安徽美乐公司物流储运中心项目建设可行性研究报告.doc

第一章 项目建设的目的和意义1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称:安徽省美乐投资有限公司物流储运中心建设项目 1.1.2 项目承办单位: 安徽省美乐投资有限公司 1.1.3 法人代表：朱瑞才1.2 承办单位概况1.2.1承办单位概况安徽省美乐投资有限公司系宿州市商务局招商引资企业，主要经营：日用百货、烟酒商品代销，化肥销售，农产品种植、加工和超市连锁等，公司主要员工20人，大专以上文凭占70%以上，平均年龄30岁，是一个年富力强、有开拓创新的企业，现有连锁超市50家。1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究工作的依据（1）2005年宿州市统计年鉴（2）国家现行的有关政策、法规（3）国家计委1993年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）（4）项目承办单位提供的有关本项目的基础资料（5）市场调研有关资料1.3.2研究工作范围本项目建议书论述了项目建设的背景及必要性，对建设指导思想，建设内容与规模，建设条件与场址选择、建材及动力供应，建筑方案，环境保护与安全卫生，节约能源，组织机构与劳动定员，项目管理与实施进度，投资估算与资金筹措，综合效益等方面进行了分析论证，并提出本项目建议书的结论与建议。1.4项目建设的背景1.4.1项目背景现代道路运输作为一种与国民经济和人民生活息息相关的产业，蕴藏着巨大商机，随着我国国民经济的较快增长，城市化进程的加快，特别是加入WTO，我国现代道路运输发展必将迎来一个新的飞跃。现代物流作为新兴和支柱产业是道路货运发展的重要方向，已被越来越多的生产经营企业所接受，并将逐步成为现代道路货运发展的主流，必将发挥满足客户从起点到终点全方位一体化运输服务的需要，带来较好的社会效益和经济效益。1.4.2政策背景2001年3月2日国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易合作部、中国民航总局联合印发了关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知，提出了我国发展现代物流的指导思想和总体目标，这为我们发展物流信息业务提供了政策保证。1.5交通运输结构性调整，给安徽省美乐投资有限公司切入货运市场物流储运信息业务带来最佳时机传统的道路货运形式，必须要在组织结构、经营手段和服务方式等方面作出全方位调整，以适应满足国家经济、可持续发展需要。而渗透到生产和商贸流通领域，形成现代物流重要环节的物流信息业务，必将适应这种发展趋势而成为道路货运的重要力量。1.6区域经营环境状况随着国家经济改革的不断深化，国家经济发展的重点将由东向西推进，中部地区将是国家发展战略布局的重点。宿州是皖北中心城市，具有承东启西，贯通南北的区位特征。宿州市是一个农业大市，农业产业化和资源加工大有文章可做，经济发展潜力很大，上升空间广阔。作为华东重要铁路运输枢纽，宿州市的交通十分便利，这必将使宿州市与周边地区的联系越来越广泛。随着城市化进程的明显加快、招商引资工作进展迅速，各类专业市场、三资企业、外资企业蓬勃发展，宿州市与周边地区及乡镇之间的物资和人员交流将会日益扩大，对周边地区的辐射作用也将会进一步增强。这就预示着我市道路货运市场隐藏着向高标准、全方位现代运输方式发展的潜力；宿州市城区现有年销售额超亿元的现代化零售商业企业四家，全市年商品销售总额在全省各地名列前茅，近几年来随着城乡市场的进一步发展，商品销售总额的迅速增加，连销分店的持续扩张，对物流要求也越来越高。而目前各个商家的配送中心还停留在原来的水平上，仓储设施存在封闭性，布局不合理和功能单一性，远远满足不了发展的要求。因此对原有配送系统的改造和建立新的物流配送体系已是各商家一项亟待解决的重要任务，同时为我司作为第三方物流企业的介入提供了一个千载难逢的机遇。据统计，宿州市社会流通费用约占GDP的20%以上。面对这样一个已经形成的物流市场，宿州市目前物流行业建设处于空白，物流市场基本上由个体车辆经营，一无场所、二无资质、三无管理、四无信息，车辆聚集在城区阜裕大桥下，拦河坝及西关五岔路口等地。宿州物流市场无一专业站场，企业自备的商品货站缺少必要的硬件设施，物流市场有市无场，以街为市，以路为站，临路等货现象十分普遍。严重影响了城市交通秩序和文明建设。为此规范宿州市物流货运市场，建设一个集停车、运输、储存、配送、信息处理等基本功能为一体，使公路运输效率充分发挥、货源配置科学合理的现代化物流（储运）中心已刻不容缓，势在必行。我司物流储运中心的建立正是适应和发拙这一潜力市场的经营实体，必将在第三方物流市场高层次竞争中占得先机。4、安徽省美乐投资有限公司发展物流业务的优势安徽省美乐投资有限公司系宿州市商务局招商引资企业，主要经营：日用百货、烟酒商品代销，化肥销售，农产品种植、加工和超市连锁等，是宿州市超市连锁的龙头，经营优势明显，另有存量土地和仓场设施，具备企业良好的信誉优势，人才资源优势,规模经营优势，切入货运市场高层次信息发展优势，现有经营网络优势和区位优势。1.7 项目建设的必要性（1）发展物流产业是我国经济结构全面调整的现实要求。（2）现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗，提高劳动生产率以外的重要的“第三利润源泉”，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。（3）大力发展物流业是富市、强市的必由之路。1.8主要经济技术指标宿州市物流储运中心工程总投资1569.2万元,其中建设投资1550万元,流动资金19.2万元。项目投资利润率15.11%，投资利税率16.67%，静态投资回收期8.15年（包括建设期1年），项目经济计算期内所得税后财务净现金流量923.71万元（FIRR=5%），所得税后内部收益率为12.26%,借款偿还期为4.13年，盈亏平衡点为20.94%，项目抗风险能力较强。第二章 市 场 分 析2.1宿州市概况宿州市交通十分便捷，宿州市及周边地区经济发展较快，货物运输量快速增长，宿州市处于皖北中心城市，具有承东接西，呼南应北的区位优势，是产业梯度转移的必经阶段，市场辐射地域广阔。目前已逐渐成为国内外大公司进军皖西北市场的黄金区域。为充分发挥宿州市区域性综合交通枢纽和区域中心城市集散效应的作用，满足工商企业对物流市场的需求，因此建设以宿州市为中心的皖北现代物流中心具有十分重要的意义。 2.2市场分析宿州市的物流结构中，按商品种类主要是：煤、水泥、矿建材料、新型建材、家电、汽车及仪表零件类、生活消费品及小商品。家电类：安徽省主要的家电企业集中在合肥和芜湖，有海尔彩电、荣事达冰箱、飞鸽空调、美菱冰箱、实达电脑、万时红电子、美的空调、科龙冰箱等。原材料由南向北的大方向，经由公路，铁路，辐射江北地区。其中以广东、浙江为多。安徽地区的家电类产品是呈辐射状态销往全国地区的，合肥地区产量估计有300万台左右。国内运输主要以公路为主，出口以集装箱运输为主。 新型建材的原材料为PVC塑料，通过公路和铁路两种方式，从河北、山东、华东向安徽省流入，其中合肥市有25000吨的流量；产成品以公路运输为主，销往全国各地。汽车及仪表零件类，原材料来自省内和江浙，主要采用公路运输方式。产成品流向南方和东部地区。叉车年产7000台，叉车出口量为10%，运输方式全部为集装箱汽车运输。汽车年产15万辆，远期达50万辆，运输方式为公路和水运。生活消费品及小商品，长江大市场（合肥），主要经营烟、酒、糖、茶等，安徽大市场（合肥），主要经营电子、电器等，中州家具城（合肥），安庆正在兴建管材大市场。 集装箱，集装箱运输进口主要是：原材料、建材；与外贸的政策方向是相一致的。出口主要是：电器（开发区企业）、土特产品、机械产品。尤其对公路运输和铁路运输影响最大。鉴于以上分析，宿州市区域物流中心的市场定位为：以提供煤炭、水泥、矿建材料、新型建材、家电、汽车及其零部件、生活消费品及小商品的物流服务为主，以多式联运、供应链信息服务为主要特色，以国际化管理为形象，以物流增值服务（流通加工、售后服务、电子商务）吸引客户，用不高于周边地区的物流服务价格，提供快速、柔性的物流服务。 其市场辐射范围界定为： （1）在近期，以合肥、宿州地区的物流服务为对象，以煤炭、水泥、矿建材料、家电、汽车及其零部件、新型建材、生活消费品及小商品为主要品种，为工商企业及消费者提供周到满意的服务，促进地区经济的发展。（2）在中期，以华东地区为主要服务对象，以煤炭、水泥、矿建材料、家电、汽车及其零部件、新型建材、服装、金属材料、纸及其制品、化工、生活消费品及小商品为主要品种，为华东地区的经济交流与合作提供服务。 （3）在远期，以全国为主要服务对象，以煤炭、水泥、矿建材料、新型建材、家电、汽车及其零部件、金属材料、纸及其制品、化工、生活消费品及小商品为主要品种，为全国经济交流与合作创造条件。(4)宿州市是一个农业大市，各种农副产品总产量在安徽省位居前列，除满足宿州市及周边地区外，还有大量的剩余，物流储运中心的建设有利于宿州农副产品销往全国各地，从而促进宿州经济的发展。2.3市场竞争的优势宿州市尚没有一家真正意义上的现代物流公司，我们的竞争对手主要是传统的储运公司，这类公司主要通过价格竞争，在硬件设施和管理手段上是无法与宿州市物流储运中心相比的。物流储运中心的建设将大大推动社会分工的专业化，提高社会生产的效率，降低物流成本，促进社会生产力和人民生活水平的提高。宿州市及周边地区人口稠密，宿州是安徽省重要的农业生产基地，历年来，安徽省农产品除本省消费外，还销往国内大中城市，因此消费品物流市场潜力大。物流中心功能专业化和规模化是物流基地这种新兴物流集疏方式的重要特点。一般来说，在物流中心建设按照货物种类区分的专业化仓库，在具备仓储功能的同时，还具备分拨、配送、中转、包装设备回收及垃圾处理等功能 随着中国加入WTO以后，中国经济高速发展的主要障碍之一就是物流，现代物流业的发展成为中国国内企业和世界上众多国际物流公司的焦点。2.4加入WTO对于中国物流业的影响和机遇公路运输是我国在加入WTO以后的重头戏，国内和国际企业的重点竞争领域。我国的大型城市物流中转中心的建设远远落后于公路建设，这是我国必须解决的重点难题之一我国的物流企业应该抓紧时间进行改革。我国物流企业的优势在于地理、人文、经验，劣势在于资金、服务，管理上，这场竞争之战主要是在服务和管理上。 中国物流中心建设，特别是城市大型物流基地的建设将会有一个高潮。 宿州市物流储运中心的建设将改革传统货运业，大力发展现代物流业，全市将建起高效物流体系，初步形成以宿州为依托，以宿州周边城市为支持的多层次物流网络体系。 物流是极具发展潜力的新兴产业，也是降低物资消耗，改善、提高地区及企业经济运行质量的先进管理方式。物流中心建设的总体战略目标为：全方位参与、全过程推进、发挥优势、挖掘潜能、培育核心竞争能力、提高经济发展动力、提升经济增长质量、巩固区域经济地位。其总体目标按合理规划、科学组织、循序渐进、稳步发展的方针，分阶段实施。宿州市物流储运中心发展总体构想为：依托宿州市在京九铁路上作为枢纽站之一的特殊地位，以宿州为物流中心的核心，以宿州及周边城市物流基础设施与物流企业为基础，以国家综合运输网络为主干，构筑物流服务区域和物流服务主通道，形成宿州物流发展与运作的架构。物流的内涵为：构筑面向市区重要产业基地、商品集散地、城市消费功能区的1小时区域配送物流圈；构筑以宿州为中心，以宿州及市内周边城市物流设施为依托，面向宿州及周边城市的3小时分拨及终端配送物流圈；构筑以宿州为中心，以国内各主要经济中心城市物流设施为支持的十二小时终端配送物流圈。按照总体规划及实施方案，宿州还将以核心区域基础设施为依托，以综合运输网络为基础，构建物流通道。一是加快物流基础设施与物流服务市场体系的规划和建设。其思路是：以物流中心建设为契机和突破口，促进全市现代物流产业的形成；初步完成物流资源的首次整合与重新配置，带动全市物流产业的全面启动；打破部门分割和行业界线，加速市场环境的建设与培育，为物流社会化服务体系的建立创造良好的市场环境。 二是大力发展第三方物流企业，加速传统运输业向现代物流业的融合和转化。其措施是：博采众长，联合发展；内引外联，提高效率；更新观念，夯实基础；以人为本，提高素质。组建快速货运企业，形成覆盖全省的快运网络；发展多种方式的集装箱多式联运、集装箱甩挂、汽车零担快件运输，在运输方式和运输工具上向现代物流业发展。 建设产品配送平台，进一步发展物流业。专业化、规模经营的物流企业得以发展壮大；高效、低成本运作的现代城市综合运输体系得以建立；现代物流经营管理手段和技术融入到企业经营管理之中，确立宿州作为本市物流中心、分拨中心的地位；在此基础上，建立物流中心的组织管理体系，进而与国内、国际物流服务体系的融合与连接。物流中心将实现原材料、产成品从起点至终点的全过程有效流动，把运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等进行有机整合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务，为宿州经济发展做出更大贡献。通过宿州运输市场的预测分析，其物流储运服务将有很大的发展。第三章 建设内容及规模3.1建设指导思想（1）符合宿州市总体规划的用地要求（2）为规范宿州市物流货运市场，建设一个集停车、运输、储存、配送，信息处理等基本功能为一体，使公路运输效率充分发挥，货源配置科学合理的现代化物流储运中心是十分必要的。（3）在充分利用有限的经济资源和场地条件下，要求建设一个高标准，多功能，现代化的储运中心。3.2建设内容及规模本项目拟建在宿州市经济技术开发区内，占地50亩，拟建现代化标准仓库12000平方米，办公楼1000平方米停车场及道路10000平方米，购买车辆12台（其中12吨位车2台，8吨位车2台，2吨位车4台，1吨位车4台）及水电消防、绿化等附属设施和配套设施，二期建设规模视总体规划来定。3.3主要技术经济指标主要技术经济指标见下表项 目数 量单 位占地面积总建筑面积容积率绿化率50130003932.5亩平方米%第四章 建材及动力供应4.1 建材4.1.1 主要建筑建材消耗：建材是各项建筑工程的重要物质基础，任何一项工程中，用于建筑材料的费用都在总投资中占有较大的比重。此外，建材质量、品种及规格还直接影响着各项工程的坚固、耐久和适用，并在一定程度上影响着结构形式和施工方法。建设工程中许多技术问题的突破，往往依赖于材料问题解决，而许多新材料的出现，又将促使结构设计及施工技术的革新。因此，建材生产、流通及结构设计及施工技术迅速发展，对于国家的经济建设具有重要的意义。本项目建设所消耗的建材主要有机砖、水泥、石子、黄砂、石灰、钢材、给排水管材、木材、电力电讯管线及其它辅助材料。4.1.2建设用材要求：在兼顾质量与价格的前提下，择优选购。产品要有出厂（场）合格证或检验报告，同时要得到技术监督部门的认可方可使用。4.2动力供应水：项目建设期间用水可通过打深水井解决;项目建成后用水可采用无塔供水器解决用水。电：由宿州供电局直接供给。煤：可从就近煤场运进。第五章 建设条件与场址选择5.1宿州市自然资源概况宿州市自然资源丰富，名特产品众多。境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。平原面积8897平方公里，占全市总面积的91%，耕地997.79万亩，占地总面积的67.97%。区内盛产小麦、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及苹果、梨、桃、葡萄、湖桑等。境内拥有120万亩全国最大的连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上。拥有80万亩的花生种植基地和沿国道、省道纵向分布的40万亩大棚蔬菜种植带。地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分；黄口油田石油预测储量达20亿吨以上；宿南煤层气已探明储量达3000亿立方米；大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上。灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。5.2 社会经济条件区位优势：宿州，位于安徽省北部。公路、水运、航空多种方式组成宿州四通八达的交通网络。铁路有京沪、陇海两大干线纵横全境，符夹线在市内腹地迂回，沟通京沪、陇海、京九铁路，并拥有数条煤炭铁路专用线；新汴河水道入洪泽湖抵长江入海；国道104、206、310、311线以及合徐高速公路、连霍高速公路纵横贯穿我市；规划中的京流高速铁路也将从我市穿越；徐州观音机场距市区仅70公里。社会经济改革开放以后，宿州市综合经济实力不断增强，经济结构调整成效明显。农业结构初步形成畜牧、水果、蔬菜、种子四大主导产业；工业经济稳步发展，全市已基本形成食品、纺织、建材、能源、医药等五大支柱产业；全市规模以上工业总产值46.2亿元。上市公司科苑集团与鸿鹏集团、百通集团、皖北药业公司、安特酒厂等骨干企业成为带动全市工业经济发展的“航空母舰”。科教文卫体等多项社会事业全面进步，萧县、砀山县和埇桥区是全国科教先进县，砀山县为首批国家生态示范县，全市高考上线人数连续多年名列全省前茅。5.3厂址选择该项目选址于宿州经济技术开发区内，这里地势平坦，建设条件及交通条件十分便利，环境优雅，选址较为合理。第六章 公用工程与辅助设施6.1 总平面布置6.1.1 总平面布置原则（1）总平面布置应符合宿州经济技术开发区的总体规划要求。（2）总体布置应合理、紧凑、完整，空间处理协调。（3）因地制宜，充分利用自然条件，合理有效地利用土地。（4）做好绿化、美化工作，创造良好的工作和生活环境。（5）妥善处理近期建设与远期发展的关系，总图布置应以近期为主，远近期相结合，全面考虑，合理预留发展用地。6.1.2平面布置本项目拟建在宿州经济技术开发区内,占地50亩,近似呈矩形。办公楼设在场地的东部，靠近次出入口，仓库布置在场地的西部。6.1.3道路、停车场、绿化整个场区（预留地除外）除建筑占地和绿化外均做砼路面。作为道路和停车场。为创造一个良好的工作及生活环境，本项目应搞好绿化工作，以美化、观赏植物为主，以达到美化和防尘的目的。6.2土建工程（1）仓库12000平方米，一层，钢架结构，办公楼1000平方米，二层，框架结构。(2)本工程基本风压取值为0.25KN/m2，基本雪压取值为0.4KN/m2，工程所在地抗震设防烈度为七度。6.3 给排水工程6.3.1 给水给水水源采用市政统一供水，室外给水管道设为环形。6.3.2 排水室外排水系统采用雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入城市下水道，雨水经雨水斗收集后通过雨水管，排至室外雨水管网。6.3.3 消防根据防火规范，室外消防用水量为35升/秒，室内消防用水量为10升/秒，按照防火规范要求，设置足够数量的消火栓。6.4 电气工程(1)项目用电为二级负荷，按双回路电源设计。(2)本项目设置10/0.4KV变电所一座，采用TN-S接地型的低压配电系统，电压为380/220V，采用放射式与树干式相结合的配电方式。(3)配线全部采用BV型铜芯导线，穿PVC管材暗设，电缆沿电缆沟敷设。(4)电气装置的外壳均采用接零保护。第七章 环境保护及安全卫生7.1 环保的意义环境保护对社会发展及人民生活都具有重要意义，近年来，随着经济的发展和人们对环保工作的不够重视，环境被污染被破坏的状况日益严重，这不仅对经济发展起到阻碍作用，同时也给人类自身的生存带来危害。目前，环境保护已引起世界各国的关注，我国政府也相继出台了一系列环保方面的法律、法规、对环境的保护和污染的治理加大了力度。保护环境已成为人们的共识。7.2 污染情况分析项目在施工过程中，会产生一定的建筑垃圾，污水及废渣，机械设备也会造成较大的噪音污染和振动，给周围居民的生活造成不同程度的影响。项目建成后，主要是装卸货物及汽车过往引起的地面扬尘，办公人员产生的生活污水，少量办公垃圾，各种运输车辆产生的噪声。7.3 环保措施7.3.1建设期间尽量采用新工艺、新设备，减少施工期间的噪音污染，尽量避免夜间施工。7.3.2施工期间材料的堆放要统一规划，集中管理，切莫乱堆乱放。7.3.3施工中产生的废渣、废水和生活垃圾及时清运，以免污染环境，建筑应尽量多采用隔音、吸音材料。7.3.4露天堆放的材料如石灰、水泥等要有防雨措施，防止跑、冒、漏现象，对环境造成不良影响。7.3.5工程结束后的木质材料和草袋等废弃物，严禁焚烧处理，应送垃圾场集中处理。7.3.6该项目建成后污水主要来自办公生活盥洗水，直接排到城市下水管网，入城市污水处理厂，对周围环境不会产生明显不利影响。7.3.7该项目建成后通过对噪声源采取积极措施及合理高度安排，同时加强储运中心四周绿化，建立自然隔声屏障，达到降低噪声的目的。7.4安全卫生7.4.1 安全(1)工作人员要严格按照规定的线路搬运货物。(2)有关人员要认真做好货物的管理。7.4.2 卫生项目建成后要为工作人员配备浴室、浴池和卫生间。第八章 节 能8.1节能的意义能源是经济持续发展的动力和基础.随着人类社会的进步和科技的发展,能源的消耗量将越来越大,能源消耗与贮藏有限的矛盾日益突出,不合理地利用能源加剧了矛盾的激化,能源短缺已严重制约人类社会进步和经济发展。当前我国正处于现代化工业进程阶段，是国民经济对能源保持持续旺盛需求的发展阶段。而我国的能源实际储量与需求之间的矛盾比较突出。目前节能已成为我国经济可持续发展战略的重要组成部分，是提高经济增长质量和效益促进经济增长方式转变的有效途径。8.2节能原则和依据8.2.1按照中华人民共和国节约能源法的各项规定，加强能源管理，采取技术上可行，经济上合理，以及环境和社会可以接受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。8.2.2依据国家颁布的有关节能设计标准及技术规定和中国技术政策大纲中的节能规定。8.3节能措施(1)该项目作总体规划时，应结合当地风向、太阳能辐射等气候条件以及建筑外部空间构成情况、合理确定各类建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、体形、间距，形成良好的工作条件和有利于建筑节能的微气候环境。(2)围护结构采用多孔轻质加气砼砌块或空心砖等新型墙体材料，内隔墙采用组装的轻钢龙骨石膏板代替粘土实心砖，以达到节能、节土、利废的目的。(3)推广使用节能照明灯具，推动国家“绿色照明”工程。(4)原材料的选购上注意运输成本和质量的关系，在保证质量的前提下，就近选择本地材料。(5)项目建设中采用节水型的工艺、设备、器具，与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用，以便节约用水。8.4节能管理和综合利用加强能源的科学管理，建立能源管理体系，切实做到节能降耗，提高经济效益。加强对日常施工人员的节能教育，使其养成节能的习惯。第九章 组织机构及劳动定员9.1组织机构 项目建设期间，应由承办单位法人代表负总责，选派一名财务会计和一名技术人员参与项目管理。项目建成后，实行经理负责制。9.2 工作制度根据中心实际情况，合理安排工作时间。9.3劳动定员编制原则（1）管理人员按各部门职能及实际需要配备。（2）技术工人应具有高中以上文化程度及具有一定的维修经验。（3）业务人员应具有一定的联络经验。9.4劳动定员本项目定员30人，其中经理1人，副经理2人，管理4人，财务人员2人，业务人员4人，司机12人，后勤人员3人，保卫人员2人。9.5人员培训为提高中心管理人员及业务人员的水平，应选派人员到同行单位学习，提高人员工作能力。第十章 项目管理与实施进度安排10.1 项目建设管理工程建设必须坚持质量第一，本项目应积极推行项目法人责任制、工程监理制、合同制。由项目承办单位主要领导亲自负责，并抽出有关人员组成项目建设办公室，全面具体的负责项目建设工作，主要完成项目实施准备，勘察设计、设备订货、施工准备、项目施工直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段，将项目实施时期各个工作阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度作出合理的安排，以达到保证工期，顺利投入使用的目的。10.2项目实施进度前期工作前期工作包括项目建设书的编制和立项、可研报告的编制与审批和初步设计阶段，根据项目的审批程序及工作量的大小，预计需三个月时间。（2）设计及施工准备初步设计经过审查通过后，进入施工图设计阶段在委托设计单位进行施工图设计的同时，建设单位要着手进行施工前准备，办理各种施工许可手续。10.3土建施工土建施工本项目土建工程包括办公楼、仓库，道路等共需8个月时间。安装工程土建施工的同时安装水、电、消防设备、维修设备等，根据施工图纸有相应位置预留洞口及设预埋件，建筑物主体基本完工后，进行管、线、设备安装。总图部分道路、停车场、绿化及其它辅助设施可在建筑物土建施工进入后期阶段时开始全面施工，也可根据具体情况有项目土建施工的同时分期分批进行施工。项目实施计划项目建议书的编制和立项 2006年12月可行性研究报告的编制及审批 2007年1月初步设计阶段 2007年2月施工图设计及施工前准备 2007年3月-2007年4月土建施工 2007年2月-2008年9月设备选购 2007年1月-2007年6月设备安装、调试及总图部分 2007年7月-2007年11月人员培训 2007年10月-2007年11月试营业 2007年12月第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1 固定资产投资估算1、估算依据（1）国家计委、建设部颁布的有关文件（2）现行财务会计制度（3）安徽省建设厅颁布的有关文件（4）宿州市相关定额信息2、估算范围（1）办公楼、仓库、停车场、道路及绿化等土建工程建筑工程费。（2）水电、消防及仓储设备购置与安装工程费。（3）土地征用、勘察设计监理费；（4）不可预见费。3、估算方法（1）土建工程建筑工程费采用概算指标法，参考宿州市相关定额信息等进行必要调整。（2）设备购置与安装工程费参考市场价进行确定。（3）土地征用费按8万元/亩计。（4）不可预见费按投资与无形及递延资产投资之和的5%计取。4、投资估算本项目建设投资1550万元，详见表11-1建设投资估算表11.2 资金筹措本项目总投资1569.2万元，建设投资1550万元，流动资金19.2万元，其中申请银行贷款600万元，其余资金自筹。第十二章 财务评价及综合评价12.1 概况安徽省美乐投资有限公司物流储运中心拟建于宿州市开发区内，该处地势开阔，建设条件和交通十分便利。安徽省美乐投资有限公司物流储运中心占地50亩，工程总建筑面积13000平方米，其中仓库建筑面积为12000平方米，办公楼建筑面积1000平方米。12.2 财务评价12.2.1 收入及税金估算项目建成后，收入来源主要包括装卸费收入、仓储费收入、自营运输利润和其他收入。各项收入指标的估算如下：1、 装卸费收入项目拟建成后，预期先期月货物吞吐量为1200T，单价按10元/吨计，年可实现装卸费收入12001012=14.4万元。2、 仓储收入项目仓库面积12000平方米,其营业场所暂按第一年出租率80%、第二年全部出租估算，参照宿州市同行业的现状并考虑中心的功能和优势，出租价格估算为0.4元/平方米.天,则正常年份可实现仓储收入为：12000平方米0.4元/平方米.天365天/10000=175.2万元3、 运输收入公司投入运输汽车12辆,考虑社会车辆的竞争,每台车按月均实现收入1.5万元估算,则年可实现运输收入:12台1.8万元/台.月12月=259.2万元根据现行财税制度规定，项目建成交付后应交纳的税金主要有：营业税、城建税和教育费附加。1、 营业税金及附加营业税率为3%，城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%。经测算，正常年份收入为448.8万元，应交营业税为22.4万元，城建税为1.6万元,教育费附加为0.7万元；正常年份税金及附加为24.7万元，详见运行收入及税金和附加估算表12-11。 项指标的估算参数如下：1、 固定资产采用平均年限法进行分类折旧（1） 计提折旧的固定资产原值物流储运中心运行后应计提折旧的固定资产原值等于固定资产总投资扣除形成无形、递延资产的投资额。（2） 分类折旧年限计提折旧的各类固定资产原值采用以建筑安装和设备投资加上按各自投资比重分摊的其他投资计算而得。房屋建筑物的折旧年限为30年，净残值率为5%；设备部分的折旧年限为15年，净残值率5%。详见固定资产折旧估算表表12-8。2、 无形及递延资产摊销无形资产中权属按照30年平均摊销；递延资产按照5年平均摊销。详见无形及递延资产摊销估算表表12-9。3、 人员工资及福利物流储运中心建成交付后将设立一流的专业管理队伍进行高标准的管理，预计定员30人，人均工资及福利按照800元/月计，年工资及福利费总额为33.8万元。4、 外购燃料和动力费5、 物流储运中心外购燃料和动力费包括正常运转耗水电和汽车的油耗,按60万元/年估算。6、 维修费物流储运中心交付运行后的维修主要包括日常检修和专业维修，维修费按照固定资产折旧的20%估算。7、 管理费用管理费是指管理部门为管理和组织各物流管理服务工作而发生的扣除工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费后的费用，按年收入的2%计列，计年9万元。8、 其他费用其他费用是指上述费用中未包括的费用，参照同行业的平均指标估列。经测算，年均总成本费用181.4万元，年均固定成本62.8万元，年均可变成本118.5万元，年均经营成本120.8万元。详见总成本费用估算表表12-10。12.2.2 利润及所得税估算项目年利润总额等项目年收入总额减年总成本费用和年营业税金及附加。所得税为利润总额（利润总额调整为应纳税所得额）的33%；盈作公积按照税后利润的15%计提，其中公益金的提取比例为5%。经测算年均利润总额237.1万元，年均所得额78.2万元，年均税后净利润158.9万元。详见损益表表12-3。12.2.3 流动资金估算流动资金采用详细指标估算法，参照该地区同行业正常的经营成本资金率，测算项目需要流动资金19.2元。12.2.4 财务指标分析1、 静态财务指标项目建设期投资为1550万元，流动资金19.2万元，项目总投资1569.2万元，以各年平均数计算，静态财务指标如下： 年利润总额投资利润率= 100% 投资总额 237.9 = 100%=15.11% 1569.2 年利税总额投资利税率= 100% 投资总额 237.1+24.4 = 100%=16.67% 1569.2 年净利润 累计净现金流量开始 |上年累计现金净流量|静态投资回收期= -1+ 出现正值的年份数 当年现金净流量 |-33.9| =9 - 1 + =8.15年 219.42、 动态财务指标分析以通常的设备折旧期为依据，经济运营期为30年，加上建设期1年，经济计算期为31年，财务评价取前16年，设定的基准财务收益率为5%，计算在分析期内各年发生的现金流入CI（+）和现金流出CO（-）的现值总和。经测算，所得税后现金净流量为923.71万元，财务内部收益率为12.26%。净现值FVPV： 16 16 FNPV= CIt - C0t =923.71(万元) t=1 t=1 (2)财务内部收益率(FIRR)本项目所得税后的内在回收能力为FIRR。 16 (CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 t=1 经测算，FIRR=12.26%。 详见表12-1。 12.2.5清偿能力分析本项目贷款600万元,利率按6.48%计算，建设期利息19.4万元，偿还来源有利润、折旧、摊销。 借款偿还后开始 当年偿还借款额借款偿还期= 开始借款年份+ 出现盈余年份数 当年可用于还款的资金总额 29.6 =5 - 1 + 219.8 =4.13年(含建设期) 12.2.6不确定性分析以营业能力利用率表示盈亏平衡点（BEP），对项目进行盈亏平衡分析，其计算公式为： 年固定总成本 BEP=100% 年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加 62.8 = 100% 442.8-118.5-24.4 =20.94% 计算结果表明，该项目只要达到能力的20.94%，也就是年收入达到93.98万元，企业就可以保本，由此可见，该项目抗风险能力较强。12.3 社会效益评