明细表-----------------------27
十一 管理服务协议协议书----------------------------30
附：《营业执照》、《物业管理资质证书》、《ISO9000证书》、物业管理协会理事等复印件。

一 投标书
致：深圳市住宅局招标工作小组
依据贵方为景洲大厦物业管理服务 项目标投标邀请，签字代表 x副总经理 （全名、职务）经正式授权并代表投标人 深圳市振业物业管理（地址：福田区福中路振业花园综合楼三楼） （投标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本八份。
（１） 开标一览表；
（２） 企业总体情况一览表；
（３） 企业管理规章制度一览表；
（４） 服务计划；
（５） 服务人员情况一览表；
（６） 拟投入关键服务设备一览表；
（７） 服务管理目标；
（８） 景洲大厦遗留问题处理及硬件改造方案；
（９） 服务费用测算明细表；
（１０） 管理服务协议协议书。
据此函，签字代表宣告同意以下：
1. 投标方将按招标文件要求提供管理服务。
2. 投标方将按招标文件要求推行协议责任和义务。
3. 投标方已具体审查全部招标文件，包含修改文件（如有话），及相关附件，我们完全了解并同意放弃对这方面有不明及误解权利。
4. 本投标使用期为自开标起 90 个日历日。
5. 假如在要求开标时间后，投标人在投标使用期内撤回投标，其投标确保金将被贵方没收。
6. 投标人同意提供根据贵方可能要求和其投标相关一切数据或资料。完全了解贵方不一定接收最低价投标或收到任何投标。
7. 和本投标相关一切正式文件往来通讯请寄：
地址： 深圳市福田区福中路振业花园综合楼三楼 邮编：518026
电话： [phone] 传真： 83222895
投标人代表姓名、职务（印刷体）： x 副总经理

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：
投标人名称： 深圳市振业物业管理
单位公章：
日 期： 二○○三年十二月三十日

二 开标一览表

服务收费报价
经营目标
备注
1、住宅物业管理费标准2.2元/平方米.月
2、商业物业管理费标准5元/平方米.月
3、停车费（露天和室内）统一价230元/小车.月
达成“深圳市物业管理优异大厦”
标准，提供物业管理服务工作。

注：
1. 服务收费：是指每个月向招标项目收取单位费用标准。
2. 经营目标：指根据何种等级进行管理。
3. 投标单位假如需要对报价或其它内容加以说明，可在备注一栏中填写。

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

三 企业总体情况一览表

企业注册资金
取得资格时间
以往及正在进行服务项目
1200万元
一九九七年十一月
首批“甲级物业管理资质”企业
中国物业管理协会理事单位
广东省物业管理协会会员单位
深圳市物业管理协会副会长单位
十一个项目（具体情况见附表1）

注：
企业注册资金：报价币种为人民币，报价单位为万元；
取得资格时间：指投标单位在哪一个年份取得相关管理服务资格；
以往及正在进行服务项目：在此表中只报数量，各物业具体情况[包含物业名称、总建筑面积、业主名称、地点、服务起始时间、收费价格和联络人、联络电话]汇总后附在此表后提供。

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

附表1： 深圳市振业物业管理正在服务物业项目标具体情况

物业名称
荣誉等级
总建筑面积
业主名称
地点
服务起
始时间
收费价格
（元/M2）
联络人
联络电话
振业花园
全国城市物业管理优异示范住宅区
50,876M2
振业集团
深圳福田福中路47号
1992.3
住1.00商1.92
赵文平
83242831
宝丽大厦
全国城市物业管理优异大厦
41,514 M2
振业集团
罗湖宝安南路2046号
1994.6
住3.70商7.00
李传林
25580109
宝泉庄
全国城市物业管理优异大厦
62,896 M2
振业集团
罗湖红桂路1008号
1996.8
住3.00商7.50
彭卫星
25570971
振业梅苑
深圳市物业管理优异住宅区
41,800 M2
振业集团
福田区中康路
1998.8
住1.00商2.50
岳秀华
83107600
光华园
深圳市城市物业管理优异大厦
21,900 M2
金光华实业企业
福田滨河路南2031号
1999.4
住2.30
乔奇麒
83797366
星海名城
深圳市城市物业管理优异小区、
深圳市“花园式、园林式”单位
378，000M2
振业集团
南山区前海路
.8
住2.60商6.50
司向成
26496652
翠海花园
深圳市城市物业管理优异大厦、
深圳市“花园式、园林式”单位
178,000 M2
振业集团
福田区侨香路
.6
住3.40
卜赞东
83191402
业城阁
深圳市城市物业管理优异大厦
23,131M2
振业集团
福田区新洲路
1998.11
住2.80
范夫伦
83529152
振业大厦
全国城市物业管理优异大厦
47,932M2
振业集团
罗湖区宝安南路
1995.2
商12.50
彭社娃
25863888
第一军医大学

266，051M2
广州军区
广洲白云区和镇
.6
住0.80商1.00
李世勇

中新广场

76,650M2
大森地产
贵州遵义市中华北路
.8
住0.65商6.00
向 阳

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

四 企业管理规章制度一览表

序号
规章管理制度名称
备 注
1
职员行为规范
具体内容见附件
2
职员职业道德规范
具体内容见附件
3
职员着装管理要求
具体内容见附件
4
职员工作服管理要求
具体内容见附件
5
考勤实施细则
具体内容见附件
6
值班制度
具体内容见附件
7
景洲大厦公共钥匙管理要求
具体内容见附件
8
投诉处理制度
具体内容见附件
9
大件物品搬入/出管理要求
具体内容见附件
10
大厦精神文明建设条约
具体内容见附件
11
管理处主任岗位职责
具体内容见附件
12
用户主任岗位职责
具体内容见附件
13
物业管理员岗位职责
具体内容见附件
14
收费员岗位职责
具体内容见附件
15
设备主管岗位职责
具体内容见附件
16
设备维护员岗位职责
具体内容见附件
17
安全主管岗位职责
具体内容见附件
18
安管职员作标准
具体内容见附件
19
安管员交接班制度
具体内容见附件
20
对讲机使用管理要求
具体内容见附件
21
安管员岗位职责
具体内容见附件
22
安管员仪容仪表及语言规范
具体内容见附件
23
安管员培训制度
具体内容见附件
24
安管员军训制度
具体内容见附件
25
消防工作制度
具体内容见附件
26
大堂岗工作规程
具体内容见附件
27
巡查岗工作规程
具体内容见附件
28
保安监控系统操作规程
具体内容见附件
29
安管员纪律要求
具体内容见附件
30
安管员奖惩细则
具体内容见附件
31
清洁卫生管理要求
具体内容见附件
32
绿化部署管理要求
具体内容见附件
33
环境主管岗位职责
具体内容见附件
34
保洁员岗位职责
具体内容见附件
35
绿化工岗位职责
具体内容见附件
36
台风、暴雨、地震、火灾时应急方法
具体内容见附件
37
应急事故处理程序
具体内容见附件
38
义务消防员职责
具体内容见附件
注：各规章管理制度具体内容另行提供。

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 五　　服务计划

(一) 服务管理模式
1、企业管理架构

董事会

监事会

总经理

副总经理

维修中心
经营拓展部
品质管理部
计划财务部
人力资源部

服务中心

办公室

安
管
中
心

景洲大厦物业管理处

2、景洲大厦管理处管理架构

管理处主任

用户服务中心

环境管理部
安全管理部
工程部

绿

化

组
保

洁

组

消防控制中心
大

堂

岗

位
车

场

岗

位
巡

逻

岗

位
强电及给排水专业组
弱电专业组兼电梯

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

景洲大厦管理处
3、工作步骤

每七天例会

工作计划安排

主管准备器材工具

职员实施作业

作业巡回检验

作业整改

提交汇报

景洲大厦业主委员会

工作总结

4、信息反馈（投诉处理）渠道及应急维修时间
①设置景洲大厦业主（使用人）投诉信箱：
②振业物业企业网站已为我们业主（使用人）建立了信息反馈平台；
③景洲大厦用户服务中心投诉电话及振业物业企业投诉接待电话；
④由业主（使用人）亲自到景洲大厦用户服务中心反馈信息；
⑤信息反馈（投诉处理）方法。
信息反馈（投诉处理）步骤见下页附图

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 用户服务中心人员接待
业主（使用人）来访投诉

业主（使用人）电话投诉

服务人员依据反应内容填写投诉统计并通知责任人及部门

责任人按投诉统计
采取正确方法处理

业主（使用人）来信投诉

处理完成
在投诉统计上签字
并注明完成时间及效果

信息反馈至管理处主任，
管理处主任采取相关方法，加强相关部门工作，
降低投诉

责任人和部门主管回访，
并填写投诉回访表

值班人员统一装订投诉统计，并统计回访结果
并填写投诉回访表
每日整理、分析全部投诉，填写投诉统计表，分析投诉关键类别、产生原因。包含部门等信息

5、资料管理
①要求资料填写详实，并严格根据ISO9000质量管理体系要求规范操作；
②采取有纸化管理，对保安、清洁、绿化相关资料进行编号、整理并归档；
③全部质量管理统计均属基础管理数据，不得随意抽出、造假、销毁；
④管理处主任对资料真实性、全方面性和有效性负责；
⑤服务期结束后，该项目相关物业管理资料完整移交至接交单位。
（二）服务内容
1、安全管理
①人员素质：安排安全管理员25人（其中：安全主管1人），高中以上文化程度，年纪18至25周岁，五官端正，一般话流利，品行端正，政审合格，有深户担保，统一着装。男：身高175CM以上，退伍军人，女：身高160CM以上，应有保安工作经验，体检合格。
②岗位安排：人数共25人，7个岗位：A座大堂、B座大堂、AB座巡查、监控中心、地下车库巡查、车场出入口，安全主管1人，安排3名保安人员为机动换班人员，；
③工作要求：二十四小时值班，白天上班时间内要求站岗，微笑服务，敬业尽责。抓关键时段，关键部位。进入大厦人员，认真问询。可疑人员（无关人员），应拒绝入内，工作人员一律使用门禁设备。巡查岗是对安全死角有效控制，所以须设置科学巡视路线和管理，以预防隐患发生。车管员每半小时最少具体检验车况一次，发觉漏油、未上锁、未关好车门、窗等现象立即处理并通知车主，并在《车况检验表》上做好统计，同时汇报班长。
2、清洁卫生
①人员素质：人员9人，初中以上文化程度，年纪18至35周岁，五官端正，一般话流利，品行端正，有深户担保，有保洁工作经验，统一着装，体检合格。
②保洁项目：包含计划红线内地面、沟渠池井、墙壁、柱面、通道、公共门窗及玻璃装饰板、植物、花盆、不锈钢楼层指示牌、信报箱及其它不锈钢设施，垃圾箱、垃圾桶、消防设备、天花板、风口、灯具等清洁、保洁工作。
③清洁服务标准表
清洁项目
工具及材料
工作程序
时间安排
质量标准
注意事项
瓷片地面
扫帚/垃圾铲/胶桶/地拖/刀片/干湿布/清洁剂
1）先用扫帚从上往下把地面垃圾、杂物清扫一遍；2）在盛有水胶桶里配制一定百分比清洁剂；3）再将拖把清洗，拧干水后拖净地面污渍
天天早上7时和下午5时全方面清洁两次，每小时循环清洁一次
地面洁净无水渍，无污渍，有光泽
使用清洁用具要勤洗消毒，保持洁净
墙身天花
伸缩杆/尘扫
1）将尘扫和伸缩杆连接起来；2）墙面按从上到下次序扫尘，天花按一定次序左右往返扫尘
每七天清洁扫尘一次
墙面无污迹，无灰尘，天花表面无积尘、无蜘蛛网
切忌用水清洗墙面
办公桌椅
抹布/胶桶/清洁剂
1）在盛有水胶桶里配制一定百分比清洁剂；2）用洗净并拧干抹布擦拭表面
每日一次日常保洁
每个月一次根本清洗
光亮，无污迹，无灰尘，表面洁净无灰尘、无污渍

消火栓
每日一次日常保洁
注意内部灭火器清洁
灯饰
每七天一次全方面清洁
有灯罩取下清洁时候小心莫损坏
门、窗玻璃门
毛套
玻璃刀
伸缩杆
水桶
抹布
玻璃清洁剂
1)先用刀片刮除玻璃上污垢；2）将玻璃清洁剂按1：10加入清水中；3）将毛套浸清洁剂溶液，拧干多出水份，然后用合适力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上水份；4）一洗一刮连续进行，清洗低部位玻璃时玻璃刀横向移动；5）用无绒干布抹去玻璃表面和框架上水印和水珠。6）最终用拖把抹净地面污水；7）清洁高处玻璃时，可把手套、玻璃刮套在伸缩杆上操作；8）循环境保护洁时用干、湿布，先用湿面擦抹，然后用干布抹洁净污渍、手印。

天天早上安排一次清洁，天天巡查保洁四次以上

玻璃表面无污渍、水印，通透无显著积尘
毛套每次上水时必需洗洁净毛套上脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面

地
面
、
阶
梯
毛巾/胶桶/大扫把/簸箕/铁锹/标志牌/洗地机/清洁地刷/小工程车/垃圾袋/强效酸性清洁剂/专业全能清洁剂/
日常保洁：
1）用大扫把大面积清扫地面垃圾、杂物；2）用刀片刮去口香糖之类顽固污垢；3）用清洗过地拖清洁部分关键部位地面
定时清洗：
1）先将地面全方面清扫洁净；2）将强效去污清洁剂和清水按一定百分比配制；3）将配制好清洁剂倒在有严重污渍（如油渍、血渍、茶渍）地方；4）用清洁地刷反复刷洗，直到污渍被清洗洁净（或用洗地机反复擦洗地面）；5）用高压水枪全方面冲洗地面。
日常保洁：
天天全方面清洁两次，早上7时及下午16时各一次，每隔半小时巡查一次；
定时清洗：
每个月一次全方面清洗；或依据实际情况立即清洁。
地面无水渍，无烟头、纸屑、杂物等，无显著污渍。
1）清洗地面时应安排在人流量较少时间。2）用高压水枪冲洗时候避免污水对植物伤害及对周围环境污染。
业
余
娱
乐
设
施

毛巾/毛刷/胶桶/清洁剂
日常保洁：
1）用胶桶装一定量清水；2）将毛巾放入桶内蘸水并稍微拧干；3）用毛巾擦拭表面，除去灰尘。
定时清洗：
1）将清水和清洁剂按一定百分比配制好；2）将毛刷蘸上一定量混合液反复擦刷直至污渍被清除；3）用洁净湿毛巾擦抹表面两次。
天天一次日常保洁。每七天一次全方面清洗
表面洁净，无灰尘、污渍
清洁时尽可能避免影响客人休息和玩耍
垃

圾

娄
毛巾/胶桶/清洁剂
日常保洁：
1）先将桶内垃圾打包并换上新胶袋；2）将垃圾用小工程车集中运至指定地方；3）用湿毛巾擦拭垃圾桶表面使之洁净
定时清洁：
用高压水枪对桶内进行冲洗，并杀虫消毒一次
1） 天天两次保洁
2）每隔1个半小时巡查一次，发觉垃圾满了随时清理
3）每七天一次冲洗消毒
无垃圾外露，无显著异味；桶面无污渍

指示牌、管道、公共设施、灯饰
毛巾/胶桶/铝梯/伸缩杆/清洁剂
1）将清水和清洁剂按一定百分比配制好；2）将蘸有混合液湿毛巾反复擦拭灰尘及污渍（高处部位借用铝梯及伸缩杆清洁）；3）用洁净湿毛巾擦抹表面两次。4）用干毛巾抹干水迹
每七天一次清洁
无积尘、污垢

3、 环境绿化
保持景洲大厦计划红线范围内无黄土裸露,绿化努力争取有水平和垂直两种形式，从而达成协调人和环境结合。因为植物木、花各具形象特色，所以在装饰时要注意到这些，发挥它们更富有表现力形象特征，以点、线、面不一样格局发明丰富水平和垂直方向绿化效果。绿化服务质量达成 DB40300／T6《园林绿化管养规范》中“二级管养规范”标准。
4、 维修服务
依据业主需要，提供有偿维修服务。
（三）培训计划
1、培训系统图

评 价
修正

反馈
培训计划

培训计划
培训计划

评价

系统图说明：
①针对景洲大厦项目标管理特点来设置培训目标并确定实施计划。
②有效利用多个培训形式和方法，确保培训达成预期效果。
③经过对职员进行考评，以了解培训有效性及职员接收程度。
④依据对考评结果评定和反馈，立即调整培训思绪并确定未来培训关键。强调将理论应用到实践工作中。
2、培训方法及目标
①“分层次、分步骤、分阶段、分工种”开展培训，采取形式多样培训方法及现代视听技术，确保培训效果；
②保持课程常新。在实际工作中，不停总结经验并用以指导职员，预防职员在机械循环培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采取优异科学方法（比如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训效果。
③形成“啄木鸟式”培训风格，只开展含有针对性培训，而不做无效培训。应遵照发觉问题——制订方法——培训职员——检验反馈步骤实施培训。
④培训工作制度化，确保职员有足够培训时间。经过分级考评及定向淘汰制度，制造职员紧迫感和压力感，将传统被动性接收培训，变为职员自发性主动参与。
3、培训计划
①安管员培训科目
序号
培 训 内 容
培 训 频 率
培 训 目 标
一
1、单兵队列动作 2、三大步法
3、体能训练
逢周一至周五，天天训练一小时
培养组织纪律性，练就扎实基础功
二
1、擒拿格斗基础功 2、捕俘拳
3、防卫术
逢周六、周日
熟练掌握擒敌及防卫技能
三
内务管理
每七天一次检验评选
保持宿舍洁净整齐
四
例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）
每七天一次
提升思想觉悟，总结本身存在不足
五
《安全保卫管理工作手册》
每个月一次培训考评
熟悉保安员岗位职责、操作规程，工作标准
六
保安服务规章制度及相关法规
每个月一次培训考评
熟悉相关法律常识，提升理论水平
七
《机电管理工作手册》
每个月一次培训考评
了解消防基础知识，救火基础程序及各自职责
八
突发事件应急处理
紧急集合演练
每三个月一次
提升突发事件处理能力
九
消防实战演练
伤员救护知识
每六个月一次
提升消防实战能力
②保洁员培训科目
序号
培 训 内 容
培 训 频 率
培 训 目 标
一
工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）
每七天一次
提升思想觉悟，总结本身存在不足
二
内务管理
每个月一次检验
保持宿舍洁净整齐
三
《环境卫生管理工作手册》
每个月一次培训考评
熟悉保洁员岗位职责、操作规程、工作标准
四
清洁设备振作和保养及清洁用具使用
每三个月一次培训和考评
提升工作技能，保持工作效率
五
清洁环境保护方面管理条例
每三个月一次培训和考评
熟悉相关法律常识，提升理论水平
六
四害消杀和防治
每三个月一次
熟练掌握消杀程序
七
消防实战演练
每六个月一次
提升消防实战能力
③环境绿化培训计划
A、在自主管理模式下振业企业将派绿化技术人员对职员进行充足园林绿化专业知识培训，或选派技术骨干处出接收培训后对其它职员进行培训。
B、每个月培训不少于1次，技术人员培训为每七天一次，物业知识最少每六个月一次，时间由企业安排。
C、培训关键内容包含绿化工作月历、当地关键观赏植物品种、当地关键园林植物病虫害识别及防治、常见肥料及使用方法、绿化管理操作技能技巧、插花技能。
（四）特色服务
1、导入ISO9001：质量确保体系管理模式；
2、提供酒店式服务用语、个性化物业管理服务；
3、提供二十四小时全天候值班服务；
4、设置景洲大厦现场服务中心（CSC），推行现场值班制；
（五）优惠服务
1、在景洲大厦提供部分无偿维修服务；
2、在小区文化活动方面，利用本企业积累人力资源优势，实现共享。
3、在物资配置方面,为配合景洲大厦工作,在管辖范围外可合适提供技术援助并在其它方面尽力配合。

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：
六　　管理服务人员配置

（一）管理处组织架构：
管理处主任

用户服务中心

环境管理部
安全管理部
工程部

绿

化

组
保

洁

组

消防控制中心
大

堂

岗

位
车

场

岗

位
巡

逻

岗

位
弱电及给排水专业组
强电专业组兼电梯

（二）管理处拟设各类人员：
管理处主任1人，用户主任1人，工程主管兼机电工程师1人，物业管理兼收费管理员1人，设备维护员3人，安全主管1人，安管员24人（包含班长2人），环境主管1人，保洁员7人（包含班长1人），绿化工（兼部分清洁工作）1人，累计41人。
附：拟派驻关键管理人员简历
1、管理处主任
卜赞东：男，37岁，大学本科，中共党员，黑龙江省哈尔滨市人，持《物业管理部门经理岗位证书》。
1986.8-1993.5在原冶金工业部第十九冶金建设企业筑炉工程企业工作；任
团委干事、1988年任团委书记；
1993.6-1996.12在原冶金工业部第十九冶金建设企业深圳企业第七工程处
（筑炉企业）工作；任工程处副主任、党支部书记；
1997.1---1998.2 在深圳市万科物业管理工作；任总经理办公室
人事培训主管、临时党支部召集人；
1998.3---1999.2 在深圳市振业物业管理工作；任宝丽大厦管理处副主任；[宝丽大厦于1998年9月-12月被评为“广东省物业管理优异大厦”、“全国物业管理示范大厦”“振业集团优异集体”、“振业集团优异个人”]
1999.3--.4 任光华园管理处副主任；[光华园住宅大厦系全外委托管理物业，光华园管理处被评99度为“青年文明号”、“振业集团优异集体”；“振业集团优异个人”]
.5—.11 在广东振业资产管理工作；任物业管理中心经理）[.9 考入中国人民解放军军事经济学院本科班学习，.6 毕业]
.12---.3正式调入振业集团工作，任广东振业资产管理物业管理中心经理、党支部书记；[物业管理中心被第一军医大学评为“爱国卫生运动优异集体”；“校园绿化美化优异个人”]
.4至今在深圳市振业物业管理工作；任翠海花园管理处主任；[翠海花园于5月经过“ISO9001：质量体系认证；前后被评为“福田区物业管理优异住宅大厦”、“深圳市物业管理示范住宅大厦”、“深圳市安全文明优异大厦”、“振业集团优异集体”、“振业集团优异个人”；被评为“广东省物业管理示范住宅大厦”]
2、用户主任
朱小平：男，27岁，党员，大专，电气工程师，电力系统及其自动化专业，持《物业管理部门经理岗位证书》。
1994.7—1996.7四川重龙水泥集团技术改造办公室任技术员；1999.8—.10工作于深圳市鸿华信物业管理,任机电设备主管；.11至今工作于深圳市振业物业管理,前后任翠海花园管理处机电设备主管、管理处经理助理、管理处用户主任等职。
3、工程主管
李勃：男，32岁，本科（在读硕士），工程师，计算机专业，持《物业管理部门经理岗位证书》。
1992、8—1996、3安徽省安庆市港口运贸船务企业，任技术员；1996、3—、1安庆皖电信息产品采购供给站联想电脑，任维修技师；、1—、5深圳市深业智能有限责任企业，任工程现场主管；、5至今深圳振业物业管理企业星海名城管理处，任机电工程师。

骨干人员素质要求：

岗位
职责
含有条件
管理处主任
全方面负责物业管理工作
男，40岁以下，本科以上文化，3年以上高层楼宇管理经验，持物业管理企业经理上岗证，较丰富物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9000质量体系。
用户
主任
负责受理各类投诉，负责业主维修信息搜集、评审、派工和回访，负责ISO9001:质量体系维持及改善等
大专以上文化，具2年以上基层物业管理经验，实践经验丰富，有亲和力善于沟通协调，熟悉ISO9000质量体系。
部门
主管
负责本部门工作，协调和其它部门之间工作。
大专以上文化，含有3年以上基层物业管理经验，综合管理、协调能力和技术专业能力均较强。
物业
（收费）
管理员
负责房管工作手册要求工作内容，帮助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作。负责为用户办理全方面托收，参与前期水电表抄送，统计工作，统筹管理大厦财务收支工作。
大专学历，财会、土建或工民建专业，含有3年以上基层物业管理经验，综合管理、协调能力和技术专业能力均较强。
资料员
负责管理企业发放质量管理体系文件和住宅区技术档案资料，分类整理各类工作统计表格，兼电脑员。
中专学历，擅长技术资料分类、整理、管理。
机电
工程师
负责指导、检验大厦供配电、智能化系统、电梯、消防、中央空调等设备设施正常运行和养护。
大专以上学历，助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇多种配电、消防、电子、电梯、中央空调等工作原理及管理运作。
设施维护员
负责大厦日常维修和公共设备、设施维护、保养。
持电工上岗证，熟悉高层楼宇多种供配电、给排水、消防、智能化等系统日常维护
安全
主管
负责大厦治安及车辆综合管理工作。
高中以上文化程度，退伍军人，从事相关工作2年以上，熟悉高层楼宇安全管理及本市政策、法规，有工作经验。
环境
主管
负责大厦环境卫生管理工作。
高中以上文化程度，从事相关工作2年以上，熟悉高层楼宇环境卫生管理。

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：
七　　拟投入关键服务设备一览表
（一）行政办公用具生活必需品：
项 目
配置数量
单价
累计
备 注
办公桌椅
7套
500
3500

电脑
2台
6000
1

打印机
2台
2400
4800

电话
4部
60
240

组合资料档案柜
2套
500
1000

其它办公用具
若干
4000
4000

职员服装（2套/人）
32
600
19200
单价为管理、维修及保洁人员均价
保安服装（2套/人）
50
500
25000

职员食堂厨具
1批
8000
8000

电风扇
5
200
1000

小 计
78740

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

（二）维修工具：
项 目
配置数量
单价
累计
备 注
电焊机
1套
450
450

冲击钻
1套
1200
1200

手电钻
1套
300
300

切割机
1套
1200
1200

砂轮机
1套
300
300

铝合金梯
各一个

910
1.5米2个460元，3米1个450元
疏通机
1套
1500
1500

电流表
1个
600
600

万用表
4个
150
600

绝缘表
1个
300
300

气泵
1套
800
800

高照度探照灯
2个
150
300

工衣柜
3个
180
540

材料架
4个
200
800

绝缘鞋及手套
3套
150
450

个人工具
4套
450
1800

小计
12050
法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

（三）保洁工具：
项 目
配置数量
单价
累计
备注
打磨机
1套
5500
5500

手推式垃圾车
2部
600
1200

清洁及浇花用胶管
300米
3
900

机动喷雾器
1套
2500
2500

日常清洁易耗品
若干
2500
2500

小计

12600

（四）护卫、消防装备：
项 目
配置数量
单价
累计
备注
无线对讲机
9个
1800
16200
保安7个，管理处2个
消防斧头
2个
35
70

警棍
7个
110
770

防毒面具
10个
150
1500

消防专用扳手
2个
100
200

消防靴
5双
65
325

小 计
19065

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：

八　　服务管理目标

根据《深圳市物业管理示范大厦标准》对景洲大厦项目进行管理，具体管理目标及方法以下：
1、建立健全公众制度，物业管理各项制度、各岗位工作标准。各个岗位须严格根据岗位职责及对应《工作手册》要求工作程序操作，企业将对各个岗位进行严格监督和不定时考评；
2、本企业派住景洲大厦物业管理服务人员持证上岗率达成100％；职员统一着装，佩带工作证上岗，工作规范、作风严谨；
3、实施二十四小时值班制度，设置服务电话，接收业主和使用人求援、提议、问询、质疑、投诉等各类信息搜集和反馈，并立即处理，有回访制度和统计；
4、定时向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理提议立即整改，满意率98％以上；
5、对来访人员进行严格登记，杜绝推销等外来人员进入办公区域，确保办公区域不受干扰；
6、不发生因管理责任造成安全、消防事故。安全管理实施二十四小时值班及巡查制度，安官员熟悉大厦工作环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；
7、清洁卫生实施责任制，实施标准化清洁保洁。垃圾日产日清，定时进行卫生消毒灭杀，工作区域内无纸屑、烟头等废弃物；
8、实现大厦环境舒适、整齐，墙面无脱落、无破损，玻璃幕墙清洁明亮，无污渍，无纸张乱贴、乱涂、乱画等现象；
9、小区花草植物长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；
10、定时开展物业管理和公益宣传，提醒全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦各项管理要求；
11、用户综合满意率达98％以上；
12、物业管理服务水平在十二个月内达成“市优”标准。

法定代表人或委托授权人（签字或盖章）：
九　　景洲大厦遗留问题处理及硬件改造方案
1、遗留问题处理措施及硬件改造
序号
项 目
处理措施
1
电梯
振业集团更新
2
出入口过多，进出人员杂
物业企业对停车场和出入大门投资改造，实施停车场自动收费和门禁一卡通
3
楼道因消防玻璃封闭不透气
物业企业投资增加风扇
4
酒楼排烟
由物业企业同酒楼协商，责令其处理排烟管破烂影响外观及排烟达标
5
酒楼冷却塔
由物业企业和酒楼协商，责令其整改冷却塔外观及噪声达标
6
一楼门店破墙开门

7
绿化面积过少
由物业企业投资在四楼增加空中绿化
8
垃圾房离住宅过近
由物业企业投资在垃圾房外墙种植绿化美化垃圾房
9
停车场地面起沙
由物业企业投资全方面整改
10
停车场出入口雨水篱子脱落
由物业企业投资整改
11
出入口监控探头太少，现有监控系统不清楚等
在停车场及负一、二层、屋顶、四楼平台出入口增加监控探头，改造现有监控。
12
无保安巡更系统
由物业企业投资增加保安巡更系统
2、硬件改造资金支出预算：
1）停车场自动收费及门禁一卡通约15万元。
2） 增加闭路监控探头等约5.5万元。
3） 增加一套保安巡更系统约1.5万元。
4） 改造停车场出入口雨水篱子约0.25万元
5） 停车场地面起沙改造约8万元。
6） 绿化增加约2万元。
7） 楼道增加风扇约6600元。
累计约32.91万元。

十 服务费用测算明细表

（一）物业管理服务费标准
依据景洲大厦实际情况