乳山市某住宅小区可行性研究报告(项目申请报告).doc
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1、第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位乳山市XX房地产开发有限公司成立于2014年,注册资本3000万元人民币,是集开发、销售为一体的现代股份制企业。公司技术力量雄厚,下设行政部、工程部、预算部、销售部、财务部等职能部门。公司自成立以来坚持以人为本,注重实效,建立了完善、科学的管理体制。公司自成立以来一直坚持信誉第一、质量第一、客户第一的宗旨,在经营过程中,本着以诚信求发展的方针,履行销售放心房的承诺,在管理方面,贯彻ISO9001质量体系标准,建立过程控制,做到及时控制,持续改进,在工程开发方面,公司严格审查合作方的主体资格、履约能力、企业信誉、资质水平等,建立供方档案,保证施工质量
2、,打造精品工程。公司重视知识,尊重人才,适应新时代高层次发展,保证了项目选择的科学性、客观性及建设的品质。公司注重质量,开拓创新,力求为业主打造温馨家园。面对机遇与挑战,公司全体员工将以超前的理念和诚信务实的态度,塑造精品地产、创建宏伟大业。1.2 项目概况1.2.1 项目名称乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目1.2.2 建设背景 随着中国经济的高速增长,我国城市化进程加快,为地产的发展提供了新的空间。国家统计局发布的2014年国民经济和社会发展统计公报显示,全年房地产开发投资95036亿元,比上年增长10.5%。其中,住宅投资64352亿元,增长9.2%;办公楼投资5641亿元,增长21.3
3、%;商业营业用房投资14346亿元,增长20.1%。由此可见住宅类房地产依然是国民经济中的重要组成部分。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下,我国住房步伐加快,住房消费有效启动,居民住宅条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场获得迅猛发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了积极的推动作用。乳山市, 地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地,南濒黄海线,与韩国、日本隔海相望,是山东半岛东南部一颗璀璨的明珠。近年来,乳山市着力打造生态型花园式滨海旅游城市。先后荣获“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”等称号。全市14处镇均为省级环境优美镇。乳山天蓝海海碧,山明水秀,空气洁净,气
4、候宜人,是最适合人类居住的范例城市。乳山市坚持以科学发展观统领全局,牢固树立“工业立市、开放强市、民营活市、旅游兴市”的理念,坚持经济与社会协调、发展与民生统筹,质量与效益兼顾,大力实施“瞄准一个目标,突出两大战略、推进四基地一中心建设”的思路,保持了经济社会又快又好的发展态势。综上所述,乘着城市化进程的东风,乳山市的房地产市场迎来了大发展的时机,乳山市XX房地产开发有限公司决定抓住机遇建设“乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目”。项目建成后将改变会成为乳山市一道亮丽的风景线,推动乳山市房地产业的大发展。1.2.3 项目建设场址项目位于乳山市区滨河路南,青山路东。该处地势平坦,环境优美,适合人居
5、。1.2.4 建设规模该项目规划建设用地面积23159平方米,总建筑面积49289平方米。地上建筑面积33756平方米,其中:住宅楼32361平方米,含多层住宅20959平方米,高层住宅楼11402平方米,建设1#-2#、13#-15#、27#-28#楼工程,共计278户;商业面积765平方米,配套公共服务设施630平方米。地下建筑面积15533平方米,包括地下车库建筑面积13136平方米,储藏室建筑面积2397平方米;建设停车位278个,地面48个,地下230个。技术经济指标表表1-1序号名称单位数据备注I建设规模1建设用地面积平方米231592开发建设总面积平方米492892.1地上建筑面
6、积平方米33756其中住宅平方米32361其中多层住宅平方米20959高层住宅平方米11402商业平方米765配套公共服务设施平方米6302.2地下建筑面积平方米15533其中地下车库(含设备用房)平方米13136储藏室平方米23973容积率1.464建筑密度%22.45绿地率%416规划总户数户户2787户均人口规划人3.28规划总人数人8909停车位辆2789.1其中地下停车辆2309.2地面停车 辆48经济指标1住宅元m24500出售2商业元m27000出售3储藏室元/m21800出售4建设投资万元12865.435每平方米建设投资元2610.20平均6销售收入万元16775.417经营
7、税金及附加万元1005.168利润总额万元2737.07 9所得税万元684.27 10税后利润万元2052.80 III财务评价指标1投资利润率%15.962投资利税率%21.273全部投资内部收益率(所得税前)%22.324全部投资回收期(所得税前)年2.655净现值(所得税前)万元952.646全部投资内部收益率(所得税后)%17.937全部投资回收期(所得税后)年2.718净现值(所得税后)万元545.461.2.5 总体规划方案1、规划设计原则根据规划部门的意见以及项目的自然地理环境,本项目依据下列原则进行规划。(1)结合乳山市城市设计要求和地块现状特点,统筹规划,合理布局,规划建筑
8、以静雅宜居为特色,营造高质量住宅环境。(2)根据城市发展需要,综合考虑周边现状建筑及业态,合理确定建筑空间尺度、造型,使其与周边建筑和城市景观相协调。(3)根据地块价值,分析考虑不同性质产品的分布,充分发挥各资源价值,营造高品质的城市综合建筑。(4)布局合理,各种配套设施完善,方便居民生活。(5)采用集中布局以节约建设用地,提高绿化率,结构方案在保证可靠的前提下尽量做到经济合理,在设备和建筑材料的选用上既要美观大方又要节能经济。(6)以科技为先导,积极应用新技术、新产品、新工艺、新材料,改善建筑功能和质量,提高经济和环境效益。2、总体布局场址环境良好,地势平坦,呈规则矩形,可规划建设用地231
9、59平方米。道路设计充分考虑人车分流,车行流线通畅,通过多个入口和环形路将场区内部统一管理。本项目绿化以改善城市环境,提高城市品位为宗旨,结合道路两侧地形,达到环境优美、特色突出、生态效益良好的效果。道路绿化为:主干道两侧种植行道树、灌木丛、草坪等,具有遮阳、防噪声和尘土的作用;树池最小尺寸1.21.2m,绿地分段长度3050m,行道树株距68m,树杆中心距侧石外缘0.75m。对绿地、道路以外的室外进行硬化铺装,使之不露土,防止扬尘。入口及中心广场地面选用耐磨、耐久性好的块状石材铺砌;路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌,兼顾硬化和绿化两种功能;地面铺装施工应做好底基层的素土夯实,保证基层的级
10、配碎石或混凝土、三合土等施工质量,以提高硬化地面的耐久性。3、公用工程(1)给水供水生活日常用水:本项目共建设住宅32361平方米,计278户,按每户人均3.2人计算,按人均用水量120升/人日估算,则Q1为106.8立方米/日。商业楼、公建日常用水:本项目建设商业楼765平方米,公建630平方米,按平均用水量6升/平方米日估算,则Q2为8.37立方米/日。室内给水管道采用PPR管,热熔连接。室外给水管道采用镀锌钢管,丝扣连接。绿化用水量:按2升/平方米次,一天浇一次水估算,则Q3约18.99立方米/日。本项目绿化用水全部采用中水,故不计算用水量。道路冲洗用水量:按2升/平方米次,一天浇一次水
11、估算,则Q4约9.50立方米/日。本项目道路冲洗用水全部采用中水,故不计算用水量。其它用水量,按Q1 -Q2之和的10%计取,则Q5为11.52立方米/日。项目区总用水量Q1+Q2+ Q5约为126.69立方米/日,接引市政自来水管线,能够满足项目需要。项目全年用水量合计4.62万立方米。(年用水天数取365天)。给水系统可直接由市政自来水管线提供,供水管网沿道路呈环状敷设,消防系统与日常用水为同一水源。供水方式由城市自来水直接供给,经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水,给水由市政管网直接供水。中水根据山东省城市中水设施建设管理规定的要求,需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计,同时交付
12、使用。本项目拟建设中水处理设施,在各用水建筑物内设中水管道。除粪便污水外,其他污水进入中水处理系统,经中水设施处理后,用于冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。(2)排水污水:结合竖向规划,顺地势布置污水管道,管径300-400毫米。污水汇入中水处理站,部分污水处理后回用,剩余部分排入城市污水管道。雨水:地块内雨水结合竖向规划,沿主要道路顺地势布置,排雨标准为一年一遇,设计管径500毫米,接入城市雨水管道。(3)供电用电量表1-2用电量计算表序号项目建筑面积设计指标有功功率日均计时(h)日用电量年计时年用电量(m2)(W/m2)(kW)(kW.h)(d)(万kW.h)1住宅32361 25 80
13、9.03 5 4045.13 365 147.65 2商业及公建1395 30 41.85 10 418.50 36515.28 3地下储藏室、车库15533 577.67 8 621.32 36522.68 4小计49289 928.54 5084.95 185.60 5其他用电量取上述用电量5%46.43 254.25 9.28 6总计974.97 5339.19 194.88 该方案日用电量约为5339.17kWh,年用电量为194.88万kWh,用电有功功率约974.97kW。经无功补偿后的功率因数为0.95,视在功率为1026.21kVa,变压器负载率按75%估算,项目变压器总装机容
14、量约为1368.28kVa,考虑同时需要系数为0.6,拟选用节能型S11-M-960/10变压器1台以满足项目用电需求。供电负荷等级分类依使用功能需要作如下分类:各弱电机房用电、消防设备用电,应急照明、生活水泵用电等为一级负荷。部分空调设备、通风设备和地下停车场照明等用电负荷为二级负荷。其余为三级负荷。供电电源项目供电电源从乳山市供电公司乳山市供电部引入。供配电系统地下车库设配电室一处,两路10kV进线以电缆方式埋地引入,接线方式为单母线分段,中间设手动联络开关,两路电源同时供电,分别运行,10kV母线分别放射式向各变压器供电。楼内所有一级负荷由两路电源同时供电,末端自投。二级负荷采用放射式供
15、电,一路进电,断电时保证正常供电。三级负荷采用放射式和树干式供电,一路进电,断电时自动跳闸,手动恢复。照明设计照明设计包括正常照明、应急照明和室外照明。照度标准按国家标准的中值选取。主要光源采用节能型荧光灯,室内预留灯位。电气安全低压配电系统接地形式采用TN -S系统,本项目设联合接地,采用建筑基础钢筋做接地装置,接地电阻不大于1欧姆,设等电位联络保护。(4) 供暖热源规划小区规划座热交换站,采暖使用热媒为95/70的热水。供热负荷 采暖热负荷指标住宅采暖热指标 60W/m2商业、公建采暖热指标 60W/m2 供热负荷住宅采暖热负荷1941.66KW商业、公建采暖热负荷 83.7KW总热负荷
16、2025.36KW年供热期按4个月120天计,年供暖量24.30万KW。热力管网规划 小区采暖系用双管枝状管网,定压0.7Mpa。 管道采用氰聚塑直埋形式,防锈、防腐采用高效防锈、防腐材料氰凝。保温层采用聚氨脂硬质泡沫塑料,保护层采用玻璃钢。 直埋供热管道埋深1200,保温做法及厚度详L90N95-27。直埋管道施工L90N95-28。1.2.6 投资估算1.2.6.1 投资估算依据1、山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表2、投资项目可行性研究指南3、设备及材料按现行市场价格估算4、当地类似工程建设经济指标5、建设单位提供的其它材料1.2.6.2 投资估算说明1、根据出让合同,该项目征地费
17、用按90万元/亩,共计3126.6万元。2、城市建设配套费,根据城市基础设施配套费征收管理办法,按建设项目的建筑面积征收,征收标准为每平方米180元。3、人防易地建设费,按首层建筑面积1300元/平方米计取;4、建设单位管理费,根据财建(2002)394号(建设单位管理费总额控制数费率表)取值;5、勘察设计费,按工程费用的0.45%估算;6、工程监理费,根据国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知发改价格2007670号(建设工程监理与相关服务收费标准)取值;7、工程保险费,按工程费用的1%估算;8、劳保统筹费,按建安工程费用的2.6%估算;9、前期工作费,按工程费用
18、的0.5%估算;10、基本预备费按工程费用与工程建设其他费用和的5%计算。1.2.6.3 投资估算 项目总投资12865.43万元,包括:工程费用7611.66万元,工程建设其他费4641.13万元,基本预备费612.64万元。工程费用包括:建筑工程费用7058.33万元,设备购置及安装费552.83万元。项目总投资估算详见下表:表1-3 总投资估算表 单位:万元序号项 目计算基数(m2)估算投资建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1工程费用7058.83 410.00 142.83 7611.66 1.1住宅32361.00 4692.35 4692.35 1.2商业及公建1395.0
19、0 167.40 167.40 1.3储藏室、车库15533.00 1553.30 1.5绿化6368.53 76.42 76.42 1.6道路及其他2718.28 27.18 27.18 1.7给排水及中水管道49289.00 295.73 230.00 78.86 604.59 1.8强弱电工程49289.00 246.45 180.00 63.97 490.41 2工程建设其他费用4641.13 4641.13 2.1征地费用3126.60 3126.60 2.2城建配套费303.80 303.80 2.3人防易地建设费632.24 632.24 2.4建设单位管理费152.23 152
20、.23 2.5勘察费34.25 34.25 2.6设计费34.25 2.7工程监理费45.67 45.67 2.8工程保险费76.12 76.12 2.9劳保统筹费197.90 197.90 2.10 其他前期工作费38.06 38.06 3基本预备费用612.64 612.64 4总投资12865.43 1.2.7 资金筹措方案1、资金筹措项目总投资12865.43万元,由建设单位自筹解决。2、资金使用计划工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程,并与各阶段的众多因素密切相关,而切实先进的资金使用计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显
21、的投资阶段。本项目计划2015年10月份开工建设,2016年12月份完工。建设期15个月,根据实施进度计划,分年度安排资金使用。 1.2.8 组织机构与人力资源配置乳山市XX房地产开发有限公司拟组成专门的机构负责对资金筹措、工程建设、工程质量等进行全过程管理。公司总经理为本项目的负责人。项目组织机构图如下:总经理财务部行政部保卫部策划部销售部采购部工程管理部项目建成后,乳山市XX房地产开发有限公司将其移交给专业物业管理公司,由专业物业管理公司按照物业管理办法的要求,对建筑的供水、供电、通讯等公用设施提供相应的管理,为楼内产权人提供社会化、专业化、现代化的服务,为业主创造一个安静、文明、安全、优
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