浅谈物业服务收费管理实施细则样本.doc

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相关印发《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》通知
.szgh.hefei.gov./n7216006/n9984511/n9984679/n9985292/10078170.html
公布日期：-09-27
　　相关印发《合肥市住宅小区
　　物业服务收费管理实施细则》通知
　　各县、区物价局、房地产管理局、本市各物业管理企业：
　　为深入规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业正当权益，依据省政府《相关规范物业服务收费通知》（皖政〔〕92号）和省物价局、省建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施措施》（皖价房〔〕154号）等要求精神，并结合本市实际情况，特制订《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真落实实施。
　　二OO六年九月六日
　　合肥市住宅小区
　　物业服务收费管理实施细则
　　第一条　为深入规范和明确住宅小区物业服务收费行为，收费标准和物业服务项目，遵照合理、公平、公开和费用和服务水平相适应标准，维护业主、物业使用人和物业管理企业正当权益，促进本市物业服务市场健康发展。依据中国国务院《物业管理条例》、安徽省人民政府《相关规范物业服务收费通知》（皖政〔〕92号）、《合肥市物业管理条例》和省物价局、省建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施措施》（皖价房〔〕154号）要求精神，并结合本市实际情况，特制订本细则。
　　第二条　本细则适适用于本行政区域内物业管理企业。
　　第三条　本细则所指物业服务收费，是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取费用。
　　第四条　住宅小区物业综合服务费、住宅小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费实施政府指导价。非住宅物业综合服务费实施市场调整价,具体收费标准由物业管理企业和业主或物业使用人约定。
　　第五条　住宅小区物业综合服务费实施分等定价。由市、县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，依据行业平均成本和经济发展水平，制订物业管理服务分等定价措施，明确服务等级、服务内容、服务标准和对应基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。
　　合肥市住宅小区物业服务等级标准见附表一。
　　合肥市住宅小区物业综合服务收费指导价标准见附表二。
　　住宅小区物业服务项目依据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为基础要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、帮助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。
　　电梯、增压水泵、小区景观照明、水系、消防设施等设施设备在运行过程中，所需能花费用能够单独建帐按实分摊。具体分摊措施由业主大会和业主委员会及物业使用人，和物业管理企业协商，并在物业服务协议中约定。
　　实施前期物业管理住宅小区，物业服务收费应遵照谁委托谁付费标准，具体收费标准由物业管理企业参考物业管理服务等级和对应基准价及浮动幅度和物业买受人在购房协议或物业服务协议中约定。双方约定不成，由物业管理企业提出申请，按价格管理权限报价格主管部门核定。
　　已成立业主委员会住宅小区，具体收费标准由业主大会或授权业主委员会和物业管理企业依据物业服务等级和对应基准价及浮动幅度在物业服务协议中约定。并将约定收费标准报市、县价格主管部门立案确定，并领取《安徽省经营性收费许可证》。双方约定不成，按管理权限报价格主管部门审定。
　　第六条　住宅小区车辆停放管理费，由市、县人民政府价格主管部门按合理赔偿、保本微利标准，同时综合停车场设施、室内、室外、地理位置、服务条件、供求关系等原因，表现“同质同价、优质优价”制订指导价格，具体措施另行下达。
　　第七条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收委托代收，双方应该签署服务协议，不得向业主收取手续费。
　　第八条　业主在实施装修前，应和物业管理企业依据《业主条约》或相关要求签定协议，并在协议中约定处理方法和违约责任。委托物业管理企业清运装饰装修垃圾，垃圾清运费标准按建筑面积不高于2.00元/平方米收取，具体收费标准由装修人或装饰装修企业和物业管理企业约定。
　　第九条　物业管理企业依据业主或业主委员会委托提供物业服务协议约定以外服务，收费标准由双方约定。
　　第十条　住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经同意改变用途，物业综合服务费具体标准由双方约定。
　　第十一条　前期物业综合服务费，业主入住前，由建设单位全额承付。业主收到入住通知并办理完对应手续次月起，物业综合服务费由业主承付。
　　纳入物业管理范围已完工，但还未出售或因开发建设单位原因，未按时交给物业买受人物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。已交付因业主原因暂未入住，物业综合服务费由业主全额交纳。
　　物业产权转移时，产权转移之日当月及以前发生物业服务费用，由物业出让人负担；产权转移之日次月起发生物业服务费用，由物业受让人负担。双方另有约定从其约定。
　　第十二条　严禁物业管理企业向业主或使用人收取装饰装修确保金。
　　第十三条　物业管理企业已接收委托实施物业服务并收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。
　　第十四条　对五保户和实施生活低保住户,经业主委员会和物业管理企业双方约定,能够减收或免收物业综合服务费用。
　　第十五条　物业管理企业在物业服务中应该遵照国家价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。
　　第十六条　物业管理服务收费实施明码标价制度。物业管理企业收费前，应将服务内容，服务标准，收费标准等在管辖区域内显著位置进行公告。并按要求申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。同时，加强对物业管理企业收费人员管理，开展业务培训，考评合格者颁发“收费员证”。无证收费，业主能够拒付。
　　第十七条　县级以上人民政府价格主管部门应该立即处理业主、业主委员会和物业使用人相关物业服务收费投诉。
　　第十八条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理。
　　第十九条　物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据《中国价格法》、《价格违法行为处罚要求》、《相关商品和服务实施明码标价要求》等给予处罚。
　　第二十条　本细则要求公布之日起实施。

　　附表一：
　　合肥市住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

　　一　级
项目
内　　容　　和　　标　　准
（一）
基础
要求
1、服务和被服务双方签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公告二十四小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有完整报修、维修和回访统计。
7、依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目和收费价目。
8、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况。
9、每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见,基础满意率95%。
（二）
房屋
管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
2、依据房屋实际使用年限，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修。
3、每日巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道和其它部位门窗、玻璃等，做好巡查统计，并立即维修养护。
4、根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约（业主临时条约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依要求和业主（使用人）、装修管理企业签署协议，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项,并常常巡查装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、对违反计划私搭乱建、私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，关键路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有显著标志。
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造。
5、载人电梯二十四小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
7、设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、住宅区道路平整，关键道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。
（四）
帮助
维护
公共
秩序
1、区主出入口二十四小时站岗值勤。
2、住宅区内按要求线路巡查，每1小时巡查1次；配有安全监控设施，实施二十四小时监控。
3、对进出住宅区机动车辆进行登记实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出住宅区装修、家政等劳务人员实施临时准入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主委员会和相关部门，并帮助采取对应方法。
（五）
保洁
服务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运2次。
3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每七天拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次。楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每七天清洁1次；路灯、楼道灯每个月清洁1次。立即清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每个月检验1次，视检验情况立即清掏；化粪池每个月检验1次，每六个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
5、二次供水水箱按要求清洗。
6、依据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理
1、业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，立即修剪，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长情况，立即修剪整形，保持观赏效果。
4、定时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定时喷洒药品，预防病虫害。

　　二　级
项目
内　　容　　和　　标　　准
（一）
基础
要求
1、服务和被服务双方签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公告二十四小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有报修、维修和回访统计。
7、依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目和收费价目。
8、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况。
9、每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见,基础满意率90%。
（二）
房屋
管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
2、依据房屋实际使用年限，适时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修。
3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计，并立即维修养护。
4、根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约（业主临时条约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依要求和业主（使用人）、装修管理企业签署协议，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有显著标志。
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造。
5、载人电梯二十四小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
7、设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、住宅区关键道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。多种突发设备故障有应急方案。
（四）
帮助
维护
公共
秩序
1、住宅区主出入口二十四小时值勤，其中16小时站岗。
2、住宅区内按要求线路巡查，每2小时巡查1次，配有安全监控设施，实施二十四小时监控。
3、对进出住宅区机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出住宅区装修等劳务人员实施登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主委员会和相关部门，并帮助采取对应方法。
（五）
保洁
服务
1、幢设置垃圾桶，生活垃圾天天清运1次。
2、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每七天擦洗3次；共用部位玻璃每个月清洁2次；路灯、楼道灯每三个月清洁1次。立即清除区内关键道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每三个月检验1次，并视检验情况立即清掏；化粪池每2个月检验1次，每十二个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
4、二次供水水按要求清洗。
5、依据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护。
3、定时清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药品，预防病虫害。

　　三　级
项目
内　　容　　和　　标　　准
（一）
基础
要求
1、服务和被服务双方签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公告二十四小时服务电话。报修按双方约定时间抵达现场，有报修、维修统计。
7、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况。
8、每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见,基础满意率85%。
（二）
房屋
管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
2、依据房屋实际使用年限，检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修。
3、每七天巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，定时维修养护。根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约（业主临时条约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。
4、装修前，依要求和业主（使用人）、装修管理企业签署协议，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项。3天巡查1次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有显著标志。
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检修等统计齐全。
3、操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造。
5、载人电梯二十四小时正常工作。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
7、路灯、楼道灯完好率不低于85%。
8、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。
（四）
帮助
维护
公共
秩序
1、宅区主出入口二十四小时值勤，其中8小时站岗。
2、住宅区内按要求线路巡查，每3小时最少巡查1次。
3、机动车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主委员会和相关部门，并帮助采取对应方法。
（五）
保洁
服务
1、宅区内设有垃圾搜集点，生活垃圾天天清运1次。
2、住宅区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每三个月清洁1次；路灯、楼道灯每六个月清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每六个月检验1次，并视检验情况立即清掏；化粪池每三个月检验1次，每十二个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
4、二次供水水箱按要求清洗。
（六）
绿化
养护
管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护。
2、定时清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
　　四　级
项目
内　　容　　和　　标　　准
（一）
基础
要求
1、服务和被服务双方签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公告二十四小时服务电话，报修按双方约定时间抵达现场，有报修、维修统计。
7、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况。
8、每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见,基础满意率80%。
（二）
房屋
管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
2、依据房屋实际使用年限,检验房屋共用部位使用情况,需要维修,属于小修范围,立即组织修复,属于大、中修范围,立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出汇报和提议,依据业主大会决定,组织维修。
3、根据住宅装饰装修管理相关要求和业主条约（业主临时条约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依要求和业主（使用人）、装修管理企业签署协议，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项，并不定时巡查施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报业主委员会和相关主管部门。
4、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关主管部门。
5、各组团、栋、单元（门）、户有显著标志。
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备运行、检修等统计齐全。
3、操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造。
5、载人电梯二十四小时工作。
6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志；对可能发生多种突发事件故障有应急方案。
（四）
帮助
维护
公共
秩序
1、宅区主出入口二十四小时门岗值勤。
2、机动车辆停放有序。
3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主委员会和相关部门，并帮助采取对应方法。
（五）
保洁
服务
1、宅区内设有垃圾搜集点，生活垃圾天天清运1次。
2、住宅区公共场所每日清扫1次；电梯厅每日清扫一次、楼道每七天清扫2次；共用部位玻璃每六个月清洁1次；路灯、楼道灯每十二个月清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每六个月检验1次，并视检验情况立即清掏；化粪池每六个月检验1次，每十二个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
4、二次供水水箱按要求清洗。
（六）
绿化
养护
管理
有绿化，定时维护，保持生长良好。

　　附表二：
　　合肥市住宅小区物业综合服务
　　收费指导价标准（试行）
收费等级
中准价(元/每个月.每平方米)
浮动幅度
多层
高层/小高层
别墅
一级
0.70
1.2
1.5
上下浮动20%
二级
0.50
1.0
1.2
三级
0.40

四级
0.30