清明上河园旅游开发项目可行性报告.doc

山东XX清明上河园旅游开发
项目可行性报告

编制单位：天津市XX环境艺术工程有限公司
编制时间：2011.1.16

山东XX清明上河园旅游开发项目可行性报告
34

目 录

第1章 总 论 3
1.1. 项目背景与概况 3
1.2. 主要技术经济指标 7
1.3. 问题与建议 8
第2章 项目投资环境与市场研究 9
2.1. 投资环境分析 9
2.2. 区域房地产市场分析 11
2.3. 销售预测 15
2.4. 营销策略 19
第3章 建设规模与项目开发条件 21
3.1. 建设规模 21
3.2. 项目概况现状 21
3.3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1. 设计依据 26
4.2. 项目设计主题和开发理念 26
4.3. 项目总体规划方案 27
4.4. 建筑设计 28
4.5. 结构设计 29
4.6. 给排水设计 30
第5章 节能节水措施 32
5.1. 设计依据 32
5.2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1. 编制依据 33
6.2. 环境现状 33
6.3. 项目建设对环境的影响 34
6.4. 环境保护措施 34
第7章 劳动卫生与消防 35
7.1. 指导思想 35
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构与人力资源配置 38
8.1. 组织机构 38
8.2. 人力资源配置 38
第9章 项目实施进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2. 项目实施进度安排 39
9.3. 项目实施过程控制措施 39
第10章 项目招投标 41
10.1. 工程项目招标投标概述 41
10.2. 工程项目招标投标因素分析 42
10.3. 招标依据 44
10.4. 招标范围 44
10.5. 招标方式 44
第11章 投资估算与资金筹措 45
11.1. 投资估算 45
11.2. 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12.1. 项目评估依据 47
12.2. 财务评价基础数据的选择 47
12.3. 财务评价 47
12.4. 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13.1. 项目对社会的影响分析 49
13.2. 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论与建议 52
14.1. 可行性研究结论 52
14.2. 建议 52

一、 项目概况：
（一） 项目名称：XX《清明上河园》旅游开发项目
（二） 建设地点：山东省XX市XX镇龙庄
（三） 项目性质：新建
（四） 项目建设期限：3年
（五） 项目建设目标：XX是中国历史文化名城，优秀旅游城市。XX市龙庄开发建设以宋代张择端的名画《清明上河图》为蓝本，打造一幅融XX重要历史文化底蕴，同时又充满现代旅游、商业活动、休闲度假的XX版 “清明上河图”，再现XX的历史、文化、发展，传承XX的民俗风情等非物质文化遗产，充分展现诞生或生活过在此地的墨子、鲁班、毛遂、孟尝君、奚仲等历史名人。依照宋文化来表现宋文化，把它变成一幅生动的画卷，让人们一朝步入画卷，一日梦回千年。吸引现代人来感受古代的优秀文化。 为墨子故里、江北水乡再添一道亮丽的风景线。
（六） 项目主编单位： 天津市XX环境艺术工程有限公司
　　二、项目可行性研究报告编制依据
（一）《全国国民经济和社会发展“十一五”计划纲要》；
（二）《山东省国民经济和社会发展“十一五”计划纲要》；
（三）《山东省旅游管理条例》；
（四）《旅游发展规划管理暂行办法》；
　　（五）《枣庄市“十一五”旅游发展专题规划》；
　 （六）《中华人民共和国文物保护法》；
（七）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（计投资[1993]530号）；
（八）《旅游景区质量等级划分与评定》标准（GB/T 17775-2003）；
（九）其它有关法律法规。
　　三、可行性研究报告编制内容
　　根据国家有关法规、政策和行业规范、规程等，本可研报告对项目建设的必要性与可行性、项目建设的规模与内容、项目运营方案、文物与环境保护、项目实施进度等进行综合分析和评述，对项目的投资估算和经济财务效益、社会效益进行全面论证和研究。
　　四、建设方案与研究结论
　　（一）建设内容及规模
　　1、功能定位
　　《XX清明上河园》以宋代张择端的名画《清明上河图》为蓝本，按照图中布局，采用宋代营造法式，结合现代建筑方法，集中再现了原图的风物景观和民俗风情。清明上河园不仅能以恢宏的气势再现了《清明上河图》，而且能用巧妙的创意把历史活化，使游人进入园区，仿佛穿越时空隧道走进了一幅鲜活的历史画卷，令人有“一朝步入画卷，一日梦回千年”的时光倒流之感。
拟建的清明上河园建筑古朴典雅，景区环境优美。分为九大景区，即1.清明上河园区；2.历史文化展示区；3.生态农业展示区；4.滨水休闲区5.生态湿地景观区；6.休闲度假区；7.养生园区；8.综合服务区。
　　2、建设内容
　　本项目建设主要内容：仿古建筑建设、青石路面建设、地下排水系统安装、综合管网建设、功能区域建设、景区旅游接待与基础服务设施建设等。主要建筑有园门楼、虹桥、街景、店铺、河道、码头、船坊等。
　　3、建设规模
　　该园计划占地面积1000余亩，其中水面200亩，拥有大小古船50余艘，各种宋式房屋400余间，宋式桥梁3座，总建筑面积1万平方米。预计总投资2亿人民币。
　　 (二)总图布置方案
　　仿照原图，设驿站、民俗风情、特色食街、宋文化展示、花鸟鱼虫、繁华京园、休闲购物和综合服务等八个功能区，并设有校场、虹桥、民俗、宋都等四个文化区。游览清明上河园，可以跨虹桥，登上善门，游鸿福寺，浏览文绣院，下榻古驿站，就餐孙羊正店。游览清明上河园，您可以情观赏民间杂耍、木兰织房、年思社，还有吹糖人、剪纸、风筝等民间工艺，当然还有闻名中外的宋代小吃。
　　（三）项目实施期限
　　本项目开发期限为三年，分两期工程完成：一期工程为二年，二期工程实际也为二年。即从第一期工程的第二年度起，二期工程开始运作。
　　（四）投资估算及资金筹措方案
　　本项目总投资预计2亿元，主要通过合作资金投入和银行贷款等渠道筹措。
　　（五）研究结论
　　1、该项目有良好的区位条件和优越的发展环境；
　　2、该项目创意独特，内涵丰富，发展潜力较大；
　　3、该项目市场广阔，周边市场辐射力强，影响力大。只要运营正常，一定能成为山东省内一流、国内有一定知名度的仿古文化旅游景区；
　　4、该项目的实施有利于新农村建设，有利于农村居民群众加快致富奔小康的步伐；
　　5、有利于加强XX旅游资源开发利用，加快XX旅游健康快速发展；
　　6、项目建成后预计3年内即可收回全部投资。
五、 项目建设背景与必要性
（一）项目建设背景
     1.产业健康有序发展。旅游业是全球性的朝阳型、非周期型产业，具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。
加快山东XX旅游发展对于充分利用XX旅游资源，拓宽就业领域，加强与外界交流合作，推动XX经济与社会和谐发展都具有十分重要的意义。
“十·五”期间，XX旅游事业得到了全面快速发展：旅游产业氛围日益浓郁，旅游基础条件明显改善，旅游宣传效应快速扩大，乡村旅游品牌初步形成，旅游客源市场加速拓宽，市场秩序进一步规范，旅游经济实现了健康快速有序发展（“十·五”期内，XX共接待各类游客93万人次，其中，国内游客81人次，入境游客12万人次。实现旅游总收入达6.35亿元人民币，年均增长分别达到14.33％和26.59％）。旅游业正在逐步成为XX国民经济发展的主要增长点。
XX市、市政府已经制定“十一·五”旅游发展专题规划，提出了“以文化旅游为龙头，以生态旅游为依托，重点打造名人乡、名人村等四张品牌”的旅游发展思路，并在政府主导的原则下，积极创新思路，充分发挥XX旅游资源优势，力求创造出更高的经济效益、社会效益和环境效益，使旅游逐步成为XX国民经济新的增长点，把XX发展成为山东省内一流、国内有一定知名度的县级市旅游目的地。
     2.国家政策鼓励发展旅游产业。早在1998年中央经济工作会议就明确强调：旅游是我国新时期积极培育发展的三个新的经济增长点之一； 2004年的经济工作会议又提出国家第三产业引导资金要向旅游业倾斜；同时，2007年山东省委、省政府又将旅游业正式作为支柱产业来培育发展，要求各级政府积极培育壮大旅游产业，充分发挥旅游关联度高，污染少，增收潜力大的作用，把旅游产业培育发展成为有规模、有实力、有持续发展能力的产业。
     3.国民经济快速增长培育了广阔的客源市场。改革开放以来，我国国民经济持续快速健康增长，人民生活水平显著提高，温饱问题已完全得到解决。在这样一个物质生活相对发达的前提下，加上闲暇时间的越来越多，外出旅游已经成为广大人民群众追求更高生活质量和精神享受的普遍需求。

（二）  项目建设的必要性
    XX镇作为XX旅游产业发展的龙头和旅游开发建设的重点，有着非常优越的资源优势和地域优势，有再造“新江北水乡”之称。该项目建设的必要性主要集中体现在以下几方面：
1. 该项目的开发是适应社会主义新农村建设的需要。建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。XX镇是XX市确定的社会主义新农村建设试点县之一，发展旅游有利于当地农村经济发展和农民家园建设，使当地农业生产水平得到较大提高，使村民生活得到明显改善，使农村基础设施建设得到有效加强，使农村各项社会事业得到全面发展，使农民得到实实在在的物质利益。旅游开发是构建和谐城乡，有力保障城乡人民共享经济社会发展成果的有效途径之一。
2. 该项目的开发是加快XX市旅游健康有序发展的需要。XX市地处山林地区，境内自然景观绚丽多彩，民俗风情浓郁独特，历史文化源远流长，旅游资源丰富，且具有种类全、组合优、特色鲜明、文化底蕴深厚的特点，旅游市场吸引力大，旅游开发价值高，加上交通便捷，区位有利，发展旅游有着良好的条件和优势。《清明上河园》旅游开发在现阶段乃至将来相当长一段时间内仍将是XX旅游产业发展的龙头。加快《清明上河园》旅游开发，对于启动和加快XX旅游发展意义十分重大。对此，政府与管理部门会积极顺应时势，抓住优势，抓住重点，对《清明上河园》旅游开发项目进行重点包装、重点招商，对景区进行重点开发、重点建设，力求将《清明上河园》打造成山东省内外具有一定知名度的古文化旅游品牌。
3. 该项目的开发是适应资源开发和生态保护的需要。XX市XX镇是全国资源枯竭生态保护的重点区域，政府工作的责任非常大，压力非常重。但由于XX镇生态保护范围宽，保护对象数量多，涉及村民群众范围广，保护经费难以到位，村民意识难以灌输，环保责任难以划清，保护措施难以落实，管理工作难以开展。针对这样一种状况，政府会切实采取资源开发与环境保护相结合的积极有效的措施加以保护，而不能简单地以“为保护而保护”的消极措施来保护。
合理的旅游开发是经实践证明能有效保护资源的主要手段之一。《清明上河园》旅游项目开发在坚持政府主导的原则下，景区内旅游项目的所有权和开发权完全归投资者所有，由投资人进行开发建设和经营管理。
六 项目开发条件与现状
（一）  项目开发条件
XX市XX镇历史悠久，民风纯朴，旅游资源丰富，文化底蕴深厚，加之交通便捷，区位独特，发展旅游有着良好的条件和优势。
1. 资源丰富，底蕴非常深厚。XX旅游资源丰富，文化内涵深厚，古称“善国”，是古代科圣墨子、工匠祖师鲁班、景仲等“名人故里”、“钟灵毓秀”、“人才辈出”等。有独特的“北幸文化”、多彩的民俗文化、丰富的历史文化、秀美的山水文化、纯朴的乡村文化、传统的耕读文化等有关的许多美妙传说和故事。
2. 交通便捷，可进入性较强。XX市自古就有“九州通衞”之称，地处江苏、山东、河南、安徽四省交界处的淮海经济区中心位置，作为南北交通重地和枢纽，境内京福高速、京沪高速、104国道、京沪铁路、京沪高速铁路和京杭大运河纵贯南北，方圆200公里范围内有济南、徐州、临沂、济宁四个机场，到青岛港四小时车程、日照港两小时车程。XX地处北京到上海的中心位置，高速铁路2011年竣工后，届时XX到北京和上海各仅需2小时，既能让游客舒适地进得去，又能让游客舒心地出得来。
3. 区位独特，地理条件优越。XX镇位于山东XX南郊，龙庄位于XX市西城工业开发区，距XX市区5公里。今XX市，位于山东省鲁南地区南端，东距山徐州市中心10公里，邻近江苏、安徽和河南等地，有较强的的周边辐射能力；从旅游区位来看，《清明上河园》项目处于北京界──上海这一中国最佳的黄金旅游线上。
4. 项目立意新颖，文化底蕴丰富。拟建的《清明上河园》参照我国宋代著名画家张择端绘制的《清明上河图》长卷，同时对开封等地进行考察，对宋代建筑和绘画资料进行了全面研究，并结合影视拍摄需要，计划占地1000多亩，建筑面积达10000平方米，生动再现了富丽天下的北宋大都会汴京园的景象。绕石径，过曲桥，穿街市，登楼阁，不经意中让你梦回千年，依稀跨越历史的长河。但见，汴河蜿蜒映园，楼宇鳞次栉比。城外区小桥流水，杨柳拂面；城内区烟雨楼台，繁华浓艳。定时表演节目：包公迎宾、杨志卖刀、林冲怒打高衙内、燕青打擂、李师师艺会情公子、王员外招婿、宋式民俗婚礼、编钟乐舞、马术、气功绝活等２０余个。清明上河图可满足汉代以后、民国以前历代历史题材的影视拍摄。同时，清明上河园又是旅游的胜地，丰富多彩的节目令您叹为观止，深刻体会到宋代文化的深厚。特别是无法估量的商业价值。
（二） 项目拟建区现状
1. 旅游交通条件得到空前改善。为适应现代旅游“行的快、坐的舒”的要求，近几年，XX市陆空交通十分便利，距连云港、日照港310公里；距徐州观音机场100公里；距济南200公里；距青岛460公里；距上海650公里；京沪铁路、京沪高速公路、京福高速公路、104国道及多条省道等陆上交通动脉交汇相接，加快了景区旅游交通设施的建设。
2. 景区基础设施建设进展较快。一是景区通讯设施建设超速发展，景区内主干道已硬化。近年来，XX市通过积极争取和努力，已经开通中国移动、中国联通的通讯网络和中国电信的程控电话、宽带网络等通讯服务，景区移动通讯覆盖率达到了100％。目前104国道至景区内主干道已经硬化；二是景区水电设施可正常满足景区居民和项目用水、用电需求。
3. 旅游接待服务功能明显增强。近年来，XX严格按照景区质量等级标准，积极完善自身建设，增强旅游接待服务功能，各级别宾馆饭店成倍增加，完善了各游览区线路指示游览系统，使XX旅游接待服务功能得到明显改善。
七 市场分析
（一）  旅游市场发展趋势
旅游市场需求不是一成不变的。因为整个社会的经济和文化，以及人们的心理和生活方式都处于不停的变迁过程中。所以，无论是旅游资源开发还是项目设计，都应以能够满足较长时间和尽可能多的旅游者的需求作为立足点，因此，研究市场需求的基本发展趋势是本项目一项不可或缺的内容。
1. 国内市场发展趋势
（1）休闲旅游越玩越火。目前，政府对旅游市场的引导方向主要集中于两点：一是“大力发展国内旅游市场”，二是“重点促进休闲旅游市场”。由于政府的积极引导，我国旅游消费市场中，增长速度最快的就是休闲旅游市场。在沿海的一些先进园市，旅游者对休闲旅游的消费需求，已远远超过观光旅游。据有关机构调查显示，北京和上海两地的旅游消费，休闲旅游的百分比比观光旅游高出了10％和8％。同时，随着城市化进程的加快，园市居民生活水平的提高，以及私家车数量的持续增加，休闲旅游在将来相当长一段时间内仍将会得到快速发展。但由于休闲旅游具有短期、近途的消费特征，对天气变化比较敏感。景区经常会出现人满为患或门可罗雀的情况。
（2）主题旅游方兴未艾。国外有关公司调查显示：绝大多数旅游者对旅游过程中的期望依次是：学习、成长、自由、愉悦、好玩。主题旅游从迎合旅游者心理期望的角度来讲，更多地能满足旅游者在旅行过程中对知识的渴望，是一种更适合旅游者多次体验的旅游产品或项目。目前，我国主题旅游正处于起始阶段，是一个方兴未艾的旅游消费市场。前几年，沿海某些地方的旅游已经对“主题旅游”表现出了极大关注，只是由于白热化的价格战，又使大家把更多精力放到了产品价格上，从而忽略了对旅游产品内涵的设计。目前国内的主题旅游大部分只是在传统线路上穿插1－2个主题，而在旅游发展相对成熟的国家，主题旅游已经非常细化，如专门经营高尔夫旅游、修学旅游、朝圣旅游、购物旅游等。
（3）乡村旅游、古文化旅游倍受青睐。乡村旅游是以“三农”资源为依托，由农民参与经营和服务的旅游业态。近些年来，我国许多地方都在积极相应国家号召，大力发展乡村旅游，并通过挖掘本地乡村文化内涵，展示传统风俗和固有特色，大都形成了丰富多样、各具特色、富含品位的乡村旅游产品体系。如云南的旅游小园镇、山西的民俗宅院、江浙的旅游古镇等，都已经成为在国内外有较大影响的乡村旅游品牌。据有关统计显示，目前我国乡村旅游景区（点）每年接待游客超过３亿人次，旅游收入超过４００亿元人民币。乡村旅游、古文化旅游已经成为我国旅游业新的成长点。
《清明上河园》把具有浓郁大宋遗风的民俗绝活，和脍炙人口的宋代历史故事，由演员活灵活现地展示给游客，是清明上河园的一大特色。计划园内每隔十分钟，就会有一次不同内容的精彩表演。在这里既可以看到大江东去浪淘尽，千古风流人物的豪放；又可以体味到杨柳岸小的委婉。千姿百态、亦庄亦谐，雅俗共赏；给不同层次的游客以不同满足。流传千古的包公传、梁山好汉、七侠五义等故事在这里一一再现。高跷、杂耍、气功、木偶等宋代风情，使游人仿佛置身于宋代的真实生活，流连忘返。
（4）整个市场加速发展。2009年，我国入境旅游市场保持了平稳增长态势，国内旅游在扩大内需、促进消费的战略推动下，以其良好的成长性也继续保持着快速增长。据国家旅游局统计，2009年我国入境旅游人数达1.24亿人次，增长3.4%；入境过夜旅游人数4960万人次，增长6%，其中外国人2200万人次，增长8.5%；旅游外汇收入335亿美元，增长14%；国内旅游人数13.9亿人次，增长15%；国内旅游收入6200亿元，增长17%；旅游总收入8850亿元人民币，增长15%。
2. 山东旅游发展趋势
（1）产业地位引导市场方向。国家政策对旅游发展方向的影响，无庸置疑，是根本性的，对旅游市场发展的趋势往往起着航向标和导向作用。2010年，山东省委、省政府决定把旅游产业培育发展成为有规模、有实力、有永续发展能力的支柱产业，说明山东省委、省政府在旅游产业发展和提升过程中将逐步强化其地位和作用，加强对旅游产业发展的引导与宏观调控。从山东省旅游局2010年工作思路来看，山东在完善提升传统观光产品的同时，将积极引导开发文化旅游、休闲度假、商务会展等复合型旅游产品，大力开发古文化、红色旅游、乡村旅游、生态旅游、修学旅游、探险旅游等专项旅游产品，鼓励探索开发农业旅游产品。从以往政府号召发展的红色旅游、生态旅游实践来看，古文化旅游、乡村旅游、农业旅游、休闲度假必将成为山东旅游新的发展趋势。
（2）古文化和乡村休闲旅游持续火爆。2009年，山东在加强对乡村休闲旅游科学调研和规划的基础上，通过开展“农家乐”旅游采风等一系列活动，使乡村休闲旅游呈现出了蓬勃发展的良好势头，如盈泰生态温泉度假村、微山湖红荷生态湿地公园、冠世榴园、抱犊崮以及运河古镇的各种特色休闲旅游等，均深受到游客普遍欢迎，并已成为山东培育支柱产业的重要内容。
（3）旅游市场全面快速升温。2009年山东共接待入境旅游者209.9万人次，国际旅游（外汇）收入6.4亿美元，比上年分别增长4.4%和6.9%；接待国内游客1.18亿人次，国内旅游收入657亿元，分别增长21.9%和33.6%；旅游总人数首次突破1亿人次，达1.2016亿人次，同比增长21.5%；旅游总收入达701亿元，增长31.3%，迈上了新台阶。
（二）  目标客源市场定位
1. 项目的市场区域定位
根据以上市场趋势分析，我们得知目前整个旅游市场发展趋势由观光旅游已经逐步转向了古文化旅游、乡村旅游、休闲旅游、主题旅游。综合考虑目前的市场状况及项目实际情况，我们可确定《清明上河园》是一座集休闲度假游、历史文化游、民俗风情游、生态环境游为一体的主题文化公园。其客源市场的区域定位如下：
（1）市场区域的定位
以山东市场为基础，以河北、河南、安徽、江苏、吉林、内蒙、广东及环渤海周边市场为重点，积极挖掘国内其它地区市场，开发东南亚、日韩等国外市场，依托北京－上海黄金旅游线，创造国际旅游品牌
（2）区域市场的分期分级
a. 近期市场。一级市场以山东与京沪、江苏、环渤市场为主；二级市场以河南、河北、安徽及环XX周边市场为辅；三级市场以国内其它区域市场为机会市场。
b. 中远期市场。一级市场以环XX周边市场及山东省旅游客源市场为主；二级市场以国内其它区域市场为辅；三级市场以港、澳、台和外国人市场为机会市场。
二、游客的市场群体定位
根据项目规划与功能设定，《清明上河园》旅游客源市场群体细分主要分以下几部分：
（1）高消费群体。主要指社会层次较高的消费群体，年收入在10万以上。该类群体往往都是较远距离的游客，喜欢追求高层次的消费享受，对旅游的质量要求也较高。
（2）中等消费群体。主要指月收入在2000—5000左右的市场群体。该类市场群体，拥有较稳定的工作环境和收入，其中一部分还拥有自家车，一般都会选择携带家属或好友自驾旅行。
（3）年轻消费群体与学生消费群体。由于《清明上河园》拥有较独特的项目资源和文化内涵，将会吸引大量追求惊险刺激的年轻消费群体和求知欲较强的学生消费群体。这些市场群体虽然收入并不高，但其消费能力不可小瞧，同时也是为项目宣传造势的最好媒介。
八 项目建设总体方案
该项目建设规模：根据项目市场分析和定位，综合考虑《清明上河园》旅游开发的资源价值、市场潜力和交通区位因素等，建议该项目投资规模为2亿元人民币为宜。
（一）旅游产品定位
根据XX旅游资源状况和区位条件等因素，将该项目建设成为综合性的休闲、文化、民俗、生态主题公园，使其成为京沪、河北、河南、安徽、江苏、浙江、福建等周边省市人口的观光休闲娱乐旅游胜地。
（二）总平面布置
1. 布置原则
（1）满足景区各项规划要求，严格执行国家有关政策、法规和法律；
（2）满足国家现行防火、防噪、卫生、安全等规范和规定要求，着重注意环保等方面因素；
（3）功能分区合理，建筑跟村落环境浑然一体，尽量减少对当地村落环境氛围的破坏；
（4）近期建设与远期发展相结合，协调好近远期工程衔接和功能转换，立足现在，适当超前，合理节约用地，高标准规划高标准建设，一次规划分期建设，做到宏观可控微观可调，以适应今后的市场规模的不断调整和更新需求。
2. 功能分区
主要设北宋驿站、民俗风情、特色食街、宋文化展示、花鸟鱼虫、繁华京园、休闲购物和综合服务等八个功能区，并设有校场、虹桥、民俗、宋都等四个文化区。
3. 布置方案
考虑游客市场心理和实际需要，总平面布置综述如下：
（1）综合服务区。修建仿北宋时期的旅游接待服务中心（仿颐和园正门式样），占地面积约1000平米，主要包括了游客中心、商业服务区、售票处、管理处等综合性服务设施；修建生态停车场等配套服务设施，占地约10000平米；修建部分旅游商品、纪念品服务场所；修建仿北宋牌楼等附属设施。
（2）清明上河图区。园中设有园门楼、虹桥、街景、店铺、河道、码头、船坊等。北宋的三教九流、市井百态及皇家文化，都在此逆着时光隧道上演着。景区内1000多人身穿宋朝服饰，经营着不同营生，入目之处俱是北宋的音乐、歌舞、杂技、木偶、斗鸡、婚礼等旧时风俗，还有梁山好汉、七侠五义等脍灸人口的历史故事。
一朝步入园中，放眼望去，但见，汴河蜿蜒映园，楼宇鳞次栉比。园外区小桥流水，杨柳拂面；园内区烟雨楼台，繁华浓艳。酒肆茶楼、农家小院、地摊卖艺、当铺商园，好一片繁华景致！按照《清明上河图》原始布局建造、绿化，整个景区展现出一种返朴归真，回归自然的古风与神韵。
（3）滨水休闲区。主要利用XX河道进行开发，沿河修建观景亭等休闲设施，开发水上游乐，购置水上娱乐器材，开展水上休闲娱乐，包括滑水、浅水游泳区、游（快）艇区、拉纤区、水上餐厅、龙舟区等；适当位置修建宾馆（建筑式样仿照北宋驿站），主要从事餐饮、住宿、会议接待等综合性服务，接待规模达到日接待10000人次的要求。
（4）历史文化展示区。修建露天表演场所。该区主要体现民俗、宗教文化内容，包括民间故事、民间宗教和民俗文化表演等。举行民间故事、民间宗教和民俗表演，全天安排北宋的音乐、歌舞、杂技、木偶、斗鸡、婚礼等旧时风俗让游客亲身体验。
（5）生态农业展示区。利用大宋读书耕田气息较浓郁的“耕读文化”氛围，以农事生产和乡村风俗、生活为资源对象，大力发展乡村旅游，围绕“渔樵耕读”开发一些独具特色的耕读文化体验项目，如体现北宋农村生产生活的碾子、水车、油榨场、农事耕作、水乡渔业等“农家乐”体验项目或活动。展现出一种返朴归真，回归自然的古风与神韵。
（6）休闲度假区。以游乐园为中心，辅助精致的茶艺馆，动静结合。游客可以参与差异体验、参观盆景奇石馆，以及DIY手工体验等。
（7）生态湿地景观区。以自然湖为中心，创造丰富的水景形态。游客可以游湖、沙滩游戏、观看表演、参观根雕艺术展览、湿地净化演示等。
（8）养生园区。以果树、珍稀树种为主体，创造繁花盛开、绿树浓荫、果树飘香的景观。游客置身其中享受森林SPA之旅、植物观赏之旅，还可以认养树木，参与树屋体验、桃花节等节庆活动。
3. 基础配套设施规划
（1）排水排污及给水系统规划
排水、排污系统是否设计合理、管道通畅，关系到《清明上河园》旅游景区的环境与卫生是否能得到有效管理与整治。
a. 原排水排污系统的利用原则。考虑到本项目所在地是农村居民生活小区，污水排放量小且较为分散，难以汇聚，不单独设立污水处理厂。主要利用村落下原有的排水排污系统进行排水排污处理，其工作程序是：生活污水由下水管道汇入大塘、鱼池，由生物净化处理或净化设施处理后，排入XX河道；雨水排放则采用自然排放为主，在不破坏景观环境的条件下，充分利用地形排水。
b. 新排水排污系统的设计与建造。严格按照国家旅游区排水排污要求进行设计与建造。
c. 给水系统。项目所在地需要利用地下取水方式，修建大吨位、高水压的自来水人饮工程，对景区所有项目用水才能保证充足供应。
（2）电网规划
a. 弱电规划。弱电部分由火灾自动报警系统、广播系统、综合布线系统、电话系统和有线电视系统组成。其设计依据和布线要求主要参照《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)、《民用建筑电气设计规范》(JGJ／T16-92)、《建筑与建筑群综合布线系统设计规范(GB／T50311-2000)、《建筑设计防火规范》(GBJl6-872001版)和有关专业提出的设计条件。
b. 供、配电规划。项目所在地中庸乡已进行农网改造，景区项目用电可得到满足。对项目用电的供配电主要参照《供配电系统设计规范》（GB50052-95）、《低压配电装置及线路设计规范》（GB50054-95）、《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）、国家现行的其它有关设计规范及规定和各有关专业提供的设计协作数据等。
（3）道路交通
主要建好各功能区的游步道、104国道到园区主干道。特别是景区发展到一定规模时，建设主干道对提升景区可进入性具有十分重要的意义。
（4）邮电通讯
景区边已建有1家邮政代办所，拉通了程控电话信号，开通了中国移动和中国联通的移动通讯功能（景区覆盖率达100％）。但为更好地适应发展需要，便于内外联络，本项目期内再增设邮政代办所1－2家，从市话网引入1000对市话。市话交接箱安装在游客接待服务大楼。各区办公地点、宾馆、商业铺面、农家乐等均引进电话线。
（5）废弃物管理
建设一个小型垃圾处理场，并配置相关设施设备。
九 资源与环境影响评价
（一）资源与环境保护状况
盈泰生态温泉度假村为国家4A级旅游基础以来，XX镇十分重视对资源与环境的保护。2007年，市委、市政府先后印发《关于保护和开发XX旅游景区的实施意见》等，加强了对自然、文化资源的保护，使XX自然、文化资源得到较好保护，比较全面真实地体现了其作为生态保护的历史原貌。
在环境保护方面，这里空气清新，环境幽静，水质清澈透明，生态环境优美，绿化率达到了95％以上；空气质量、地表水质量和噪声指标等经环保部门检测，均符合国家相关规定标准。
（二）项目运营建设对资源与环境的影响
随着XX旅游开发的不断深入，旅游开发与资源环境保护之间的矛盾会越来越突出。由旅游所带来的大量人员流动和旅游开发所带来的参观游览、管理服务、基建活动等，对自然文化与环境保护的负面影响也会有所加重。如自然文化方面，主要会表现为破坏历史风貌，异化传统文化和淳朴民风，甚至引起传统文化与纯朴民风的消亡等；而环境方面，则主要会表现为对水环境、土壤环境、大气环境和对生物的影响等。
（三）资源与环境保护措施
1、坚持可持续发展观。在可持续发展理念指导下，不断创新旅游环境，开发新的旅游形式，提升旅游品质，打造一个民风纯朴、文化传统、环境优美的精品旅游景区。
2、建全环境管理体系。按有关标准，进行绿色环境标志CCEL认证和环境管理体系IS014001与IS09002认证，加强景区的环境管理体系建设，切实加大景观和环境多样性保护力度。
3、严格执行环境保护法。切实遵循《环境保护法》和其他有关法律法规，对自然建筑和环境风貌不得随意改变现状，文物古迹的修缮应做到“修旧如旧”，严防破坏性开发。

十 项目实施进度
该项目开发期为3年。由于投资规模大，项目内容多，建设工期长，应根据资金使用状况和项目轻重缓急，分两期实施。在确保开发建设能顺利进行的基础上，加强管理，加快项目开发进度。
（一）前期筹备工作
包括审批立项、编制可行性研究报告、评估审批报告以及开发建设的各项相关筹备工作等，约6个月完成。
（二）工期项目安排
项目开发期共3年，分两期工程完成。一期工程为2年，二期工程实际也为2年。从一期工程第2年度起，二期工程开始运作。工期项目安排如下：
（1）第一期工程。主要建设旅游接待服务区，全面修建古巷道青石板路面，建设古建筑（商业街），修建古牌楼，改扩硬化停车场，完善邮电服务设施，设立垃圾处理场，改造各类管网和排水排污系统等，开发农事体验活动、水上娱乐、民俗表演、野营探险等项目。
（2）第二期工程。主要开发建设和完善大宋文化浏览区、民俗风情演艺区、水泊梁山野营探险区、水上休闲娱乐区、民俗文化演艺区、大宋民间绝活试验区、耕读文化体验区、购物休闲娱乐区的娱乐服务功能，具体开发和建设项目包括沿河风光带、景区旅游宾馆以及各功能区的项目内容开发和设施建设、设备配备等。但有些项目对景区前期开发具有较强的积极作用，可根据资金情况在开发时序上给予适当提前。
十一   投资估算与资金筹措
（一）估算范围和估算依据
（1）估算范围。开发建设的投资估算范围包括各功能区设施设备购置安装和附属项目的开发建设，排水排污系统建造、仿宋建筑建设、青石路面修造、综合管网建造、主干道建设、景区旅游接待与基础服务设施等项目的建设，景区绿化、其他工程费及工程预备费和运营管理费等。
（2）项目投资估算依据。①国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法及参数》(第二版)、建设项目投资估算办法。②建筑工程费用依山东省建筑工程概算定额和当地工程造价水平估算，不包括建筑物的二次装修。③设备费用，按有关报价资料估算。 ④其他费用按建设项目投资估算办法及项目实际情况估算，本预备费率按第一、第二部分工程费用的10％计提。
（二）投资估算
经估算，项目总投资为2亿元。具体构成如下：
（一）综合配套建设
（1）景区给排水及排污系统建造：①景区废水处理，相关设施设备购置安装50万元；②排水系统改造，明沟1500米×60元/米＝9万元，暗沟1000米×130米/元＝13万元，共22万元；③给水系统和自来水管建造和安装，6000米×30元/米＝18万元。三项合计90万元；
（2）道路建设和河道清理：1、104国道至景区干道，2公里×35万元/公里＝70万元；2、景区游步道全面修建青石路面，6000平方米×150元/平方米＝90万元；3、河道清理，3公里×200万/公里=600万元；两项合计760万元；
（3）旅游厕所：在现有基础上，新建和改造旅游厕所5座（三星标准），5×6万元/座＝30万元；
（4）垃圾处理场：在适当位置修建景区垃圾处理场一个。预计投资10万元；
（5）垃圾收集、运输车；预计投资20万元；
（6）沿河风光带建设：预计投资150万元；
（7）内部交通工具：购置电瓶观光车10台，预计投资50万元。
（8）电网管线：①火灾自动报警系统、广播系统、综合布线系统、电话系统和有线电视系统等弱电管线的规范布设，预计投资100万元；②项目用电管线布设，预计100万元。两项合计200万元。
小计：1310万元
2. 旅游接待服务区
（1）旅游接待服务中心：包括征地、建设和服务大楼内游客中心、商业服务区、售票处和管理处等综合设施设备添置，预计投资200万元；
（2）生态停车场建设：按《旅游景区质量等级划分与评定》中有关生态停车场的最高标准修建，占地10000平米，预计投资120万元；
（3）《清明上河园》门楼建设：预计投资30万元；
小计：350万元
3. 大宋古建文化浏览区
（1）大小古船50余艘，每艘3万，计150万元；
（2）各种宋式房屋400余间，约10000平方米，计560万；
（3）宋式桥梁3座，每座20万，计60万；
小计：770万元
4. 滨水休闲区
（1）休闲设施建设：预计40万元；
（2）度假宾馆建设：预计投资300万元；
（3）水上娱乐器材：预计投资60万元。
小计：400万元
5. 历史文化展示区：民间宗教、民俗项目的开发、服装道具添置、项目内容组织与开发等，修建吹糖人、剪纸、风筝等民间工艺作坊，预计投资850万元。修建酒肆茶楼、农家小院、地摊卖艺、当铺商园，全天安排北宋的音乐、歌舞、杂技、木偶、斗鸡、婚礼等旧时风俗，预计投资1000万元。
小计：1850万元
6. 清明上河图区
（1）野营项目：购置帐篷、气垫等野营工具，修建相关配套设施，预计投资50万元；
（2）其他项目：有关项目基础配套设施和场地修建，设备、工具购置等，预计投资400万元。
（3）对大宋耕读文化内涵的挖掘和开发利用：预计投资80万元；
（4）大型体验项目或场所的开发建设：预计投资100万元。
小计：630万元
7. 市场营销、策划与推广：预计投资290万元。
（三）资金筹措渠道
该项目资金主要通过引资投入、和银行贷款等渠道筹措。

十二  效益分析
（一）  财务分析
1. 财务测算说明（1）本财务分析，以2009年市场价格作为标准底价；（2）本财务分析，以2009年旅游市场情况为背景；（3）本财务分析，以项目建成后3年期为综合测算基准；（4）本财务分析，以全部投资为运营商或运营机构投入为假设；（5）本财务分析，不考虑某些运营项目的淡、旺季区分；（6）本财务分析，不考虑建设期向银行贷款的利息。
2. 项目收入预测
（1）市场预测：根据第五章的市场分析，综合考虑山东XX目前旅游状况和资源特色、交通区位优势等，并参照对比周边旅游景区的发展情况（如XX缘、世外桃源和印象刘三姐等），可以预测，《清明上