毕业论文设计基于scp框架的昆明市房地产新政调控效果分析.doc
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1、 本科生毕业论文题 目 基于SCP框架的昆明市房地产新政调控效果分析 The analysis of regulation effect about real estate in KunMing based on SCP frame 学 院: 政法与经管学院 学生姓名(学号): 方敏(2008150123) 指导教师(职称): 郑翠霞(副教授) 专 业: 经济学 年 级 (班级): 2008级1班 诚信承诺本人慎重承诺和声明:我承诺在毕业论文活动中遵守学校有关规定,恪守学术规范,在本人的毕业论文中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果,未篡改研究数据,如有违规行为发生,我愿承担一切责任,接受学
2、校的处理。学生(签名):方 敏2011年11月23日摘要在房价一直呈现显著上涨态势的背景下,为维持房地产产业持续健康发展,国家出台了一系列政策抑制房价的过快上涨、房地产市场的过热,促进房地产供求结构的合理化。此次调控与以往的相比,不仅力度大,而且措施严,这势必会对房地产市场造成影响,与此同时,及时对政府调控的效果进行有效分析将有助于调控措施的有效实施,提高调控的效果,完善此过程中的不足。因此,本文在此背景下运用SCP模型以及定性与定量分析相结合的方法,从房地产行业的市场结构、企业行为和经营绩效三个角度,分析新政对昆明市房地产市场的调控效果以及调控带来的负面影响,并为提高调控的效果提出了针对性建
3、议,对下一步房地产市场的调控政策具有一定的意义。关键词房地产;新政;市场结构;市场绩效;市场行为;调控效果AbstractHouse prices have been rising significantly in present situation background, in order to maintain the sustainable and healthy development of real estate industry, the country has issued a series of policy inhibition of house prices rise ra
4、pidly, inhibit overheating property market, promote the rationalization of the real estate supply and demand structure. The regulation and previous compared with, not only great efforts, and strict measures, inevitably impact on the real estate market, at the same time, the effect of government regu
5、lation in effective analysis will help control the effective implementation of the measures, improve the effect of regulation, perfect the process insufficiency. Therefore, this article in this context use SCP model and combined with qualitative analysis and quantitative analysis method, from real e
6、state market structure, enterprise behavior and business performance three view, this paper analyzes on the new kunming real estate market control effect and the negative effects of regulation, and in order to improve the control effect puts forward corresponding Suggestions to the next step of the
7、real estate market control policy has certain significance.Key words real estate;new policy;the regulation effect;market structure;market conduct;market performance1 相关理论概述1.1 SCP理论SCP理论是由哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论,作为正统的产业组织的基本理论,它以新古典学派的价格理论为基础,以实证研究为主要手段把产业分解成特定的市场,按结构、行为、绩效对产业进行分析,构架了系统化的市场结构(Structure)-
8、市场行为(Conduct)-市场绩效(Performance)的分析框架(简称SCP分析框架)。该理论对于研究产业内部市场结构、主体市场行为及整个产业的市场绩效受外部冲击的影响有现实的指导意义。在短期,关于三者之间的关系目前存在两种相对应的假说:即共谋假说和有效结构假说。共谋假说强调市场结构是市场绩效的外生主导变量,即市场结构决定市场行为,继而决定市场绩效。有效结构假说强调市场结构是市场绩效的内生变量,即企业效率决定了市场结构。而在长期中,三者之间的影响往往是双向的。 市场结构:主要是指外部各种环境的变化对企业所在行业可能的影响,包括行业竞争的变化、产品需求的变化、细分市场的变化、营销模型的变
9、化等。主要从该行业的市场集中度、产品差异化以及进入壁垒三个方面来分析市场结构状况,其中衡量市场集中度的常用指标有CRn和赫菲德尔-希曼指数。市场行为:主要是指企业针对外部的冲击和行业结构的变化,有可能采取的应对措施,包括企业方面对相关业务单元的整合、业务的扩张与收缩、营运方式的转变、管理的变革等一系列变动。 市场绩效:主要是指在外部环境方面发生变化的情况下,企业在产量、价格、利润等方面的最终经济成果。而本文主要从房地产行业的利润率或市场占有率等方面来分析其市场绩效1。1.2相关指标在本文的研究分析过程中,基于直观、常用、简单易行的原则,主要选用了以下几个指标:1.2.1市场绩效相对指标:销售额
10、、销售利润率销售额,即一定时期内纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价1资料来源:苏东水.产业经济学M.高等教育出版社,2005年款和价外费用,不包括收取的销项税额。用公式表示为:销售额=价格销售量在对市场绩效的衡量中,利润率是比较常用的重要指标,产业或者企业常用利润率来衡量资源配置优化与否。一般来说,利润率越高,表明该市场越偏离完全竞争的状态,因此利润率也作为研究市场结构对市场绩效影响的一个指标。1.2.2行业集中度指标行业集中度是指该行业规模最大的前几位企业有关数值(可以是产值、产量、销售量等)所占整个市场或行业的份额,是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标,用来衡量企业的数目和
11、相对规模的差异,是市场势力的重要量化指标。用CRn指数是表示产业中规模最大的前n家企业的行业集中度,计算如下: 已知该行业的企业的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等的情况下,其计算公式: 其中:CRn:规模最大的前n家企业的行业集中度; Xi:表示第i家企业的产值、产量、销售额、销售量、资产总额等; n:产业内规模最大的前几家企业数; N:产业内的企业总数。通常n=4或者n=8,此时,行业集中度就分别表示产业内规模最大的前4家或者前8家企业的集中度。即CR4和CR8。一般认为,如果行业集中度CR4或CR840,则该行业为竞争型;如果30CR4或40CR8,则该行业为寡占型资料来源
12、:苏东水.产业经济学M.高等教育出版社,2005年。1.2.3市场结构分类指标(1)贝恩的分类方法美国经济学家贝恩根据产业内前四位和前八位的集中度指标来划分某个产业的市场结构,具体情况见表1-1:表1-1 贝恩的市场结构分类集中度市场结构 C4值(%)C8值(%)寡占I型85C4-寡占II型75C48585C8寡占III型50C47575C885寡占IV型35C45045C875寡占V型30C43540C845竞争型C430C840资料来源:贝恩.产业组织(2)植草益的分类方法在贝恩的基础上,日本学者植草益将市场结构作了进一步的细分,将市场结构粗细分为以下几种,具体内容见表1-2。表1-2 植
13、草益的市场结构分类市场结构C8值(%)产业规模状况(亿日元)粗分类细分类大规模小规模寡占型极高寡占型70200年生产额200高、中寡占型40C8200年生产额200竞争型低集中竞争型20C8200年生产额200分散竞争型C8200年生产额200资料来源:植草益.产业组织论2 2011年房地产新政简述房地产宏观调控是在房地产市场配置资源失灵的情况下,相应的政府干预行为。2011年为了克服市场机制在一些方面的失效,政府主要从“限购”、“限贷”、“限价”三个方面出台了一系列政策对房地产进行了一定的调控。2.1新政出台的背景2.1.1经济背景:经济稳定增长,物价上涨压力持续攀升2010 年全年GDP
14、增长10.3%,固定资产投资增长24.5%,表明经济向好趋势不变。另一方面,2010 年12 月,CPI 同比上涨4.6%,环比下降0.5 个百分点,但同期M2 和人民币贷款余额增长率分别为19.7 和19.9%,较上月加快0.2 和0.1 个百分点,连续两个月增速加快,物价上涨压力持续攀升。另外2011年作为“十二五”规划的开篇之年,国家进行经济结构调整的任务重大,产业发展与创新等均需要资金扶持,而长时间以来楼市的上涨吸引了大批资金,因此抑制楼市过热使资金重回实体经济也是当前需要。2.1.2房地产市场:政策逐渐消化,房价仍持续上涨近年来房价过快上涨,一方面超出了居民的支付能力,引起公众不满;
15、另一方面助长了投机活动,带动新一轮的房地产投资热潮。而2010年为抑制房价的快速、过高增长,中央相继出台了 “新国十条”、 “新国五条”等强有力的政策 ,政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史,被普遍称之为“史上最严”的调控。虽然取得了一定的效果,但在9.29新政后不久,房价仍普遍呈快速上涨趋势,使2010年政府的调控最终失效。这是因为几轮调控始终没有触及到房价问题的根源,每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的局面。为此政府为巩固和扩大调控成果,2011年初对稳定房价调控重拳出击,“新国八条”横空出世。这是“1.26新政”(新国八条)出台的本质诱因。2.2新政要点简述2.2.
16、1中央政策要点2011年以来中央相继出台了一系列直接的、间接的“限购”、“限贷”、“限价”等房市政策,但其中最主要的是1月26日颁布的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,简称“新国八条”,因此本文分析的主要是1.26新政对昆明市房地产调控的效果,其调控措施要点对比如表2-1:表2-1 “新国八条”、“国五条”调控要点要点对比2011.1.26(新国八条)调控措施要点2010.9.29(国五条)调控措施要点相关税收政策买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,从严
17、制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房,对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房,对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。首付款比例调整到30%及以上,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍,并暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。问责对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力等问题,也纳入约谈的问责范围。明确要求地方政府未出台新政细
18、则的要出细则,已经出台细则的要完善。资料来源:根据相关资料整理而成“新国十条“还涉及了要加大保障性安居工程建设力度、坚持和强化舆论引导及要求合理确定各的确年度新建住房价格控制目标和其他一些间接调控政策等内容。另外,各部门也根据业务主管范围出台了相关政策,涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。如国土部门从加大住宅用地供应量和完善招拍挂制度两方面入手,重点抑制土地价格的过快上涨并积极增加保障性住房用地的有效供给。同时,加息、存款准备金率上调等宏观经济调控措施密集出台,上半年央行3次加息,贷款利率达到7.05个百分点, 6次上调存款准备金率,使大型金融机构存款准备金率达21.5%的历史高位,严
19、控金融机构信贷额度,以加快资金回笼,收缩市场流动性。2.2.2云南省地方政策今年1月1日开始,昆明市预售许可证的发放正式执行新规,即“7层”门槛,成为取得预售证的硬性指标,同时,也对房价公示、合同备案、客户认筹、购房选房等发面进行规范。1月31日,为深入贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知,进一步做好房地产市场调控工作,促进房地产市场健康发展,云南省人民政府正式出台了十项政策措施。云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见中明确提出:(1)加强房地产市场调控 (2)多渠道增加城乡住房供应 (3)成立建设投资公司建保障房 (4)购房不足5年者转让营业税按销
20、售收入全额征收 (5)二套房首付款比例不低于60% (6)保障房用地供应不低于总量的70% (7)房价上涨过快城市从严制定执行限购措施 (8)建立房价监测机制 (9)必须实行“限房价、竞地价” (10)营造房地产市场健康发展舆论环境 。其后,昆明市于3月颁布“限购令”细则,至此,昆明市四区和呈贡新区正式纳入限购范围。之后的4月份,云南省各市(自治州)陆续公布房价调控目标, 5月1日开始,昆明也正式执行商品房明码标价的新规,购房流程进一步规范。另外,在新政的基础上,云南省还陆续台了相应的一系列土地政策、保障性住房政策等调控措施。从上述措施要点可以看出,房地产行业从前期开发到终端销售均受到不同程度
21、的限制,新政的主要目的是要抑制不合理住房需求,增加住房有效供给以及加强市场监管,最终稳定房价、抑制房地产的过热增长,从而实现房地产市场的合理化。而且从中央到地方,房地产调控不仅力度大,密度大,而且措施越来越严,因此新政的实施势必会给昆明的房地产带来影响,那到底这一系列的宏观调控对昆明市的房地产有哪些具体的影响,新政的效果具体又如何?3 新政对昆明市房地产市场的影响在短期,由于新政出台对房地产的影响首先体现在市场绩效的变化,因此本文采用了有效结构假说,即市场绩效的变化继而引起市场行为、市场结构的变化。因此,将新政后房地产市场产生的一系列变化都可看作是新政所带来的影响。3.1新政对昆明房地产市场绩
22、效的影响新政对昆明房地产市场绩效的影响,在短期看来,主要表现在房产成交量和成交均价及销售额的变化上。根据上文所述的“销售额=销售量价格”,而销售额与利润率又呈一定的正比关系,可见新政对昆明房地产市场的影响最终还体现为对利润率的影响。另外由于受影响最大的产品是商品房以及自身技术的缺陷,因此在此仅以商品房为例来进行分析。3.1.1成交量的变化新政出台后,对房地产市场绩效的影响中,首先反映出的变化就是房地产的成交量。其变化如图3-1所示: 资料来源:云南房网由图3-1显示,在新政未实施的1月,众所周知是2011年以来行情最好一个月,成交12592套,成交量占半年30%,远远高于其他几月份。随着“国八
23、条”和“限购令”的出台,今年昆明楼市的“金三”未现,“银四”表现疲态,“红五月”不红,以及“金九”也并不太理想。虽然今年前9个月以来,昆明市主城区共成交商品房55164套,成交面积463.02万平方米,同比去年1至9月的成交套数48054套,涨幅为14.8%,同比成交面积383.99万平方米,涨幅为20.6%。但各月成交量相对于1月在下降,且随着调控政策的继续推进,增长缓慢,供求结构也逐渐变化。3.1.2成交价格的变化新政的实施下,随着昆明房产成交量的变化,其商品房价格也出现了相应的变化。其变化趋势如图3-2:资料来源:云南房网从图3-2可以看出,“限购令”实施以来,前几个月昆明市的商品的价格
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