河北省城市住宅区物业管理制度样本.doc

河北省城市住宅区
物业管理暂行要求

（1996年11月15日河北省人民政府第六二次常务会议经过　自1996年12月2日起公布施行）

　　第一章　总　则
　　第一条　为加强城市住宅区物业管理，保障城市住宅区物业合理使用和维护，发明整齐、文明，方便居住环境，依据国家相关要求，结合本省实际，制订本要求。
　　第二条　本要求适适用于本省行政区域内按行政建制设置市、镇住宅区物业管理。
　　第三条　本要求所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套公用设施及非住宅房屋居住区。住宅区范围由市、县物业管理主管部门划定。
　　本要求所称物业，是指住宅区内各类房屋和相配套公用设施、设备及公共场地。
　　本要求所称住户，是指住宅区内房屋产权人和使用人。
　　第四条　本省城市住宅区管理实施社会化、专业化及服务经营型物业管理模式和主管部门行业管理、住户自治和物业管理企业专业服务相结合管理体制。
　　第五条　省建设行政主管部门是全省物业管理工作主管部门，市、县房地产管理部门是本行政区域内物业管理工作主管部门。
　　物业管理主管部门关键职责是：
　　（一）依据相关物业管理法律、法规和规章，制订具体实施措施；
　　（二）参与住宅区验收，指导，监督物业接管工作；
　　（三）负责物业管理企业资质管理；
　　（四）对物业管理企业经营和管理进行监督、检验；
　　（五）负责住宅区公用设施专用基金和住宅维修基金使用监督、检验。
　　（六）负责对从事物业管理工作专职人员进行培训；
　　（七）负责住宅区物业管理考评工作。
　　市政、绿化、环境卫生、交通、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门和住宅区所在地人民政府，应该根据各自职责分工，对住宅区物业管理工作进行指导和监督、检验。
　　第二章　住宅区物业管理机构
　　第六条　住宅区交付使用且入住率达成50％以上时，物业管理主管部门应该会同住宅区开发建设单位、住宅区所在地街道办事处负责组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。
　　管委会以住户代表为主组成，住宅区所在地街道办事处或居民委员会、公安派出所可派代表参与。
　　第七条　住宅区开发周期较长，在管委会成立之前，由住宅区开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，由管委会决定物业管理企业续聘或解聘。
　　第八条　管委会代表住户利益，维护住户正当权益。管委会在物业管理主管部门和区街道办事处指导下，负责制订管委会章程，选择物业管理企业，监督住宅区物业管理工作实施，对物业管理企业进行检验和监督，帮助物业管理企业进行物业管理工作。
　　第九条　物业管理企业实施分级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记后，方可接收管委会委托，负担住宅区物业管理。
　　物业管理企业可享受国家对第三产业相关优惠政策。
　　第十条　物业管理企业依据和管委会签署委托管理协议，对住宅区物业实施统一管理。
　　委托管理协议应该明确委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议处理方法。
　　委托管理协议签署后，物业管理企业应将委托管理协议报市、县物业管理主管部门和工商行政管理部门立案。
　　第十一条　物业管理企业权利：
　　（一）依据委托管理协议和国家及本省相关要求对住宅区实施物业管理；
　　（二）依据委托管理协议和省相关要求收取物业管理费用；
　　（三）劝阻、阻止损害她人物业或妨碍物业管理行为，并对造成损害要求赔偿；
　　（四）要求管委会帮助管理；
　　（五）选聘专营企业或聘用专员负担清洁、保安和绿化等专题业务
　　（六）开展多个经营和有偿服务。
　　第十二条　物业管理企业义务：
　　（一）推行委托管理协议，对受委托管理房屋、设施及其公共部位进行维修管理，负担住宅区内保安、防火、绿化、维护清洁及住户日常必需便民服务工作；
　　（二）接收管委会和住户监督，重大管理方法提交管委会审议决定；
　　（三）接收物业管理主管部门、其它相关主管部门及当地街道办事处指导和监督；
　　（四）发觉违反法律、法规和规章行为，立即向相关主管部门汇报。
　　第十三条　住宅区制订住户条约对住宅区内住户含有约束力。
　　第三章　住宅区物业使用和维护
　　第十四条　住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应该向管委会办理移交手续，并向管委会移交下列工程建设资料：
　　（一）住宅区计划图、完工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构和设备完工图；
　　（三）地下管网完工图；
　　（四）其它必需资料。
　　第十五条　住户使用房屋应该遵守下列要求：
　　（一）未经相关部门同意，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得随意凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋公用通道；
　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等；
　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益行为；
　　（五）不得侵害她人正当权益。
　　第十六条　房屋维修责任，按下列要求划分：
　　（一）室内部分，由房屋产权人负责维修，产权人和使用人另有协议按其协议实施；
　　（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业负责定时养护和维修。
　　第十七条　住宅区甬道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、走廊、自行车房（棚）、公用天线、公厕和垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理企业统一管理统修养护，其费用从管理服务费和住宅区公用设施专用基金支出。
　　造成公用设施损坏，由损坏者负责修复；造成损失，应该赔偿损失。
　　第十八条　住宅区内干道、路灯和给排水，供电、供热、供气、通讯等管线，按要求由相关主管部门负责维修养护，其费用由相关主管部门支付
　　前款所列维修养护事项，相关主管部门可委托物业管理企业实施，并按要求向物业管理企业支付委托费用。
　　第十九条　凡房屋及隶属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按要求应由住户修缮，住户应该立即进行修缮。拒不进行修缮，由管委会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户负担。
　　第二十条　住宅区内严禁下列行为：
　　（一）践踏、占用绿地、攀折花木；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功效；
　　（三）乱堆垃圾、杂物；
　　（四）乱搭、乱贴和乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹影响她人休息；
　　（七）随意停放车辆和鸣高音嗽叭；
　　（八）排放有毒和有害物质；
　　（九）喂养禽畜；
　　（十）未采取预防坠落伤人保护方法而在阳台摆放物品；
　　（十一）从事法律、法规和规章严禁经营活动。
　　第四章　住宅区物业管理费用和专用房屋
　　第二十一条　物业管理收费必需实施国家和本省物价管理相关要求，接收物价部门管理、监督和检验。
　　第二十二条　住宅区物业管理费组成：
　　（一）开发建设单位缴纳住宅区公用设施专用基金；
　　（二）房屋产权人缴纳住宅维修基金；
　　（三）住户缴纳管理服务费。
　　第二十三条　开发建设单位在移交住宅区时，应该按不低于住宅区建设总投资2%百分比，一次性向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金。
　　住宅区公用设施专用基金用于住宅区公用设施维修养护，不得挪作她用。住宅区公用设施专用基金由物业管理主管部门设专帐管理，管委会向物业管理主管部门申请使用。
　　第二十四条　住宅维修基金由房屋产权人按要求分期缴纳，由管委会以房屋本体为单位设置专帐管理。住宅维修基金用于房屋本体公用设施维修养护，不得挪作她用。
　　住宅区公用设施专用基金、住宅维修基金提取和管理方法，由省物业管理主管部门商省财政、物价部门制订。
　　第二十五条　住宅区物业管理服务收费项目标收费标准，应该依据住宅区规模档次、服务管理水平和房屋类别等综合确定。属于国家管理收费项目和收费标准必需报物价部门审批；不属于国家管理收费项目和收费标准，由物业管理企业提出方案，商管委会同意，报物业管理主管部门和物价部门立案。
　　第二十六条　房改出售公有住房，必需按国务院和省人民政府相关要求建立公共设施、公用部位维修基金。
　　第二十七条　开发建设单位在移交住宅区时，应该根据一定百分比无偿向管委会提供住宅区物业管理用房，其产权归国家全部。
　　第二十八条　开发建设单位在移交住宅区时，应该根据要求百分比以建造成本价向管委会提供商业用房，其产权归管委会全部。开发建设单位为管委会提供商业用房面积，由物业管理主管部门确定。
　　前款要求商业用房购置费用从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中回收。
　　本条第一款要求商业用房和住宅区内其它有经济收入公用设施、设备和场地，均由物业管理企业根据委托管理协议经营，其收入用于补充住宅区管理服务费。
　　第五章　罚　则
　　第二十九条　未经物业管理主管部门资质审查而私自负担住宅区物业管理业务，由物业管理主管部门责令限期办理资质审查手续；逾期仍不办理，对其处以元以上2万元以下罚款，并责令其停止对住宅区物业管理。
　　第三十条　物业管理企业违反本要求，有下列行为之一，住户有权向管委会投诉或向物业管理主管部门反应；管委会有权给予阻止并要求限期更正，有权要求赔偿给住户造成损失，情节严重有权解除委托管理协议；有第（三）项行为，由物价部门依据国家相关要求给予处罚：
　　（一）对房屋及公用设施、设备修缮不立即；
　　（二）管理制度不健全，管理混乱；
　　（三）私自扩大收费范围，提升收费标准；
　　（四）私自改变房屋和公用设施用途；
　　（五）有其它不推行或不完全推行委托管理协议要求义务行为。
　　第三十一条　因物业管理企业管理不善，造成住宅区物业及居住环境情况恶化，由物业管理主管部门给予警告，责令限期更正，处以1000元以上1万元以下罚款，并可降低资质等级或吊销资质证书。
　　第三十二条　违反本要求第十五条、第二十条要求，物业管理企业有权阻止，并要求其限期更正；逾期不更正，可进行强制恢复；造成损失，有权要求赔偿。
　　第三十三条　违反本要求第二十三第一款、第二十七条、第二十八条第一款要求，物业管理主管部门应该责令开发建设单位限期推行；在要求期限内仍不推行，物业管理主管部门可申请人民法院强制实施，并有权要求违反第二十三条第一款要求开发建设单位支付逾期付款滞纳金。
　　第三十四条　当事人对行政处罚决定不服，可依法提起诉讼或申请行政复议。逾期不申请复议或不提起诉讼，又不推行处罚要求，由作出处罚决定部门申请人民法院强制实施。
　　第六章　附　则
　　第三十五条　市、县人民政府可依据本要求制订实施措施。
　　第三十六条　本要求公布后新建住宅区必需根据本要求实施物业管理；本要求公布前已经交付使用住宅区，应该依据本要求逐步实施物业管理