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物业管理招标文件编制

目录

一、招标文件内容 1
1.投标邀请书 1
2.技术规范及要求 1
3.投标人须知 2
4.协议通常条款 3
5.协议特殊条款 3
6.附件 4
二、招标文件样本 4
1．封面 4
2．招标文件目录和关键内容 5
第一部分　投标邀请 5
第二部分　技术规范及要求 5
第三部分　投标人须知 5
第四部分　协议通常条款 6
第五部分　协议特殊条款 6
第六部分　附件 6

　　物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供指导投标工作规范文件。招标文件编制好坏，直接关系到招标人和投标人双方面利益，所以招标文件内容既要做到详尽周到，以维护招标人利益，又要做到合理正当，以表现招标公平、公正标准。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容剖析；第二部分是以一份详尽招标文件样本作为编制招标文件参考。

　　一、招标文件内容
　　不一样类型项目其招标文件内容也繁简各异，然而根据国际通例，招标文件内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵照要求，具体包含投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，(投标人)物业管理企业必需按要求填报投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件一部分；第三部分，中标物业管理企业应签署协议条件(包含通常条件和特殊条件)及应办理文件格式。

　　三大部分内容具体可归纳为组成招标文件六要素：①投标邀请书；②技术规范及要求；③投标人须知；④协议通常条件；⑤协议特殊条件；⑥附件(附表、附图、附文等)。

　　1.投标邀请书
　　投标邀请书和招标公告目标大致相同，其目标是提供必需信息，从而使潜在投标人得悉物业管理项目招标信息后，决定是否参与投标。其关键内容包含：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求简述、招标文件售价、投标文件投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书能够归入招标文件中，也能够单独寄发。如采取邀请招标方法招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，所以不属于招标文件一部分；但假如采取公开招标方法招标，往往是先公布招标公告和资格预审通告，以后发出投标邀请书是指招标人向预审合格潜在投标人发出正式投标邀请，应作为招标文件一部分。

　　2.技术规范及要求
　　这一部分关键是说明业主或开发商对物业管理项目标具体要求，包含服务所应达成标准等。比如对于某酒店项目，招标人要求该物业清洁卫生标准应达成五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目标不一样服务标准和要求，能够编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。

　　另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行具体说明物业说明书，和物业设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作具体说明。

　　3.投标人须知
　　投标人须知目标是为整个招标投标过程制订规则，是招标文件关键组成部分，其内容包含：①总则说明；②招标文件说明；③投标书编写；④投标书递交；⑤开标和评标；⑥授予协议。以下分别给予具体说明。

　　(1)总则说明
　　总则说明关键对招标文件适用范围、常见名称释义、合格投标人和投标费用进行说明。
　　(2)招标文件说明
　　招标文件说明关键是对招标文件组成、招标文件澄清、招标文件修改善行说明。
　　(3)投标书编写
　　投标人须知中应具体列出对投标书编写具体要求。这些要求包含：①投标所用语言文字及计量单位；②投标文件组成；③投标文件格式；④投标报价；⑤投标货币；⑥投标使用期；⑦投标确保金；⑧投标文件份数及签署。假如因为采取邀请招标或议标方法招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格证实文件。招标文件对投标书编写要求说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分；另一个是在招标文件中列出投标文件一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包含：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简明说明一览表及投标人资格证实书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。
(4)投标文件递交
　　投标文件递交内容关键是对投标文件密封和标识、递交投标文件截止时间、迟交投标文件、投标文件修改和撤销说明。
　　(5)开标和评标
　　开标和评标是招标文件表现公平、公正、合理招标标准关键，包含以下内容：
　　①对开标规则说明。
　　②组建评标委员会要求。
　　③对投标文件响应性确实定。即审查投标文件是否符合招标文件全部条款、条件和要求且没有重大偏离和保留。
　　④投标文件澄清。即写明投标人在必需时有权澄清其投标文件内容。
　　⑤对投标文件评定和比较(说明评定和比较时所考虑原因)。
　　⑥评标标准及方法。
　　⑦评标过程保密。
　　(6)授予协议
　　授予协议内容通常包含：
　　①定标准则。说明定标准则，包含“业主不约束自己接收最低标价”申明等。
　　②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价投标人进行推行协议能力审查。
　　③接收和拒绝任何或全部投标权力。
　　④中标通知。
　　⑤授予协议时变更数量权力。即申明招标人在授予协议时有权对招标项目标规模给予增减。
　　⑥协议协议书签署。说明协议签署时间、地点和协议协议书格式(详见附件)。
　　⑦履约确保金。
　　4.协议通常条款
　　协议通常条款不是协议关键内容，通常包含以下条款和内容：
　　(1)定义。即对协议中关键名称进行释义。
　　(2)适用范围。即写明本协议适用范围。
　　(3)技术规格和标准。该条款内容通常和招标文件第二部分“技术规范及要求”内容相一致。
　　(4)协议期限。通常可参考委托管理期限。
　　(5)价格。即物业管理费计取，通常应和中标人投标报价表相一致。
　　(6)索赔。索赔条款关键说明在投标人(协议乙方)发生违约行为时，招标人(协议甲方)有权根据索赔条款要求提出索赔。其具体内容包含索赔方案和索赔程序。

　　(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到人力无法抗拒事件情况下，协议一方难以或不可能推行协议时，对由此引致法律后果所作要求。不可抗力条款通常包含三个部分：不可抗力内容；遭受不可抗力事件一方向另一方提出汇报和证实文件；遭受不可抗力事件一方责任范围。

　　(8)履约确保金。该条款关键是要求中标人在签署协议后，为确保协议推行而须提交履约确保金百分比，和提供履约确保金形式。

　　(9)争议处理。该条款关键内容是预先要求协议双方在协议推行过程中发生争议时处理路径和方法。如在该条款中要求以仲裁作为处理争议路径等。

　　(10)协议终止。该条款关键内容是说明协议期限和协议终止条件(如物业管理企业违约情节严重；业主破产；物业被征用等)。

　　(11)协议修改。该条款应申明对于协议未尽事项，需进行修改、补充和完善，甲乙双方必需就所修改内容签署书面协议修改书，作为协议补充协议。

　　(12)适使用方法律。即写明协议适用法律。
　　(13)主导语言和计量单位。
　(14)协议文件及资料使用。条款中应写明协议文件及资料使用范围及事宜，如对保密要求等。
　　(15)协议份数。
　　(16)协议生效。
　　5.协议特殊条款
　　协议特殊条款是为了适应具体项目标特殊情况和特殊要求作出特殊要求，比如对实施协议过程中更改协议要求而发生偏离协议情况作出一些特殊要求。另外协议特殊条款还能够是对协议通常条款未包含一些特殊情况补充，如相关延迟开工而赔偿具体要求，和相关税务具体要求等。

　　在协议实施中，假如通常条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。
　　6.附件
　　附件是对招标文件主体部分文字说明补充，包含附表、附文和附图，具体有：
　　(1)附表
　　①投标书格式；
　　②授权书格式；
　　③开标一览表；
　　④项目简明说明一览表；
　　⑤投标人资格证实文件格式；
　　⑥投标保函格式；
　　⑦协议书格式；
　　⑧履约确保金格式(通常为银行保函)。
　　(2)附文
　　物业说明书。
　　(3)附图
　　物业设计和施工图纸。
　　二、招标文件样本

1．封面
招　标　文　件

招标编号：____________

招标项目名称：________

年　　月××招标中心统一印制

2．招标文件目录和关键内容
第一部分　投标邀请
第二部分　技术规范及要求
第三部分　投标人须知

　　Ａ　总则说明
　　1.适用范围
　　2.定义
　　3.合格投标方
　　4.投标费用
　　Ｂ　招标文件说明
　　5.招标文件组成
　　6.招标文件澄清
　　7.招标文件修改
　　Ｃ　投标文件编写
　　8.语言及计量单位
　　9.投标文件组成
　　10.投标文件格式
　　11.投标报价
　　12.投标货币
　　13.投标人资格证实文件
　　14.投标使用期
　　15.投标确保金
　　16.投标文件份数和签署
　　Ｄ　投标文件递交
　　17.投标文件密封和标识
　　18.递交投标文件截止时间
　　19.迟交投标文件
　　20.投标文件修改和撤销
　　Ｅ　开标和评标
　　21.开标
　　22.评标委员会
　　23.投标文件响应性确实定
　　24.投标文件澄清
　　25.对投标文件评定和比较
　　26.评标标准及方法
　　27.保密
　　Ｆ　授予协议
　　28.定标准则
　　29.资格最终审查
　　30.接收和拒绝任何或全部投标权力
　　31.中标通知
　　32.授予协议时变更数量权力
　　33.协议协议书签署
　　34.履约确保金
35.中标服务费
第四部分　协议通常条款
　　1.定义
　　2.适用范围
　　3.技术规格和标准
　　4.委托管理期限
　　5.价格
　　6.索赔
　　7.不可抗力
　　8.履约确保金
　　9.争议处理
　　10.协议终止
　　11.协议修改
　　12.适使用方法律
　　13.主导语言和计量单位
　　14.协议份数
15.协议生效
第五部分　协议特殊条款
第六部分　附件
第一部分　投标邀请
　　受用户委托对________________项目标物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书方法前来投标。
　　1.招标编号：
　　2.招标项目标简明说明：
　　3.项目开工期：
　　4.投标地点：
　　5.投标截止时间：　　年　　月　　日(北京时间)，逾期收到或不符合要求投标文件不接收。
　　6.开标时间、地点：
　　7.凡对此次招标提出问询，请在　　年　　月　　日前和　　　　　联络(技术方面问询请以信函或传真形式)。
　　地址：
　　邮编：
　　电话：
　　传真：
　　联络人：
(署名)
年　月　日
第二部分　技术规范及要求
1.1.项目技术要求一览表
　　2.项目所在地
　　相关物业所在地及物业具体情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。
第三部分　投标人须知
Ａ　总则说明
　　1　适用范围
　　1.1　本招标文件仅适适用于本投标邀请中所叙述物业物业管理服务。
　　2　定义
　　2.1　“招标方”系指第一部分所指组织此次招标招标机构。
　　2.2　“投标方”系指向招标方提交投标文件物业管理企业。
　　2.3　“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件要求，须向用户提供物业管理服务。
　　2.4　“用户”系指委托进行此次招标××开发商或业主委员会。
　　3　合格投标方
　　3.1　经过此次招标资格预审确定为合格投标人称为合格投标方。投标方应遵守相关中国法律和规章条例。
　　4　投标费用
　　4.1　不管投标过程中做法和结果怎样，投标方自行负担全部和参与投标相关全部费用。
Ｂ　招标文件说明
　　5　招标文件组成
　　5.1　招标文件用以说明所需物业管理服务、招标投标程序和协议条款。招标文件由下述部分组成：
　　(1)投标邀请；

(3)投标人须知；
　　(4)协议通常条款；
　　(5)协议特殊条款；
　　(6)附件。
　　5.2　招标文件以汉字、英文两种文字编印，两种文字含有相同效力。中、英文本如有差异时，以汉字本为准。
　　5.3　投标人被视为熟悉上述和推行协议相关一切情况。
　　6　招标文件澄清
　　6.1　投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明地址以书面形式(包含信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采取合适方法给予澄清或以书面形式给予回复，并在其认为必需时，将不标明查询起源书面回复发给已购置招标文件每一投标方。

　　7　招标文件修改
　　7.1　在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清问题而修改招标文件，并以书面形式通知全部购置招标文件每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真形式给予确定。

　　7.2　为使投标方在准备投标文件时有合理时间考虑招标文件修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购置招标文件每一投标方。

　　7.3招标文件修改书将组成招标文件一部分，对投标方有约束力。
Ｃ　投标文件编写
　　8　语言及计量单位
　　8.1　投标文件及投标方和招标方就投标交换文件和来往信件，应以汉字或英文书写。
　　8.2　除在招标文件技术规格中另有要求外，计量单位应使用中国法定计量单位(国际单位制和国家选定其它计量单位)。

　　9　投标文件组成
　　9.1　投标文件包含下列部分：
　　(1)投标书、授权书、开标一览表和项目简明说明一览表；
　　(2)投标资格证实文件；
　　(3)投标符合招标文件要求证实文件及投标方认为需加以说明其它内容；
　　(4)投标确保金。
　　投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。
　　10　投标文件格式
　　10.1　投标方应按招标文件提供投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简明说明一览表(见附件1～4)。
　　11　投标报价
　　11.1　投标方应在招标文件所附开标一览表(附件3)上写明投标项目标单价和投标总价。假如单价和总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只许可有一个报价，招标方不接收有任何选择报价。

　　11.2　投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制××开发商以其它方法签署协议权力。
　　12　投标货币
　　12.1　投标书和开标一览表中报价对国外投标方用美元或其它国际关键货币填报(若采取其它外国货币报价，为便于比较价格，招标方将按12.2款要求折算成美元)。

　　12.2　以开标日中国银行公布卖出价作为折算报价依据。
　　13　投标人资格证实文件
　　13.1　投标方必需提交证实其有资格进行投标和有能力推行协议文件(格式见附件5)，作为投标文件一部分。
　　14　投标使用期
　　14.1　投标文件从开标之日起，投标使用期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行要求。
　　14.2　要求投标方同意延长使用期，要求和回复均应为书面形式。投标方能够拒绝上述要求而其投标确保金不被没收。对于同意该要求投标方，既不要求也不许可其修改投标文件，但将要求其对应延长投标确保金使用期，相关退还和没收投标确保金要求在投标使用期延长久内继续有效。

15　投标确保金
　　15.1　投标确保金为投标文件组成部分之一。
　　15.2　投标方向招标方提交不少于投标总报价2％投标确保金。
　　15.3　投标确保金用于保护此次招标免受投标方行为而引发风险。
　　15.4　投标确保金币种应和投标报价币种相同，能够下列任何一个方法提交：
　　(1)由下列银行开具保函：
　　①中国银行总行或其分行；或　　　　。
　　②中国银行在海外往来行经过中国银行；或　　　　。
　　③在中国营业任何其它中国或外国银行；或　　　　。
　　④由中国人民银行授权其它银行。
　　投标确保金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件使用期过后30天内继续有效。
　　(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标使用期满前，因票据立即到期，招标方有权临时行使票据权力)。
　　15.5　未按要求提交投标确保金投标，将被视为投标无效。
　　15.6　未中标投标方投标确保金，将按31.2款要求给予无息退还。
　　15.7　中标投标方投标确保金，在中标方签署协议并交纳履约确保金和中标服务费后，经银行扣除手续费，给予无息退还。
　　15.8　发生以下情况投标确保金将被没收：
　　(1)开标后投标方在投标使用期内撤回投标；或　　　　。
　　(2)假如中标方未能做到：
　　①按本须知第33条要求签署协议；或　　　　。
　　②按本须知第34条要求提供履约确保金；或　　　　。
　　③按本须知第35条要求缴纳中标服务费。
　　16　投标文件份数和签署
　　16.1　投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

　　16.2　投标文件正本和副本须打印并由经正式授权投标方代表签字。
　　16.3　除投标方对错处作必需修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件人签字。
　　16.4　电报、电话、传真形式投标概不接收。
Ｄ　投标文件递交
　　17　投标文件密封和标识
　　17.1　投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。
　　17.2　为方便开标唱标，投标方应将正本投标书、开标一览表和投标确保金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。

　　17.3　第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中要求开标日期立即间)不准启封”字样。
　　17.4　如投标文件由专员送交，投标方应将投标文件按19.1～19.3款中要求进行密封和标识后，按投标邀请注明地址送至招标方。
　　17.5　假如投标文件经过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。
　　(1)内层信封封装和标识同17.1～17.3款要求。
　　(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方名称、地址，方便将迟交投标文件原封退还。
　　17.6　假如未按上述要求进行密封和标识，招标方对投标文件误投或提前拆封不负责任。
　　18　递交投标文件截止时间
　　18.1　全部投标文件不管派人送交还是经过邮寄递交，全部必需在招标方在投标邀请中要求投标截止时间之前送至招标方。
　　18.2　出现5.2款因招标文件修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知要求时间递交。
　　19　迟交投标文件
　　19.1　招标方将拒绝在投标截止时间后收到投标文件。
　　20　投标文件修改和撤销
　　20.1　投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销书面通知，该通知须有经正式授权投标方代表签字。
　　20.2　投标方对投标文件修改书面材料或撤销通知应按第16和第17条要求进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。
　　20.3　投标截止时间以后不得修改投标文件。
　　20.4　投标方不得在开标时间起到投标文件使用期期满前撤销投标文件，不然招标方将按14.7款要求没收其投标确保金。
Ｅ　开标和评标
　　21　开标
　　21.1　招标方在招标通告或投标邀请要求时间和地点公开开标。投标方派代表参与。
　　21.2　开标时，查验投标文件密封情况，确定无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，和招标方认为适宜其它内容并统计。

　　22　评标委员会
　　22.1　招标方将依据物业管理特点组建评标委员会，其组员由工程技术、市场、商贸、法律等方面教授和招标机构、招标委托方代表组成。

　　22.2　评标期间，期望投标方派代表参与询标。
　　23　投标文件响应性确实定
　　23.1　开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求确保金是否已提供，文件是否合适地签署。假如单价和总价有出入，以单价为准；若文字大写表示数据和数字表示有差异，则以文字大写表示数据为准。若投标方拒绝接收上述修正，其投标将被拒绝。

　　23.2　在对投标文件进行具体评定之前，招标方将依据投标方提供资格证实文件审查投标方财务、技术和管理能力。假如确定投标方无资格推行协议，其投标将被拒绝。

　　23.3　招标方将确定每一投标是否对招标文件要求作出了实质性响应，而没有重大偏离。实质性响应投标是指投标文件符合招标文件全部条款、条件和要求且没有重大偏离或保留。

　　23.4　招标方判定投标文件响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
　　23.5　招标方将拒绝被确定为非实质性响应投标，投标方不能经过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应投标。
　　23.6　招标方将许可修改投标中不组成重大偏离微小、非正规、不一致或不规则地方。
　　24　投标文件澄清
　　24.1　为了有利于对投标文件进行审查、评定和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任根据招标方通知时间、地点指派专员进行答疑和澄清。

　　24.2　关键澄清回复应是书面，但不得对投标内容进行实质性修改。
　　25　对投标文件评定和比较
　　25.1　招标方及其组织评标委员会将对实质性响应投标文件进行评定和比较。

25.2　评定时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务质量、物业管理企业信誉和物业管理方案优异程度等原因。
　　26　评标标准及方法
　　26.1　对全部投标方投标评定，全部采取相同程序和标准。
　　26.2　评标严格根据招标文件要求和条件进行。
　　26.3　在评标时按下列程序确定最低评标价标：
　　(1)开标后，将对实质性响应投标报价分别和标底价比较，并按其报价合理程度给打分，合理性越强则得分越高。
　　(2)在第一次打分基础上，依据第25条考虑原因，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越优异，则得分就越高。
　　(3)将两次打分分别和商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。
　　27　保密
　　27.1　相关投标文件审查、澄清、评定和比较和相关授予协议意向一切情况全部不得透露给任一投标方或和上述评标工作无关人员。

　　27.2　投标方不得干扰招标方评标活动，不然将废除其投标。
Ｆ　授予协议
　　28　定标准则
　　28.1　协议将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地推行协议、对买方最为有利最低评标价标投标方。
　　28.2　最低报价不是被授予协议确保。
　　29　资格最终审查
　　29.1　招标方将审查最低评标价标投标方财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地推行协议。
　　29.2　假如确定该投标方无条件圆满推行协议，招标方将对下一个最低评标价标投标方资格作出类似审查。
　　30　接收和拒绝任何或全部投标权力
　　30.1　招标方在授予协议之前仍有选择或拒绝任何或全部投标权力，并对所采取行为不作任何解释。
　　31　中标通知
　　31.1　评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超出投标使用期。中标通知书一经发出即发生法律效力。

　　31.2　招标方在收到中标方提交履约确保金后，将向落标投标方发出落标通知书，并退还其投标确保金。
　　31.3　中标通知书将作为签署协议协议书依据。
　　32　授予协议时变更数量权力
　　32.1　招标方在授予协议时有权对“项目一览表”中要求项目规模或工作量给予增减。
　　33　协议协议书签署
　　33.1　中标方按中标通知书指定时间、地点和开发商或业主委员会按指定协议书格式签署协议协议书(见附件7)。
　　33.2　招标文件、中标方投标文件及其澄清文件，均为签署协议协议书依据。
　　34　履约确保金
　　34.1　协议签署后30天内，中标方须依据协议条款要求按招标文件附件8格式向甲方提交履约确保金。
　　35　中标服务费
　　35.1　中标方须向招标方按以下标准和要求交纳中标服务费：
　　(1)以中标通知书中确定中标总金额作为收费计算基数。
　　(2)中标服务费为中标总金额1.5％。
　　(3)中标服务费币种和中标签署协议币种相同，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。
第四部分　协议通常条款
　　1　定义
　　1.1　“协议”系指甲方和乙方(简称协议双方)已达成协议，即由双方签署协议格式中文件，包含全部附件、附录和组成协议部分全部其它文件。

　　1.2　“协议价格”系指依据协议要求，在乙方全方面正确地推行协议义务时应支付给乙方款项。
　　1.3　“甲方”系指经过招标方法，接收协议服务开发商或业主委员会。
　　1.4　“乙方”系指中标后提供协议服务物业管理企业或单位。
　　2　适用范围
　　2.1　本协议条款仅适适用于此次招标活动。
　　3　技术规格和标准
　　3.1　本协议项下所提供服务技术规格和标准应和本招标文件技术规格要求标准相一致。
　　4　委托管理期限
　　　　　年。即自　　年　　月　　日起至　　年　　月日止。
　　5　价格
　　5.1　除非协议中另有要求，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付金额应和其投标报价一致。
　　6　索赔
　　6.1　乙方对所提供服务和协议要求不符负有责任，而且甲方已于协议要求委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意下述一个或多个方法处理索赔事宜：

　　(1)乙方同意甲方取消其不符要求服务项目，退还已经收取该类项目标物业管理费、佣金和酬金。
　　(2)对于情节轻微，经双方同意可降低该类项目标物业管理服务价格。
　　(3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大，同意甲方终止全部委托管理协议，并赔偿甲方所以造成损失。
　　6.2　假如甲方提出索赔通知后30天内乙方未能给予签复，该索赔应视为已被乙方接收。若乙方未能在甲方提出索赔通知30天内或甲方同意更长部分时间内，按甲方同意上述任何一个方法处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供履约确保金中扣回索赔金额，同时保留深入要求赔偿权利。

　　7　不可抗力
　　7.1　签约双方任一方因为受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故影响而不能实施协议时，推行协议期限应给予延长，则延长期限应相当于事故所影响时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结协议时所不能预见，而且它发生及其后果是无法避免和无法克服事故。

　　7.2　受阻一方应在不可抗力事故发生后立即用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将相关当局出具证实文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确定。一旦不可抗力事故影响连续120天以上，双方应经过友好协商在合理时间内达成深入推行协议协议。

　　8　履约确保金
　　8.1　乙方应在协议签署后30天内，向甲方按协议货币提交协议总价10％履约确保金，履约确保金使用期至协议使用期满。履约确保金应由以下银行开具：

　　(1)中国银行，或　　　　。
　　(2)依据国外银行给中国银行反保函，由中国银行开具，或　　　　。
　　(3)在中国境内营业其它银行。
　　8.2　乙方提供履约确保金按要求格式以银行保函形式提供，和此相关费用由乙方负担。
　　8.3　假如乙方未能按协议要求推行其义务，甲方有权从履约确保金取得赔偿。
　　9　争议处理
　　9.1　在实施协议中发生或和本协议相关争端，双方应经过友好协商处理，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。
　　9.2　提交正式仲裁争端属涉外，应在北京或在中国中国其它地点内指定国际经济仲裁委员会依据该委员会仲裁程序或规则给予最终裁决。
　　9.3　协议双方均为中国法人，其争端仲裁应由当地工商行政管理局依据其仲裁程序和暂行规则进行。
　　9.4　仲裁裁决应为最终决定，并对双方含有约束力。
　　9.5　除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。
　　9.6　在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，协议其它部分继续实施。
　　10　协议终止
　　10.1　本协议期限为　　年。协议到期甲乙双方均未提出新意向，协议自行终止。合作期内任何一方不得私自停止协议，不然应负担所造成一切损失。如一方因故需终止协议，必需提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。

　　10.2　出现下列情况时协议自动终止：
　　(1)发生不可抗力时。
　　(2)一方不推行协议条款，造成另一方无法实施协议协议，协商又不能求得处理。协议终止，责任方赔偿损失。
　　(3)物业被征用或甲方破产。
　　11　协议修改
　　11.1　对于协议未尽事宜，需进行修改、补充和完善，甲乙双方必需就所修改内容签署书面协议修改书，作为协议补充协议。

　　12　适使用方法律
　　12.1　本协议应按中国法律解释。
　　13　主导语言和计量单位
　　13.1　协议应以汉字或英文书写。甲乙双方全部来往信函和和协议相关文件均应以汉字或英文书写。
　　13.2　除技术规格另有要求外，计量单位均使用中国法定计量单位。
　　14　协议份数
　　14.1　本协议正本连同附件共____页，一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门(立案)各执一份，含有相同法律效力。
　　15　协议生效
　　15.1　除非协议中另有说明，本协议经双方签字盖章，并在甲方收到乙方履约确保金后，即开始生效。
第五部分　协议特殊条款
　　具体条款(略)。
　　协议特殊条款是协议通常条款补充和修改。假如二者之间有抵触，应以特殊条款为准。
第六部分　附　　件
附件1
投　标　书
协议名称：
致　　　　　业主：
先生们：
　　1.在考察了物业现场和研究了上述项目标投标人须知、协议条款、技术规格、图纸和第　　　号至第　　　号补充通知或修改书后，我方愿以人民币　　　元(大写)(ＲＭＢ　　　元)总价或上述招标文件确定(算术上核实和更正后)另一金额，按招标文件要求，负担上述项目标全部物业管理工作。

　　2.假如贵方接收我方投标，我方确保在接到项目开工指令后　　天开工，并在招标文件要求期限内完成协议要求全部工作。
　　3.我方同意在从要求递交标书截止之日起　　天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方一直有约束力，并可随时被接收。

　　4.在正式协议协议制订和签署之前，本投标书连同贵方中标通知书应成为约束贵、我双方协议。
　　5.我方了解，贵方不一定接收最低报价投标或其它任何你们可能收到投标。
　　年　　月　　日
　　签字：
　　姓名：
　　　　　　以　　　　资格经授权并代表　　　　签署标书。
　　投标人地址：
　　证人：
　　签字：
　　姓名：
　　所在单位及地址：
　　职务：

附件2
授　权　书
　　依据本文件宣告，署名人(姓名)、(职务)、(企业名称)、(企业注册地点)正当授权代表上述企业，特此任命在下面签字(姓名)、(职务)、(企业名称)为正式和正当代理人，并授权该代理人在相关(项目名称)投标方面，以该企业名义代表该企业签署投标书，进行谈判，签署协议和处理一切和此相关必需事务。

　　现分别在下面签字以资证实。
　　年　　月　　日
　　授权人签字：
　　代理人签字：
　　公证人签字：
　　公证人姓名：
　　公证人地址：
公证人职务：

附件5
投标人资格证实文件
投标人概况
1.1.投标人身份证实法定名称：
法定注册地址：
电话及传真号码：
投标人联络人姓名、职务：
电话：
财务联络人姓名、职务：
电话：
技术联络人姓名、职务：
电话：
2．2．务资料经营管理人员：
董事长：
秘书：
总经理：
其它人员：
　　3.合股或自办业务，如合股：合股人姓名
　　4.企业建立或登记注册日期
　　5.分部或代表处地址、传真、电话、联络人
　　6.企业总资产
　　7.银行证实书及银行地址

　　8.银行联络开标姓名和职务
　　9.担保企业证实书及担保企业地址
10.提交最近2～3个财政年度汇报(复印件)，包含资金平衡表、损益表、财务情况变动表和业主权益表等。

投标人确保书
致________(招标企业名称和具体地址)
事由：________(项目名称)资格预审申请
尊敬先生／女士：
　　在研究了上述项目标资格预审文件后，本证书签字人兹作以下申明：
　　1.在资格预审书中所提交一切资料，是真实。
　　2.我方了解，________(招标企业名称)对资格预审所做决定，是最终。
　　(招标企业名称)对任何投标申请者不负担任何责任，也无义务将其决定原因通知投标申请人。
　　3.在经过资格预审情况下，我方了解，资格预审合格仅仅是取得了按时参与投标权力，而招标条件及日期则完全由________(招标企业名称)和业主决定。

　　4.如我企业(联合体)技术和财务情况或实施协议能力在招标时发生了改变，我方承诺将此情况通知________(招标企业名称)和业主，并了解________(招标企业名称)和业主有权对原资格预审决定进行审查。

　　5.兹提交预审文件中所要求一切文件和资料。
　　日期：
　　投标申请人名称：
　　企业授权代表：
　　职务：
代表签字：

附件6
投标保函
投标银行保函
　　1.鉴于(投标人名称)(以下称“投标人”)将于(递交投标书日期)提交了管理(协议工程名称)投标书。
　　2.依据本文件，兹宣告，我行(银行名称)(国别)(注册办公地点)(以下称“银行”)向(业主名称)(以下称“业主”)立约担保(以文字和数字表示金额)确保金。本确保书对银行、继承人和受让人全部有约束力。

　　加盖银行公章
　　年　　月　　日
　　3.本确保义务条件是：
　　(1)假如投标人在投标书中要求标书使用期内撤回标书；或　　。
　　(2)假如投标人在投标使用期内接到业主所发中标通知后：
　　①未能或拒绝依据投标人须知，按要求签署协议书；或　　　　。
　　②未能或拒绝依据投标人须知，提供履约协议确保金。

我行确保在受到业主第一次书面要求后，即对业主支付上述款额，无须业主出具任何证实，只需在其书面要求中说明，其索款是因为出现了上述条件中一个或两种，并具体说明该条件。本确保书在投标人要求递交标书截止日期或业主在该日期推迟递交标书截止日期后____天(含第____天)内有效。推迟递交标书截止日期无须通知银行。任何索款要求应在上述日期前交到银行。

　　年　　月　　日
　　证人签字：
　　证人姓名：
　　证人地址：
投标确保金契约担保
担保号：
签署日期：
　　1.依据本文件，我方(投标人名称)(以下称委托人)作为委托人，授权在中国境内办理业务(国家)(担保单位名称)(以下称担保人)向债权人(业主名称)(以下称业主)立约担保，如实支付(用文字和数字表示金额)担保金。

　　2.委托人和担保人双方，她们继承人和受让人均共同地和分别地受本担保书严格约束。
　　双方分别盖章
　　年　　月　　日
　　3.鉴于委托人已于(提交投标书日期)向业主递交了(协议项目名称)书面投标书(以下简称标书)。
　　4.本担保义务条