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经济型酒店投资攻略之连锁加盟篇

文前提要：市场大，投资回报率高。这几乎成为了大家对经济型酒店共识。而这也正是广大投资者孜孜以求，于是，经济型酒店已逐步成为上海房地产投资新宠。同时，中国外酒店强手，纷纷布点联网，争抢中国经济型酒店市场商机和财富那么，在越来越多可供加盟经济型酒店品牌中，经过比较挑选更为符合本身条件总部则显得更为关键。

经济型连锁酒店和通常小旅馆关键区分是，多采取连锁加盟或特许经营方法，其全国性发展战略所代表品牌化和连锁化是肯定道路，也是降低成本，稳定质量和客源客观需求。

　　中国数家以连锁经营模式运作经济型酒店纷纷大张旗鼓地在华东版图上燃起狼烟，国际著名品牌也开始抢滩中国，经济型酒店出现投资热。

　　当投资市场开始聚焦到经济型酒店时，“锦江之星”、“如家快捷”、“莫泰168”、“速8”、“格林豪泰”这些中国外大型连锁企业形象开始在我们眼前清楚，深入研究这几家可供加盟经典企业，并对其做一个同类项比较，将有利于我们选择适合自己经济型酒店投资方向。

　　竞争趋于白热 品牌显现优势

　　眼下，本土品牌经济型酒店和洋品牌经济型酒店全部已着手“圈地”、“圈楼”，拓展连锁网点，竞争趋于白热化。作为中国第一家经营经济型酒店品牌，锦江之星隶属于锦江集团旗下，锦江之星乐园店1997年在上海开业。在发展早期，并没有引发太多人关注，到时，6年时间才发展了15家门店。然而截至今年3月底，锦江之星已经在全国开出80家连锁店。近期具体发展目标是，计划达成200家规模，计划达成400～500家规模。

　　如家快捷是锦江之星第一家在中国竞争对手，由首旅集团和携程旅行服务企业共同组建如家酒店连锁，发展速度惊人。即使只有短短3年时间，可截止到今年7月底，如家已经在全国22个城市拥了有72家门店，房间数量靠近9000间。在之前做到200家店是如家目标。

　　各类新成立经济型酒店品牌也在争相进入市场。如沪上著名餐饮企业美林阁，成立了莫泰连锁旅店管理企业，在经济型酒店市场异军突起。到现在为止，莫泰168已经有15家连锁酒店。而未来数年，“莫泰”品牌将以每十二个月新建5～8家速度扩张，形成规模经济。

　　而外资进入更是迅捷。自称世界最大经济型连锁酒店集团美国品牌“速8”，在4月份进入中国市场，到年底时已开了6家店，今年计划再开24家，平均每个月签约2家店，明年则每个月计划实现签约3家。

　　另一家美国经济型酒店品牌格林豪泰也拟在华开放加盟，现在已开始开启加盟计划，企业策划到在中国发展到200家酒店，其中加盟店占据三分之二。

　　因为互联网在酒店促销和预订方面利用，营销手段也不停更新，传统销售方法和手段面临严峻考验，加之酒店产品同质性，所以酒店对用户控制能力越来越弱。在这个背景下，品牌对吸引力突显，不管市场怎样改变，最终用户还是跟着品牌走。所以加盟品牌能够取得集团销售网络、培训、人才等优势，提升酒店本身竞争能力。

　　从这一角度分析，即使洋品牌经济型酒店有着管理经验和国际客源上优势，但跨国企业在中国水土不服例子也屡见不鲜，尤其现在经济型酒店客源关键以中国当地客人为主，境外客源对中国店面支撑很小。在发展早期，全部见面临中国知晓度低、连锁店数量少等问题，尤其对于特许经营企业，以其现在在中国销售和运行力量，对加盟店支持能力还有待考证。

　　物业要求不低 地理位置关键

　　现在，从物业角度而言，比较常见加盟经济型酒店方法有两种，一为长久租赁房产，并对其进行改造从而达成加盟品牌统一要求；二为根据要求，在空地上新建能够加盟品牌物业。

　　不管是何种方法，特许方全部对加盟者物业提出了一定量化要求。如见下表：

　　假如根据现在在经济型酒店中常见平均每个客房25平方米计算，那么锦江之星和如家快捷所要求房间应分别为200间和120间～240间。从这些数据分析，各特许商对于物业要求差异并不是十分显著。但对于投资者而言，能够依据现有物业实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大投资者相对而言选择面更为充足部分。

　　除了物业面积上要求之外，各特许商对于物业所处地理位置全部有一套判定标准。单从这一条而言，各家取舍十分统一，概括言之，无非以下两种：在城市市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高级(大型)居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、关键道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同含有条件是交通流动性好，进出口便利宽大，而且有良好可视性和可进入性。

　　从以上两种选址倾向而言，提议投资者在入住率能够维持在一定高度情况下，不要过分追求黄金地段，不过交通便利很必需。因为在租金价格水平不低上海市场，控制有高额租金成本带来风险十分必需。

　　不过，毕竟在一个城市中理想地理位置有限，现在已经出现同一区域有两家甚至更多品牌经济型酒店相邻。对于这一现象，如家酒店连锁市场总监邬苹和莫泰连锁旅店营运总监许铮铮全部表现得十分乐观，她们认为出现区域竞争地理位置肯定是城市黄金地段，客源比较充足，就现阶段而言，相邻多个品牌经济型酒店全部保持着较高入住率，客源因竞争分流情况并不显著，相反会在满员时进行部分调剂补充。

　　投资门槛较高 加盟300万起板

　　和很多可供加盟特许项目相比，经济型酒店让很多有意参与其中投资者望而却步，很关键一个原因就是它有着较高准入门槛。见下表：
　　锦江之星品牌使用费是依据加盟店设计客房数，按3500元/间计算(推广期间优惠以2500元收取)；另外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理和业务模式手册、开业指导等各项服务费用。这些全部是小头，更大资金压力来自物业投资——按锦江之星标准，新建门店每平米投资大约为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这么一家锦江之星门店投资额在1000万元上下。

　　如家快捷前期投资关键分为几项：不少于50万元物业改造资金、30万元一次性特许品牌使用费、10万元特许加盟确保金不低于50万元流动资金和为期约占四个月工程筹备期管理费，每个月1万元。需要指出是，其中10万元确保金并不需要扣押至合约结束，而是在合作十二个月以后便能够得到有息返还。

　　在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少连锁品牌之一，现在只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内加盟店还未面世。莫泰连锁旅店营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店投资总额在800万～1000万元。

　　和其它品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元特许品牌使用费外，速8依据所改造物业原先用途，平均至每间客房改造费用也会有所不一样。如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房投资费用为3万～5万元。

　　格林豪泰在计算前期投资时也有其尤其之处，即特许品牌使用费以房间数不一样而有所改变，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。

　　以上计算全部是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。

　　每个月管理收费 高低浮动各不一样

　　在一次性支付数额较大前期投入以后，作为连锁体系中一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面支持同时，加盟者每个月也需支付一定费用于连锁体系。从现在了解情况，各品牌在每个月收取管理等费用百分比上也有不少出入。以下表：　　

　　不难看出，每个月统称加盟管理费收取关键分为固定和浮动两种。浮动加盟管理费收取方法对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营情况不假情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺情景之下，也就必需接收特许方提升管理费要求。

　　回收投资较快 五年左右实现

　　作为一项高额支出加盟行为，投资者最为关心便是资金风险和投资回报率问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，不过较快投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试一个关键原因。
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　　从记者采访所得数据来看，对于非自建性质经济型酒店而言，通常在5年左右便能回收前期投资，部分地段上佳单个门店，仅仅开张十二个月半时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不一样地理位置对于投资回收周期也有一定影响。　　

　　品牌
　　投资回收期

　　锦江之星
　　租赁项目4～6年，新建项目8～

　　如家快捷
　　5～6年

　　莫泰168
　　2年半～3年半

　　速8
　　3年

　　格林豪泰
　　5～6年

　　各个不一样品牌经济型酒店对于投资回报周期得出起源于她们对年投资收益率估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格计算比较保守。　　

　　项目
　　关键费用

　　年均销售收入
　　100间客房×85％×170元×365天＝527.43万元

　　年均经营毛利润率（假设）
　　55％

　　年均经营毛利润
　　527.43万元×55％＝290.08万元

　　一次性品牌特许费（按5年摊销）
　　30万元/5年＝6万元

　　装潢装修费（按摊销）
　　350万元/＝35万元

　　设备购置费（按5年摊销）
　　100万元/5年＝20万元

　　特许经营关键费用（管理费和服务费）
　　527.43万元×3％＋527.43万元×3％=31.65万元

　　房产年均折旧费或租赁费
　　100万元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100万元）

　　营业利润
　　290.08万元－6万元－35万元－20万元－31.65万元－100万元＝97.44万元

　　营业所得税金
　　97.44万元×33％＝32.15万元

　　税后利润
　　97.44万元－32.15万元＝65.28万元

　　年投资收益率
　　65.28万元/（350万元＋100万元）＝15％

　　速8投资回报周期比如家缩短二分之一，也是因为速8对于年投资收益率预估相对较高，在33%。从各连锁品牌对于投资回报周期估算，加上前文对于前期投入比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店平均年投资收益率。

　　活用银行贷款 化解资金压力

　　加盟经济型酒店前期资金压力不言而喻，为了吸引更多致力于此项事业投资者，并快速扩张门店数，去年锦江之星推出了一项助业计划。在计划中，锦江国际集团和中国工商银行将联合为加盟锦江之星业主提供资金服务。对于自有产权加盟店，经工行评定后，将提供贷款以支持加盟店投资需求，其中贷款不超出总投资50%、最长久限为5年；对于没有产权加盟店，经评定合格后，也可取得总投资额30%至50%、最长久限为5年贷款，锦江国际集团则为加盟者提供全额连带责任担保。但加盟店业主需将所拥有股份权质押给锦江国际集团，作为反担保。