服务合约书-范本.doc

项目服务合同
年 月
甲方： （以下简称“甲方”）

乙方： 上海集亦投资管理有限公司 （以下简称“乙方”）

一、 委托协定
甲方委托乙方为其位于 地产项目提供服务。为保证委托服务事项顺利进行，甲乙双方自愿签定 项目服务合同（以下简称“本合同”）之条款。

二、 甲乙双方责任
1) 甲方责任
A、 向乙方提供所有与委托事项有关的原始资料，包括该项目的前期已有的市场资料及其他相关资料；
B、 向乙方按本合同之约定支付商业顾问及代理费用，详细支付方式及金额以本合同之第四条约定为准；
C、 为乙方的调查与研究活动、招商代理工作等提供必要的支援与帮助，包括：
a、免费提供合适的办公室、员工办公用房供乙方使用，且适合乙方履行职能的一定面积。办公设备(包括计算机、电话、合理装修、投影仪、各种办公室应具备有的事务机器设备)等。
b、在乙方项目经理派驻期间，甲方提供车辆 台（商务车，含司机）供项目经理调配、使用，用于接送总经理上下班、厂商拜访、接待等业务。
2) 乙方责任
A、 于 年 月起，乙方正式派驻人员到项目现场。派驻人员 名驻现场负责本项目的整体服务，分别为：项目总经理 名、招商总监及招商经理 名，运营企划总监 名；（人员派驻时程见附件）
B、 负责组织乙方内外部资源为甲方之项目提供商业顾问及代理服务工作，按本合同之约定向甲方提供服务成果及工作报告；
C、 未经甲方书面同意，乙方不得向任何第三方透露本项目研究成果和项目有关资料；
D、 本合同履行完毕后，甲方提供给乙方用作本项目研究之用原始资料，乙方须返还给甲方；

三、 服务期限及方式
1) 服务期限
A、双方签定正式服务合同起 个月内有效。服务期为， 年 月 日～ 年 月 日，共 个月。服务期分为三个阶段：
ü 第一阶段 年 月～ 年 月，为商圈分析及品牌拜访、项目定位、规划修正阶段及主力店厂商招商期；
ü 第二阶段 年 月～ 年 月，为全面代理招商服务阶段；
ü 第三阶段 年 月～ 年 月，为开幕筹备管理顾问阶段；
u 本项目开幕日 年 月 日（暂定）
B、若因甲方原因（包括但不限于工程建设、证照办理等原因）导致项目开幕时间延迟，则甲方需提前一个月书面通知乙方，乙方将根据延迟期间的长短，采取相应的合作方式，直至项目重新正式启动：
ü 若项目延迟1-3个月，则乙方派驻人员不撤离，延迟期间，乙方收费按原价的80%收取月顾问服务费；
ü 若项目延迟4-7个月，则乙方将保留1位派驻人员继续驻现场服务。延迟期间，乙方收费按原价的50%收取月顾问服务费；
ü 若项目延迟8-12个月，则乙方派驻人员将全部撤离现场，不驻场服务。延迟期间，乙方收费按原价的25%收取月顾问服务费。
C、若因甲方原因（包括但不限于工程建设、证照办理等原因）导致项目开幕时间将比预订开幕日延迟超过12个月的，则甲方应提前一个月书面通知乙方，双方可协商决定合约的变更或终止事宜。
D、项目开业后的经营管理服务，根据甲乙双方意向，另议。
2) 服务方式
a. 在前期顾问服务中，我们将于第一阶段提供一份商业定位规划修正方案；
b. 与该项目之建筑设计方合作，共同完善能够为市场接受和商家认可的项目设计方案；
c. 组织定期会议，汇报和沟通商业服务之各项工作进展，讨论阶段性工作成果内容，在业主方允许的前提下，参与与我们提供之服务范围有关的第三方会议；
ü 项目商圈分析及品牌拜访、项目定位、规划阶段及主力店厂商招商期以一个月一次，对该项目设计等各方面前期工作提供建议，并向业主方提供其他相关建议和信息；
ü 后期一般店铺招商期以两周一次工作会议，主要汇报和沟通招商工作以及市场推广工作的进展等，以便业主方能够更有效的了解项目后期工作状况的进展；
d. 针对目标性客户（项目前期以主力承租户为主）进行项目推广，在与业主方配合的基础上，确定客户的意向及在租赁条款上达成一致；

注1：服务期间根据项目执行需要，可提前三天通知召开临时工作会议。
注2：以双方正式签定本合同日为准开始执行服务工作。

四、 服务费用
1) 针对该项目，本公司提供之服务顾问费用的收取按月计算，服务期限 13个月内，每月收取费用 万元（大写： ）（不含代理佣金）；
2) 具体支付方式为：
A、第一期服务费支付3个月，计 万元。支付时间：签定本合同后五个工作日内；
B、第二期起，服务费每3个月支付一次，直至合约结束。支付时间分别为： 年月 日前； 年 月 日前； 年 月 日前； 年 月 前支付最后一期服务费 万元。
C、若遇本合同第三点、第1条、B款之项目开幕延迟情形，则顺延期间的费用，甲方应提前一次性支付。
3) 代理奖金根据实际达成率，以实际发生成交金额计。
A、乙方保证，本项目开业时（影院装修延长时间另计）的招商达成率不低于 %（含）,且若达成率不高于 %，不申请招商奖金；
B、招商达成率高于 %，低于 %（含），则提拨相当于 个月的平均租金作为招商奖金；
C、招商达成率高于 %，则提拨相当于 个月的平均租金作为招商奖金。
D、甲方于客户签定租赁合同并收到租赁铺位定金/押金超过总面积 %时，开始支付乙方招商奖金。之后于收到每家租赁铺位定金/押金时，支付乙方招商代理奖金。招商代理奖金每月根据达成率申请结算一次。

注3：招商达成率为招商面积的达成率，即已出租面积/可出租面积＝达成率。
注4：若租户只按营业额提成收取月租金而不设固定租金，则根据以甲乙双方根据市场行情制定的租金预算表标准作为月租金的计算方式计收奖金。

4) 乙方于每次付款日前，提供正式合法发票；
5) 乙方帐户

6) 其他费用
A、乙方驻场人员住宿费(宿舍租赁费)由甲方另行支付或提供能满足正常生活的成套房屋（保证每人1个独立空间）及设施(其居住期间之水、电、煤、电话费等均由甲方负责)。
B、乙方为甲方提供商业管理顾问服务期间，亦品商业公司专程赴项目现场负责指导工作的高级管理人员或因业主合理需求专程赶赴现场提供服务人员之差旅费、住宿费由甲方按实际发生额支付给乙方（乙方应该先向甲方提出申请并提交预算，甲方审核同意后先安排协定的预付款，乙方在行程结束三天内向甲方提出书面报告和报销发票，甲方审核报销，多退少补。预计该项开支主要包括：到异地的机票（经济舱）、火车票；宾馆住宿费用（市内四星/五星级酒店）；交通费用）。
C、合同期间，乙方项目经理，为此项目需招待特殊厂商，或第三方单位（如政府机构等），经甲方同意其产生的招待费按照实际产生的费用向甲方提供发票报销。

五、 合同修改与变更
对本合同的修改与变更，必需经甲乙双方签署书面协议书才能生效。

六、 合同终止
甲方如对乙方提供之服务不满意，可提出解除本合同的要求，但需要提前30天以书面形式通知乙方，且需要支付在本合同终止前所有应向乙方支付的各项费用（具体支付方式及金额参照本合同第四条）；
若甲方延迟支付给乙方本合同约定之服务费用超过5个工作日，则乙方有权暂停一切服务工作。若甲方延迟支付给乙方本合同约定之服务费用超过10个工作日，乙方可单方面解除本合同，而甲方需向乙方支付本合同解除前应向乙方支付之约定服务费用，且乙方保留进一步向甲方追究之各项权利；

七、 合同以中华人民共和国的法律为依据，一切有关此合同之纠纷，先由双方协商解决，如果协商不成，任何一方可向乙方所在地人民法院提起诉讼。

八、 本合同一式四份，甲方执二份，乙方执二份，均具同等法律效力。

甲方： 乙方：上海集亦投资管理有限公司

代表签字： 代表签字：

盖章： 盖章：

日期： 日期：附件：服务建议书

1. 前期顾问服务

1.1 商业定位、规划修正、主力店意向洽谈

目标：通过充分的市场商圈分析及品牌拜访以及结合亦品对该项目之分析判断，参考前期业主定位策划报告，在综合考虑该项目目前之地理位置、现有量体规模、市场竞争状况和周边现有及未来可能之规划发展，提出我们对该项目可执行之商业定位修正方案。

1) 在综合考虑该项目之地理位置、规模体量、周边既有及未来之商业特质、环境等因素的基础上，确定该项目之市场定位；
2) 目标消费市场、项目主题、档次规划建议；
3) 提出合理之业种业态组合配置方案；
4) 通过对市场各类承租户的判断分析以及结合其对项目直接的信息反馈，在此基础上，初步确定项目的商家组合及可能的商品区域规划，
5) 与业主方聘请的专业建筑师、设计师团队进行沟通（或由本公司执行设计），对商家组合、平面规划进行修正改善，以期更加符合商家使用要求和最大化商业空间利用率，且进一步进行该项目之平面分割规划优化；
6) 完成平面铺位业种租户布局组合及铺位单元目标租户规划，并对现有业种及商品组合、租户配置进行优化调整；
7) 合理化租户平面规划布局，按照最佳引导消费人流及消费习惯的方式确定平面商家及商家分布，以期达到购物人流及商品的适应性；
8) 从区域消费者的需求分析，进一步调整完善项目的商品及租户组合；
9) 对现有规划租户及商品组合与项目之市场定位、消费诉求、主题设计一致性进行把握，并最终确定平面分隔目标租户；
10) 在市场分析调查的基础上，结合项目之商业定位、业种业态组合、平面分隔单元目标商家即有付租能力，确定合适的市场推广策略和租金水平；

1.2 建筑硬体设计检讨及建议

通过与业主方聘请的专业建筑师、设计师团队的沟通（或由本公司执行设计），对本项目之硬体设计提出调整或修正建议，尤其是项目商业空间的规划设计，重点对平面规划进行修正改善，以期更加符合商家使用要求和最大化商业空间利用率。
1) 平面格局分布及人流设计建议；
2) 出入口和垂直交通规划建议，包括内外部扶梯、观光电梯、货梯、公共走道等，以期达到最佳购物人流及商业空间的利用率；
3) 对项目外立面设计调整建议；
4) 平面分隔之店铺形状、大小及深度设计，满足市场要求；
5) 建筑形态、形式建议
6) 建筑面宽、进深、层高等设计建议
7) 商业建筑楼层、后勤动线
8) 建筑内部楼梯、洗手间等规划建议
9) 煤气、水电管道及接口预留
10) 主力承租户位置设定安排；
11) 餐饮和娱乐场所具体位置及硬体需求；
12) 其他辅助和服务区域的规划设计建议，功能区域划分等；
以上之前期顾问的主要目的是确保本项目能够吸引目标商家及目标消费群体，并在此基础上为本项目投资方打下一个良好的商场营运基础。2. 后期顾问代理服务

2.1 招商及相关事宜

根据我们对市场和以往商业项目操作经验，在后期顾问代理过程中，将密切关注市场变化，并对前期顾问服务中之业种配置布局、租户组合进行调整，确保项目最后的成功。

目标：根据前期顾问完成的业种业态及租户组合方案，借助公司强大客户资源网络与业主方紧密配合，确保项目招商工作顺利展开。

1) 借助本公司既有之国内外客户资源，确定最佳之楼层平面规划方案以及招商目标租户名单（包含加盟主题乐园等指标性项目）；
2) 通过与业主方充分沟通后制定整体招商时程安排；
3) 与业主沟通，提供业主方招商团队组织管理架构（业主方内部以及外聘之代理公司）建议，并协助培训业主方之招商人员，以利于项目后期稳定运营；
4) 通过各种通讯手段（电话、信件、电邮、传真等）组织大规模的招商宣传资料的发送；
5) 对重点目标租户进行直接有效的跟踪推介；
6) 利用公司网络，对外部潜在客户进行持续性渗透跟进工作；
7) 协助业主方制定相关租赁条件（如租金水平、物业管理费、付款方式、免租期等），提供相关建议；
8) 协助业主方聘请之设计公司制定商场交房标准（或可由我司提供装修设计服务）；
9) 组织意向性租户与业主直接沟通和现场考察，并在业主方的授权下与意向性租户探讨选择位置、面积大小、硬体配套需求、租金、物业管理、装修风格等一系列租赁相关问题；
10) 结合租赁市场惯例和有关法律法规，协助业主方之律师完成商场招商中的有关法律文件的准备，如租赁意向书，租赁和约、以及相关文件等；
11) 协助业主方完成意向性租户入驻本项目而进行的相关工作（如公司设立、政府相关部门审批、工商登记、税务登记等）。
12) 配合业主方制定商场租户装修手册、租户管理公约，协调签约租户进场装修等工作。

2.2 市场推广策略及建议

目标：在项目招商工作进行的同时，参与组织本项目之全面的市场推广工作，进一步提高本项目之市场曝光率、知名度，为项目招商工作创造良好的外部条件和市场期盼，保证招商等工作很好的进行。

1) 配合业主方聘请之广告公司制定完成之媒体推广计划方案（媒体、网络、推介会、寄送专函、电子邮件、公司区域网络资源宣传等）；
2) 为项目各类媒体推广工作提供建议；
3) 与业主方聘请之广告公司合作进行招商推广宣传材料（招商手册/楼书、现场外围广告招牌）的设计和制作；
4) 参与组织本项目之重大租户的签字仪式；
5) 参与业主方组织试营业和正式开业的筹备工作；
6) 协助准备其他推广材料。

3． 开幕筹备管理顾问

目标：在项目招商工作收尾阶段，参与组织本项目之全面的开幕活动策划工作，为进一步提高本项目之市场曝光率、知名度，创造良好的外部条件和市场期盼，保证本项目的开幕效果。
1） 开幕前筹备工作与行销推广计划建议；
2） 开幕活动之执行协助与建议；
3） 协助甲方将物业点交给承租客户；
4） 承租客户之装修设计图纸审图协助。

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