产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期建设可行性研究报告.doc
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1、产 业 转 移 工 业 园标准厂房(宿舍)第二期可行性研究报告AA(KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期可行性研究报告 目录目录目录1第一章 概述11.1 项目名称、承办单位11.2 编制依据及范围11.2.1 编制依据11.2.2 编制范围21.3 建设概况及建设地点31.3.1 建设基本状况31.3.2 项目建设地点41.4 项目主要技术经济指标汇总51.5 结论与建议61.5.1 结论6第二章 市场分析及项目建设的必要性72.1市场预测72.1.1KKK市工业园建设状况72.1.2KKK工业园经营状况82.1.3AA(KKK)产业转移工业园产业预测82.1.4AA(KKK)产业转
2、移工业园投资优势92.2项目建设的必要性112.2.1符合政府相关精神和相关规划112.2.2可以加快实现两地共同发展122.2.3是调整产业布局的合理选择132.2.4有利于繁荣地方经济,取得较大的社会经济效益132.2.5有利于扩大就业,促进社会综合事业发展14第三章 项目的建设方案163.1 项目设计原则及规划方案163.1.1 设计原则163.1.2 规划方案163.2 项目的建设规模及标准173.2.1 平面布局173.2.2 空间布局173.2.3 项目的建设标准173.3 建筑与结构设计183.3.1 设计采用的主要技术规范183.3.2建筑及结构设计18第四章 项目选址及建设条
3、件194.1 建设区域概况194.2 项目建设地点204.3 建设条件204.3.1 气象条件204.3.2 工程地质条件214.3.3 公用工程供应条件21第五章 公用工程方案235.1 道路工程235.1.1规范依据235.1.2平面设计235.1.3路基、路面235.1.4道路绿化245.2 给排水及消防255.2.1采用的设计规范和依据255.2.2给水255.2.3排水265.2.4消防275.3 供电及防雷295.3.1 编制依据295.3.2负荷性质295.3.3负荷计算295.3.4 消防控制系统305.3.5建筑防雷30第六章 节能、节水、安全措施316.1节能措施316.1
4、.1 建筑节能316.1.2电气节能316.2节水措施326.3安全措施32第七章 环境保护347.1环境影响分析347.1.1开发前环境影响因素识别347.1.2施工期环境影响347.1.3运行期的环境影响357.2环境影响识别367.3环境保护规划377.3.1大气环境保护377.3.2水环境保护377.3.3固体废物控制387.3.4声环境保护39第八章 劳动安全卫生408.1 设计原则及采用的标准408.1.1 设计原则408.1.2采用的标准408.2 危害因素和危害程度分析408.2.1施工期危害因素和危害程度分析408.2.2运营期危害因素和危害程度分析418.3 安全卫生措施4
5、28.3.1劳动安全措施428.3.2卫生方面措施42第九章 项目实施进度计划及项目招投标449.1工程组织与管理449.2 实施进度计划设想469.4 项目招投标469.2.1 招标范围469.2.2 招标方式47第十章 投资估算及资金筹措4910.1 投资估算4910.1.1 编制依据4910.1.2 编制说明4910.2 资金筹措与运用50第十一章 财务分析5611.1编制依据及说明5611.2成本费用5611.3收益分析5711.4税金5811.5财务分析5811.5.1财务现金流量分析5811.5.2财务效益分析5811.5.3敏感性分析5911.6评价结论59第十二章 社会评价68
6、12.1社会评价的目的6812.2社会评价的原则6812.3社会评价的方法6812.4社会影响分析6812.5互适性分析7212.6社会风险分析7412.7社会评价结论74第十三章 结论与建议75附录76一、附件76二、附图76KKK市建设监理有限公司BB建设工程设计有限公司 第 46 页 AA(KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期可行性研究报告 第一章 概述第一章 概述1.1 项目名称、承办单位1.1.1 项目名称:AA(KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期1.1.2项目承办单位:项目主管部门:AA(KKK)产业转移工业园管理委员会项目承办单位:KKK市产业转移工业园投资开发
7、有限公司1.1.3项目编制单位:KKK市建设监理有限公司 证书编号:工咨丙12320080006BB建设工程设计有限公司 证书编号:A1440036051.1.4项目建设地址:KKK市CCCCD镇,AA(KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期(B地块)1.2 编制依据及范围1.2.1 编制依据1) BB省人民政府关于我省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见(试行)(K府200522号)。2) 中国科学院南海海洋研究所产业转移工业园环境影响评价大纲(送审稿)KKK产业转移工业园控规说明书。3) BB省国土资源厅关于CC城镇建设用地的批复(K国土资(建)字2005246号)。4)
8、 BB省财政厅关于下达产业转移工业园发展资金的通知(K财2008118号)。5) BB省财政厅关于预拨2008年产业转移园区竞争性扶持资金的通知(K财工2008325号)。6) AA(KKK)产业转移工业园资金投入计划补充协议书。7) AA(KKK)产业转移工业园首期用地控制性详细规划。8) AA(KKK)产业转移工业园吸引外来投资优惠办法(KM市府200858号)。9) 建设单位与我司签定的AA (KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期可行性研究报告咨询服务委托书。1.2.2 编制范围本报告考虑了AA(KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期内的总体规划和布局,编制范围主要包括拟建
9、的五栋厂房、六栋宿舍楼、一座职工活动中心、一座设备房,以及供水、排水、消防、供电及照明系统、空调、通讯、电梯等配套工程,其中配套公用工程考虑了项目总体规模的需求。报告重点论述了AA(KKK)产业转移园标准厂房(宿舍)第二期的概况、建设的必要性、项目建设方案、公用工程方案、投资估算、财务分析以及社会效益。1.3 建设概况及建设地点1.3.1 建设基本状况据现场勘察及周边建筑物的现状显示,工业园规划区东部、KM揭高速出入口西侧现状已平整土地94.11公顷,实现“七通一平”。本建设项目所处场区地形已平整完毕,地基表面未发现明显的活动断裂构造形迹,园区路网已到位,交通便利,场地稳定性和建设条件较好,见
10、项目所在地现状图。B地块现状见下图:工业园规划区内现状建成区主要给排水管网已经竣工,供水水源来自CCD自来水厂。B地块地势较高,排出的污水可靠重力流入在建水处理厂污水干管。产业转移园规划区有主变容量4000 kVA的35kV变电站一座,可以满足第二期工程的用电需求。1.3.2 项目建设地点本项目建设地点位于BB省KKK市,CCCCD镇,AA(KKK)产业转移园内,入园中轴路旁。AA(KKK)产业转移园区位图如下:本项目在AA(KKK)产业转移园内的区位图如下,其中B地块为本项目。1.4 项目主要技术经济指标汇总 表 11 主要技术经济指标汇总表总用地面积40209 平方米建筑占地面积15654
11、 平方米其中:已建办公楼1323 平方米规划建筑14331 平方米总建筑面积70311 平方米其中:已建办公楼5292 平方米厂房28704 平方米宿舍29700 平方米职工活动中心6615 平方米建筑密度38.90%容积率1.75 项目总投资为13143万元,详见表10-1 建设投资估算表。项目财务净现值(Ic=3%)P=20740万元,所得税前财务内部收益率6.46%,所得税后投资回收期为8.75年,详见表11-5项目投资现金流量表(全部投资)。1.5 结论与建议1.5.1 结论项目的建设符合党中央国务院关于扩大内需,加强基础设施建设,刺激经济增长的政策要求。项目的建设符合省政府关于我省山
12、区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见(试行)的文件精神,可以为招商引资创造必要的条件,对KKK市和AA市的经济发展起到积极的推动作用。项目的环保措施得当,污染控制较好,经济和社会效益显著。建议政府和金融机构大力支持本项目的建设,创建吸引外商投资的良好环境,为两地经济和社会发展发挥应有的作用。项目的建设规模合理,资金来源渠道明确。该项目是基础设施建设项目,社会经济评价表明,项目的社会效益和经济效益良好,对促进两地经济发展和产业结构调整有着积极作用,建议各部门给予大力支持。AA(KKK)产业转移工业园标准厂房(宿舍)第二期可行性研究报告 第二章 市场分析及必要性第二章 市场分析及项目建设
13、的必要性2.1 市场预测2.1.1 KKK市工业园建设状况1、JJ华工业园BBKKKJJ华工业园区总面积26.04平方公里,首期规划面积12.04平方公里,JJ华工业园区着重打造北部工业区示范平台,以铜材加工、机械、食品、电子、建材等为主要产业。2、工业园DD工业园位于KKK市市区东南部,首期规划面积9.42平方公里,目前落户该园区的27家企业中,已投产的企业有9家,投资总额为2.4亿元;在建企业有13家,投资总额为3.3亿元;已供地企业5家,投资总额0.67亿元。3、CC工业园KKK高新技术产业开发区CC()园区是2003年4月经省人民政府批准设立的,位于一带,规划面积18.8平方公里。现落
14、户高新区的企业有KM基等62家。4、FF工业园FF县经济开发区工业园是以电声、汽车配件、制药企业为主的工业园区,位于埔寨五里亭S224省道沿线,为专门承接珠三角产业转移的工业基地,目前有26家企业在建,有19家企业实现投产。2.1.2 KKK工业园经营状况为改善招商引资环境,市委、市政府发出关于加快县域经济网站发展的若干意见,对各县(市、区)工业园区内的生产性企业,在去年第一批减免37项收费的基础上,报市政府同意第二批减免涉及25个部门的56项收费(行政事业性收费38项、培训和经营服务性收费18项),其中免收34项,降低收费标准22项,增强了各县(市、区)招商引资竞争力。 市委、市政府还专门为
15、DD工业园制定了系列优惠政策,如KKK市市级工业园区招商引资的若干规定、KKK市财政扶持DD工业园、JJ华工业园内生产企业的暂行办法等明确规定:电价按省大工业用电价格,工业用水每立方米不超过0.7元。园内企业还可减免87项行政事业性收费项目。据调查,以DD工业园为例,厂房出租价格在6-15元/m2,商铺出租价格在80-120元/m2,宿舍、公寓出租价格在10-20元/m2之间。2.1.3 AA(KKK)产业转移工业园产业预测1、产业定位规划区现状已建的、在建的企业主要是珠三角和闽南发达地区转移的电子、纺织服装类企业以及KKK市内的工艺品加工企业。本次规划结合现状和上层次规划,确定AA(KKK)
16、产业转移工业园第二期产业发展以纺织业和轻型加工业为主导。2、功能定位AA(KKK)产业转移工业园第二期的开发用地,既是园区中心区的核心建设区域,又是承接珠三角地区产业转移的前沿阵地,还是是KKK市建设CCD组团、实现城市空间拓展的重要支撑点,更是推进工业KKK、实现绿色崛起的重要载体。KKK市委、市政府高度重视园区规划建设,明确提出将举全市之力建设AA(KKK)产业转移工业园,凝聚8个县市区的力量推进第二期用地的开发。因此,第二期工程的功能定位既要符合上层次规划,更要符合KKK市城市发展的基本战略,结合上述考虑,确定本规划区功能定位:规划区第二期是AA(KKK)产业转移工业园的发展引擎,是以纺
17、织业和轻型加工业为主导的现代化制造业基地,是建设生态文明的示范园区和探索穗KM城市新型合作模式的试验田。3、建设汽车零部件KKK基地省市共建汽车零部件产业KKK基地建设是省经贸委重头戏之一,市委、市政府高度重视,亲力亲为,经过一段时间的艰苦努力,于2007年8月底,成功举办了“BB省汽车零部件产业结构升级工程KKK基地签约暨CCD创业园奠基仪式”,省经贸委与KKK市政府签订了“省市联手推进汽车零部件产业升级协议书”。园区突出以汽车零部件为主导产业,以通迅电子设备、电气机械制造、金属制品、研发、物流等产业相配套。园区与省经贸、AA市、广汽集团、华南理工大学汽车工程学院等达成一系列关于汽车零部件产
18、业发展的战略合作协议,为园区主导产业的发展提供了强有力的支撑。2.1.4 AA(KKK)产业转移工业园投资优势1、交通便利,物流畅通。高档次的水泥硬底化路网连接高速出入口, 2、设施完善,环境优越工业园基础设施完善。园区内已有35千伏安的输变电站,供电主干线路架设完成。园区有专门自来水厂,采用双管布线形式,可满足园区企业工业用水和生活用水的不同需求。园区内公路网已经形成,道路全部为水泥路面。园区内已开通程控电话和互联网。 3、工艺城镇,产业成熟荣获“BB省工艺编织专业镇”称号的CCCCD镇多年来,各工艺企业在样品开发和制作上下足了功夫,不少企业配备了高级工艺师专门从事样品的开发和制作,不断创新
19、。有些公司还新上了电脑设计软件进行辅助设计开发新产品。至目前,CCD工艺品已有由藤制品、竹制品、铁制品、丝绸制品组成的五大类共3万多个品种,销售领域也扩展到东南亚、日本、澳洲、美国和欧洲等世界各地 4、机构健全,服务高效工业园内设立有专门的园区管理办公室,可为企业提供贴身的服务。设立专项行政服务中心,为投资者提供“一个中心”服务、“一个窗口”审批业务、“一个口子”收费、“一条龙”受理投诉的“四个一”集中服务。大大提高了服务的效率。 5、特殊保护,治安一流凡到工业园投资的企业,都实行“四不准”保护牌制度,即:任何单位和个人对持牌企业未经批准不准无故擅自进行检查、参观及从事其他有碍企业正常生产的活
20、动;不准无故随意断电、断水、封帐;不准乱收费、乱摊派、乱罚款、乱集资;不准索、拿、卡、要。凡有违反上述规定的,一经查实,从严处理。 6、劳力充足,质素较高全市总劳动力有262万人,接受过职业技能教育的有78.6万人。全市每年新增劳力几万人,普通工人月平均工资约600至800元。加上相邻的福建龙岩、江西赣州等经济欠发达地区劳力也相对充足,能为KKK提供源源不断的劳工支持。 7、新生力量,配套完善DD工业园目前产业已基本饱和,而随着园区设施的进一步完善,园区通迅、网络、移动电话信号已覆盖全区,立体邮政服务网络也日臻完善,工业园将形集约规模经济,带动园区建设。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合
21、政府相关精神和相关规划当前,国际金融风暴正在席卷全球,对我国的经济也造成了较大影响, 11月9日,在世界金融危机日趋严峻、我国经济遭受冲击日益显现的背景下,中国宏观调控政策作出了重大调整,将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并在今后两年多时间内安排4万亿资金强力启动内需,促进经济稳定增长。积极的财政政策,就是通过扩大财政支出,使财政政策在启动经济增长、优化经济结构中发挥更直接、更有效的作用。实施适度宽松的货币政策,也是我国十多年来在货币政策总称中首次使用“宽松”的说法。此举意在增加货币供给,就是要在继续稳定价格总水平的同时,促进经济平稳较快发展方面发挥更加积极的作用。本项目为工业基础设施
22、的建设,资金、人员投入较大,项目的实施,可以切实起到扩大内需,刺激经济增长的目的,正是对国家政策的积极响应。自2005年3月BB省政府出台关于我省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见(试行)以来,省委、省政府不断加大产业转移战略的实施力度。2008年3月,BB省委提出要对K东、K西、K北欠发达区域的发展实施重点突破战略,建议“省里一年拿一定数量的扶持资金,面向K东、K西、K北各市招标,谁的方案好,谁的效益大,就由谁来用这笔资金”。随后,BB省制定出台了关于“双转移”的决定,设立省财政产业转移竞争性扶持资金,2008年到2012年每年安排15亿元,采用招投标的竞争性方式,择优扶持欠发
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