某生态旅游项目二期建设可行性研究报告.doc

某生态公园（二期工程）扩建项目

可
行
性
研
究
报
告

目 录
1.总论 1
1.1项目慨况 1
1.2 项目背景 3
1.3 项目可行性研究原则、范围与依据 4
1.4主要技术经济指标 6
2.项目建设的必要性 7
2.1国内外休闲农业发展现状与趋势 7
2.2人类追求绿色健康食品需求的趋势 8
3. 市场分析与预测 10
3.1宏观市场分析 10
3.2微观市场分析 11
3.3未来市场预测 12
4.项目建设条件及建设规模 14
4.1 地理条件 14
4.2 绿色食品原料供应 16
4.3 社会经济条件 16
4.4建设思路与建设规模 17
5.项目建设方案 18
5.1 项目策划 18
5.2项目构成 18
5.3平面布局 19
5.4建筑工程方案 20
6.农副产品加工技术与工艺流程 22
6.1生产工艺参数与技术要点 22
6.2产品质量标准 24
6.3主要工艺设备配置 25
7.环保、节能、劳动安全与公共设施 26
7.1环境污染防治与环境保护 26
7.2节能 28
7.3劳动保护与安全 29
7.4 消防 29
7.5公共设施 30
8.组织架构与劳动定员 30
8.1 项目组织架构 30
8.2劳动定员 31
9.项目实施进度计划 32
10.投资估算与资金筹措 33
10.1 项目工程总投资估算 33
10.2项目投资计划及筹资方案 34
11.财务预测与分析 36
11.1编制依据 36
11.2项目收入预测 36
11.3项目总成本费用估算 37
11.4项目损益分析 38
11.5项目现金流量分析 39
11.6综合财务分析 39
12.项目融资与还贷计划 41
12.1项目融资必要性与融资额度 41
12.2贷款偿还计划 41
13.可行性研究结论与建议 42

表格 1项目管理团队素质结构一览表 3
表格 2项目研究依据一览表 5
表格 3项目主要经济技术指标表 6
表格 4建筑物面积分布表 21
表格 5设备选型配置一览表 25
表格 6项目实施进度一览表 32
表格 7 项目总投资额估算表（单位：） 34
表格 8项目投资及资金筹措方案表（单位：万元） 34
表格 9项目收入预测（单位：万元） 36
表格 10单位生产成本产能耗量收入预测表（单位：万元） 37
表格 11总成本费用表（单位：万元） 38
表格 12项目损益分析（单位：万元） 38
表格 13现金流量分析（单位：万元） 39
表格 14财务内部收益率计算表 40
表格15 项目偿还贷款本息方案表(单位:万元) 41

某旅游项目扩建
可行性研究报告
1.总论
1.1项目概况
1.1.1 项目名称
湖南某生态公园（二期工程）扩建项目(以下简称项目)。
1.1.2 项目地点
湖南某县瓮江镇盘石村。
1.1.3 项目建设单位
某生态园有限公司（以下简称公司）成立于2003年6月，注册资本800万元，主要从事旅游、休闲农业、餐饮、娱乐业的开发与经营，先后投资3000万元，兴建了某生态园、某县金碧辉煌娱乐城、某县蓉园洗浴中心、某县湘悦酒楼以及某县连云山峡谷漂流等项目，每个项目都取得了可喜的成绩。其中，某生态园和连云山峡谷漂流已成为湘北地区旅游业的名片而享誉三湘，某生态园是岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄。
法人代表江鹏程，1964年1月出生于某县长寿镇，1984年毕业于中国地质大学，1987年在中国地质大学就读在职硕士。1984年，大学毕业后，被分配到湖南地质矿产局，先后担任团委书记、省直机关团委区片副书记和所长助理等职，1990年辞职下海经商。2002年，江程鹏同志回到家乡岳阳某县，投资某生态旅游园项目，并经营管理至今。2006年，江程鹏同志荣获湖南省十佳青年农民称号。
公司现有员工76人，通过4年多的努力，已经培育了一支技能齐全、训练有素的项目开发管理团队，其中高层管理人员5人，均有丰富的从业经验和技能水平。公司具有各项符合现代化企业理念的规章制度、营销战略、工作流程、绩效考评体系，企业正处在高速发展阶段。
项目管理团队简况及其素质结构见下表。
图表 1项目管理团队素质结构一览表
序号
姓 名
性别
年龄
文化程度
职 务
01
江鹏程
男
45
硕士
董事长
02
钟凌湘
男
32
大专
总经理
03
喻惠国
男
58
大专
副总经理
04
黄安根
男
55
大专
财务总监
05
张燕舞
女
27
大专
营销总监
1.1.4 项目简介
某生态公园北与江口村相连，南接金罗村和英江村，西临九丰村，东界张市村，面积2.25平方公里。同时为了保护和控制景区内的生态环境，从核心规划边界向外扩充200米，形成景区的生态控制范围，面积为1.85平方公里，并将江口村、九丰村、英江村、金罗村、仗义村、张市村的山林划入生态公益林保护范围；某景区的旅游经济影响范围将辐射至岳阳、长株谭地区以及部分湖北江西广东省区。
整个项目分三期建设，一期工程总投资2880万元，形成固定资产2450万元，现已运营4年。某已成为某县主要旅游景区和亮点景区。4年来，累计接待游客50万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国人士2000余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。
本项目系第二期工程，主要建设三大类旅游区即民俗体验类旅游区、休闲度假类旅游区、拓展类旅游区。项目总投资2291万元，建设工期为8个月。项目建成后，2008—2012年内年均销售收入1507.05万元，累计增加利税收入3617.71万元左右。
项目三期工程正在详细规划中，预计投资2100万元。
1.2 项目背景
随着经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城市化的不断扩大，闲暇时间的逐渐增多，生活节奏的不断加快以及竞争的日益激烈，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的需求正快速成长，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的山村自然环境中放松自己。
1.2.1某县旅游态势
某县重视旅游业的发展，县九届党代会，十四届人大一次会议将“建设生态大县，发展旅游产业”确定为全县社会经济发展的首选战略，将发展生态旅游作为县域经济发展的一项重要措施来抓。2004年，县旅游局以建设旅游大县为目标，大力推进旅游精品建设，全年共接待境内外游客22万人次，比2003年同期增长18.1%，旅游收入达2200万元，比上年同期增长22.4%；2005年全县共接待境内外旅游人数达20万人次，旅游收入8000万元。
某县预计2008、2009、2010年接待旅游人次分别达到50万、80万、100万，这为本项目带来巨大商机。
1.2.2盘石村基本情况
盘石村具有良好的生态资源，经济基础较好，旅游业已经开始萌芽，并得到了当地政府和村民的大力支持。某景区2002年底奠基建设，作为某县重要的生态旅游景观，其依山傍水，山体植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物构成了某特有的风景。目前某景区以商务会议旅游为主要旅游形式，游客以某县、岳阳市的商务会议专项旅游的游客为主。
l 山：盘石村面积的80%为坡地，林地面积3200多亩。
l 水：汨罗江盘石村段的水域面积有0.97平方公里，年最高水位57米，最低水位51米，分别在1954年和1983年发过洪水。
l 经济：盘石村全村127户，人口538人，2003年全村GDP总值为64.56万元，人均1200元，2004年全村GDP总值96.84万元，人均1800元，2005年全村GDP总值118.36万元，人均2200元。
l 旅游业：2004年景区接待游客10万人次，营业收入540万元，2005年接待游客12万人次，营业收入597万元。
1.3 项目可行性研究原则、范围与依据
1.3.1可行性研究原则
① 严格执行国家有关标准、规范、法规和政策，坚持安全可靠、保护环境的原则，合理确定服务方案。
② 以市场为导向，以经济效益为中心的原则，根据农家生态旅游市场实际营销情况，全面分析供求关系，提出合理的建设规模。
1.3.2可行性研究范围
本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究和阐述下列本项目相关问题：
① 项目背景及项目建设必要性；
② 市场分析与建设规模；
③ 建设条件与厂址选择；
④ 建设方案与功能布局；
⑤ 项目实施计划；
⑥ 投资估算与资金筹措；
⑦ 效益预测与财务分析；
⑧ 项目融资与风险防范。
1.3.3可行性研究主要依据
图表 2项目研究依据一览表
序号
来 源
内　　容
1
某县政府
《某年鉴》2005年10月
2
某县旅游局
《某县旅游发展总体规划》，2005年10月
3
湖南省人民政府
湘政发[2005]24号
4
某县旅游局
《某风景区详细规划2005-2020年》
5
湖南农业产业化建设领导小组
湘农产[2005]2号
6
岳阳市财政局
岳市财农[2005]26号
7
开发商
公司章程、法人执照、营业执照、财务报表
8
开发商
项目市场调研情况、项目简介、公司简介
9
开发商
农业基本建设项目管理办法和其它相关资讯
10
项目可研编制单位有关专家顾问对宏、微观市场的洞察、把握及了解
1.4二期项目主要技术经济指标
图表 3项目主要经济技术指标表
序号
指标
单位
指标值
备 注
1
总占地面积
亩
2700
开发14亩用地，租赁其余用地保护生态平衡
2
总建筑面积
㎡
4700

3
主要设施设备
万元
190
原有设施装饰设施添置
4
绿地率
%
61.7

5
项目建设周期
月
8

7
项目投资总额
万元
2290

8
投资利润率
%
11

9
投资利税率
%
16

10
全部投资回收期
年
4.48

11
财务净现值(k)
万元
124.78

12
项目内含报酬率(EIRR)
%
12.37

13
项目贷款偿还期
年
4
人民银行3-5年贷款利率
14
项目资产负债率
%
43.65

2.项目建设必要性
2.1符合国家产业发展政策，属于国家鼓励发展的产业
目前，我国正在大力建设社会主义新农村,《国家十一五规划纲要》指出，坚持把解决“三农”问题作为重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设。2006年，全国的旅游主题为中国乡村游,将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标之一，进一步加强乡村旅游产品项目的开发。
国务院提出发展休闲农业和乡村旅游是建设现代农业、推进社会主义新农村建设、构建和谐社会的重要途径。为拓展农业的休闲和文化传承功能，满足城乡居民日益增长的休闲观光需求，促进农民增收和城乡统筹，又好又快地发展休闲农业和乡村旅游产业。
2.2国内外休闲农业发展现状与趋势
20世纪70年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣。这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒的收入。
我国的台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平、人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日开放社会大众参与，观光果园在台湾出现。经过单一果园、多类农园、主题式农园和整合式农园四个阶段的发展，目前已拥有1000多家休闲农园，已成为一种新兴的农业发展形态。进入90年代，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。一些有特色的休闲农业基地，如浙江金华石门农场的花木公园、自摘自炒茶园，富阳县的农业公园；福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，建阳县黄坨乡蛇园，东山县鲍鱼观赏村；广西柳州水乡观光农业区；山东枣庄石榴园；海南亚珠庄园；河南周口市“傻瓜农业园”；上海浦东“孙桥现代农业开发区”；四川成都市郊区的“小农庄度假村”等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。据中南林学院的朱玲介绍，目前广东省已有80多个观光果园，每年接待游客400多万人，收入达10多亿元。
2.3符合农村城市化发展的需要
无论是经济可持续发展还是社会可持续发展，在所有的发展中国家内，都涉及农村城市化问题，因为农村城市化是一个不可避免的发展趋势。走经济可持续发展道路，拓宽市场经济，为农民提供新的就业机会，走环保的路子，发展便利交通模式，提高能源效率实现节能，发展第三产业，合理使用土地，以尽快消除贫困，建立 防治自然灾害的系统。为了推进农村经济向农村城市化方向前进，我们在综合治理上下功夫，教育引导广大群众从思想观念、思维方式、工作和生活方式等方面尽快 适应推进农村城市化的需要；我们为了在开发利用自然的同时，从保护自然、保护生态环境入手，尽量提高生态环境质量，使发展建立在生态系统良性循环的基础上 来发展我们的经济，这是与当前的大气候相适应的，符合城市化建设的需要。
2.4创造良好的社会效益和经济效益
本项目的开发，将推进农业产业的战略性调整，提高农民及其他社会成员的整体素质，为区域经济注入新的活力有着积极而现实的意义,并有良好的经济效益和社会效益。
随着我国农业已经从全面短缺向供应平衡或供过于求转变，以及人们在旅游、游憩等领域消费水平的提高，不少经济较为发达的城市对其郊区的农业产业结构进行了调整，以适应人们多层次、多样性消费的需要，适应我国农业格局的改变需要。城市郊区农业已不仅仅是为城市提供粮食需求，而更多、更重要的是提供环境与休闲资源场所。
在这一前提下，城市休闲农业也应运而生，发展休闲农业还能增加农村就业机会，增加农民收入渠道，提高农民收入，改善农村产业结构。并且增加城乡居民接触，拓展农民人际关系，缩短城乡差别，提升农村生活品质有着重要作用。而本项目的开发，既可增加农民收入，促进了农业发展，又能增加国家、地方税收和金融机构效益，对区域经济的发展将有不可替代的促进作用。

3. 市场分析与预测
3.1宏观市场分析
２０世纪70年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。
我省休闲农业的发展始于20世纪90年代，在长沙、益阳两市最初兴起，形成以钓鱼休闲、吃农家菜、住农家房、观农家景、干农家活的“农家乐”为主体。经过几年的发展，仅长沙市目前已有一定规模的休闲农庄900多家，其中长沙县、开福区、望城县、浏阳市等已逐步形成了点片相连的休闲农业产业群。就全省休闲农庄而言，目前主要包括：观光型休闲农业，客栈型休闲农业，度假型休闲农业。其中客栈型休闲农业,主要是指位于城郊结合部和一些主要景区(点)附近,为游客提供食宿;而度假型休闲农业则是指在满足游客吃住的基础上,还能为游客提供更多的农家生活方式与农事体验等活动项目。据不完全统计，2004年底，我省具备一定规模的休闲农庄有近5000家，年经营收入超过20亿元，直接从业人员10万左右，接待休闲者近2000多万人次，其中年经营收入50万元以上的有800多家。邵阳市现有一定规模的休闲农庄58个，年经营总收入5750万元，直接从业人员2369人，去年完成利税568万元。武陵源的“家庭旅馆村”占地35亩,规划建房120户,共有床位1800余个,总投资达2171万元。新宁县也大力发展各类家庭旅馆200多家,床位达到2500张,占全县旅馆酒店床位的半壁江山。
3.2微观市场分析
据统计我市2007年春节黄金周创下历史最好纪录，全市共接待境内外游客２８.６万人次，实现旅游总收入１.０１亿元，分别比去年同期增长４３％和６６.７％，其中君山岛共接待游客36500人次，收入２１６.６万元，居全市各景点之最。
据旅游部门分析，我市春节黄金周特色凸现，一是入境游实现开门红，随着新三峡旅游市场的形成，途经岳阳的三峡旅游重现昔日风采，春节期间，５１６３名来自欧美和东亚的境外游客来我市游览岳阳楼、欣赏洞庭风光，创春节黄金周入境游客接待历史新高。由于去年加大了君山爱情岛品牌的宣传，春节黄金周喜摘硕果，共接待来君山旅游的海内外游客３.６万人次。老景点岳阳楼游客也比往年明显增长，春节期间共接待游客３.８万人次，比上年增长２８.２％和３３.９％。张谷英村接待游客２.１万多人次。春节黄金周期间，屈子祠、银水洞、任弼时纪念馆、某起义旧址、五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破６０００人次。湘阴青山岛渔家乐、君山区柳林洲镇的农家乐、团湖荷花园、南湖风景区龙山野外烧烤等一批独具特色的休闲山庄也在黄金周高峰时期呈饱和接待状态。
随着人民生活水平的提高和休闲旅游、短时度假意识的爆发，使休闲旅游市场迅速膨胀，旅游业得到了快速发展。不过旅游业是一种体验性的行业，一般而言，除非特别有吸引力，旅游景区景点吸引回头客的能力有限。随着周边旅游景区的成熟和老化，作为生态旅游大县的某县的旅游业将面临难得的机遇。
目前，某已成为湘北地区主要旅游景区和亮点景区，4年来，累计接待游客50万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国人士2000余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。  
3.3未来市场预测
休闲农业活动行为源于城乡间的自然、社会、经济和文化的差异。人们在“黄金周”及双休日将更多地选择舒适、容易成行的近郊农业休闲方式。从客源上看，省内“长、株、潭”三市经济总量占全省31.3%，人均国内生产总值为全省的1.66倍，集中了全省50%以上的高等院校和高新技术产业人才。至2005年，三市非农业人口已超过400万人；衡阳、岳阳、常德、郴州、益阳、邵阳等城市人口规模也将以同样速度发展。届时，全省城市化水平可以达到40-50%，可见湖南省内潜伏着一个较大的乡村旅游市场。省际，南面有一个广州、深圳为核心的珠江三角洲城市群；北面有一个以武汉为中心，包括黄石、黄冈、孝感等大中城市在内的华中城市群。以上海为中心的华东市场和以京、津为中心的华北市场虽然距离湖南相对较远，但这是目前我国国内旅游两个最主要的输出地区，而且多倚重于团队旅游方式和接近大自然的旅游项目，长距离出游人数正在逐年增加，这亦是湖南休闲农业旅游不可低估的潜在客源市场。
城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。在城市周边和经济发达地区发展休闲农业具有现实的需要。
岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄——某生态公园每年的接待人次都在10万以上,随着岳阳旅游事业的蓬勃发展和满足人们对自然田野生活的向往性、对自然环境发展和保护认知的教育性、以及对动态生物生态活动和静态农村人文活动的娱乐性,预计项目在营销策划、品牌优势、资源优势下,接待人次将以每年10%增长。

4.项目建设思路与建设方案
4.1 项目建设思路
基于项目原有基础条件和市场需求分析,结合实际，确立重点：一是结合现有条件，以延伸现有游览观光景点发展休闲农业；二是结合省级龙头企业区域环境美化，扩充和完善休闲农庄功能，增加参与性和互动性；三是结合农业生态园区，拓展园区功能布局，发展成为环保基地和观光休闲景点；四是结合区域产业特点，开发生态旅游资源。五是着力打造“某”品牌，提高项目的市场渗透力和盈利能力。
4.2 项目建设规模
根据市场分析与预测，项目建设规模确定为：扩建农业生态园地占地14亩，增加租赁园林面积增加达2686亩，扩建一些参与性、互动式项目，添置新设备、改造原有设施，使项目年接待能力达到50万人次。
4.3平面布局
4.3.1平面布局原则
①集中原则
充分考虑景点聚集度、客源流向、线路组织等客观因素，深度挖掘生态旅游和乡村旅游的休闲、度假功能，使产品整体集中、合理布局，更好的突出某景区的主题。
②主导因素原则
将规划区域内资源分布集中的地块作为能起主导作用的核心景区来开发，其他分区作为主导景区的辅助区，各区主题鲜明，功能互补，重点突出，层次分明。
③因地制宜原则
空间布局和项目设置时充分考虑资源现状，结合当地的地形地貌，深度挖掘资源潜力，并在不破坏水体和山地林木的前提下，对景区进行开发。
④可持续性发展原则
以保护资源、保护环境为出发点进行空间布局规划，使景区的生态保持良性发展态势。
4.3.2平面布局主要方案
根据某景区的资源性质、分布及开发现状，以及对核心资源保护的需要，整个项目划分为“一心、一环” 的空间格局，即旅游规划核心和生态控制环。旅游规划核心以盘石村为规划范围，是发展旅游业的核心地域；生态控制环为盘石村村界向外扩充200米，面积为1.85平方公里的环状生态控制区域。此区域内禁止砍伐树木、禁止破坏森林、禁止污染水体，同时禁止建设大型的建筑工程，起到生态环境保护的作用。
总平面布局图见附件。
4.4 项目建设内容
某生态公园本着“统一规划，整体开发，分期实施”的建设原则实施，以已开发的盘石山庄为基础，整个公园按“户外运动，生态农业，文化博览，休闲度假”四大功能开发建设，将某生态公园建成一个集运动、观光、休闲、度假、娱乐、购物、会议、住宿于一体的生态公园。2002年10月以来，公园已经建成或部分建成的项目有：园区基础设施、盘石大酒店、垂钓中心、沙滩泳场、水上慢慢游、水上摩托艇、水上观光游船、游泳池、网球场、沙滩排球场、跨江滑索等。本项目为二期工程，拟建：农家乐、拓展训练基地、盘石人文馆、滨水民俗表演广场等。
4.4.1农家乐
农家乐占地面积13万平方米，包括农家休闲园、农家旅社、烧烤园和田园风光（即菜地）等项目。首先对现有的农家乐建筑进行统一规划（外立面整治、内部空间结构改造等），针对某县、汨罗市、岳阳市、长株潭、武汉市等城市居民周末休闲需求，开发具有当地文化特色的农家乐旅游活动，主要为城市居民提供具有农家特色的休闲项目，让游客“做两天农民，过两天农家生活”，如吃农家饭、住农家院、干农家活、赏田园风景等，满足城市游客观光、购买农家产品、追求自由、健康的旅游需求，让游人在蓝天、白云、绿水、青山、农田中徜徉，流连于绿色、生态的农家生活中。
农家乐以“高起点、高标准”为原则，实行规范化的服务、管理，成立农家乐旅游协会，提供高品质、高品位的旅游产品，将景区内的农家乐打造成岳阳市农家乐基地。
4.4.2拓展训练基地
拓展训练基地位于汨罗江北面的山林内，根据风险程度以及对心理挑战的大小分为二个级别，即无风险项目和低风险项目。拓展训练基地针对青少年学生和企业员工，进行青少年素质训练、体能训练、团队协作训练、激发潜能训练等。项目包括登山、丛林穿越、野外生存、露营、野战营等。
4.4.3滨水民俗表演广场
位于现有鱼塘旁，规划面积5000平方米，为方型临水广场，中间的表演空间为圆形，体现“天圆地方”的传统观念。整个广场选择木制生态材料建造，在广场的四个角上设计方型图腾柱。定时安排表演队表演当地的特色民俗活动，包括舞龙灯、舞狮、九龙舞、地花鼓、皮影戏等地方传统的民俗艺术表演，同时引进土家族的摆手舞和其他少数民族的民间舞蹈，增加游客参与性。

4.4.4盘石人文馆
某人文内涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指挥战场旧址和单先麟抗日伏击旧址等人文景观，但目前在洲上无法找到具体旧址所在地，为了让游客充分了解某，规划在某中心的山丘处建盘石人文馆，将某的历史文化展现给游客。
4.4.5环江休闲长廊
位于环江防护堤上，修建环江绿化带，设观景亭、花架、休息长廊等设施，材质选用木制材质，颜色以深红色为主。休闲设施按游客游览需要适当放置。道路规划将步行道和观光自行道分离，组景的植物以本地野生植物为主，体现乡野气息。
4.4.6盘石竹园
位于洲中心山丘。为了美化洲中心的山丘，在健身景观道两侧的山地内大面积的种植竹林，充分营造洲中心“静”的环境氛围。并在竹林内种植栀子花、杜鹃花等花卉植物作为地被，丰富竹林的景观层次。在竹林内设吊床、休息亭等休息设施。

5.市场营销策略
市场营销重点围绕目标市场展开，通过多种通道把景区的信息传递给目标市场群体，同时在目标市场塑造知名度和美誉度，吸引目标市场群体到旅游目的地游玩。
图表4目标市场营销策略示意图

市场营销的对象是目标市场，同时还要注意对景区有关联的组织和企业的营销，比如对旅行社的市场营销，促使旅行社多宣传和出售自己的景区，并创新旅游线路，推销自己景区的产品。市场营销战略的实现可采取以下几种措施；
①推介会：主要参加泛珠三角、长三角地区的旅游推介会，重点城市为广州、长沙、上海等地。推销自身旅游产品，宣传景区知名度，借机组织、丰富、拓展自身在客源市场的销售网络。
②户外广告：选择在京珠高速某段出入口处、平伍公路交接口、某县城出口等处布设户外广告。户外广告主要是景区的形象宣传画，配以景区的形象口号，具有强烈的视觉冲击力。
③报纸：报纸选择《中国旅游报》、《三湘都市报》、《长沙晚报》、《萧湘晨报》、《岳阳晚报》等客源目标市场的报纸和旅游娱乐媒体。报纸宣传主要宣传景区自身的特色，尽量选择在旅游版面宣传，时间尽量选择在周末时间投放。
④电视：电视的选择主要是在本地和重点客源市场的电视旅游栏目中。电视具有时间短、资金费用大等特点，选择应慎重，尽量选择在重点客源市场有针对性的投放。
⑤旅行社：旅行社在景区客源引进具有重要的作用，重点针对客源市场旅行社进行促销。对旅行社主要采取人员推销和销售激励措施，建立起完善通畅的旅行社销售网络，促使旅行社开辟新线路。
⑥网络：建立景区网页，在重点客源市场地区的旅游网页内全面宣传景区特色。网络营销具有持续时间长，资金费用少，又可全面、详细宣传自身特点，是一种较佳的宣传手段。
⑦与某县及周边景区联合营销
目前某景区还处于起步阶段，景区的知名度与美誉度不高，可以通过与周边知名景区的游线组合，来提高其知名度。主要游线有：
某起义旧址——某景区——杜甫墓——福寿山国家风景名胜区；
大围山国家森林公园——某起义旧址——某景区；
岳阳楼-洞庭湖景区——屈子祠——张谷英村——某景区——杜甫墓。
6.环保、节能、劳动安全与公共设施
6.1环境污染防治与环境保护
6.1.1项目主要污染源和污染物
本项目是生态旅游项目,不像其它的生产工业生产型企业有噪声和废水排放。其主要的污染源和污染物有：
少量的废弃物和生活污水；
项目建设期间少量的建筑遗弃物。
6.1.2环境评价标准
1) 《环境空气质量标准（GB3095-1996）》；
2) 《地表水环境质量标准（GB3838-2002）》III标准；
3) 《地下水环境质量标准（GB14848-93）》III标准。
6.1.3环境保护方案
在项目运营期间，为保证对环境造成的影响减到最小，建议采取以下保护措施。
景区在建设时尽量不破坏已成林木，特别是严禁破坏胸径15cm以上的林木资源；绿化注意植物的色相、季相、味相的协调，同时加强背景山林的养护。
严禁将生活垃圾和废弃物投入江中，尤其是有毒污染物。定时对江中杂物进行处理，保证水体的清澈。
要严格遵守国家和湖南省各类环境保护条例、法规及方针政策，并建立健全内部的各种环境保护规章制度。加强区内环境卫生、进出车辆、游人活动等的管理。在区内布设卫生、环保、清洁设施，避免各类废弃物、排放物污染。区内生产、生活污水及各种废弃物要有相应的处理设施，并做到达标处理。
6.2节能
6.2.1节电
为了减少低压容器补偿，项目拟采取下列措施：
① 采取低压电容器补偿，养活无功损耗。
② 选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子起动器等。公共场所不使用白炽灯。
③ 供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。
④ 加强用电管理，减少能耗。
⑤ 按照《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《湖南省建筑节能设计标准》和《关于大力发展循环经济建设资源节约型和环境友好型社会的意见》，采用节能型建筑墙体材料和装饰材料及节能建筑工艺。
6.2.2节水
① 采取节水型设备设施，降低水资源消耗。
② 加强用水管理，搞好供水系统防渗、防漏。
6.3劳动保护与安全
6.3.1危害安全主要措施
电气设备和设施选型、设计、安装、及维护等应符合《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）规定，且泵房自然通风良好。
6.3.2 劳动安全
机构设置及人员定编；设立保安员、溺水救生员和消防安全员，定期进行培训学习，同时还定期进行各种演习，并与某县有关单位合作，邀请专业技术人员监测检验。
6.4消防措施
规划地内林地面积大，在防火灾方面，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，在建筑设计、山林管理中应采取防火措施以减少和防止火灾的发生；同时，在消防设施、消防制度、指挥组织和消防队伍等方面都应采取有效措施，以保证对火灾能及时发现，报警和有效的扑救。
景区主要道路不小于4米，保证消防车辆的正常通行；尽头式道路长不大于200米，在尽端处设回车场。景区内单体建筑之间间距在6米以内的应设置防火墙，建筑内部装修均选用非可燃性材料，木材一律经过防火处理。区内主干道是消防车的主要通道。
根据国家《城镇消防站布局与技术装备配备标准》，结合景区的实际情况，景区内配备一辆水灌型消防车；在区内主要道路两侧按每120米的距离设置消防栓，接待住宿处也要配置；消防栓采用地上式。
6.5公共设施
公共设施主要是绿化、道路、路灯、通讯管线、垃圾筒（箱）、景点标识等，要符合相关标准。

7.组织架构与劳动定员
7.1 组织架构
在项目除了继续加强休闲农庄的管理外,公司拟设立“某生态公园项目组”，实行项目目标责任制。由公司董事长兼总经理任项目组长。项目组下分设项目协调组、营销调研组、工程组、生产技术组和财务组。
图表5 项目组织构架图

项目扩建全面营业后，与公司其它业务一并由公司负责经营管理，下设9个职能部门，组织构架如下图：
图表6 企业未来组织构架图

7.2 劳动定员
本项目建成后，共需人员120人,其中管理人员22人。
图表7 劳动定员明细表
部　门
人　数
说　明
公司高管
5
含财务总监1名、营销总监1名
职能管理部门
17
各部门负责人
财务部
12
含总台收银员、餐厅收银员
营销部
6

前厅部
10

客户部
26
含别墅服务员
餐饮部
20
含茶楼服务员
游客服务部
17
包括各种娱乐场所服务员
保卫部
4
含救生员
后勤部
3
含采购、仓管
8.项目实施进度计划
本项目为某农业生态园二期工程。到目前为止，公司已经完成了项目的部分前期工作，如：市场调研、投资论证、项目立项、技术准备、设备预选及人力资源准备等。整个项目建设预计为8个月。二期项目于2008年5月1日正式运营。
具体实施计划，见下表。
图表8 项目实施进度一览表

2007年
2008年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
前期准备工作

项目方案

审批方案

工程召、投标

乙方施工图设计

土建施工

安装工程

试运营

正式运营

9.投资估算与资金筹措
9.1 项目工程总投资估算
9.1.1编制依据
① 项目开发商有关工程设计的指导性意见。
② 湖南省建筑工程概算定额（2001年）及省安装（1997年）定额及相关收费标准.
③ 湖南省“99”定额（土建）。
④ 湖南省建委湘建（1999）价字第296号文件规定（工程取费）。
⑤ 岳建发（2000）87号文件执行（人工工资调整）；湘建价（2001）协字第26号文件（机械费）。
9.1.2项目总投资估算
项目总投资由项目前期费用、无形资产、固定资产和流动资金等四部分组成。投资内容明细表见下表：
图表9 项目投资内容一览表
序号
建设内容
工程类型
备    注
1
主干道
新增配套工程
全长600米，宽10米
2
次干道
新增配套工程
全长2公里，宽6米
3
游步道
新增配套工程
新建长度2.6公里，宽1.5米
4
游客管理中心
土建工程
2层共400平方米
5
水系改造
原有设施拓展工程
水质改造和管线铺设
6
电力设施
新增配套工程
电力管线设置
7
通讯设施
原有设施拓展工程
电话及管线
8
消防设施
新增配套工程
消防设施设备的配置
9
生态公益林和绿化
原有设施装饰工程
景点绿化，生态保护
10
环境保护
原有设施装饰工程
环卫工具、宣传牌、森保设备
11
灯光系统
原有设施装饰工程
亮化工程
12
绿化工程
新增配套工程
补充建设
13
景区大门
新增配套工程
东入口和西入口两个大门
14
入口广场
新增配套工程
东、西两个入口广场
15
观光码头
新增配套工程
4个
16
滨水民俗表演广场
新增配套工程
面积5000平方米
17
商务会议中心
原有设施装饰工程
环境维护
18
荷塘月色
原有设施装饰工程
现有鱼塘改造
19
望江亭
新增配套工程
新增4个
20
好望角
新增配套工程
新增5个
21
某人文馆
土建工程
1层，建筑面积500平方米
22
休息亭
新增配套工程
 新增10个
23
拓展训练基地
新增配套工程
场地设计，设备购置
24
健身景观道
新增配套工程
道宽2米，全长2公里，设备购置
25
垂钓中心
原有设施装饰工程
改造
26
农村体制变迁展览馆
土建工程
1层，占地面积2000平方米
27
农家饭庄
土建工程
3个风味饭庄，各占地600平方米
28
新村娱乐中心
原有设施装饰工程
设备购置
29
旅游商品街
土建工程
一层临街建筑，长200米，建筑面积600
项目总投资估算表见下表：
图表10 项目总投资估算表（单位：万元）
序号
子 项
数 量
价 格
金 额
备 注
1
项目前期

20.0

2
项目报建

10.0

3
征用项目用地
10亩
3
30.0

4
土建工程
4700M2
0.12
564.