莱蒙都会商业街区c区项目云顶house建设投资可行性研究大学生毕业设计.doc

南京工业大学本科生毕业设计（论文）毕业设计论文莱蒙都会C区云顶HOUSE公寓可行性研究Feasibility StudyABSTRACTThe feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the pre-financing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following components：Technical Feasibility，Managerial Feasibility，Economic Feasibility，Financial Feasibility，Cultural Feasibility，Social Feasibility，Safety Feasibility，Political Feasibility，Environmental Feasibility and Market FeasibilityThe feasibility study should end with the overall outcome of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Recommendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords：feasibility study，Financial Feasibility，Market Feasibility可行性研究摘 要项目可行性研究是在建设项目投资决策前期，对与项目有关的资源技术市场经济社会等各方面进行全面的分析论证和评价，判断项目在技术上是否可行经济上是否合理财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考或依据。可研报告中的市场调查工作是对项目投资环境的分析，以评估项目的市场可行性。财务分析，预筹资金的工作，是要确保在该项目开发中不会出现因资金短缺产生使项目停建的问题并依据可研报告分析项目金融风险，以确保项目偿债能力和赢利能力，让影响项目建设的不利因素得到缓解，利于以后的管理。本次报告的重点是市场分析和财务评价，通过分析项目所在地的市场状况以及项目的赢利能力，判断项目的市场可行性和经济可行性。为拟建项目的投资决策提供可靠的依据。关键词：可行性研究报告，财务可行性。主要结论与研究成果一 宏观市场城市定位：现代制造业基地，文化旅游城市市场状况：房地产市场总体需求较大，但未来土地供应量较大，即将进入买方市场。未来市场判断：竞争更加激烈，地产市场将进入强者的舞台。二 项目战略及定位开发战略：市场领先者价值定位：走高端路线主题定位： 高尚住宅形象定位：城市上空的珍品豪华公寓。风格定位：北欧现代风格客户定位：顶级时尚人士事业有成、拥有雄厚的经济基础；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面广、平日聚会活动频繁；重视形象、极为看重自己在他人心目中的地位；有较强的显阔、炫耀心理。产品创新：户型可自由组合，卧室带阳光房，大客厅小卧室，退台空中花园。三 项目功能分区 C1 C2 C3C1区：一栋55层的豪华五星级酒店云顶house局部4层裙楼商业；C2区：裙楼6层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11层4.9米层高Loft商务公寓）。C3区：一栋33层空中别墅裙楼局部两层临街商业。表1-1莱蒙都会项目C区经济技术指标调整建议 单位：m2项目莱蒙都会C区位置常州市延陵西路发展商常州莱蒙都会置业有限公司占地面积17136办公类住宅类商业类酒店类合计C1区11760（云顶house）280003600096080C2区13120（Loft公寓）7200C3区12880（空中别墅）1500（街铺）14380地上合计13120246402950043200110460地下室42410 合计152870 四、财务评估总开发成本：8574.22万元财务内部收益率（FIRR）：271.43%净现值（FNPV）： 3397.76万元净现值率：45.30%投资回收期：1.33年 盈亏平衡点（最低销售率）：54.37%结论：项目财务分析可行。目 录ABSTRACTII摘 要III主要结论与研究成果IV目 录VII第一章 绪 论1第二章 项目概况22.1项目名称22.2开发项目主要建设内容62.3 项目建设的必要性62.4项目合作的有关单位62.5项目建设的自然条件72.6市政基础设施条件72.7可行性研究的目的82.8 可行性研究的依据8第三章 市场调查与分析93.1 房地产投资环境的调查与分析93.2 房地产市场状况的调查与预测31第四章 规划设计方案404.1 项目规划设计要求404.2 主要技术经济指标40第五章 开发建设进度安排及投资估算425.1进度安排425.2 建设投资总额425.3 建设投资进度计划43第六章 销售及经营收入测定456.1销售收入估算456.2销售回款计划456.3销售费用及税金测算456.4 销售利润估算47第七章 财务与敏感性分析487.1 赢利能力分析487.2 盈亏平衡分析487.3 售价、成本变动敏感性分析49第八章 主要方案比较508.1 差额财务内部收益率分析法508.2 评分分析法52第九章 结论与建议549.1 结论549.2 建议54附 表56参考文献63致 谢64 53第一章 绪 论可行性研究是一种通过详细调查研究，对拟建项目的必要性、可能性以及经济、社会有利性进行全面的、系统的、综合的分析和论证，以便进行正确决策的研究活动，是一种综合的经济分析技术。可行性研究的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效果为最终目标，对拟建的投资项目，在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出对项目可行或不可行的评价。可行性研究工作最早是20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行，作为流域开发规划的重要阶段。第二次世界大战结束后，由于科学技术的发展和经济建设的需要，可行性研究在大型工程项目中得到广泛应用，成为投资项目决策前的一个重要的工作阶段。企业是国民经济的细胞。用系统理论来说，企业是整个社会经济系统中的一个子系统，它在生产经营过程中，必须不断地与环境进行人财物及信息的交换。企业能否正常生产和运营并取得预期的经济效果，除了与所用技术、管理水平等有关外，主要取决于企业在生产经营过程中，这种与外部环境的交换能否有保证。由此而产生的问题不能等到项目建成后再去考虑，必须在项目投资前就要预先估计和妥善解决，否则就无法实现预期的目标，造成投资浪费。因此在项目投资前，我们必须对项目进行投资前的评估和论证。可行性研究是为项目的投资决策提供依据，是作为资金筹措的依据；同时也为项目实施提供开发经营的方案，作为项目立项审批的依据。本报告是为莱蒙都会商业街区C区云顶HOUSE项目的投资决策提供参考的依据，整个报告分为四部分，包括项目概况、市场分析、技术分析和财务评价。通过分析本项目，能够掌握可行性研究报告的基本程序和方法，具有进行项目评价和投资分析的技能。第二章 项目概况2.1项目名称莱蒙都会国际商业街区C区云顶HOUSE公寓2.1.1项目地块情况(1)项目地址整个项目位于江苏省常州市的核心商业区，雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐标点，项目东起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整个项目地块呈不等边梯形。图1-1 项目地块位置图(2)地块的现状 地块为“毛地”出让，土地使用权出让时，具有一定的城市基础设施，但征地拆迁补偿工作尚未完成。(3)地块的周边环境 北面项目北面为延陵西路，为常州市区核心主干道，隔延陵西路与项目对望的建筑多为原有低层临街商业裙楼，视线较开阔。因建设年代较早，除部分临街商业铺面装修尚可外，整体建筑风格杂乱破旧，景观一般。项目以北延陵西路 南面地块以南为B区，规划建设3层商业、33层住宅的商住楼，越过B区为西瀛里路，京杭大运河相傍于古城墙从项目南侧蜿蜒流过，目前京杭大运河正实施改造，运河景观有所改善。京杭大运河对面主要为河景花园、鹏欣丽都等新建高层楼盘，整体景观较好。项目以南西瀛里 西面项目西面为早科坊路，路西侧临街为几栋老旧多层建筑物及一栋18层楼高的早科坊大厦，临街主要为满足日常普通消费的低档次商业；农贸市场位于街巷内部，比较脏乱；区域内部小巷狭窄错乱、建筑破旧不堪、年久失修，急需改建。项目以西早科坊 东面项目地块东面为扬柳巷，其贯穿南北，将整体地块一分为二，铁市巷、史家巷、古城巷作为分支，延伸至地块内部，因项目为旧城改造项目，地块东面保留有多栋旧建筑（嘉业国贸广场、交通银行办公楼、居民住宅等）一定程度上破坏了地块的整体性，也给景观视线带来影响。项目以东杨柳巷 周边道路项目四周道路围绕，延陵西路为常州重要的城市主干道，该路双向六车道，旁边布有宽绿化隔离带及自行车道、人行道，往来车辆频繁；地块以南规划有12米宽混合道路，西瀛里紧靠大运河，交通车辆较少；西面早科坊路连接延陵西路与西瀛里路，双向四车道，路面情况良好；杨柳巷位于地块东侧，道路狭窄，通车少。 资源配套项目位处常州市中心，地块周边教育、医疗、商业、金融、通信等配套十分齐全，五至十分钟步行时间可到达常州主要的医疗场所和学校，南大街附近为目前常州最为繁华的商业区域，以及未来项目A、B区大型商业、娱乐场地的推出，将进一步带动该地的购物休闲氛围。 教育建工幼儿园、鸣缂幼儿园、横兴弄幼儿园（规划中）、觅渡桥小学、实验小学、局前街小学、晋陵中学、第二中学、第三中学、省常中等。 医疗第四人民医院、第二医院、中医医院等、口腔医院、疾控中心等。 商业南大街商业步行街、东方商厦、江南商场、泰富百货、五星电器、新世纪商场、国美电器、项目A、B区商业配套等。 娱乐休闲人民公园、京杭大运河、亚细亚影视城、瞿秋白故居等。 金融通信工商银行、交通银行、中国银行、邮政、中国电信、中国移动在地块周边都设有营业厅或办事处。2.1.2 项目建设单位 项目建设单位名称：常州莱蒙都会置业有限公司 法人代表：黄俊康 项目建设单位简介：常州莱蒙都会置业有限公司是一家大型外商独资房地产开发企业，由香港莱蒙鹏源国际集团投资成立。香港莱蒙鹏源集团在香港及中国大陆拥有全资及控股公司10余家，业务涉及房地产开发、零售百货、收购合并等多个领域，拥有20年的商业运营和地产开发经验，参股知名企业 深国投商用置业有限公司，旗下主力零售企业深圳天虹商场有限公司。香港莱蒙鹏源集团有限公司企业：深圳天虹百货集团、莱蒙西溪（杭州）置业有限公司、莱蒙国际（余杭）置业有限公司、腾联（上海）物业管理有限公司、华纳兄弟中国旗舰店及特许加盟商、莱蒙房地产(深圳)有限公司、常州莱蒙都会置业有限公司、深圳市水榭花都房地产有限公司、恒利融资(香港)有限公司、莱蒙投资有限公司、深圳市莱蒙商业管理有限公司，在中国及香港地区投资参与开发的房地产项目：香港：鹏利中心、鹏源大厦、冬青道一号、凯途发展大厦、硕基大厦、达隆名居、南区别墅群、康馨园、鹏丽苑、渣甸山别墅；北京：中粮广场、名都园别墅、莱蒙湖别墅；深圳：水榭花都、储备开发用地80万m2；广州： 鹏源发展大厦、侨爱苑；江苏：莱蒙都会国际商业街区、莱蒙城；浙江：莱蒙沃尔玛商业中心、储备开发土地130万平方米。2.2开发项目主要建设内容C1区：一栋55层的豪华五星级酒店云顶house局部4层裙楼商业；C2区：裙楼6层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11层4.9米层高Loft商务公寓）。C3区：一栋33层空中别墅裙楼局部两层临街商业。2.3 项目建设的必要性 项目建设的背景：常州位于长三角黄金地带，地理区位优越，近几年经济快速稳定增长；当地政府实施积极的招商引资政策，改善投资环境，产业结构日趋合理，成为国内外商家的投资热点；商贸活动日渐频繁，港口物流、旅游观光发展迅速，对外联系不断增强；当地居民生活富裕，人均国民收入不断增加，具备较强的消费支出能力。 种种利好表明当地具备雄厚的经济基础、良好的发展前景、强劲的消费支出能力。常州房地产市场发展迅速，投资规模与市场增量不断扩大；受国家政策影响当地购房主要以居住为目的，炒房投资比例小；当地房地产市场空置率不断加大，已出现供大于求现象，未来竞争日趋激烈，地产开发需在强化产品质量的同时，走差异化路线实现突围。项目地处常州市核心区域，交通便利、配套完善，地理位置得天独厚，项目需建成一符合地段价值最大化的物业类型；项目先期商业与精装修公寓销售火暴，实现当地价格新高地，但同时市场反应已出现迟钝，需要新的热点刺激。 项目建设的目的和意义目的：莱蒙都会国际商业街区是莱蒙鹏源集团花巨资打造的华东首个大型城市体项目，是常州旧城改造的典型项目，它的建设有利于常州城市的发展和繁荣，对于开发商自己的品牌树立起到促进作用。意义：常州是长三角主要的经济城市之一，常州的商业房地产市场活跃，上升空间大，街区的建设有利于城市的商业繁荣和经济发展。加速常州成为国际大都市的脚步！2.4项目合作的有关单位项目设计单位：江苏筑森建筑设计研究院项目施工单位：中国第十二冶金建设有限公司项目监理单位：安厦监理项目物业管理单位：常州莱蒙物业管理有限公司2.5项目建设的自然条件2.5.1 地势：常州全境地势低平，水网交织，由西北向东南微倾，长江岸线按微地形结构划分属沿江平原，这一地带系两千年来江潮夹带的泥沙淤积而成，地表冲击物为主，土质为沙性，疏松，海拔在4.5-5.5米，局部达6米，沿江大堤一般高度在6.5-7.5米。2.5.2 水文地质情况：所在地的土壤以夹砂土为主，夹沙土为沿江棉区的主要土种，分布较广，为长江冲积土，全剖面泥沙相混，土色灰黄有石灰反应;夹沙土土种表土层较厚，土色黄褐.常州市位于扬子淮地台的下扬子-钱塘褶皱带东部，构造线方向主要为NEE和NE境内西，北部隶属于中生带隆起区的褶皱部分，新构造运动中呈现出差异性升降，在平缓的地面上偶有残丘散布;境内南，东部归属中生带与新生带的坳陷区，堆积较深厚，原由地质构造几乎全部沉没，地势低平，多见湖泊沼泽.区域地层由第四纪全新世地层和晚更新世地层组成，系长江三角洲河口-滨海相冲，湖积物.地面以下约4米为淤积，粉细沙，淤泥质亚黏土和沙土等地层;地面以下50米内以粘土为主，间夹有沙土，一般为粉沙和粉沙夹轻亚粘土，细沙夹层较少;50米以下以中，细砂土为主，偶见粗沙，砾石及粘性土薄层。2.5.3 气候：项目地处北亚热带南部湿润气候区，季风盛行，温暖湿润，四季分明，雨量充沛.冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主;夏季盛行海洋来的东南风，以炎热多雨天气为主;春秋两季为冬夏两季风交替，常出现冷暖，干湿多变的天气.本地区的异常气候，如潮湿，夏秋旱，梅雨，台风，龙卷风等时有出现;多年入梅期在6月16日，出梅在7月4日，台风平均每年1.5次，龙卷风平均三年有一次，冰雹平均每年1次.根据近几年气象统计资料，本地区2000年度平均气温16.5，年均降雨量1121.5毫米，一月平均气温3.7，七月平均气温18.8，年极端最高气温36.6，最低气温零下5.9.由于受江湖，河水调节及虞山的影响，光热资源平均高于周围相邻地区，发展农业生产和旅游的资源极为优越.常州市历年平均风速为2.8m/s，主导风为ESE。2.5.4抗震要求: 项目所在地地震基本烈度为7度。2.6市政基础设施条件供水、排水、强电、弱电、煤气、通讯、道路等市政基础设施能满足项目建设的要求。2.7可行性研究的目的为项目投资决策提供依据。2.8 可行性研究的依据 房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号） 国家以及常州市对房地产开发项目取费的规定 各类房地产市场信息资料 常州地区投资环境资料 常州市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点 有关法规、规范和标准第三章 市场调查与分析3.1 房地产投资环境的调查与分析3.1.1国家宏观投资环境的调查与分析 政治： 中央政策调控从2003年起，中央对房地产市场实施了一系列调控，尤其是在2006和2007年，更是房地产的“调控年”和“政策年”：金融方面1、04年10月29日，一年期贷款基准从5.31%调到5.58%；2、06年4月28日，一年期贷款基准从2.58%调到5.85%；3、06年6月1日，空置3年以上商品房，不得作为贷款的抵押物；4、06年8月19日，一年期贷款基准从5.85%调到6.12%。5、07年2月，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。07年3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。07年6月，建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。07年7月，北京市规划委发布北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划。07年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。07年9月，中国人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。07年10月，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。 07年10月，发改委和商务部发布外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列 土地政策：1、04年8月31日，经营性的土地一律公开竞价出让； 2、05年4月30日，对控制住房销售价格、套型面积等控制性条件，作为土地出让前提条件，并对超出开工日期满1年未开工，征收土地闲置费，满2年未开发的土地则可无偿收回使用权；3、06年6月1日，对虽按合同动工，但开发建筑面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发连续1年的，按闲置土地处理。4、07年由国土资源部发出的通知限定了每宗土地的开发建设年限：原则上不超过3年。这是国土资源部首次对土地的开发建设年限进行具体规定 开发政策：1、04年4月27日，房地产开发项目资本金比例从20%增至35%；2、06年6月1日，项目资金比例不到35%，商业银行不得发放贷款； 销售政策：1、05年5月11日，期房禁止转让；2、05年6月1日，2年内交易的二手房全额征收营业税；3、06年6月1日，5年内交易的二手房全额征收营业税；取得预售证的项目10天内必须开盘；购房首付提至3成（自住且90平米以下仍按2层首付）；4、06年7月11日，出台“外资限炒令”；5、06年8月1日，征收二手房转让个人所得税。6、07年实行监控商品房销售2006年6月1日，套型建筑面积90平米以下的住房占开发量的70%以上。在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。2007年，房地产开发投资同比增长8.4个百分点，房地产投资出现反弹。投资大幅度的增长，却没有缓解市场供不应求的矛盾。2007年商品住宅销售面积同比增长近1/4，高于同期竣工面积增幅近20个百分点。根据国家统计局2007年18月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点： 房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高。今年1-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%，同比提高5个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，高于同期房地产投资增幅1.9个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。 住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年1-8月的106.95平方米，但月末累计可售商品住房套均建筑面积仍高达114.03平方米。2008年，在快速城镇化、居民收入持续增加以及人民币升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。同时，今年房地产市场发展中的不确定因素，美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，必将导致房地产开发企业资金紧张。另一方面，提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也将导致个人按揭贷款投放量的减少，对市场产生较大影响。 尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。专家认为，2008年房地产市场将朝着“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐，市场将进一步回归理性。小结：从开发政策方面，政府对开发商的实力进行核查，保证开发项目的顺利进行，中小企业将被限制开发。国家商业银行在短短的半年时间内，几次调息，说明国家对金融方面的控制力度不满。中央对土地的严格监管，旨在严格控制“炒卖土地”，对房地产市场的稳定起到一定的作用。在销售方面严格控制炒房，中央政策的力度非常大，确保市场的真实供需。产品政策对产品作硬性规定，确保中低收入者的市场需求，回归地产开发的本质。 经济：从常州市历年GDP及其增长率来看，1999年至2007年，整体经济发展非常迅速，经济总量年年攀高，每年的增长率都超过10%，尤其在2004年起，均超过14%（2005年更是达到15.5%）。经济总量在8年左右的时间里，翻了1.5番，在十五期间跻身全国综合实力50强城市。（如图3-1和32所示）图3-1 常州市历年地区生产总值图3-2 常州市历年地区生产总值常州市在长三角江苏沿江八市中经济实力排名在苏州、无锡、南京之后，在南通、扬州、镇江、泰州之前，位列第四位。（如图3-3和表3-1所示） 图3-3 江苏沿江八市2007年经济实力比较表3-1江苏沿江八市2007年综合比较苏州无锡南京常州南通扬州镇江泰州发展速度（）15.315.115.215.115.4151515工业产值（亿元）9907.15720.34064.42504.52144.31448.81331.61216.8投资（亿元）1870.11335.11402.7769.8815.3432.3404.8403.1消费（亿元）905.1824.11005444.1536.4306.9241.4233.8居民收入（元）1627616005149971458912384113791239411122财政收入（亿元）718.1421.8510.2220.5171.2117118.4112.9上面数据表明：常州市经济总体经济水平较高，经济增长稳定，其在长三角江苏八市中的经济实力位居中游，但其与苏州、无锡、南京的综合实力不断拉大，与落后的南通、扬州等城市的差距不断缩小，并且从投资环境来看，其吸引力不如近邻的无锡、苏州和南京。产业结构从三大产业增加值占GDP比重来看，常州市产业结构呈现“二三一”的布局，且第二产业占55以上,占据三大产业的核心地位。（如图3-4所示）图3-4 常州市历年三大产业增加值占GDP比重从三大产业增长率来看，常州市第二产业的发展速度最快，表现出强劲增长势头，第三产业保持稳步增长势头，第一产业则呈下降趋势。（如图3-5所示）图3-5 常州市历年三大产业增长率常州拥有农业机械制造、输变电设备制造、工程机械、车辆及配件制造、新型纺织服装等四大支柱产业和电子信息设备制造及软件、生物医药及精细化工、新型材料等三大新兴产业，从工业各行业主营业务所占比例来看，制造行业占91.1。（如图3-6所示）图3-6 常州市工业各行业主营业务收入及所占比例上面数据表明：三大产业均得到发展，第二产业增长速度最快，是支柱产业，第三产业也快速发展，第一产业的增长较慢，产业逐渐趋向合理化；结合市场经济发展规律，发达国家一般三次产业比例为：5以下：30左右：60左右。因此，常州市第三产业的发展前景看好；常州的主要支撑产业是制造业，总体抗风险能力仍较强；常州市私营企业数量多，但综合实力不强。商贸繁华度从社会消费品零售总额来看，常州市社会消费品零售总额一直保持稳定增长，近几年增长速度不断加快。（如图3-7所示）图3-7 常州市历年社会消费品零售总额及其增长情况从进出口贸易额来看，常州市进出口贸易总额持续、快速、健康发展，并且发展速度非常快，均超过20，远高于其经济总量的增幅。（如图3-8所示）图3-8 常州市历年进出口贸易额及增长率从商贸物流方面看，随着常州市经济的不断发展，交通途径的不断完善，与周边的城市在开展经贸、旅游、参观等日益密切，人流呈快速递增的趋势，物流的增长速度不如人流（如图3-9所示）。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不断增加，尤其是港口，在2002年运输货物有1944.6万吨，占有货物运输总量的37.8，2005年达到3824.5万吨，达到货物运输总量的63.4。 图3-9 常州市历年客货流量及增长率从近几年的旅游行业来看，常州因为有其较独特的旅游资源如中华恐龙园、溧阳天目湖旅游度假区、金坛茅山风景名胜区等，吸引了大量的人来常旅游，旅游人口快速上涨，在2000年至2007年，旅游人口翻了三番，达到国内旅游人口1282.2万人/年，海外旅游人口18.2万人/年，常州正逐渐成为旅游城市。（如图3-10所示）图3-10常州市历年旅游人口统计上面数据表明：常州市商贸活动日渐频繁，尤其是港口物流，逐渐成为主流，凭借着其坚实的产业支撑，其商贸发展空间很大，旅游事业发展迅速，逐渐成为主流产业，必将带动其相关产业的发展。 政府财务收支从财政收支情况看，常州市财政收入、地方财政收入均稳步增长，财政收支状况良好。（如图3-11所示）图3-11 常州市历年财政收支状况上面数据表明：当地政府的财政收入及支出平衡发展，财政收支稳定，政府具有一定稳定社会和改善投资环境的能力。居民富裕度从人均GDP及其增长率来看，常州市2008年人均GDP达到4606美元，远远高于2005年全国人均国内生产总值1700多美元。（如图3-12所示） 图3-12 常州市历年人均GDP及其增长率从城乡居民储蓄存款余额来看，从2002年起，一直稳步上升，常州市居民人均储蓄都保持较高的量，彰显常州市人民比较富裕。（如图3-13所示）图3-13 常州市历年人均存款余额及其增长率从城镇居民人均可支配收入看，近年来常州市城镇居民人均可支配收入增长明显加快，2007年达到16085元，高于国内人均可支配收入11493元。（如图3-14所示） 图3-14常州市历年城镇居民人均可支配收入上面的资料表明：常州市人均创造财富能力高于全国平均水平，2008年将年常州市人均GDP达到5300美元，可预测当前是其房地产市场快速发展期根据国外经验，人均GDP低于1000美元，房地产市场极为萧条；10004000美元，房地产市场开始复苏；40008000美元，房地产高速发展；800012000美元，发展速度逐渐回落；12000美元以上，房地产市场增长非常缓慢。；常州市城乡居民储蓄量大，估计平均10万元/家，说明居民比较富裕，如果有好的投资项目，能引爆其投资激情。 居民生活从居民消费价格总指数来看，居民消费品物价相对较为稳定。（如图3-15所示）图3-15 常州市居民消费价格总指数常州市恩格尔系数在2005年低于0.4，表明居民生活已经进入小康社会。而常州市2006年10月城镇人均建筑面积为30.6平米，已经达到常州市人口小康社会的住房指标的人均建筑面积30平米。市场需求主要来源于外来人口的增长和居民居住条件改善。从上面的数据看，常州市物价稳定，居民生活达到小康水平，未来房地产市场将从“粗放型”转变成“精细化”，市场将进入品质竞争时期。3.1.2常州市房地产投资环境的调查与分析 常州市的历史沿革常州有着悠久的历史，是一座有着2500多年文字记载的文化古城，其建沿革主要为： 建置延陵：公元前547年吴王馀祭封季札于延陵，此为常州文字记载第一名称， 始称常州：隋文帝开皇九年（公元589年），废晋陵郡，置常州，辖晋陵、无锡、义兴、江阴4县；唐玄宗天宝元年（公元742年）增辖武进县。 建吴国，常州属吴：昭宗景福元年（公元892年），史称三吴重镇。 改置常州路：元世祖至元十四年（公元1277年），辖晋陵、武进2县和宜兴、无锡2州。 史称八邑名都：清雍正四年（公元1726年），常州府辖武进、阳湖、无锡、金匮、宜兴、荆溪、江阴、靖江8县。 废府属省：1912年辛亥革命后废常州府，阳湖县并入武进县，城区一度称武进市，沿称常州，属江苏省；1929年撤武进市。 常州解放，市县分设：1949年4月23日常州解放后，城乡分设常州市和武进县，隶属于苏南行政区常州专区。 常州市升为省辖市：1953年。 实行市管县：1983年1月，国务院批准江苏省实行市管县体制，3月起辖武进、金坛、溧阳3县。 始建特大城市：2002年4月，国务院批准常州市建特大城市，改武进市为武进区。 城市功能定位按照目前常州市各片区的发展状况及楼盘的开发情况，对常州各区域的功能结构分析主要围绕中心城区、新北片区、武进片区展开。戚墅堰区、钟楼区和天宁区（除去归入中心城区的范围），这些区域发展相对落后，也不是目前及未来常州市政府的重点开发区域，房地产开发量较少，在此不做分析。中心城区 发展态势中心城区位于钟楼区与天宁区的交汇处，早期常州老城区主要是以京杭大运河（北线）与关河环绕形成的区域，该区域以五横（关河西路、东（西）横街、局前街、延陵西路、西瀛里路）四纵（怀德路、南（北）大街、晋陵中路、和平路）为路网体系，是原有的政治、经济、文化中心，主要以商业为主，兼有居住功能。以该区为集合点，纵横交错的各条道路通达其他周边各地区。近几年中心城区的区域范围已越过河道向四周发散，主要方向为南、北两个方向。京杭大运河作为常州的母亲河，近些年船舶噪音污染、水污染日益突出，已严重影响市民的居住环境，同时河段狭窄，成为大吨船舶的卡口，为此常州市政府实施京杭运河市区改线工程和古运河改造工程。投资亿元在城区以南修建一条新运河，长约公里，预计2007年底工程完成并投入使用；老运河则加快两岸工业企业的搬迁，特别是污染企业的搬迁，优化运河两侧的用地布局和功能，结合旧城改造、土地开发和市政建设，加快沿河两岸驳岸和绿化建设，开展古运河禁航工作，实现古运河功能的根本性转变，把常州古运河建设成为具有鲜明特色和个性的景观河。 经济产业中心城区主要以商贸、居住、娱乐休闲等第三产业为主，商业主要集中在延陵西路沿线，形成以南大街商业步行街与购物中心两个区域，根据常州市政府已出台的关于推进中心城区工业企业搬迁的试行意见，自2005年11月1日起中心城区除工业集中区以外一律不再新建工业项目；2010年底前基本完成中心城区范围内现有污染企业的搬迁，可看出当地政府对于该片区主要以发展商业、居住区域的规划方向。 发展潜力虽市政府已搬迁至新北区，但作为传统的常州市中心城区，该区在市民心目中的地位根深蒂固，它依旧是常州当地最为繁华的区域，目前当地可供开发的土地资源极为稀少，主要围绕旧城改造展开，随着地产开发的持续进行，工业企业的外迁和运河的改造，本片区的城市面貌、交通体系