设计阶段成本控制思路.doc

设计阶段成本控制的管理思路和技术方法建议一、事前控制是重中之重前期的考虑：1、方案阶段： 结构的可行性及合理性、避免返工2、施工配合阶段： 变更、签证的合理控制3、施工图阶段： 结构的精细化设计4、扩初阶段： 结构方案的优化5、规划阶段： 建筑物的排放事前控制的几个要点l 设计院的选择（扩初及施工图阶段） 合适易管 态度重视 项目情况 服务意识 市场口碑成本意识的沟通与输入 前期主动的沟通 尊重平等的心态 质量标准的换位思考 同行的交流与竞争 双赢的思路和手段设计合同中设计公司应承担的风险 设计错误所导致的损失（磕碰错漏） 设计延误所导致的损失 施工配合不到位所导致的损失 设计结果超限额的罚则限额设计合同的引入和使用 引入的意义 限额的内容 限额的数值 限额的弹性（数值的范围和局部的调整） 双赢的思路1、结构设计1.1严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中列入各主项指标限量50kg65kg/地下室180kg220kg/1.2对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，还应尽可能的降低地下室顶班的覆土厚度，顶板覆土以1米为宜1.3屋面造型造价影响建安成本较为明显，在设计上应注意简洁；对于16层以下的建筑，屋面尽可能不采用斜屋面。外立面门窗设计2.1采用专项评审办法，严格控制开窗面积2.2注意控制窗积比，非别墅物业类地上物业的窗积比（外立面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.3以内，以0.250.28为宜2.3单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过350元/，高档非别墅（多层/小高层/高层/超高层）外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过200元/，中档非别墅外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过140元/外立面装饰设计3.1中档及以下项目不宜选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙3.2高档别墅外立面造价（不包括抹灰底层及保温层）摊至地上建筑面积应控制在350元 /以内；高档非别墅类物业应控制在160元/；中档物业应控制在110元/内3.3若项目成本利润低于15%，则应考虑降低一个档次选用材料公共部位精装修4.1带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖，楼梯扶手应以简单的钢制材料为主，不得使用木质装饰性扶手4.2大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以满铺石材，高档项目地面不宜选用石材，即使选用石材用量应控制在20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛光砖，地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖，地面不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上项目控制在30004000元/，中档项目应控制在2500元/以下，且单个大堂装饰造价不得超过20万元。低档项目应控制在1500元/以下，且单个大堂装饰造价不得超过10万元.对于高档及以下项目，大堂装饰造价摊至地上建筑面积宜控制在25元/以下。4.3电梯厅装饰：超高档次项目地面可以采用进口石材，墙可选用高档次抛光砖。高档次项目地面可以使用少量进口石材，但石材总量不得超过50%，墙面可以选用较高档次抛光砖。中档项目地面不得使用进口石材，使用国产石材总量不得超过20%，墙面不得选用大规格高档次抛光砖，（尺寸宜小于400mm400mm）。低档项目地面不得使用石材，抛光砖的规格不得超过400mm400mm，墙面不得使用抛光砖。高档项目电梯厅装饰造价摊至地上建筑面积应控制在80元/以内，中档项目应控制在5060元/4.4若项目成本利润低于15%则应考虑降低一个档次选用材料5、电梯选型5.1超高档次项目可以选用原装进口电梯，高档及以下项目只准选用集中采购品牌电梯5.2在电梯装饰标准上，高档项目层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套，中档及以下项目层门只准选用喷漆钢板材质5.3电梯附件功能上，实用性不强，使用频率不高的功能不宜选配5.4在运行速度上，要求实事求是，不得故意选用更高速度等级的梯型6、安防功能及其他附件功能6.1安防功能应强调实用性，不得为迎合厂商和市场的愿望而增加华而不实但造价昂贵的嘘头功能。对非别墅类物业高档次项目安防造价应控制在3000元/户以下，中档项目应控制在1500元/户以下。6.2直饮水、地暖、锅炉、热水器、太阳能、户内智能控制系统等，应把握好尺度，注意功能的实用性和经济性，不可盲目的与其他楼盘攀比。7、室外工程设计7.1 应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。7.2 限额指标物业类型档次按空地面积单方造价限额（元/）按项目总建筑面积单方造价限额（元/）别墅超高500750高400600中300450非别墅超高650180高400120中30040080120低30080标准结构体系的确定及主要平面布置图1. 标准单元的样板截面及配筋图2. 地下室的布置及样板配筋图3. 结构转换层的布置及配筋图引入的资源类型- 垄断部门（政府、人防、审图）、学术权威、行业专家、专业咨询公司 引入的时机- 尽早、及时二、结构成本控制的技术关键点1、梁的布置与成本的关系在正常楼层,十字梁较井字梁便宜约16-22%在一定跨度范围内,梁的布置越少越好建筑物的两端和周边重点布置，最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；经过公式验算，底层大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。2、楼板实际工程中厚度选择建议l 普通3米跨度以内的楼板可取80 -100；l 普通3-4米跨度的楼板可取100;l 客厅处的异形大板可取120-150；l 普通屋面板可取120；l 管线密集处可取120；l 地下室顶板可取180；3、钢筋材料的选择对成本的影响级螺纹钢VS 级圆钢：- 价格基本一样，强度提高43%；- 最小配筋率又可同时降低;新级螺纹钢VS 级螺纹钢：- 价格贵了4.4%，强度提高20%,对按计算配筋的梁柱有显著影响；- 对于柱的构造配筋率，可减少0.1；（当抗震等级为三级时，柱构造配筋率：0.7%0.6%, 减少14.3%。）- 减少梁柱的配筋数量,方便施工;冷轧带肋钢筋VS 级螺纹钢：- 价格贵了18.5%，强度提高20%；- 产品供应的直径范围所导致的“实际最小配筋率”的影响；（如 10200在100厚的板中，配筋率是0.393%，较最小配筋率0.2%增加了96.5%）冷轧带肋钢筋VS 冷轧带肋钢筋网片：- 冷轧带肋钢筋网片购买价格贵12%；- 冷轧带肋钢筋网片可减少施工绑扎费用；- 冷轧带肋钢筋网片可提高工程质量，加快工程进度结构梁、柱、墙钢筋统一选取原则 6-8CM直径钢筋统一采用HRB235； 10-12CM直径钢筋统一采用HRB335； 14CM及以上钢筋统一采用HRB400；楼板钢筋统一选取原则 优先采用冷轧带肋钢筋； 板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式配置； 当冷轧带肋钢筋不能满足承载力要求时，采用HRB400；4、混凝土标号对成本的影响 -提高标号可显著减小柱墙的尺寸，增加建筑实际使用率。 -正常情况下对梁的承载力几乎没影响，因此对梁的截面及配筋影响很小，不宜采用高标号。 -正常情况下对板的承载力几乎没影响，但可能会提高板的构造配筋率，同时还会增加板开裂的隐患，应尽量采用低标号。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。实际工程中混凝土标号的选择建议 普通的结构梁板混凝土标号一般为C30。 剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大部分竖向构件为构造配筋。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 受力较大的梁板混凝土标号可采用C30，如地下室的底板、顶板，屋顶花园的楼板等； 误区：墙柱混凝土标号不能与梁板相差太大。4、层高对成本的影响及控制、减少所有结构柱、剪力墙等竖向构件的长度和体积、 减少建筑的总高度、降低结构的总荷载，间接降低结构成本、 降低上部结构所承受的地震力、风荷载，间接降低结构成本 结构成本： 地下室土方开挖及运输的数量 基坑支护的面积、基坑支护的单价 地下室底板及侧壁的截面及配筋 抗拔桩、抗拔锚杆的费用 基坑降水的数量及费用减少所有外维护砖墙、内分隔墙、装饰隔断的数量 减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水材料等数量 更好地满足节能规范的要求 减少空调等设备的负荷量 减少后期空调等设备的运营成本对于许多公共建筑，包括地下空间，规范或者客户所真正关注的并不是建筑物的层高，而是使用空间的：- 净高残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。影响净高的因素：p 结构梁高p 机电的管道空间综合各种成本因素，取值应较正常结构本身最经济的梁高降低10%-30%。（建议为1/12-1/18的跨度)酽锕极額閉镇桧猪訣锥。5、我们要要求设计院做每一层的：综合管线图- 来优化各专业管线的交叉布置和统一协调- 设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。采用综合管线图，对机电管线进行认真的优化设计后，对于地下室经常可以节省出近200 的高度空间。、机电的管道空间：、结构梁高的空间与机电的管道空间交叉优化设计： 采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。 在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过。 采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度空间。压缩层高！保证净高 宽扁梁非标准空调管 空调双管并行设计使结构梁的布置与空调管线的布置保持一致，以便结构梁与空调管线共同占用一个空间。 局部加高结构梁6、结构成本提高就可以降低客户投诉的技术关键p楼板的配筋- 端跨、管线密集处、屋面板、大单向板的长方向p地下室侧墙的水平筋p底层入口处的装饰p砌体的裂缝7、一般采用两层地下室省钱、地下室结构中最贵的是底板及梁的费用（水浮力、双向荷载），、 其次是顶板及梁的费用（覆土，景观、消防车、施工荷载）；、 一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用；、 两层地下室面积对应的是底8、13层以下建筑最合适采用基础：n 本项目经济合理的基础形式a. 预制方桩加筏板基础b. 独立基础加抗水板c. 梁式筏板浅基础d. 整板式筏板基础9、13层与23层相连建筑最合适采用基础：a. 40米长的预应力管桩加整体筏板b. 40米长的预应力管桩加梁式筏板c. 40米长的钻孔桩加整体筏板