东大温泉度假村可行性研究报告.doc

西安市东大温泉度假村可行性研究报告
陕西省旅游设计院

陕西省旅游设计院

项目名称： 西安市东大温泉度假村可行性研究报告
项目地点：西安市长安区南郊终南山北麓东大镇
建设单位：陕西成泰实业有限公司
编制单位：
陕西省旅游设计院 院 长： 王 萍

主 审： 王德耀 注册咨询工程师
高级工程师
项目负责： 崔 宁 高级规划师

项目编制： 张 娜 规 划 师
崔 宁 高级规划师
李根旺 高级经济师
张 玲 助理工程师
目 录
1. 总 论 1
1.1 项目背景 1
1.2项目概况 2
1.3可行性研究报告主要内容 3
2. 项目建设背景和必要性 5
2.1项目建设背景 5
2.2项目建设的必要性 7
2.2项目建设的必要性 8
3. 项目建设条件分析 10
3.1区位条件 10
3.2资源条件 11
3.3基地条件 11
3.4社会条件 13
4. 项目市场分析与预测 15
4.1旅游产品定位 15
4.2客源市场定位 16
4.3客源市场预测 17
5. 项目建设方案与工程技术可行性分析 18
5.1项目总体构思和功能分区 18
5.2 分区规划及重点项目布设 19
5.3 基础设施建设 22
5.6 工程技术可行性分析 27
6. 环境影响与保护 28
6.1环境现状分析 28
6.2影响环境的因素分析及采取的措施 28
6.3环境保护 30
7. 资源节约 32
7.1国家节能的相关法律及设计规范 32
7.2项目的节能降耗措施 32
8. 防灾措施 34
8.1防震规划 34
8.2防火规划 34
9. 项目实施进度计划 35
9.1实施措施 35
9.2项目实施内容和建设阶段 35
9.3项目实施进度计划 36
10. 项目招标方案 37
10.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式 37
10.2 投标、开标、评标和中标程序 37
10.3 评标委员会的人员组成和资质要求 38
11. 组织机构与人力资源配置 39
11.1组织机构设置及部门职责 39
11.2劳动定员 39
11.3人员培训 40
11.4项目管理体系职能 40
12. 建设项目投资估算 42
12.1投资估算的依据 42
12.2投资估算表编制说明 42
12.3投资估算 42
13. 融资方案 45
13.1资金筹措 45
13.2资金使用计划 45
14. 财务评价 46
14.1评价指标的选取 46
14.2基础数据的选取 46
14.3经营收入测算 47
14.4经营成本测算 47
14.5财务盈利能力分析 48
14.6财务生存能力分析 50
14.7利润总额 50
14.8不确定性分析 50
14.9财务分析评价结论 52
15. 社会评价 53
15.1社会影响分析 53
15.2社会互适性分析 53
15.3 项目对国民经济的贡献 54
16. 风险分析 55
16.1项目主要风险因素识别 55
16.2风险程度分析 55
16.3防范和降低风险措施 56
17. 结论与建议 58
17.1结论 58
17.2 建议 59

附表：1、主要经济数据与评价指标表
2、建设投资估算表
3、项目总投资使用计划与资金筹措表
4、总成本费用估算表
5、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
6、利润与利润分配表
7、项目投资现金流量表
8、项目资本金现金流量表
9、借款还本付息表
10、财务计划现金流量表
11、资产负债表
12、敏感性分析汇总表
附图：01 东大温泉度假村总平面图
02 东大温泉度假村鸟瞰图
03 东大温泉度假村道路工程图
04 东大温泉度假村给排水工程图
05 东大温泉度假村电力电讯及环卫工程图
06 东大温泉度假村景观意向图

61

Chapter
总 论
1

1.1 项目背景
1.1.1项目名称
《东大温泉度假村》可行性研究报告
1.1.2项目性质
园区建设、旅游开发
1.1.3建设地点
西安市长安区南郊终南山北麓东大镇
1.1.4承办单位
单位名称：陕西成泰实业有限公司
单位法人：李成平
单位简介：该公司成立于2003年，是我国首个国家二级房地产开发企业，业务覆盖煤炭、化工、矿业机械、建设工程设计、施工、监理、建筑材料生产销售等多个领域，现公司现具有独立法人资格的子公司8个，参股企业3个，资产合计约9.6亿元。
1.1.5可研编制单位
陕西省旅游设计院
1.1.6可研编制主要依据的法规、资料及标准
（1）法规规范
《中华人民共和国城市规划法》
《风景名胜区管理条例》
《中华人民共和国森林管理法》
《中华人民共和国文物保护法》
《中华人民共和国环境保护法》
《旅游规划通则》GB/T18971-2003
《旅游资源分类、调查与评价》GB/T18972-2003
（2）设计资料
① 规划平面图
② 可编制委托协议书
③ 建设单位提供的项目建设方案
④ 其他相关基础资料及规范规定
（3）标准
原国家计委《投资项目可行性研究指南》
国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
1.2项目概况
1.2.1项目区位及规模
本项目的建设范围北至祥峪路，南至斗坎，西至现洗浴中心西墙，东至苗圃东墙，总占地面积4.05ha。
1.2.2 项目建设内容
1、基础设施
现状原定的前提下，修建园区道路、停车场；完善给排水及供电、供暖等系统；配备通讯设施等。
2、旅游设施
进行温泉度假村开发建设，将其以温泉为载体建设成集游览参观、餐饮、娱乐、展现民俗民情、购物休闲同时出售旅游纪念品等几大功能为一体的综合旅游园区。
1.2.3 项目投入总资金和效益
该项目建设工程总投资5483.5万元，项目建成后经济效益和社会效益明显，预计年总收入达到3214万元，年实现利润总额2163万元，上缴各种税金718万元。项目建成后，具有广阔的市场前景，游客不仅可以独享温泉世界的惬意，还可再此小住养身，体会“浮生偷得半日闲”的真正含义。
1.2.4主要经济技术指标
① 总投资收益率：38.95%
② 项目财务内部收益率(所得税前)：36.73%
③ 财务净现值FNPV(税前)：6947万元
④ 项目资本金内部收益率：28.68%
⑤ 资本金净利润率：29.21%
⑥ 投资回收期: Pt=4.34年
⑦ 营业收入：3214万元
⑧ 年平均利润总额：2163万元
1.3可行性研究报告主要内容
本项目可行性报告研究主要包括以下几个方面的内容：
1、项目建设背景与必要性
2、项目市场分析与预测
3、项目建设方案及工程技术可行性分析
4、环境影响与保护
5、资源节约
6、防灾措施
8、项目招标方案
9、组织机构与人力资源配置
10、建设项目投资估算
11、融资方案
12、经济效益分析及不确定性分析
13、社会评价及风险分析

Chapter
项目建设背景和必要性
2

2.1项目建设背景
2.1.1旅游业发展势头强劲
世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。
而我国的旅游业近年发展速度也很快，已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大出境旅游国，2006年实现了我国城乡居民人均出游一次的历史性跨越。当前是我国的旅游业的战略转型期，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时入境过夜旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。旅游总收入可达2万亿人民币。
 随着我国旅游业的开放发展，对旅游的投资需求将进一步扩大，预计十一五期间，我国将规划建设的旅游项目达到1.3万个。总投资1.8万亿元，年均增长15%。因此，我国旅游业的发展空间极大。
2.1.2旅游市场需求旺盛
现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。
我国现在旅游业的状况，正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。从国外情况看，人均年收入500—800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。
2.1.3温泉旅游发展如火如荼
目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次。国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。而我省及西安市的温泉沐浴尚处于开发的初级阶段，温泉沐浴仅作为一种城市化的消闲活动，还没有形成聚集规模和强势的增长势头。此外，根据我们对国内外温泉市场的调研，发现省内（尤其是西安）温泉度假人均消费价格略高于东部沿海地区，这也从一个侧面反映了，省内温泉旅游市场的需求空间很大。
图2-1 全国知名温泉旅游产品分布图

附：各省市已开发的较知名的温泉旅游产品
陕西省：13处；黑龙江：8处；吉林省：9处；辽宁省：21处；内蒙：8处；
北京：38处；天津市：6处；新疆：13处；西藏：15处；青海省：8处；
宁夏：1处；山西省：8处；河北省：8处；山东省：11处；甘肃省：4处；
河南省：13处；江苏省：6处；四川省：27处；重庆：15处；湖北省：34处
安徽省：11处；浙江省：12处；江西省：6处；湖南省：22处；贵州：20处；
云南省：35处；广西省：17处；广东省：84处；福建省：14处；海南省：20处。

2.2项目建设的必要性
开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。
2.2项目建设的必要性
开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。
2.2.1.整合提升温泉资源，共筑东大温泉品牌的需要
陕西省委、省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了一系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，将关中地区作为温泉旅游的重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区（临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区和华阴县华山温泉旅游园区）作为前期开发的试点单位，而本项目正好位于确定的东大温泉旅游园区之内。
2.2.2补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要
该项目位于秦岭北麓环城旅游带上，周边旅游资源丰富，西周丰镐遗址（国家级）、唐兴教寺（国家级）、高冠瀑布（省级）等景点，同时又有紫薇山庄、高山流水、亚建高尔夫园等西安富人聚居区，可谓是“天时、地利、人和”，这些为项目的开发提供了外围支援。
此外，随着人们旅游意识的增强，多元性、体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。
2.2.3. 拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要
陕西省委、省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了一系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署，将关中地区作为温泉旅游的重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区作为前期开发的试点单位，分别是：临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区，华阴县华山温泉旅游园区。本次规划区域正好位于西安东大温泉旅游园区内，可以该度假村的建设为契机，重塑“东大温泉”这张牌，并将其融入到陕西温泉旅游开发网络之中。此外，就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先的选择温泉旅游项目，能够做到多、快、好、省，可尽快的加速本地旅游市场的形成。

图2-2 西安温泉服务业现状

Chapter
项目建设条件分析
3

旅游区开发项目的建设涉及到区位条件、自然环境条件和社会经济环境等多方面的因素，对这些因素条件正确评价是旅游开发的根本保证。
图3-1 项目区位
项目区位
3.1区位条件
3.1.1地理区位
该项目用地位于西安市长安区东大镇，居秦岭北麓环城带上。
3.1.2交通区位
项目所在的东大街道南依秦岭山脉，西连户县草堂镇，距西安城区32公里，境内107省道、环山旅游公路，东宋公路横穿东西，东祥路纵贯南北，形成了“丰”字形交通网络，并与整个西安市的交通网络衔接，区位优势十分明显。
3.1.3经济区位
从陕西省经济发展地带划分来看，项目用地正处在关中经济带上，这一经济带具有较强的经济基础，物质资料供应充足。既有较大的供给能力，又有区域性的消费群体。同时，秦岭北麓现已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山庄等西安最大的高档别墅区，这些都为该地段的经济发展注入了活力，也为项目的开发提供了引擎。
3.1.4旅游区位
目前，以西安为中心的省内旅游形成东南西北四条旅游线路，该项目可依托秦岭北麓旅游网络，成为西去太白山、法门寺、天台山，东去野生动物园、沣峪口、高冠瀑布、草堂寺（古长安八景之一）、亚健高尔夫球场、太平森林公园、朱雀森林公园、仙游寺（隋代）、翠华山、南五台、青华山等自然人文景观线金色链条的一个重要环节。

图3-2 长安区旅游规划图

3.2资源条件
3.2.1丰富的温泉资源
东大镇地热资源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。其第4系热储层底界埋深约600 m左右，含水层岩性为沙砾卵石，600 m以下为第3系热储层,含水层岩性为砂岩、沙砾岩、砂质泥岩。地热水化学类型以SO4-Na为主，此外还含有Zn、Ca、K、Si等多种微量元素，矿化度为0.3～0.6g/L，适宜沐浴，具有一定的医疗价值。
根据陕西省地勘局第一水文地质工程队2003年3月编制的《秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告》的数据统计，长安东大温泉的热水开采潜量比较大。
表3-1 秦岭北麓重点温泉旅游区的地热资源概况
温泉旅游园区名称
温 度
（℃）
现状采水量
(104M³/a)
探明可采水量
(104M³/a)
开采潜量比例（%）
临潼骊山温泉旅游园区
43
77.5
80.0
3.1
眉县汤峪温泉旅游园区
42～73
16.9
20.0
15.5
蓝田汤峪温泉旅游园区
53
18.0
38.0
52.6
周至楼观台温泉旅游园区
55～61
25.8
35.0
26.3
华阴华山温泉旅游园区
105
4.0
10.0
60.0
长安东大温泉旅游园区
43～58
10.0
15.0
33.3
合 计

152.2
198.0

资料来源：《秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告》P12—13
3.2.2依山傍水，气候宜人
东大位于中国南北方分界线、长江黄河分水岭——秦岭北麓生态旅游经济发展带的风水宝地，可谓是南依终南，北撤丰河，西临高冠河，这样的环境造就了空气中负氧离子及植物精气含量较高，气候环境宜人，适宜游客开展娱乐休闲活动。
3.2.3民风纯朴的田园景色
园区周边东大村、西大村和南强村自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色，极具地方特色与旅游开发价值。园区四周风光旖旎，春夏秋冬景色各异，是一个集北国雄浑气势与江南水乡灵秀与一体的新兴生态旅游城镇，享有“温泉之都、鱼米之乡”的美誉。旅游者到此游览不仅有回归田野之感，还可置身于浓墨重彩的山水画之中领略地方风俗。
3.3基地条件
基地比较平坦，用地性质较单一，除了零星建筑和两三个鱼塘外其余均为一级开发用地，且东侧地块内种植大量苗圃。区内建筑质量一般。
图3-3 规划基地现状

3.4社会条件
3.4.1社会经济条件
陕西省、西安市及长安区各级政府都把温泉旅游项目开发作为经济发展的一个重点，对项目建设十分重视，并给予大力支持。当地社会治安状况良好，环境卫生优良，文化传统开放，人民热情好客。
3.4.2投资条件
资金是旅游资源开发的必要条件，直接关系到旅游开发的可能性、深度和进度。近年来，东大街道把招商引资作为拉动地方经济的巨大引擎，营造了亲商、安商、扶商、富商的良好氛围，并对旅游投资项目的融资、投资制定了一系列优惠政策。
3.4.3基础设施条件
项目所在地水、电、交通、邮政、通讯设施等系统有可靠的保证。紧邻国家电网，电力充足；水资源储量丰富；通讯设施先进齐全，方便快捷，完全可以满足道温泉建设的需求。

Chapter
项目市场分析与预测
4

4.1旅游产品定位
4.1.1定位原则
旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：
（1）组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场；
（2）特色原则。特色是旅游地的"特殊本质"和“特殊运动形式”。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。
（3）市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。
（4）自然美与人工美统一原则。
4.1.2开发思路
依据项目地的资源特质、资源展布的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地的旅游开发理念与模式。开发理念为：以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：资源--市场--产品--市场。
从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要是吸引西安市及周边等区市的游客。
从资源开发利用的方式来看，本项目地应以大众性、娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型、休闲型的旅游产品。
4.2客源市场定位
按照 “商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的目标市场。本报告采用以消费群消费水平为主、以消费群消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分。
(1)项目市场定位
项目初期市场定位：针对以西安为主，向西辐射咸阳、宝鸡等城市的高收入阶层为基本消费群体，以及中、高档旅游团队和会议、商务客户群体。
项目中期市场定位：由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，则适时降低消费者层次，扩展消费市场的角度，面对西安及周边地、市，例如咸阳、宝鸡、兴平的城市洗浴市场吸引潜在的普通大众化消费群体。
(2)基本客源市场
主要客源市场：来自于西安市，数量可占到80%（包括境外游客团队）；
扩大客源市场：来自于周边咸阳、宝鸡杨凌以及当地，数量约占15%；
机会客源市场：来自于全国各地慕名而来的游客或途径游客（含公差），约占5%。
(3)客源构成
温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源构成分为两大块：
旅游客源：约占50-60%，主要由汤泡游客组成。其中都市休闲度假汤泡游客为主体游客，由家庭、小团体和散客组成，是项目主体客源，周时间分布在周五至周六。
度假客源：随着“5天+2天”生活方式的改变，温泉度假别墅越来越成为家庭户外旅游，亲朋好友聚会以及小型度假会议的首选场地。本项目的度假客源约占客源量的40-50%，是度假别墅和餐饮的主体客源，年时间分布在每年的10月至次年5月，共8个月；周时间分布在周一至周三。
4.3客源市场预测
未来客源市场规模预测参考了以下因素：园区的全面开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；园区的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；市域其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。
综上权衡确定，项目2012年至2025年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒的旅游地生命周期曲线，在建成后的两年里（2012-2013年），游客增长幅度较大，此后（2014-2025年）旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量的上值。结果见表4-1。
表4-1 2012-2025年游客量预测表 单位：万人
年份
2012
2013
2014
2015
2014
2015
2016—2025
合计
游客量
12.5
16.3
19.5
21.5
23.6
24.8
25.6×10
374.2

Chapter
项目建设方案与工程技术可行性分析
5

5.1项目总体构思和功能分区
5.1.1 项目建设原则
1、资源开发“特色化”
特色是旅游开发的灵魂，没有特色就没有效益，因此东大温泉度假村的开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜”的开发方针，充分利用这里的秀山、神水、空气好等自然资源优势，总结他人经验，突出自己的特色。
2、项目设置“市场化”
旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力，要把旅游市场的需求和供给情况，作为规划决策的基础。一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅游资源的冷热原则，预测未来的旅游趋势，以对旅游项目做出合理的实施开发步骤。
3、旅游氛围“生态化”
目前的旅游趋势是：生态旅游、绿色旅游、回归自然旅游。因此结合东大温泉度假村的资源特点，适当突出生态化、自然化。从景观绿化到服务设施皆要营造生态化的环境氛围。
4、建筑设施“园林化”
东大温泉度假村开发中，每个景点中的建筑设施，都应作为景观的组成部分来对待，应该以“艺术化”、“景观化”为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然的协调效果，提高观赏性。园区的建筑设施要坚持“大小相宜、藏露相间、疏密得体、高低错落”的原则。
5、洗浴文化多样化
世界各地洗浴种类，世界各地的洗浴文化，茶浴、奶浴、蒸、桑拿浴、露天浴，土耳其浴、俄罗斯浴、北欧风格、西欧风格、南美风格、泰国风格。
6、旅游服务“系统化”
旅游服务是一个系统工程，要把整个旅游服务看作一个大的系统，东大温泉旅游是由若干子系统构成的，内容包括风景点与观景点系统、环境与生态系统、基础设施系统等，就是要在开发建设中，大小系统综合平衡，相互协调，如要想达到吸引能力与接待力的统一，就要求旅游资源的开发建设与旅游服务设施、交通设施及基础结构（水、电等）等方面的综合平衡。在吃、住、行、游、购、娱六个方面的服务上，要全面考虑，各种设施系统配套，形成综合接待能力，使旅游者以最少的时间、最少的费用、看最多的景点，力求使其舒适、方便、安全。
5.1.2 项目总体构思
（1）开发方向
依托规划地域丰富的地热矿泉资源，立足发展现状，按高起点、高品位、高档次的模式，借助景观设计与规划设计相融合的设计手法，把该规划区域建设成为以温泉洗浴为主，集度假别墅、康乐运动、生态休闲为一体的、西安市的重点温泉休闲保健度假村。
（2）功能定位
温泉洗浴、文化旅游、商务会展、运动康疗、休闲度假
5.1.3 功能分区
按照园区的功能定位，一是旅游服务功能，二是旅游吸引物功能，将东大温泉度假村划分为三个功能区：①门景服务管理区；②温泉汤泡娱乐区；③休闲度假体验区。
5.2 分区规划及重点项目布设
5.2.1门景服务管理区
位置范围：位于园区最北端，占地面积3750m2。
功能定位：该区域是度假村的出入口，主要为游人提供引景空间、引导游客心理状态的转变，同时提供停车、信息咨询等服务。
开发方向：用道路绿化美化着重突出引景空间氛围、视觉廊道的营造，并在该区域修建入口标志、生态停车场及管理用房，形成一定的游客休憩和咨询的区域，构建整个山庄的入口区域。
具体建设项目：
（1）入口门景
位于园区入口，主要为游客提供入口管理服务和景观标识，建筑面积50 m2。
（2）迎宾百花园
位于园区的最北侧，面积约1890.0m2，在此规划迎宾百花园，主要种植奇花异卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍药、石竹、蜡梅、美人蕉、百日红、君子兰、茉莉、水仙、夜来香、桂花、步步高、鸡冠花、含羞草、一捧雪、一品红以及秋菊等等。不同的花色，组成各种图案，红、黄、兰相互组合，并形成四季有花，赏心悦目的意境，各种花卉间有植物雕塑。
（3）生态停车场
位于迎宾花园南侧，面积约890.0m2，此停车场为生态停车场，将目前的环境进行整治美化，停车场既是旅游服务的建设内容，同时也要将其作为景观来对待。规划在停车场按车辆排列方式种植乔木间隔带，选用树高冠浓的绿荫树如毛白杨、栾树、法桐、槐树等列植，行距10米左右，可放置2部车辆，使其有良好的荫蔽环境，避免车辆暴晒。
（4）篮球场
1个，占地面积150 m2。
（5）网球场
2个，占地面积250 m2。
5.2.2温泉汤泡娱乐区
位置范围：位于园区核心位置，占地面积5000 m2。
功能定位：该区是集室内外温泉沐浴、简餐、SPA、保健为一体的园林式温泉体验观光游览区，并进行动、静分区。
开发方向：以“舒适”为设计元素，对温泉沐浴文化进行挖掘，创新温泉沐浴方式，开发具有市场招徕度的旅游产品。在具体的设计中，不仅要体现出汤泡本身的静谧环境，还可利用动力设施对部分汤池水流进行改善，增强沐浴的娱乐性。同时通过特别的植物配景、冷雾、雕塑、景观墙、亭台楼榭和特色服务，在小天地里出营造与众不同的温泉环境。
具体建设项目：
（1）生态会所：占地910m2，建筑面积1500m2，设计风格上以明清风格为基调，兼具园林建筑的婉约和滨水建筑的灵动，总建筑主体2层，局部3层。由接待大厅、多功能厅、运动健身厅、汤泡更衣室、风味餐厅、小型超市和医疗保健室等组成，既是整个园区游客服务基地；又是温泉汤泡娱乐区的主入口和相应配套用房。
（2）温泉游泳池：占地700m2，池深1.2——1.8m。规划打破了常规泳池的规则界面，以曲线设计来强调“曲水有情”和“两侧介质的协调”，将水与绿做到最大程度的融合，从而实现规划的意境。
（3）特色室外汤泡
每个温泉汤池在6—15 m2之间，具体有如下几种汤池：
u 泡泡浴：温泉水通过特殊工艺加工，由池底涌出多条水柱，泉池充满泡泡，人体接受泡泡的按摩，刺激身体穴位，可舒筋活络、松驰神经。
u 爱情海：缘分由天定，情定爱情海”这是专门为情侣们设计的温泉泡池，其中包含了几对功效与形状各不相同的水疗设备，而且都是两两相依的，为情侣们营造了伊甸园般的秘密空间。
u 热带雨林：泡在暖暖的温泉水中，再享受从天而降的暖流，细心的抚摸身体的每一寸疲惫的肌肤，刺激按摩各个穴位，舒缓紧绷的神经。
u 冲击波：特设的所泡穴位按摩床和脚底针刺按摩对人体的全身进行定向的调理，温泉滋润着全身的肌肤，增加深部肌肉的血液流量，起到解痉、止痛、清除肌肉的局布疲劳，增强免疫力。
u 亲亲鱼池：池内放置热带小鱼，利用该鱼的去角质的功能，既给游客带来乐趣和按摩的享受。
5.2.3休闲度假体验区
位置范围：位于园区四周，占地面积17040 m2。
功能定位：该区域主要定位在西安市的高收入群体，使其成为休闲、保健、商务、聚会的高级消费场所。
开发方向：以“回归田园”为主题，采用内聚性“院”式空间处理手法，将景观和文化融入院景之内，同时在每个院落均设温泉汤泡池和会客厅，使游客不仅能感受到温泉带来的舒心惬意，还能将工作生活安排的井井有条。
具体建设项目：
温泉度假别苑：共26套，占地990 m2，建筑面积375 m2，每套均由由客厅、卧室、车库、更衣室、沐浴室、餐厅、厨房及服务用房组成。院落通过园林景观和小品进行打造。
附属建筑：建筑面积465 m2，主要为员工住宿和管理用房使用。
5.3 基础设施建设
5.3.1道路规划
由于度假村外部道路状况较好，可直接利用，故园区道路系统只考虑内部交通。交通组织方式分旅游专用车和徒步游览两种方式。
（1）规划期在园区修建主干道650m，路面宽7m，为水泥压花路面。
（2）修建游步道150m，路面宽度为2m，为彩石路面。
（3）修建园区园林小径（汀步）50m，路面宽度为1.5m，为彩石路面。
（4）修建生态停车场890㎡。
5.3.2 给水规划
（1）给水规划原则
u 为保护保护现有的地下水资源，采用分质供水的原则，温泉水满足园区内洗浴需要；自来水用于满足生活用水、绿化、消防用水需要。
u 输水管道、渠道及高位蓄水池，采用地下暗管、暗渠、暗池，形成隐蔽工程，以防止污染和影响景观。
u 温泉水资源尽量采取消毒、过滤后，循环使用，以达到节约温泉水资源的目的。
（2）用水量匡算
A、自来水
u 住宿游客用水量：人均生活用水量指标采用200L/人·d，区内长期居住300人。
Q1=150×0.001×300=60 m3/d。
u 非住宿游客用水量：人均生活用水量指标采用50L/人·d，人数450人。
Q2=50×0.001×450=22.5m3/d。
u 餐饮用水量：按20L/人·d，人数450个。
Q3=20×0.001×450=9 m3/d。
u 浇洒道路、绿化以及管网漏失水量按以上用水量总和的15％计
Q4=91.5×0.15=13.7 m3/d
u 总用水量 Q=106 m3/d
B、 温泉水
u 游客洗浴补充水指标采用250 L/人·d，人数750人。
Q1=250×0.001×750=187.5 m3/d。
u 不可预见用水：按总用水量10%计算
Q2=187.5×10%=18.8 m3/d。
u 总用水量：Q=206 m3/d
（3）给水规划
A、自来水
供水水源：根据规划设计条件，区内供水水源由规划区内的冷水井提供，水压应满足区内规划三层楼房的压力要求。
供水管网：区内的供水管径为DN200—DN100mm。在区内主要道路的供水管道上每隔120m布置消火栓井一座。管材选用ABS工程塑料管。
B、温泉水
供水水源：温泉水蓄水池的水都是来自基地的一眼温泉水井，因此在该水井附近的建一提水泵站，利用管径为100mm的引水管提水至温泉水蓄水池，铺设至新建用水建筑物供水管，供水管管径为80mm，利用重力自流供水。日供水量206m3。
供水管网：区内的供水管网与自来水管网平行布设，
5.3.3排水规划
（1）排水规划原则
u 排水采用雨污分流制，较集中的污水应集中净化处理后排放，确保水源不受污染。
u 根据地形特点和污水处理设施的位置，合理布置主干管。
u 污水干管一般沿道路两侧布置，尽可能避免穿越其它障碍物。
u 污水管道的坡降与地面的坡度一致。
u 所有处理后污水，经提升泵站加压输送用于园区绿化或冲刷厕所。
（2）排水量匡算
以常住居民生活排水量为基准，同时考虑到游客排水量，按给水量的80%计算，经计算,日排水量84.8 m3/d。
（3）排水规划
排水体制：采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入边沟和渠道,居民生活和公共建筑污水进入区内排水管网。
园区污水出路：根据规划设计条件，区内污水排入园区南侧泄洪沟内。
排水管网：区内排水干管沿南北向布设，支管沿东西向布置，力求管线短截，减少管道埋深，降低工程造价。管材选用UPVC塑料管，排水管径为d200～d300，排水检查井每隔30m设一座。
5.3.4供电设施
（1）用电负荷匡算
园区的用电量按职工数、接待床位数及服务设施规模计算，采用单位面积用电指标法计算用电负荷。其指标如下：
居住30 W / m2；行政管理25 W / m2；商业服务35 W / m2；需用系数取0.8，同期系数为0.8。其它用电方面：如广场、停车场、局部道路等，均采用系数法进行其用电量的框算：
门景服务管理区，用电负荷30KW，温泉汤泡娱乐区用电负荷100 KW，休闲度假体验区用电负荷200 KW，动力提水用电负荷45 KW，规划道路照明用电负荷25 KW，未可预见负荷（按10%）40 KW，总计用电负荷440 KW。
（2）中心区配电站变压器容量：变压器容量确定为为500KVA；
（3）供电方式：为满足园区发展的用电要求，规划将10kv高压线引入园区，同时在园区设10KV箱式变电站1处，容量为600KVA。园区内10kv线路全部采用电缆直埋的方式通向变电站，变电站以三相四线380/220低压供电，采用电缆直埋的方式向用电单位供电。供电电缆主要地埋敷设在道路两侧。
（4）照明规划：为增强园区的夜景特色，生态会所做一般照明及装饰照明和泛光照明