综合办公商务楼项目申请立项可行性研究报告书.doc

第一章 总论

一、项目名称
综合写字楼建设项目
二、项目背景
全面建设小康社会的新形势下，某某 市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----某某 需要有一个更大的变化！
　　在这样一个背景下，2002年10月，中共某某 市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是某某 市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是某某 总体发展战略的重要组成部分，是某某 迈向国际港口大都市的治本之策。
在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于海河上游CBD、小白楼CBD的交叉地带，并且位于某某 市金融商业繁华区----南京路旁。项目建成后，将成为某某 市的又一标志性建筑物。

二、建设内容
某某综合写字楼项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积15771.7平方米。建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、70.20米和70.2.米。建筑综合体总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米。
某某综合写字楼项目地下建筑面积30000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积138790平方米，按照未来的经营业态划分为5个功能分区：五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表：
序号
功能名称
建筑面积（平方米）
塔楼位置
备注
1
五星级酒店
29000
西北角塔楼,建筑控高145.20米,座落与南京路与山西路交叉路口
1-22层
2
高级服务式公寓
18690
22-38层
3
写字楼
50100
东侧三栋贴建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路与抗震纪念碑相对

4
行政办公楼
30000
西南角塔楼,建筑控高99米,座落于山西路与西安道交叉路口

5
底层商铺
11000
裙房中的一、二层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）

6
合计
138790

六、编制依据
某某 市发展计划委员会：“关于调整某某综合写字楼项目建设规模和总投资的批复”[津计投资（2003）371号]；
某某 市规划和国土资源局：“中华人民共和国建设用地规划许可证”[编号：2004津地证字0107]；
某某 市规划和国土资源局：“建筑设计方案通知书”[编号：2004建案通字0260号]；

七、可行性研究报告工作主要范围
— 项目建设的必要性
— 项目市场前景分析
— 项目选址的可行性
— 总平面布局的的可行性
— 建筑工程的可行性
— 公用工程的可行性
— 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性
— 项目经营模式研究
— 环境保护
— 投资估算及经济可行性
— 项目实施进度
— 结论

八、项目主要指标
序号
内容
单位
指标
备注
一
技术指标

1
总占地面积
平方米
15771.7

2
总建筑面积
平方米
168790

2.1
地上建筑面积
平方米
138790

2.2
地下建筑面积
平方米
30000

3
建筑密度
%
54.5

4
容积率

8.8

5
五星级酒店客房间数

336

6
机动车车位
个
389

7
出租车车位
个
20

8
非机动车车位
个
600

二
经济指标

1
投资总额
万元
　83149.26

2
项目建设期
年
3

三
公用工程指标

1
日最高用水量
立方米/天
2178.7

2
夏季制冷负荷
KW
13600

3
冬季采暖负荷
KW
10890

4
电力总负荷
KVA
13500

5
煤气用量
立方米/天
1410

第二章 项目的建设意义

一、某某综合写字楼项目的建设，符合某某 市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤
海河是某某 的母亲河，是某某 独特的、标志性的宝贵资源。2002年10月，某某 市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。
某某综合写字楼项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于某某 市“北五大道”CBD规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合CBD规划区的业态特征。从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进某某 海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。

二、某某综合写字楼项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为某某 市打造一张新的“城市名片”
随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。
某某综合写字楼正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进某某 市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为某某 市打造一张体现都市形象的新“名片”。

三、某某综合写字楼项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为某某 市城市建筑新模式的先行者
城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。
某某综合写字楼项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为某某 市城市建筑新模式的先行者。

四、某某综合写字楼项目的建设，将大大增强某某 市高档星级酒店的实力，有利于某某 市高档星级酒店的布局调整
某某 市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前某某 市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此，某某 市旅游饭店业协会提出了“到2007年某某 市五星级酒店要达到14家”的行业发展目标。
某某综合写字楼项目的重要组成部分——五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高某某 市旅游酒店业的服务水平，促进某某 市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动某某 市经济的发展。

五、某某综合写字楼项目的建设，将推进某某 市人才交易工作的顺利开展，进一步优化我市人才环境和投资环境
随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流、吸引人才中介机构的载体——人才科技大厦应需而生，成为我国一些省市规划建设的重要内容。我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名人才中介机构、推动我市人才交易顺利开展的阵地。
某某综合写字楼项目的重点组成部分——人才交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进一步优化我市的人才环境和投资环境。

第三章 市场前景分析

本项目为某某综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景。
无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面：一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体中观（旅游、商务）市场环境的分析和预测。

第一节 研究框架
本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。
对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示：
区域环境分析
（经济、政策、文化、技术等）
旅游市场分析
（常规、商务）
企业发展状况
酒店业市场发展及需求预测
服务式公寓市场发展及需求预测
写字楼市场发展及需求预测
酒店业市场
供给分析
服务式公寓市场
供给分析
写字楼市场
供给分析
本项目
竞争能力分析
本项目
竞争能力分析
市场定位
市场定位
市场定位
销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）
销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、销售率）
销售规划（项目规模、市场价格、销售年限、出租率）
本项目
竞争能力分析

图3.1 本项目的研究框架

121

第二节 区域环境分析

一、区域经济环境分析
任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对某某综合写字楼所处的区域环境进行分析。
1、区域环境分析之经济环境分析
对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。
近几年来，经过自身多年的努力和积累，某某 已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，某某 也因此成为最具发展潜力的城市之一。2003年是某某 实施“三步走”战略的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发展，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速、协调、健康发展，人均GDP突破3000美元大关，年均经济增长率超过10%。目前，某某 市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。
总体来说，某某 整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。

2、区域环境分析之政策环境分析
投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。
跨入新世纪以来，某某 经济和社会发展进入了一个新的历史时期。在新世纪最初10年，某某 市总体经济建设方针和目标是：把某某 建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。在上述目标的指导下，某某 市政府在《十五规划》中提出，要“大力发展服务业”，使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。发达服务业是城市现代化、国际化的重要标志。“十五”期间，某某 市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业，力争使某某 发展成为全国旅游强市。酒店业作为旅游行业的重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高某某 市服务业的整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带动整个房地产市场的发展。
从上述分析不难看出，某某 经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。
3、区域环境分析之社会文化环境分析
社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和，它体现着一个国家或地区的社会文明程度。
某某 是一座设卫建城600年的历史文化名城，是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的一个象征，也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。外来的理性文化基因，通过社会的运作与交往，潜移默化地影响了某某 社会文化环境，并迁延至今，是某某 成为文化开放城市的基础。
进入二十一世纪以来，随着某某 市政府“三五八十”战略步伐的加快，城市的社会财富进一步增加，某某 市对科学、教育、文化、卫生等领域的投入也在不断加大，城市的整体文化品位和人文内涵不断得到提升。尤其是进入二十一世纪以来，某某 与外界的交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化大都市迈进。因此，区域整体社会文化环境也为本项目的建设提供了沃土。

二、旅游市场分析
旅游业是第三产业的重要组成部分，同时也是世界公认的“朝阳产业”。随着中国加入WTO和北京申办奥运的成功，旅游业也迎来了前所未有的机遇和挑战。下面分别对全国和某某 市的旅游市场进行分析和论证。
1、国内旅游市场发展概述及分析
目前，国内旅游业发展势头迅猛，几年来始终是中国发展最迅速、对外开放程度最高、获利前景最好的行业之一。旅游业以其规模巨大、前景广阔、成长快速等行业特点已成为国内资本长期投资的热点。
国家旅游局统计资料显示，2003年我国旅游业国际、国内旅游总收入为4874亿元，全年入境游人数为9100万人次，其中外国人1130万人次，入境过夜旅游者3270万人次。国内旅游人数8.7亿人次，国内旅游收入3442亿元。需要特别指出的是，在这个不寻常的年度里“非典”肆虐，对旅游业造成了极大的影响。但是国内旅游业在成功控制“非典”的流行和传播后，极快地恢复与振兴了旅游市场，全年接待过夜旅游者人数在世界排名第5位；国际旅游外汇收入在世界排名第7位。这说明中国的旅游业市场具备极大的发展潜力。根据世界旅游组织预测，中国将在2015年成为世界头号旅游大国，中国将成为世界第一大且最受欢迎的旅游目的地之一。
与此同时，商务旅游作为旅游业的一个重要分支正在中国市场蓬勃发展。据国家旅游局的统计，2003年全国商务旅游消费已超过30亿美元，并以每年20%的速度增长。中外业内人士一致认为，中国已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。
2、某某 地区旅游市场发展概述及分析
近几年，某某 市的旅游业取得了长足的发展，旅游资源开发、旅游基础设施建设、旅游环境和旅游服务质量等各方面都得到了根本性的改善。
（1）某某 地区常规旅游市场分析
随着某某 市经济的发展，某某 市在市容市貌改造上投入了大量的资金，不仅整体环境有了很大的改善，而且兴建和修建了一批新景点。
目前，市有关部门正加紧编制重点区域旅游规划，集中力量重点开发建设“一带五区”和一批重点旅游项目，这些项目计划新增投资约100亿元，将形成一批具有轰动效应的、吸引力强的某某 旅游名牌产品，使城市旅游功能得到提升。
同时，作为2008北京奥运会的主要协办城市，某某 将以其独特的旅游资源和独具文化内涵的旅游产品，吸引越来越多的游客。这也为本项目的市场拓展提供了广阔的发展空间。
（2）某某 地区商务/会务旅游市场分析
某某 是我国北方最大的沿海开放城市，伴随着社会经济的整体进步，商务旅游业也得到了飞速发展，年增长速度达到20%以上。某某 每年举办天交会、建材会等各类活动达70余次，交易规模超过百亿元，为区域商务旅游市场发展产生了强大的促进作用。
同时，某某 是北方重要的工商业城市，2003年实现工业总产值4370.76亿元，同比增长24.1％。作为国内北方最大的生产基地，目前世界500强企业中有，已有98家在津投资，投资项目达228个。越来越多的商务人士将其业务活动的中心选在了某某 ，某某 已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。
此外，某某 市作为2008年北京奥运会的协办城市，奥运会的举办将带动某某 商务旅游细分市场的发展。随着我国加入WTO组织，与世界贸易体制的接轨，频繁的国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为某某 市旅游经济的新增长点。同时按照某某 市政府的发展思路，某某 市将用3-5年时间使某某 的商务旅游业发展成为支柱产业，为全市经济发展做出更大贡献。

第三节 酒店业市场分析

一、酒店业市场发展及需求预测
相关资料表明：伴随着某某 整体经济的快速发展，某某 市酒店业也呈现出迅猛发展的态势。某某 市星级酒店的数量已由1998年的55家增至2003年的85家。其中：五星级1家、四星级12家、三星级40家，客房总数1.16万间，床位2.04万张。（资料来源：《某某 统计年鉴2004》）
此外，根据某某 市旅游局的统计信息，2004年上半年我市共接待商务、会议、旅游及其他目的国内外游客1682.11万人次。其中，过夜游客数约占总数的65％。如果星级以上酒店住客的比例约为10%，则上半年星级酒店应接待境内外游客109.34万人次，根据行业相关统计数据经计算需要酒店客房18000间。而目前某某 市星级酒店能提供的房间数量为11600间，这说明近1/3的需求没有得到满足，星级酒店具有广阔的市场前景。

二、酒店业市场供给分析
某某 地处环渤海经济中心，紧邻首都北京，是我国北方最大的沿海开放城市。改革开放以来，随着各项事业的蓬勃发展，旅游业异军突起，区域酒店业的市场竞争也越来越激烈，并逐渐成为第三产业发展的重点。
根据国家旅游统计年鉴的统计数据以及我们自己进行的行业调查，目前某某 市共有星级饭店90家（2004年新开业5家），其中五星级酒店一家，准五星级酒店两家，四星级酒店12家，准四星级酒店3家，三星级酒店40家。
某某 市现有四星级、五星级以及本项目所在位置如下图：

现有部分酒店情况参见表3.4。
表3.4 目前某某 市三星级以上酒店基本情况

五星
准五星
四星
准四星
三星
数量
1
2
12
3
40
平均客房数
300
226
154
平均入住率
68.35%
58.93%
46.11%
平均年住宿人数
1.74万人
2.57万人
2.57万人
平均年营业收入
8708.93万元
5152.6万元
1271.42万元
客房收入比例
58.72%
44.94%
50.16%
餐饮收入比例
23.99%
32.38%
31.69%
其他收入比例
17.29%
22.68%
18.15%
单间客房年收入
17.05万元
9.92万元
3.57万元
单间客房年接待人数
58
110
143
由上表统计数据可以看出，目前某某 地区五星级酒店数量虽少，但其年平均营业收入、入住率等指标却相对较高，具有很大的市场潜力和发展空间。
依照表3.4，根据各个酒店的实际营业情况，我们对部分酒店的客流量及市场份额进行了统计，参见表3.5。
表3.5 2003年某某 市主要酒店运营情况
酒店星级
酒店名称
年接待客量
所占市场份额
五星
某某 喜来登大酒店
10625人次
10.9%
准五星
滨江万丽国际大酒店
（未统计）
刚开业
准五星
泰达国际会馆
（未统计）
刚开业
四星
凯悦酒店
21559人次
22.1%
四星
假日饭店
8594人次
8.8%
四星
利顺德大饭店
8237人次
8.4%
四星
水晶宫饭店
7397人次
7.6%
四星
泰达国际酒店
5692人次
5.8%
三星
华富宫大饭店
10786人次
11.1%
三星
某某 温泉大酒店
12321人次
12.6%
三星
滨海国际机场宾馆
6496人次
6.7%
三星
金禧国际大酒店
5871人次
6.0%
由上表统计数据可知，该产业内，目前第一名的市场占有率小于26%，各企业间份额比率均在1.7以内，市场竞争激烈，各企业位置变化可能性很大。
但是，从某某 市酒店业目前的消费结构来看，竞争较激烈的细分市场主要集中在酒店数量占到某某 市总星级酒店数量47%的三星级酒店，而高档次酒店，尤其是五星级酒店的细分市场在整体呈现“分散竞争”的态势下，在短期内表现出了“相对垄断”的竞争格局。
另从“某某 市旅游饭店业协会”成立大会上获悉，按照协会的规划和某某 市的市场需求，在未来3年内，某某 星级饭店数量将会以年均28.5%的速度增长，到2007年，某某 市星级饭店将增加至181家。其中五星级饭店14家，四星级饭店24家，三星级饭店73家，二星级饭店50家，一星级饭店20家。可见，未来三~四年是某某 市星级饭店大发展的黄金时期，特别是高档星级饭店，将有一个极大的发展空间和市场空间。

三、本项目竞争能力分析
目前，酒店业的市场竞争能力分析，除考虑其设施、规模、服务水平以外，酒店的管理模式也是目前市场竞争的热点。本研究选择竞争态势矩阵为竞争能力分析的理论依据和工具。
（1）酒店行业关键竞争因素
酒店行业中，关系到个体在行业中的竞争力因素主要包括：地段、酒店规模、成本、管理水平、设施水平、财务状况等六个方面。
（2）关键竞争对手的确定
根据我们的调查，某某 市五星级酒店中的现有竞争对手主要有某某 喜来登大酒店、滨江万丽大酒店、泰达国际酒店。
（3）各因素权重的确定
参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为：
因素
地段
成本
设施水平
财务状况
规模
管理水平
权重
0.2
0.1
0.2
0.1
0.1
0.3
（4）竞争能力评分
各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。

喜来登
滨江万丽
泰达
本项目
地段
3
3
3
4
成本
3
3
3
3
设施水平
3
3
4
4
财务状况
3
3
3
3
规模
2
2
4
4
管理水平
4
3
3
4
加权总分
3.2
2.9
3.3
3.8

综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，处在某某 市区中心，具有较好地段优势。此外，业主方的经营意向为聘请经验丰富的国际酒店管理集团来进行全方位管理，使其“管理出模式，经营呈风格，服务求特色，运转靠机制”。且项目在威胁——机会矩阵中所处的位置如图所示，综合考虑其所处外部环境，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的行业竞争能力。
市场机会

高
理想项目

竞争威胁
低
低 高

此外，我们经过对本项目所处的宏观、微观环境以及项目自身竞争能力进行分析，依据SWOT分析理论，对项目自身的优劣势和外部环境为本项目提供的建设机会和环境威胁汇总如下表：
内
部
分
析
优势（S）
劣势（W）
l 引进经验丰富的国际酒店管理集团，管理模式先进
l 设施水平高
l 满足顾客的崇新心理
l 地理位置优越，存在一定的潜在客源
l 自身具有较强的行业竞争能力
l 重点突出的会议功能设计
l 资金紧张
l 企业自身缺乏酒店管理经验
l 销售网络几乎空白
外
部
分
析
机会（O）
威胁（T）
l 区域环境发展态势良好，利于酒店业发展
l 某某 地区整体旅游业的发展为项目提供了良好的市场前景
l 某某 地区酒店业整体发展档次较低，与城市整体形象不相匹配
l 某某 酒店业会议功能欠缺
l 市场成长的不确定性
l 潜在竞争对手的进入威胁
l 现有同档次竞争对手的抵抗

综上分析，本项目处在SWOT矩阵中第一象限，具有较好的市场前景和市场需求潜力。

四、市场定位
某某 地处环渤海经济中心，是我国北方最大的沿海开放城市，紧邻首都北京。良好的区位、便捷的交通，为某某 的经济发展提供了良好的基础。特别是伴随着各种交流的不断深入，某某 已经逐步向国际化大都市的方向发展。
某某 作为首都北京和世界各国交流的窗口，每年要接待近两千万国外游客。但是某某 现有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远远不能满足需求。因此，本项目五星级酒店的建设，本着满足国内外游客高档次住宿需求，提升某某 市酒店业的整体水平的目的，将把市场定位于希望提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体、观光旅游高端客户群体、高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行全方位管理，以提高酒店的服务管理水平。

五、项目规模与销售规划
1、酒店规模
酒店的规模基本指标包括建筑总面积和客房间数。这一方面取决于市场需求分析与预测结果，同时也取决于项目选址条件，道路情况，地区类别等因素。此外，酒店的规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定。按照现有资料显示，一般来说客房面积和其它服务/餐饮/健身等功能区面积各占百分之五十为宜。
根据表3.4的数据，某某 市五星级和准五星级酒店的平均客房数为300间。考虑目前某某 市酒店的运营情况和五星级酒店普遍呈现出的房间数量偏少，不能满足市场需求的状况，本项目的五星级酒店客房数不应少于300间。但是酒店客房数量的确定并不是仅考虑上述因素，还要考虑市场风险、未来发展等其它因素。
所以，本项目初步确定五星级酒店客房数为280间左右，但是保留相当的发展空间，如果未来酒店不能满足市场需求，可以将23层以上的服务式公寓改造为酒店客房。
按照行业内的建设规律，五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例为9：1，套房和标准客房单间/套的建筑面积比例应大于2：1。同时，参照2003年底执行的最新行业标准《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003，以下简称标准），五星级酒店的单间客房面积有增大的趋势，本着拉开某某 地区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的“白金五星”标准（标准客房面积≥36 M2）建设。
因此本项目的标准客房建筑面积按40平米/套考虑，与280间客房相应的总建筑面积大致在1.1万平方米左右。按照标准规定，五星级酒店要配备足够的停车场、空调机房、洗衣房、库房、设备间等公用空间，参考本地区同类酒店公用设施所占面积，本项目的公共空间及公用项目等设施面积确定在0.8万平方米左右。
另外，本着强化会议新闻功能的原则，根据“客房面积和其它服务/餐饮/健身等功能区面积各占百分之五十”的业内规则，本项目的会议餐饮康乐设施应与客房部分面积大致相当，也就是说，本项目应考虑建设面积大约在1.1万平米左右的服务功能区。
综上分析，确定本项目建筑面积规划应在3.0万平方米左右。
2、价格及入住率
目前，国内五星级酒店的标准房价格基本维持在80-90美元/天，按照8.3的汇率计算，折合人民币约700元/天。本项目地处某某 中心CBD区域，地理位置优越，交通极为便利，按照目前的市场状况，本项目中五星级酒店建成后将会成为高端消费层次的旅游者，特别是高端商务消费旅游者的首选。因此，综合各种条件，估计本项目五星级酒店的入住率将达到80%，考虑项目还有3年的建设期，3年后的价格还将高于目前水平，所以确定3年后标准房价格800元/天。

第四节 服务式公寓市场分析

服务式公寓，也称酒店式公寓，它既具备酒店水准的家务管理服务，还拥有豪华装修及齐全的设备，是新兴起的一种业务概念。目前，国内的服务式公寓业务刚刚开展，市场还不成熟。但是，凭借着巨大的市场潜力，它已经成为房地产市场一颗冉冉升起的新星。
一、服务式公寓市场发展及需求预测
2003年，某某 市人均国民生产总值为25874元，按照当年汇率计算，折合3126美元，首次突破了3000美元大关。经济的高速发展带动了以高新技术、商贸物流和金融投资为主的第三产业的发展。第三产业的发展产生了大量的非生产性技术服务企业，这些企业对办公的条件以及环境的要求独具特点。这些企业要求办公的空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求正好是服务式公寓所具备的特质。特别是近年来伴随着世界先进经营理念的不断引入和互联网在工作中的地位逐渐提高，产生了在现代城市中具有独特的工作方式、数量逐渐上升的群体——年轻的SOHO族群体。而服务式公寓为这一消费人群带来了理想的工作环境。
经验数据表明，当一个地区的人均国民生产总值达到3000美元以上时，伴随着SOHO族个体数量的增加和新的企业的成立，对服务式公寓的需求会有较大幅度的攀升。当前某某 市刚刚踏过3000美元的标准线，即将迎来服务式公寓高速发展的时期。因此，抓住机遇兴建服务式公寓是当前最佳的投资选择。

二、服务式公寓市场供给分析
某某 市的服务式公寓市场还处于起步阶段，因此某某 的服务式公寓的供给明显不足。目前，某某 的服务式公寓主要有两种形式：一种是依托星级酒店的非独立式服务式公寓；另一种是不依靠星级酒店的独立的服务式公寓。前者与其所依靠的星级酒店接受同一个酒店管理集团的管理，而后者一般成立独立的管理公司进行管理。
某某 市主要的服务式公寓主要有：泰达国际公寓、某某 奥林匹克大厦、远洋酒店等。其中泰达国际公寓和某某 奥林匹克大厦最具代表性，两者的情况参见下表：
项目
泰达国际公寓
某某 奥林匹克大厦
总建筑面积
（万平方米）
6.1
3.4
主力户型
63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161-202平方米；跃层244-349平方米
一室70平方米；二室116-121平方米（一卫）130-140平方米（二卫）；三室185、209、234平方米
电梯
6部原装LG豪华电梯
3部OTIS豪华电梯
经营方式
以租为主，兼有销售
只租不售
价格
售价：9300元/M2
租金：二室146平方米户型2.5万/月，三室186平方米户型2.8万/月
租金：一室600元/天
二室700元/天
三室800元/天
销售进度
住宅剩4套，出租率90%以上
出租率90%以上
客户特征
日本、欧美人士居多，部分港台客人，大型跨国公司的高层管理人士；外籍商务客人等
主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、台地区）开展业务客户大多为在津大型外资企业的高级职员，欧美人士居多
通过比较我们可以发现，服务式公寓一般都是面向大型跨国公司的外籍高层管理人士，采用的经营方式一般以租为主，价格相对较高。

三、本项目竞争能力分析
（1）服务式公寓的关键竞争因素
关系到服务式公寓个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、总建筑面积、内部装修、配套设施、物业管理水平等五个方面。
（2）关键竞争对手的确定
根据我们的调查，本项目服务式公寓现有竞争对手主要有泰达国际公寓和某某 奥林匹克大厦。
（3）各因素权重的确定
参照目前服务式公寓的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为：
因素
地段和交通
总建筑面积
内部装修
配套设施
物业管理水平
权重
0.2
0.1
0.2
0.2
0.3
（4）竞争能力评分
各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。

泰达国际公寓
某某 奥林匹克大厦
本项目
地段和交通
3
4
5
总建筑面积
4
3
2
内部装修
4
4
5
配套设施
5
4
3
物业管理水平
4
3
5
加权总分
4
3.6
4.3
由于建设在南京路沿线，地处某某 最为繁华的和平路商业区附近，其优越的地理位置和四通八达的交通网络是其自身无可比拟的优势之一。综合考虑各种因素，本项目将具有较强的行业竞争能力。
四、市场定位
服务式公寓由于其自身的价格限制了它的客户群，它只能面向大型跨国公司的外籍高层管理人士。对于本项目而言，依托由国际知名酒店管理集团管理的五星级酒店是其特有的优势，而在本项目中的甲级写字楼的客户则成为服务式公寓主要的客户来源。

五、项目规模与销售规划
1、项目规模
本项目服务式公寓作为对五星级酒店的补充，其面向的是相对长期在某某 生活工作的跨国公司高级管理层中的外籍人士。但是这部分客户的数量要远远小于旅游人数，也就是说服务式公寓的客户数量要远远小于酒店。因此，服务式公寓的规模一般要小于其所依靠的星级酒店，二者规模的比例一般为1:1.5。本项目五星级酒店的规模为3.0万平方米，所以本项目服务式公寓的规模确定在2.0万平方米左右。
2、销售规划
服务式公寓的经营一般是以出租为主，只有及少量的公寓进行销售。我们建议本项目采取出租为主，少量销售的经营策略，出租与销售的比例控制在9:1左右，对于出租的房间，考虑到其它服务式公寓的价格，租金预计为800元/日（均价，按100平方米/套计算）；对于销售的公寓，考虑到地价因素，预计销售价格不低于12000元/平方米，项目建成后第一年入住率就将达到80%。

第五节 写字楼市场分析

一、某某 市招商引资与企业发展状况
近年来，某某 市加大了招商引资的力度，从2001年开始，每年直接利用外资的增长速度均接近或超过20%。2003年，全市新批三资企业941家，比上年增长15.3%；直接利用外资合同额35.13亿美元，增长74.3%；实际到位16.33亿美元，增长62.9%。

表3.2 1999-2003年某某 市对外招商引资情况
年份
绝对数（万美元）
增长速度（%）（比上年）
直接利用外资
借用外国资金
直接利用外资
借用外国资金
1999
253203
21332
0.6
-60.5
2000
256000
26467
1.1
24.1
2001
322000
7688
25.8
-71.0
2002
380591
631