![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
开元壹号三期工程可行性研究报告.doc
《开元壹号三期工程可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《开元壹号三期工程可行性研究报告.doc(59页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、59开元壹号三期工程可行性研究报告第一章、 总论1、 项目提出的背景以及概况2、 主要技术性指标3、 问题与建议第二章、 项目投资环境与市场分析1、 投资环境分析2、 区域房地产环境分析3、 销售定位与营销策略第三章、 建设规模与项目开发条件1、 建设规模2、 项目概况现状3、 项目建设条件第四章、 项目建设的必要性1、 项目建设的背景2、 项目建设的必要性第五章、 建筑方案1、 设计依据2、 项目设计主题和开发理念3、 项目总体规划方案第六章、 节能节水措施1、 设计依据2、 建筑部分节能设计第七章、 环境影响评价1、 编制依据2、 环境现状3、 建设项目对环境的影响4、 环境保护措施第八章
2、、 劳动卫生与消防措施1、 指导思想2、 职业安全健康对策3、 消防设计第九章、 项目实施进度1、 项目开发期2、 项目实施过程的控制措施第十章、 项目招标1、 工程招标投标概述2、 工程招标投标因素分析3、 招标范围4、 招标依据5、 招标方式第十一章、 资金筹措与投资估算1、 资金筹措2、 投资估算第十二章、 财务评价1、 财务评价的依据2、 财务评价3、 不确定性的分析第十三章、 社会评价1、 项目对社会的影响分析2、 风险分析3、 社会评价的结论第十四章、 研究结论与建议1、 可行性研究结论2、 建议第一章 总论1、 项目背景与项目概况项目名称: 开元一号三期工程(10、11、12、1
3、3、14、15、16号楼以及地下车库)建设单位概况 单位名称:中国建筑第三工程局 单位性质:股份有限公司 注册资金:1000万人民币 单位住所:武昌 业务范围:建筑材料、建筑施工项目概况:中国建筑第三工程局有限公司(以下简称“中建三局”)原为中国建筑第三工程局,是世界500强企业上市公司中国建筑重要子公司,是具有多功能、集团化经营的国有大型建筑安装骨干企业。1965年7月经国务院批准成立;1993年经建设部批准为全国首批一级工程总承包和一级施工总承包资质;2002年核准为全国首批特级工程总承包资质。2004年4月,获准成为高新技术企业,2005年初,推行国有独资企业董事会制度;2007年12月
4、,改制为中国建筑股份有限公司独家持股的一人有限责任公司。局董事长、党委书记熊德荣,十一届全国人大代表,高级经济师,武汉大学兼职教授,中国建筑工程总公司先进工作者,湖北省劳动模范,湖北省人民政府特殊津贴获得者,湖北省优秀企业家(金牛奖),湖北经济年度十大风云人物,湖北省优秀党务工作者,湖北省十佳思想政治工作者,武汉市“老劳模新贡献标兵”,武汉市杰出企业家。局总经理陈华元,教授级高级工程师,全国优秀施工企业家,全国工程建设质量管理先进工作者,全国施工企业优秀项目管理者,全国重点工程建设优秀项目经理,湖北省劳动模范,湖北省优秀企业家,湖北省建设工程安全管理先进工作者,湖北省、武汉市“五一”劳动奖章获
5、得者。2009年,中建三局实现合同额561亿元、完成营业额361亿元,连续三年位居武汉百强企业前三甲。可行性编制依据a) 与委托方签订的咨询协议;b) 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南(试用版);c) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);d) 城市房地产开发经营管理条例;e) 房地产项目经济评价方法。编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对开元壹号三期工程(10、11、12、13、14、15、16号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益
6、分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出申请的理由a) 项目建设符合国民经济发展当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%,成为GDP增长的直接推动力。根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2008年,我国城镇居民人均建筑面积达到22平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重达到15%,城市化水平将提高到36%左右。我国居民住
7、宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,2010年达到人均建筑面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。b)项目对城市建设将起到促进作用根据西安市全面推进住房建设五年规划(2012-2016年)。规划确定了未来5年的规划思想。加强重点领域建设,提高建设质量,化解社会矛盾,营造和谐有序的社会环境;促进社会主义法治文化建设,营造良好的法治环境;保障社会住房保障。目前,西安的人均住宅面积偏小,而且居住条件也比较差,与西安市住宅与房地产业发展规划相差甚远。
8、因此,改善西安市人民的居住条件已经成为西安市政府特别关心的问题之一。同时,随着西安经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使西安城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。开元壹号三期工程(10、11、12、13、14、15、16号楼以及车库)项目符合西安城市建设总体规划,贯彻了西北城市群建设的发展战略,其对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。C)解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级
9、政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为西安市商品住宅建设项目工程之一,将为增加西安市当地社会就业岗位作出一定的贡献。2、 主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积20,936.72规划总建筑面积65,913.472.1其中:住宅建筑面积47,65
10、2.32.2其中:1-2层商铺建筑面积7419.12.3其中:地下停车场建筑面积108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.063、 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及西安的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。西安市房地产市场正处于开发高潮时期,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优
11、势和景观资源;与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。第二章 项目投资环境与市场研究1、 投资环境分析2007年全年国内生产总值246,619亿元,比上年增长11.4%。分产业看,第一产业增加值28,910亿元,增长3.7%;第二产业增加值121,381亿元,增长13.4%;第三产业增加值96,328亿元,增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%,与上年持平;第二产业增加值比重为49.2%,上升0.3个百分点;第三产业增加值比重为39.1%,下降0.3个百分点。固定资产投
12、资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元,比上年增长24.8%。在城镇投资中,第一产业投资1,466亿元,比上年增长31.1%;第二产业投资51,020亿元,增长29.0%;第三产业投资64,928亿元,增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元,比上年增长30.2%,其中商品住宅投资18,010亿元,增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米,增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米,增长23.2%,其中商品住宅69,104万平方米,增长24.7%。继2004年以来,因家出台的宏观调控政策频率之高,调控力度之大,前所未有,以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调
13、控措施,紧紧扼住了房地产开发的两大命脉,房贷利率持续涨高,同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机,消除房地产泡沫,保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、 区域房地产环境分析、西安市房地产市场区域分布及特点主城区为西安市老的行政、商业、金融、文化教育中心,交通便利、配套完善,商业氛围浓厚,加之很多古建筑风貌,升值潜力及投资价值大,土地成本较高,主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同,住宅在10000-20000元/平方米左右。主要特征:市区中心位置,规模较小,占地面积不大,高容积率,多为高层,居住环境较好,小区景观,面积
14、以中、大户型为主。、西安房地产市场特征分析:综上所述,我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如下:A、 房地产开发投资持续增长,但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。B、 增量地供应大幅度增加,存量地减少,住宅用地供应总量增加。C、 商品房供给快速增长,市场需求较为平稳。D、 产品建筑设计水平的提高,不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面,任何项目都不会具有非常明显的优势。、2010年西安楼市分析西安房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实,西安2010年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点:1)房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱,新注册房地产开发企业比上
15、年减少,增量资金谨慎入市。另外,调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2)住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求,套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加,中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加,大户型住房建设与供应受到相应限制,中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3)土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策,住宅用地中增量地供应将更加困难,存量地供应仍会保持增长,但供应总量将减少。房地产投资需求减弱,将缓解土地供求的矛盾。3、销售定位与营销策略项目需求分析本项目所在地
16、未央区是西安市较大的一个区,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里,旁边还有大明宫国家遗址公园;人流量非常大。人们物质生活的不断改善,带来消费的增长,人们对住房的要求越来越高。开元壹号打造出一个人文共生的生态示范小区,以创新的开发理念和居住生活方式打造西安高品质、高标准、不可复制的生态住房,使得成为西安人民追求新生活的时尚,成为追求高品质生活的一种必然。项目销售目标群定位本项目规划为西安市的中高档楼盘,销售目标客户群定位如下:A、一类客户:企事业单位职工B、 二类客户:周边的私营业主C、 三类客户:周边学校老师D、 四类客户:
17、未央区公务员E、 五类客户:西安在外地成功人士F、 六类客户:各下辖县区、乡镇成功人士G、 七类客户:各地房地产投资人士营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间,升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略:A.推广渠道报纸广告包括西安日报、西安晚报,属于典型的政府报,报纸不宜投入过多,开盘和推新品前12周进行34次推广既可。短信推广成本低,覆盖面广,操作简单灵活,可以作为一种长期的营销手法。影视广告当地几个电视台收视率不高,主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台,值得周期性的高密度投放。单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器,西安地方大
18、,人口多,单张派发能起到良效。B.营销活动l 活动一:西安大型文化论坛。l 活动二:系列名人讲座。C.媒体宣传组合开盘前三个月,公司会以电视广告,平面媒体,户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号,增强前期登记客户数量,扩大蓄客量,为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月,公司会配合风光带竣工,举办各种活动,扩大在西安的知名度,加以促进销售。开盘三个月后,公司会尽快出样板房、实景园林开放,加大广告投放力度。l 公交和站台广告:开盘前三个月至开盘后三个月,周期半年。l 路桥广告:贯穿项目营销始终。l 影视广告:开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l 西安报纸:开盘前一月投放34次
19、,以及每次新货上市投放1次。l 单张派发:每天均需进行的推广方式,力求单张波及到西安的每一个角落。l 短信推广:一般一个月派发46次,开盘前每周发送23次。l 公关活动:开盘前举行一场活动,开盘当日举行12场,开盘后视销售情况举行。第三章 建设规模与项目开发条件1、建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,建设总容积率为2.63,建筑密度为24.4%,建设内容为7(10-16号楼)高层(34层)电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米,地下停车场面积10,842平方米)。2、项目的地点与地理位置开元壹号三期工
20、程(10、11、12、13、14、15、16以及地下车库) 本项目位于西安市太元路与玄武路交汇处,总占地面积20,936.7平方米,小区西接太华路、南接太元路。本项目与西安市著名的大明宫国家遗址公园;距西安市火车站不到10公里,距离衡昆高速等多条高速很近。自然环境优越,交通十分便利,是一个理想的商业、住家的风水宝地。3、 项目建设条件A.地形、地貌情况该项目处于地势平坦的太元路与玄武路交汇处,四周环境优美。西安资源丰富,物产众多,开发前景诱人,是全国著名的“古建筑之乡”,处于西安市的有大雁塔、小雁塔、大唐芙蓉园、大明宫国家遗址公园等著名的旅游圣地。B.交通运输条件西宝高速西临高速西黄高速机场高
21、速新机场高速(客车专用)西汉高速西柞高速西禹高速沪陕线西安至商州第二高速公路已建设完成,其中西安至蓝田段八车道路段目前已经全面进入路基铺筑及桥梁墩台浇注的施工阶段,蓝田至商州段六车道路段已经全面开工,目前进展顺利连霍高速公路潼关至宝鸡段除了临潼区到灞桥镇段目前还没有开工迹象外,其余路段改扩建工程已经进入路基基层铺设阶段,局部已经开始进入路面施工阶段,目前已经全线通车。西铜高速公路改扩建工程已经全面建成, 2011年全线竣工西安三环路工程已经在2010年竣工郑西高速于2010年年初试通车并在2010年之内全线正式通车,您可以在2小时内到达郑州C.生态环境条件本住宅开发项目位于太元路与玄武路交汇处
22、,西南方向有大明宫国家遗址公园,此处环境优美、绿树成荫;真正的生活天地、与大自然完美结合。D、施工条件本项目所在地地势平坦,不占用城市主干道,无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善,承担施工任务的施工队伍,只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而陕西省满足资质要求的企业有几十家,施工队伍不成问题,施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足,故施工条件较好。E、气候条件西安属于暖温带半湿润的季)风气候区,雨量适中,四季分明。无霜期平均为219233天。1月份最冷,平均气温-0.51.3;7月份最热,平均气温26.327;年平均气温13.6。极端最高气温45.2(19
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 开元 壹号三期 工程 可行性研究 报告
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【胜****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【胜****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。