园林式老年公寓项目可行性报告.doc
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1、园林式老年公寓可行性报告XX装饰工程有限公司目 录一、项目提出的依据3二、老年住公寓目标客户需求及应对分析13三、老年公寓选址(地块)应具备的基本条件17四、社区规划18五、项目风险分析规避与控制措施24六、投资估算及资金筹措26七、结论33一、项目提出的依据(一) 政策依据1、 财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097号2、 民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见(民发2005170号)3、 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)4、 国务院关于加快发展服务业的若干意见国发20077号5
2、、 陕西省人民政府办公厅转发省老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(陕政办发2009110号)6、 陕西省民政厅关于印发陕西省社会养老服务机构管理暂行办法、陕西省社会养老服务机构服务质量基本规范、陕西省社会福利机构等级评定办法的通知(陕民办发2011111号)7、 陕西省人民政府办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划(20112015年)的通知陕政办发 201257号8、 陕西省物价局关于利用价格杆杠鼓励和引导民间投资发展的实施意见(陕价综发2012102号)9、 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见(国发201335号)10、 示范区管委会关于进一步加快发展养老服务业的实施意见杨管
3、发201318号11、 陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的意见陕政发 201421号12、 国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知国办发201584号13、 陕西省人民政府办公厅关于推进医疗卫生与养老服务相结合实施意见陕政办发 201663号14、 中华人民共和国土地管理法(二) 养老服务(养老院)政策解析A. 税费优惠1. 各类养老服务机构。对各类养老服务机构提供的育养服务免征营业税、按规定减免残疾人就业保障金,提供的养老服务适当减免行政事业性收费;用电、用水、用气按居民生活类价格执行,并免收相应配套费;免收餐饮许可、卫生许可和卫生监测费;优惠或减
4、免初次安装固定电话收取的一次性费用;优惠或减免收取通信费(国内固定电话)。2. 非营利性养老服务机构。对非营利性养老服务机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税;经财税部门认定后,对其符合税法规定条件的非营利性收入免征企业所得税。3. 营利性养老服务机构。对营利性养老服务机构建设减半征收前述建设非营利性养老服务机构的有关行政事业性收费。享受国家和省、市扶持发展服务业的相关税费优惠政策。B. 财政投入与保障1. 给予城乡社区居家养老服务中心(站)运营补贴。当地政府对已建成的城市社区居家养老服务中心(站),给予每个每年不低于20000元的运营补贴;对农村社区居家养老服务中心(站)给予每个每年
5、不低于5000元的运营补贴。2. 给予非营利性民办养老服务机构一次性开办补助和床位运营补贴。一次性开办补助为:用房属自建、且核定床位50张及以上的,每张床位一次性补助10000元;用房属租房(租用期限5年以上)、且核定床位50张及以上的,每张床位补助5000元,分5年拨付。3. 设立护理型养老机构财政奖补资金。从2015年到2020年,市本级根据财力情况设立奖补资金,重点扶持护理型养老机构。主要用于重点项目一次性奖励,新增护理型床位补助,收住本市户籍失能、半失能老年人运营资助,从业人员培训奖励,护理型养老机构项目建设贷款贴息补助等。各县(市、区)根据当地经济社会发展水平,设立相应奖补资金扶持养
6、老机构发展。4. 提高养老护理员待遇。建立养老护理员最低工资保障制度。实施护理员特殊岗位补贴制度,对民办养老机构中取得养老护理员职业资格证书并从事养老护理岗位的从业人员,按照技师、高级、中级、初级不同等级,分别给予每人每月200元、150元、100元、50元的补贴;通过职业技能鉴定,取得国家养老护理资格技师、高级、中级、初级等级证书,在民办养老机构从业一年并从事养老护理岗位的从业人员,分别给予每人一次性4000、3000元、2000元、1000元补贴。注:上述政策根据陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见以及西安市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见(三) 老年公寓市场机遇1. 我
7、国已进入老龄化社会阶段按照国际标准,当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时,即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家,60岁以上的老龄人口约为1.45亿,占我国总人口的11.2%,而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测,到2025年,老年人将占全国总人口19.34%;到2040年,老年人将占全国总人口的27.8%,届时每三个半人口中就有一个老年人口。2. “老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代末,中国退休劳动者一生的积蓄总和
8、相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年3000亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场,老年人产业,尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。3. 老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地),国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”
9、的特点,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4. 家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,老年公寓呼声高涨,呼之欲出。5. 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。19
10、98年起各级政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。近年来国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年住宅的建设。陕西省政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性,出台的政策更具有可执行性:养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除6. 老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初,在当时的上海
11、商品房积压量高达上千万平方米的情况下,中高档老年公寓一直供不应求,排队预订的场面时有发生。九十年代中期,北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后,结合本地区老年人生活习性建起老年公寓,取得了良好的经济效益和社会效益。7. 总结如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由,那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看,实施老年公寓建设应该说是一种机遇,老年公寓建设恰逢其时,水到渠成。可以预见,老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。(
12、四) 老年人公寓现状分析1. 国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明,与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较,我国只有42000多所的养老机构,所拥有的床位还不到100万张,只能为1%(1.32亿)的老年人解决住房问题。据估计,目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元,借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据,全国要为560万到700万的老人修建老年公寓,投资总额在160亿到200亿元。2. 国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住 2000年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,购买商品房的占2.4%,购买经济适用房的占2.1%,购买原公有住房的占10
13、.5%。其中,市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%,购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出,目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速,己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%,而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤
14、其是农民家庭住房来源的主要途径。 C、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金,取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,租房居住的占5.2%,其中,租用公有住房的为4.6%,租用商品房的占0.6%,如果分城乡看,在市、镇老年家庭中,有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房,租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户,仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。3. 目前国内老年设施的形
15、式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园; 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓; 按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院; 各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。(五) 西安市老年公寓现状1. 老年人口高龄化日趋明显省统计局人口抽样调查结果发布: 2015年人口发展报告显示,我市常住人口为855万人,2015年陕西省65岁及以上老年人口占常住人口的比重突破10%达到10.11%,较2014年提高了0.14个百分点,总量由2010年的318.4万人,增加到2015年的383.4万人,五年净增65万人。从老年人口结构看,全省60岁以上人口中,6
16、5岁以上人口占六成多,为63.79%;65岁以上老年人口中,70岁以上人口又占六成以上,约62.25%,特别是80岁以上老年人口,占比由“十二五”初的13.22%上升到16.05%。其中60岁及以上的人口为106.3万人,65岁以上老年人口为71.6万人,分别占总人口比重的12.5%和8.5%,两个年龄段指标分别高于国际标准线2.5和1.5个百分点,平均每10人中就有一名老年人。有关测算显示,西安老龄化进程已比全国提前10年,这组数字的背后,是一个庞大的人群。在人口老龄化快速发展的同时,高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。按照每个年龄段人口的年龄增长递进规律,忽略其他因素对人口的影响,
17、将各年龄段人口平移简单推算,2020年60岁以上老年人口将占到人口总量的23.8%左右,至2030年后将达到35.6%左右。2. 户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄目前西安现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人生活的基本要求,更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件,有的老年公寓也只接收健康的老年人,把最重要的需求拒之门外,造成了高的空床率。3. 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下目前西安市的养老公寓以中小型为主,多属传统的养老院、福利院,拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后,生活设施不完善,健
18、身、休闲、娱乐设施单一,医疗护理、保健不配套,服务水平低下,缺乏人性化,不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。4. 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工,他们没有经过专业的上岗培训,缺乏心理和护理专业知识,对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣,而无法从老年人心理、生理需求的角度出发,提供人性化的全方位专业服务。而西安近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。总之,目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群,提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配,与子女的孝心、放心不匹配。因此,目前的老年公寓是老年人无奈的选择。(六) 老年公寓发展趋势
19、1. 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念2. 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平3. 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观西安市老年人住宅市场的发展现状,各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求,产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑,在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设,可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。4. 老年公寓将逐步从主城区向城郊或后花园级城市转移老年人进入养老社区的目的就是
20、安享晚年和健康长寿,因此对环境质量要求较多,而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于市中心,噪音和空气污染相当严重,相信随着老年人对养老质量要求的提高,其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。5. 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分,现尚无明确界定,但可以肯定西安市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品,而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺,有效需求相对较大。低档产品仍有市场,但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流,而高档公寓、低档公寓也
21、将占有一席之地。二、老年住公寓目标客户需求及应对分析(一) 老年公寓目标客户需求特征分析1. 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面1) 老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来,60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长,目前已经超过1.3 亿,占世界老年人口的15,占全国总人口比重的10%以上,中国已开始进入人口老年型国家行列。 专家预计我国到21世纪中叶 ,60岁以上的老年人将达到4亿左右,约占亚洲老年人口总数的36%,约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大,老龄化速度之快,高龄人口之多,都是世界人口发展史上前所未有的。 随
22、着计划生育政策的贯彻执行,三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多,“4 2 1”家庭结构将大量出现,加上市场经济条件下竞争日益激烈,子女工作压力大、闲暇时间少,外出经商、留学人员增加,城市“空巢家庭”越来越多,传统的家庭养老服务功能日益弱化。 我国的人口现状,成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素,为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。2) 老年人收入水平 随着经济的发展,人们生活水平的逐步提高已是不言而喻,而随着现阶段高收入人群的增加,未来具有高消费能力的老年群体将会凸现,另外,随着收入结构的多元化,未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中
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