天颐养老院建设项目可行性报告.doc

郑州市天颐养老院建设项目

可行性报告

目录
第一章 总论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.1.1 项目名称 1
1.1.2 项目承办单位 1
1.1.3 项目拟建地点 1
1.1.4 可行性研究编制单位 1
1.2 研究工作的依据和范围 1
1.2.1 研究工作的依据 1
1.2.2 研究工作范围 2
1.3 项目建设的必要性 3
1.4 建设规模 5
1.5 建设内容 6
1.6 项目定员及施工进度 10
1.7 估算与融资方案 11
1.8 结论 11
1.9 主要技术经济指标表 11
第二章 项目建设背景及必要性 13
2.1 项目提出的背景 13
2.2 项目建设的必要性 18
2.2.1 郑州市老年机构存在的问题 18
2.2.2 项目建设的建议 19
2.3 承办单位概况 23
第三章 市场分析与建设规模 24
3.1 市场现状 24
3.2 市场预测 27
3.3 目标定位 30
3.4 建设规模 34
第四章 场址概括和建设条件 35
4.1 建设场址 35
4.1.1 选址要求 35
4.1.2 项目选址 35
4.2 交通条件 36
4.3 建设条件 37
4.3.1 自然条件 37
4.3.2 城镇规划及社会条件 38
4.3.3 基础设施条件 38
4.3.4 施工条件 39
第五章 工程技术方案 39
5.1 项目组成 39
5.2 建设原则和指导思想 45
5.2.1 建设原则 45
5.2.2 建设指导思想 45
5.3 总平面布置 46
5.3.1 总平面规划原则 46
5.3.2 总平面布局 47
5.3.3 总平面经济技术指标 49
5.4 建筑设计方案 50
5.4.1 设计依据 50
5.4.2 设计原则 50
5.4.3 建筑设计 51
5.4.4 建筑风格 60
5.4.5 建筑剖面及交通组织 60
5.4.6 建筑内部装修 61
5.4.7 无障碍设计 62
5.5 土建工程 65
5.5.1 设计依据 65
5.5.2 抗震设计及荷载取值 66
5.5.3 结构安全 66
5.5.4 建筑结构方案 67
5.5.5 建筑特色 68
5.5.6 主体建设内容一览表 68
第六章 公用辅助工程 70
6.1 给排水 70
6.1.1 给水 70
6.2 电器系统 74
6.3 弱电 78
6.4 采暖与空调 81
6.5 通讯 83
第七章 环境保护、消防及安全 83
7.1 环境保护 83
7.1.1 建设地点环境现状 83
7.1.2 主要污染物和污染源 83
7.1.3 治理方案 84
7.1.4 绿化 85
7.1.5 环境监测 86
7.1.6 环境影响评价 86
7.2 消防 86
7.2.1 建筑防火 86
7.2.2 消防措施 87
7.3 安全 88
7.3.1 标准 88
7.3.2 自然条件安全 88
7.3.3 总图布置安全 88
7.3.4 电气安全 89
7.3.5 其他安全措施 89
第八章 节约能源 89
8.1 设计依据 89
8.2 节能原则 90
8.3 能源消耗的种类和数量分析 90
8.4 项目所在地能源供应状况分析 90
8.5 节能措施 91
8.6 能耗指标和节能效果分析 93
第九章 组织管理体系 93
9.1 管理机构 93
9.2 工作制度 94
9.3 项目定员 94
9.4 人员培训 94
9.5 项目组织构图 95
第十章 项目管理与建设进度 95
10.1 项目管理 95
10.2 项目实施阶段和建设周期 96
10.3 建设周期 97
10.4 各阶段进度实施安排 97
第十一章 招投标方案 97
11.1 招标原则 97
11.2 项目招标范围和招标组织形式 97
11.2.1 招标范围和招标组织形式 97
11.2.2 招标组织形式 98
11.2.3 招标范围及组织形式见表。 98
11.3 招投标程序 99
11.3.1 招标 99
11.3.2 投标 100
11.3.3 开标、评标和中标 101
第十二章 投资估算与资金筹措 101
12.1 投资估算 101
12.1.1 估算说明 101
12.1.2 投资估算依据 102
12.1.3 编制方法和待算指标 102
12.1.4 总投资估算 103
12.1.5 流动资金估算 104
12.1.6 项目总投资与规模总投资 104
12.1.7 投资估算分析 104
12.2 总投资与融资方案 105
12.3 资金运筹计划 105
第十三章 财务评价 105
13.1 评价的依据 105
13.2 成本估算依据 105
13.3 营业收入及税收 106
13.4 利润总额及分配 107
13.5 贷款偿还能力 107
13.6 财务分析 107
13.7 财务生存能力分析 109
13.8 不确定性分析 109
13.8.1 盈亏平衡分析 109
13.8.2 敏感性分析 110
13.9 综上所述 110
第十四章 社会效益分析与结论 110
14.1 社会效益分析 110
14.2 本项目是公益性项目 111

附表：
1、总投资估算表
2、主要经济技术指标表
附件：
1、法人营业执照
2、城乡小康发展河南中心文件 豫中心【2011】5号
3、自由资金证明
4、战略合作

第一章 总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1 项目名称
项目名称：郑州市惠济区天颐养老院
1.1.2 项目承办单位
项目承办单位：河南※※置业有限公司
项目法人代表：
1.1.3 项目拟建地点
项目拟建地点：郑州市惠济区常庄里西河村
1.1.4 可行性研究编制单位
编制单位：河南省工程咨询公司
证书号：
1.2 研究工作的依据和范围
1.2.1 研究工作的依据
1．《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》；
2．《民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》；
3．《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；
4．《老年人社会福利机构基本规范》民发(2001) 24号；
5．《老年人建筑设计规范》 (JGJ.122-99);
6．《老年人居住建筑设计标准》 （GB/T50340-2003）；
7．《社区老年人日间照料中心建设标准》；
8．《中华人民共和国老年人权益保障法》；
9.《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）；
10．《河南省社会福利机构管理规定》；
11．《郑州市城市总体规划》 (2008-2020)；
12．《郑州市土地利用规划》 (2006-2020)；
13．郑州市民政局、统计局提供的有关资料；
14. 项目承办单位提供的有关数据及资料。
1.2.2 研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目的建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性，项目选址的建设条件，建设规模与方案，环境保护，消防安全与节能，抗震，项目管理与实施，组织机构和定员，招投标方案，投资估算与资金筹措，财务分析等方面进行了综合研究和分析；重点研究和论述了项目建设的必要性和工程方案的可行性，提出建设的内容、方案、投资、资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。
1.3 项目建设的必要性
人口老龄化是当今世界面临的一个突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示：依照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家行列。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.69亿，占总人口的13.6%；80岁及以上高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
河南省是全国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，全省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1988年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，河南省60岁以上的老年人口已占到全省常住人口的13.6%，2020年将达1089万，占全省总人口的16.45%，以后还将继续向老龄化方向发展。人口老龄化直接关系到社会的可持续发展，给社会养老工作提出了一系列挑战。
郑州市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人。据郑州市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.9%，并且以每年3.3%的速度递增，人口老龄化形势日益严峻。近年来，郑州市从构建和谐社会的高度，关心重视老龄事业；按照“党政主导，社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年人优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事；全面完成郑州市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。目前，郑州市养老业多元化投入格局逐渐形成，服务能力持续加强；惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上一个新台阶。
河南※※置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感。公司以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓，为老年朋友缔造出一个温馨的家园。项目建设对进一步提高老年人社会保障水平，促进社会和谐发展具有重大意义，其具体表现在：
1．项目建设是应对人口老龄化快速增长，改善民生的必然要求；
2．项目建设是关注老年人弱势群体，构建和谐社会的现实需要；
3．项目建设是转变传统观念，满足人民群众养老事业的社会需求；
4．项目建设是解决失能、半失能老年群体养老问题，是保障老年群体生活权益的需要；
5．项目建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的需要；
6．项目建设可以提供更多的就业机会，有利于社会安定团结和两个文明建设的发展。
本项目建设不仅能较好的满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。
1.4 建设规模
根据《老年居住建筑设计标准》、《老年建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》、《郑州市城市总体规划》及项目单位对市场的调研与实际情况分析，设定标准如下：
郑州市惠济区天颐养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积805000㎡；设定总床位规模20000张，其中：高档床位4000张，中档床位10000张，普通床位6000张。建成之后将成为中原地区规模最大、设施一流，集养老、度假、文化、娱乐、医疗、康疗保健及商业服务等多种功能于一身的大型养老院。
1.5 建设内容
郑州市惠济区天颐养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积8050000㎡。主要包括老年公寓、配套服务建筑、公用辅助工程、总图工程等。
1．老年公寓
老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型；总设计床位20000张，主要包括天颐园、天寿园、天富园、碧波园、延年园及永春园六个组团，总建筑面积654600㎡。其中：高档老年公寓主要包括天寿园和天颐园，设计187栋建筑，入住老人4000人，建筑面积136800㎡。中档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，总建筑面积332000㎡。普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000入，总建筑面积185800㎡。
2．其他配套服务建筑
其他配套建筑服务设计主要包括康疗保健中心，老年文体活动中心、老年大学、社会服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自主农庄及其他用房等，总建筑面积150400㎡。具体见如下项目组成表。
项目组成一览表：
序号
名称
建设内容
一、
老年公寓
设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型，总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡。
1、
高档老年
主要包括天寿园和天颐园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡，总建筑面积136800㎡。
(1)
天寿园
主要设计92栋点式建筑，分为2～3层，入住老人1660人，占地面积22800㎡，总建筑面积56900㎡。
(2)
天颐园
主要设计14个庭院式建筑，每个庭院式建筑设计4～14个大小不等的建筑单元，共计95个建筑单元，均为2～3层，入住老人2340人，占地面积34800㎡，总建筑面积79900㎡。
2、
中档老年
主要包括碧波园和天富圆，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。
(1)
天富园
主要设计74栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡。
(2)
碧波园
主要设计64栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡。
3、
普通老年
主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡。
(1)
延年园
主要设计36栋建筑，为4.5～5.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4800人，占地面积36400㎡，总建筑面积149800㎡。
(2)
永春园
主要设计6栋板式建筑，为4.5～5.5层，入住老人1200人，占地面积7600㎡，总建筑面积36000㎡。
二、
配套服务建筑
包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。
1、
康疗保健中心
占地5710㎡，总建筑面积15600㎡，3层，主要包括理疗室、康复中心、保健中心、多功能厅及健康管理中心等，确保为老年人群提供舒适的康疗保健中心服务环境。
2、
老年文体活动中心
占地8350㎡，总建筑面积20950㎡，2～3层，内设有娱乐室、健身房、综合文体活动室、老年人俱乐部。
3、
老年大学
占地6860 m2，总建筑面积14920 m2，2～3层，设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所。
4、
社区服务中心
占地11630 m2，总建筑面积33240 m2，2～4层，分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所等。
5、
养生文化馆
占地2980 m2，总占地面积5930 m2，2层，主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生运动等新型生态养生保健项目。
6、
老年营养膳食中心
占地3500 m2，总建筑面积7000 m2。2层，主要包括餐厅、配餐中心等，为老年人及工作人员提供营养膳食。
7、
接待中心
占地4300 m2，总建筑面积15000 m2，5层，按照四星级标准设计，主要为商务客房，满足入住老年人的探望亲属及家属的临时住宿需要。
8、
购物中心
占地8930 m2，总建筑面积31120 m2。2～3层，主要为老年人提供日常购物场所。
9、
综合办公楼
占地1200 m2，总建筑面积3600 m2。3层，主要设计为老年公寓的办公管理服务场所。
10、
自助农庄
占地1620 m2，总建筑面积1620 m2，1层，主要是为老年人提供自种田园瓜果、蔬莱等的场所。
11、
其他用房
主要为门卫、公厕、锅炉房、污水站、配电房等，1层，占地1420 m2，总建筑面积1420㎡。
三、
公用辅助工程
主要为电气系统、给排水、消防等工程
四、
总图工程
主要包括道路、广场、绿化、水系、园艺小品、围墙等
1.6 项目定员及施工进度
项目总定员：管理和服务人员合计2500人。
项目建设期为50个月。
1.7 估算与融资方案
项目总投资13亿元人民币。
融资方案：由河南※※集团筹集资金，同时吸纳社会各界慈善捐款。
1.8 结论
项目总投资13亿元人民币，建成投产后每年收入26000万元，实现利润总额13000万元，税后净利润13000万元。投资回收期为（税前）8年。项目具有较好的财务盈利能力。投资风险较小，所以本项目在财务上是可行的。
本项目作为公益性项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建成后，对更好地保障老龄弱势群体的健康，进一步促进社会和谐发展，都具有重要意义。
1.9 主要技术经济指标表
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建筑面积
㎡
805000

2
占地面积
亩
1500

3
劳动定员
人
2500

4
建设周期
月
50

5
动力

5.1
水
104 t/a
128.8

5.2
电
104Kwh/a
7021.8

6
项目总投资
万元
130000

6.1
规模总投资
万元
120000

6.1.1
建设投资
万元

6.1.2
建设期利息
万元

6.1.3
铺底流动资金
万元

6.2
其他流动资金
万元

7
资金筹措（总投资）
万元
130000

7.1
借款
万元

7.2
自筹资金
万元
130000

7.3
资本金比例
%

8
财务评价

8.1
营业收入
万元

8.2
总成本费用
万元

8.3
利润总额
万元

8.4
所有税
万元

8.5
净利润
万元

8.6
全部投资财务内容收益率
%

8.7
全部投资回收期
年

8.8
借款偿还期（从借款之日算起）
年
8

8.9
盈亏平衡点（BET）
%

第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目提出的背景
随着全球人口老龄化的日益发展，老龄化问题已经成为世界各国和社会各界共同关心的课题。早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已经进入“老年型”社会。老年人是最值得尊敬和爱戴的，也是最需要关心和帮助的。中华民族素有爱老、敬老、尊老的传统。随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年人群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务事业，是贯彻落实科学发展观、以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦。促进老年群体与其他群体的和谐相处，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。
人口老龄化是当今世界面临的突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示，按照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家的行列。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，妥善处理老龄化问题，关心老年人需求，加快发展老年人服务行业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化速度加快，并日益呈现出老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化的趋势；需要照料的失能、半失能老人数量呈巨增态势。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.19亿，占总人口的13.6%；80岁及以上的高龄老人1899万，占老年人口的11%。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占到总人口的比例从7%提升列14%，发达国家大多用了45年以上的时间；中国只用了27年就完成了这段历程。加强社会养老服务体系建设的任务十分紧迫。
党的十七大把以改善民生为重点的社会建设作为中国特色社会主义总体布局中的重要组成部分，进行了战略部署，加强老龄工作的大政方针更加明确。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截止2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型，养老床位达289万张，比1999年增长了近2倍。社区养老服务设施得到进一步改善，社区日间照料服务逐渐拓展，已建成有日间照料功能的综合性社区服务中心1万个，留宿照料床位1.5万张，日间照料床位3万张。居家养老服务从无到有，从点到面，取得了较好进展。一个以保障高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了丰富的经验。
但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的地方，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入比例较少，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实难、落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。
全国老龄工作委员会2011年2月11日在京召开全体会议。会议强调，人口老龄化是我国经济社会发展必须认真应对的重大课题；要充分认识应对人口老龄化的重要性、复杂性和长期性；以更高的角度审视老龄问题，以更广阔的视野谋划老龄事业，以更有力的措施推进老龄工作。统筹安排“十二五”时期老龄工作的基本任务，促进我国老龄事业又好又快发展。
河南省是我国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，我省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1998年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，河南省60岁及以上老年人口已占到全省常住人口的13.1%, 2020年将达到1089万，占全省总人口的16.45%。以后还将向老龄化方向发展，直接关系到社会经济的可持续发展，老龄化给社会养老工作提出了一系列挑战。
郑州市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人，据郑州市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.1%，并且以每年3.3%的速度递增，老龄化进程加快。近年来，郑州市从构建社会主义和谐社会的高度，关心重视老龄事业。按照“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年叁优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事，全面完成郑州市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。2008年8月1日《郑州市城乡居民基本养老保险试行办法》正式实施，彻底打破了中国千百年来“儿女养老”、“土地养老”、“存钱养老”的模式，开创了“社会化养老”的新模式。2010年2月22日，郑州市召开市政府第21次常务会议，会议讨论通过《关于加速郑州市养老服务业发展的意见》。会议强调，加快养老服务业发展，必须按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，坚持服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化、投资主体多元化、运作机制市场化、城乡发展一体化。目前，郑州市养老业多元化格局逐渐形成，服务能力持续加强，惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上了新台阶。
河南※※置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感；以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓。公司领导已将老年公寓项目列入重要议事日程，成立项目领导小组，多次征求民政部门意见；组织有关人员实地考察，借鉴兄弟省份的成功经验，采取“福利性事业，经济型运作”的经营方略；贯彻“诚心，耐心，爱心，用心”思想，建设一个舒适、舒心的老年人的温馨家园。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 郑州市老年机构存在的问题
1．养老机构总体数量不足，软硬件有待改善。目前，郑州市共有各类养老服务机构40多家，总床位数约5000张，其中设置床位200张以上的仅有4家。按照郑州市有100万60岁以上的老年人口计算，每千名老人拥有养老床位数还不足5张。
2．养老服务机构设施条件差。一些民办的社会养老机构，由于受用地、资金等因素的制约，大多是租房经营；除少数几家设施配备较好外，其余大都设施简陋、条件较差，只能提供较低水平的照管服务，难以满足老年人多层次的服务需求。
3．社会养老机构资金不足，有关养老机构的优惠政策没能得到有效落实。目前郑州市90%以上的养老服务机构存在机构的运转和发展资金不足等问题，不少民办养老机构仅能够勉强维持经营。如金水区居家养老服务虽然发展起步较早，但是缺乏后续的发展资金，因此出现了运营困难，举步维艰的局面。
4．养老机构整体服务水平不高，队伍不稳定。由于养老服务机构工作时间长、待遇低，护理人员不稳定，人员流动性比较大。
从目前的实际情况来看，养老院、敬老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，其功能相对单一，配套设施简陋，管理水平低，服务质量不高，入住环境较差。
2.2.2 项目建设的建议
长期以来，计划生育政策的严格执行使得出生率、死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大、上升速度快也成为我国人口变动的一大隐忧。4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被成为“421”模式的家庭越来越多，而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力,据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，40%的城市家庭要赡养2到3位老人。在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，老百姓传统的养老观念也在不断更新。社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的养老服务是社会发展的必然趋势。
1．项目的建设是应对我国人口老龄化快速增长，逐渐改善民生的必然要求。目前我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，并且以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.48亿，约占总人口的17.17%。预计到2020年郑州市老年人口总量将达到135万。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村；由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分突出。随着入口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，项目建设已刻不容缓。
2．项目的建设是关注老年弱势群体，构建社会主义和谐社会的现实需要，构建社会主义和谐社会是党在新时期提出的重大战略决策。关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步的成果，既是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是构建社会主义和谐社会的目的之一。
3．老年人是社会发展的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭作出了巨大贡献，其晚年生活应当得到切实保障。他们是值得尊敬的人群，同时也是最需要社会关怀和帮助的弱势人群。
郑州黄河天颐养老院建设项目全面贯彻以人为本的科学发展观，把构建社会主义和谐社会的任务落到实处，让老年人能分享社会文明进步的成果；便捷服务的提供可以有效提高老年人的生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，是推动和谐社会建设的有力举措。
4．项目的建设是转变传统观念，满足人民群众养老的社会需求。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日益小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭也已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
5．项目的建设是解决失能、半失能老年群体的养老问题，保障老年群体生活权益的迫切需要。
目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%．农村已超过20%。郑州市人口老龄化呈现出以下现象：未富先老、规模大、增长速度快、高龄化趋势明显、空巢老人多、失能老人多（全省不能自理老人104万）、农村留守老人多等。随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代化社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照顾失能、半失能的老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。
6．项目的建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的社会需要。
河南省于1998年就开始步入老龄化社会，需要大力推进老年福利事业社会化、产业化的进程。在坚持政府主导，加大对老年福利事业投入的同时，要充分运用市场机制，动员社会各方面的力量广泛参与。鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求。
河南※※置业有限公司以回报社会为己任，计划实行无偿与低收费服务相结合的原则，投资老龄事业、奉献老年朋友。郑州市天颐养老院养老模式在一定程度上弥补了子女无法照顾老人的遗憾。
7．项目的建设可以提供更多的就业机会，有利于社会的安定团结和两个文明建设的发展。养老服务是服务业的重要内容，而服务业又是第三产业和国民经济的重要组成部分。有资料显示，发达国家的服务业一般占到GDP的60%以上，而我国还不足40%。这说明一方面我们与发达国家的差距很大，但从另一方面看也表明我们的发展潜力也很大。2010年，我国城镇新增劳动力供给5000万人。大力发展养老服务，每年大约能为社会新增50万个就业岗位。专家预测，目前我国城市养老服务的市场规模有1400亿元，到2020年将接近6000亿，是整个国民经济不容忽视的一个新的增长点。
郑州市天颐养老院建设项目不仅能够较好地满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。
2.3 承办单位概况
河南※※企业集团成立于2004年，现坐落于环境优美的郑州国家高新技术产业开发区，是一家多元化的集团公司。集团主要下属公司包括郑州※※信息技术有限公司、河南※※贵金属综合利用有限公司、河南※※矿业有限公司、河南※※包装有限公司、河南※※置业有限公司、河南※※有限责任公司等，业务涉及纸品彩印、包装、纸箱制造、信息技术软件开发、系统集成、房地产开发建设、能源开发等业务。※※集团旗下产业涉及到政治、经济、科技等各个领域，在整个郑州乃至中原地区的经济发展中起到了重要作用，认真履行和实践着企业的社会责任。集团公司以城市基础建设、市政工程等与人民生活息息相关的城市化进程为发展根基，践行企业奉献人民、回馈社会的宗旨，打造企业良好社会形象；以能源开发、房地产置业、产品包装等为中间主导产业，孜孜不倦、勤奋敬业，努力将每一个项目做成精品，扩大企业在同行业中的影响力，为企业未来发展提供强有力的支撑；以科技信息产业、军转民科技应用等为先导，依托高新区科技资源优势，积极响应国家对军转民科技发展的政策导向，不断提升企业的科技实力和核心竞争力。
※※集团取得的成绩得益于国家的改革开放政策，更离不开各级政府和社会各界人士的大力支持。怀着一颗感恩的心，以回报社会为宗旨，※※集团决定筹集资金，同时吸纳世界华人筹款，筹建天颐养老院。
第三章 市场分析与建设规模
3.1 市场现状
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%以上（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总入口的比重，它反映人口老化的程度（《人日与社会保障研究》陈朝绳著，1998年版）。目前，世界每10个人中有1个老年人，预计到2020年，每5个人中有1个老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。
1．中国人口老龄化及服务机构现状
截至2009年底，全国60岁及以上老年人口16714万人，比上年增长了4.53%，占全国总人口的12.5%，比上年增长了0.5个百分点；65岁及以上老年人口11309万人，比上年增长了3. 22%，占全国总人口的8 .5%，比上年增长了0.2个百分点。
截至2009年底，全国各类老年福利机构38060家，比上年增加908个，增加床位266.2万张，比上年增长9.1%；收养各类人员210.9万人，比上年增长7.7%。其中：城市养老服务机构5291家，增加床位49.3万张，收养老年人32.3万人；农村养老服务机构31286家，增加床位208.8万张，收养老年人173万人。
目前，民办养老机构已发展到1620多家，床位数近6万张，收养了4万多人，其中已经正式在民政部门登记注册的民办养老机构有996家。总的来看，我国养老服务设施已初步形成县、乡、村三级养老服务网络，呈现由投资主体多元化、机构规模多层化、服务对象大众化、运作机制市场化的发展趋势和特点。但还存在着覆盖面小、利用率低、一级市场供给缺口较大等问题。目前，我国养老床位总数仅占全国老年入口的1.5%，还远远没有达到每千名老年人拥有各类养老床位30张的目标，不仅低于发达国家5%-7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3% 的水平。
2．河南省人口老龄化及服务机构现状
截至2010年底，河南全省60岁及以上老年人口1285万人，占全省常住人口的13.1%；河南省65岁及以上老年人口771万人，比上年增长了8. 24%，远远超过衡量老龄化程度的世界标准(65岁及以上老年人口占总人口的比重为7%)。 据统计，全省已建立城市社会福利院59家，社区老年服务站（中心）220个，确定了爱心护理试点单位34家，共计住“三无”老人1728人、失能老人4626人，享受政府补贴2100多人；全省社会力量投资兴建养老服务机构4