浅析昆山市物业服务收费管理实施细则样本.doc

昆山市人民政府文件

昆政发〔〕37号
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相关印发《昆山市物业收费管理实施
细则（试行）》通知

昆山开发区、花桥经济开发区、昆山高新区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局，各直属单位：
《昆山市物业服务收费管理实施细则（试行）》业经市政府第32次常务会议审议经过，现印发给你们，请认真落实实施。

二OO七年五月十七日

专题词：建设 物业 收费 通知
抄 送：市委、市人大常委会、市政协、市委各部门、市法院、
市检察院、市各民主党派、各群众团体
昆山市人民政府办公室 5月17日印发
共印160份
昆山市物业服务收费管理实施细则（试行）

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业正当权益，依据国务院《物业管理条例》，《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理措施》，省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理措施》，苏州市政府《苏州市物业服务收费管理实施措施》等相关要求，制订本细则。
第二条 本细则适适用于本市行政区域内含有国家物业管理企业资质企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。
第四条 政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业；激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责本市物业服务收费监督和管理工作。
第六条 物业服务收费应该遵照公开、合理和收费项目、标准和服务内容、服务质量相适应标准。
第七条 物业服务收费包含公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费依据物业性质、提供服务内容、特点不一样情况，分别实施政府指导价和市场调整价。
一般住宅公共服务收费及住宅区停车服务等专题服务收费，实施政府指导价。
高级住宅（含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等）及各类非住宅物业公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接收委托开展特约服务、代收代办服务收费，实施市场调整价。
第八条 实施政府指导价一般住宅公共服务收费，实施等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件一，具体实施标准可上下浮动20%。住宅物业管理服务标准参考省质量技术监督局公布《江苏省住宅物业管理服务标准》实施。
对未实施等级收费物业，要根据物业管理规范要求，实施等级服务收费。
对少数公建配套完善、设施设备优异、运行成本高、服务内容超出七级服务标准物业，公共服务收费标准可由业主和物业管理企业协商确定。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位和物业管理企业应在前期物业服务协议中约定公共服务收费标准（水平）、计费方法、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，包含物业买卖人共同利益约定应该一致。一般住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在房屋销售前报经价格主管部门核准。
对开发建设单位经过规范招标方法选择前期物业管理企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件管理。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中价格行为实施监督管理，立即纠正和依法查处招投标中违法违规行为。
一般住宅前期物业管理服务标准应由开发建设单位参考省质量技术监督局公布《江苏省住宅物业管理服务标准》在招标文件中明确，物业管理企业依据招标文件中明确服务标正确定服务等级进行合理报价。中标物业管理企业和业主签署前期物业管理服务协议约定前期物业管理服务标准应和招、投标文件中一致。
一般住宅前期物业管理实施协议招标，物业管理企业应在签署《前期物业管理委托协议》后十天内持以下材料报市价格主管部门立案：
1．经物业管理主管部门同意昆山市前期物业管理协议招标申请及审批表；
2．物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；
3．招标文件、投标文件。
4．前期物业管理委托协议。
一般住宅前期物业管理实施公开招标或邀请招标，物业管理企业应在签署《前期物业管理委托协议》后十天内持以下材料报市价格主管部门立案：
1．市物业管理主管部门出具中标证实；
2．开发建设单位出具中标通知书；
3．物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；
4．招标文件、投标文件。
5．前期物业管理委托协议。
第十条 已产生业主委员会一般住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布政府指导价范围内和物业管理企业在物业服务协议中约定。
第十一条 实施市场调整价物业服务收费，未产生业主委员会，由开发建设单位或物业管理企业和物业买受人（使用人）在物业服务协议中约定；已产生业主委员会，由业主委员会经业主大会同意后和物业管理企业在物业服务协议中约定。
市价格、物业行政主管部门应加强对实施市场调整价物业服务收费行为引导和规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及相关事项。
第十二条 物业服务收费能够采取包干制或酬金制等形式约定。具体方法由业主大会和物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业和业主在《前期物业管理服务协议》中约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业负担物业服务计费方法。
酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。
第十三条 实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。
第十四条 物业管理公共服务费用组成原因为：
（一） 管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
（二） 物业共用部位、共用设施日常维护保养费用；
（三） 物业管理区域清洁卫生费用；
（四） 物业管理区域绿化养护费用；
（五） 物业管理区域秩序维护费用；
（六） 物业管理企业办公费用；
（七） 物业管理企业固定资产折旧费用；
（八） 物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
（九） 经业主大会同意其它费用；
（十） 合理利润（一般住宅不超出8%）；
（十一） 法定税费。
物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修基金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务协议约定时间交纳物业服务费用。
物业管理公共服务费以房屋全部权证登记建筑面积计算（车库除外）；未办证以售房协议中房屋建筑面积或房产测绘部门实测房屋建筑面积计算。未计入产权面积隶属房屋不得收取公共服务费。
第十六条 物业电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊措施：在业主大会成立前，由开发建设单位和物业买受人在房屋买卖协议、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会和物业管理企业协商确定，在物业服务协议中约定。
第十七条 纳入物业管理范围已完工但未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用物业，业主应向物业管理企业书面通知，物业服务费用由业主按要求标准70%交纳，物业服务协议中约定超出70%，从其约定。
物业出租或以其它方法交她人使用，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第十八条 实施政府指导价前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染，业主交纳物业管理公共服务费应低于要求标准15%~30%，具体范围、百分比可在《前期物业管理委托协议》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位赔偿物业管理企业。
第十九条 物业管理区域内受业主或业主委员会委托实施专员管理机动车（非机动车）停车服务收费(不含经营者含有完全产权或受产权单位委托经营停车场地)，区分不一样情况由业主或业主委员会和物业管理企业在要求浮动幅度内协商制订具体收费标准，并对停车服务收入使用作出明确界定。业主（使用人）已拥有车位使用权，停车服务收费标准按赔偿物业企业管理费用标准制订；业主（使用人）不拥有车位使用权，按低于社会停车收费标准、赔偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应给予合理赔偿标准制订。住宅小区机动车（非机动车）停车服务收费标准详见附件二。
进入物业管理区域实施公务公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主迁居车辆，不得收取停车费。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。所得收益应该关键用于补充专题维修基金或降低物业管理公共服务费用，也能够根据业主大会决定使用。
第二十一条 物业管理区域内，供水（原有高层住宅须一户一表改造后）、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收委托代收上述费用，双方应该签署有偿服务协议，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超出六个月，也不得私自向业主、使用人收取十二个月以上押金、确保金等费用。物业管理企业依据前期物业管理服务协议可向业主收取装修确保金，标准为高层3000元/户、别墅1000元/户、其它类型元/户。房屋装修完成，经验收未损坏房屋共用部位，未对相邻房屋造成损害，物业管理企业应立即返还确保金；如有损坏，应恢复原样，装修确保金扣除损失费后返还余额。业主、物业使用人装修产生垃圾应支付装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积3元/平方米。
第二十三条 物业管理企业已接收委托实施物业服务并收取对应服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。
第二十四条 物业管理企业将物业服务协议中部分专业服务事项转包给其它企业，不得降低服务质量，降低服务内容，提升收费标准。
第二十五条 物业服务收费实施明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费措施应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每六个月（或十二个月）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益支出情况，接收业主委员会、业主、使用人和价格主管部门监督。
第二十六条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实施物业公共服务费用包干制，物业管理企业应对实施管理具体物业区域实施单独建帐，定时公布财务情况，接收监督。
实施物业公共服务费用酬金制，物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用收支情况进行审计。审计费用负担，应在物业服务协议中约定。
第二十七条 物业管理企业在物业服务中应该遵守国家法律法规，规范物业管理服务行为，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。
业主应该根据物业服务协议约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业管理企业能够依据物业服务协议约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应该立即结清物业服务费用。
第二十八条 政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应该加强对物业管理企业服务内容、服务质量和收费项目、标准监督。物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据《中国价格法》和《价格违法行为行政处罚要求》等法律法规给予处罚。
第二十九条 本细则由市物价局会同市建设局负责解释。
第三十条 本细则自7月1日起实施，以前凡和本措施不一致要求同时废止。

附件一：昆山市一般住宅物业公共服务收费等级基准价格
附件二：昆山市住宅小区停车服务收费标准
附件一：

昆山市一般住宅物业公共服务收费
等 级 基 准 价 格

单位：元/月.平方米（建筑面积）
一级：0. 10元
二级：0.30元
三级：0.50元
四级：0. 70元
五级：0.90元
六级：1.10元
七级：1.30元

注：
1．上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。
2．一般住宅物业公共服务标准根据《江苏省住宅物业管理服务标准》 实施。
附件二：
昆山市住宅小区停车服务收费标准
类 别
标 准
小
型
车
︵
蓝
牌
照
︶
室 外
属于小区配套设施，由业主或业主委员会和物业企业在每个月100元、上浮不超出20%、下浮不限范围内约定
室内一般
1
业主拥有车位使用权（业主独用车库除外），由业主和物业企业在每个月50元、上浮不超出20%、下浮不限范围内约定
2
业主不拥有车位使用权，由业主和物业企业在每个月250元，上浮不超出20%、下浮不限范围内确定
机械架空
按一般停车收费标准上浮20%，下浮不限范围内确定
临时停车
进入小区临时停车，一小时内每次2元；超出一小时，每次5元。
摩托车、助力车、电瓶车
室外共用车棚
每个月每辆8元
室内共用车库
每个月每辆10元
自行车
室外共用车棚
每个月每辆3元
室内共用车库
每个月每辆5元