生态风情小镇项目可行性研究报告(基础设施、公用设施、旅游开发建设).doc

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生态风情小镇建设项目
可行性研究报告

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目录
第一章 项目总论 1
一、项目基本背景 1
二、项目建设必要性与意义 1
三、研究工作依据 2
四、研究工作结论 3
第二章 项目宏观背景分析 5
一、城镇旅游发展背景 5
二、区域社会经济背景 5
三、区域旅游发展背景 6
第三章 市场可行性分析 7
一、市场需求调查 8
二、市场供给调查 15
第四章 项目建设可行性 19
一、交通区位条件分析 19
二、政策环境条件分析 19
三、自然环境条件分析 20
第五章 建设方案和内容 21
一、项目总体思路 21
二、重点建设项目 22
三、配套施设建设 24
第六章 环境保护 28
一、设计依据、原则及目标 28
二、环境现状及环境影响因素分析 29
三、环境保护防治规划 31
第七章 节能节水和消防 34
一、节能节水 34
二、消防工程 35
第八章 项目组织管理与实施进度计划 38
一、建设项目组织机构 38
二、项目工程设计管理 38
三、项目招投标 39
四、建设项目合同与管理 40
五、建设项目质量管理 43
第九章 投资估算及资金筹措 47
一、投资估算 47
二、项目资金筹措方案 48
第十章 项目社会和生态效益分析 51
一、经济效益 51
二、社会效益分析 51
三、生态效益分析 52
第十一章 项目风险分析 53
一、政策风险 53
二、市场风险 53
三、财务风险 54
四、社会风险 54
五、经营风险分析 55
第十二章 结论与建议 57
一、主要结论 57
二、问题和建议 57

第一章 项目总论
一、项目基本背景
(一)项目区域
该项目位于冰城哈尔滨地域内，处于水与金源文化千丝万缕交织的道里区新农镇内。
该镇被松花江、金兀术运粮河与八一水库三面围绕，从其金兀术运粮河入江口处开始河水丰沛，河岸边有着大片湿地，地下蕴藏着煤气及泉眼的资源。
该项目作为文化旅游项目选择在这闹中取静的城市边缘，既可溶入金文化的历史，又可扩造苇丛荷塘间的湿地文化。
(二)研究内容
根据项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：
1、 项目背景分析；
2、 项目建设的意义；
3、 项目建设的依据；
4、 项目建设条件分析；
5、 旅游市场现状及预测；
6、 项目建设的内容和规模；
7、 投资估算及资金筹措；
8、 项目建设进度安排；
9、 项目组织运作；
10、 项目的社会效益分析及经济效益分析；
11、 项目的生态状况分析及评价。
二、项目建设必要性
1、文化旅游小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，建设、拓展我市金文化和湿地文化的又一延伸和发展，通过该项目的建设将有力提升我市历史名城和旅游城市的知名度。文化旅游小镇的建设，是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的新型现代化城镇的建设。
2、融入文化理，提升资源价值
由于文化旅游小镇的兴建，大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划，避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游的品质和品味，将迅速带动城市文化产业的发展。
三、研究工作依据
本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：
（一）相关法律
中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。
（二）有关规范、规程及标准
1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；
2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；
3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；
4、《风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）》。
（三）相关规划、计划
1、《东北地区振兴规划》
2、《哈尔滨市国民经济和社会发展“十一五”规划》
3、《哈尔滨哈尔滨市土地利用总体规划》
4、《哈尔滨市旅游总体规划》
5、《哈尔滨市“十一五”发展规划》
6、《哈尔滨市“十一五”旅游发展规划》
7、《哈尔滨市环境保护“十一五”发展规划》、
（四）其他相关材料
1、国内外文化旅游小镇资料
2、哈尔滨市及金代文史资料
3、实地踏勘与座谈资料
4、网络及其它公共渠道资料
四、研究工作结论
在生态效益方面，文化旅游小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，文化旅游小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度，同时将提高我市湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。
在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。

第二章 项目宏观形势分析
在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。
一、城镇旅游发展背景
旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。
在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。
随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。

该项目选择在哈市道里区新农镇区域内，主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境（距市区仅10余公里），加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应，形成产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。
文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三、区域旅游发展背景
哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。
文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。
项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章 市场可行性分析
第四章 项目建设可行性
哈尔滨作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。
一、交通区位条件分析
该项目位于哈市道里工新农镇，地处松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心约20公里，。从交通上看，文化旅游小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。
哈尔滨市作为黑龙江省交通枢纽城市，是连接省内外的门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。
二、政策环境条件分析
本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：
从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，哈市作为多元化文化城市，金文化是其发源地，金文化和湿地文化的有机结合将是哈市旅游开发的一个新亮点。国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发，产业结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链（生态农业、渔业等）及基础设施建设的有力支持 ；第四，黑龙江文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。
三、自然环境条件分析
项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。
所属气候区域
暖温带大陆性季风气候
四季分配类型
四季分明、温度适宜、光照充裕
降雨集中月份
7月、8月
年均降水量
632.8毫米
最冷月均气温
-8.7℃
最热月均气温
24.8℃
极端最低气温
-29.9℃
极端最高气温
34.8℃
年平均气温
9.4℃
平均相对湿度
66%
无霜期天数
186天
年日照时数
2719.3小时
年平均风速
3.5米/秒
年最多风向
南西南风
空气质量
优

项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。

第五章 建设方案和内容
一、项目总体思路
1、总体创意
旅游 + 地产，即：湿地生态养身旅游 + 商务度假人居地产。依托哈尔滨独特的湿地生态资源和优质的人居环境，打造以文化旅游和湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的文化旅游项目。
2、客户群定位
旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。
其中，主要内容包括：
——主力客户群定位：哈尔滨本地及周边城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场
——亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场
3、特色文化定位
以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态文化旅游小镇。
4、功能定位
以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性文化旅游地产项目。
5、档次定位
高端生态养生的度假天堂。
二、重点建设项目
（一）旅游房地产项目
即建设绿色生态社区。
选址：哈市道里区新农镇；
规模：占地1000亩；
定位：苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。
1、湿地仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园形式洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度，容积率在1.0—0.5之间。建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。
2、湿地养生公寓：
针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；
以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积率为1.5左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。
（二）综合服务配套项目
旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。
——湿地养生餐厅
结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。
（三）户外休闲娱乐项目
1、生态渔港
结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。
选址：疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨
规模：占地面积15公顷
——渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。
——渔港餐饮区：设计容纳100人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。
2、湿地温室植物园：
选址：原哈尔滨监狱一监区所在位置
规模：占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。
三、配套施设建设
（一）交通基础设施建设
为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。
根据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。
重点是在进入文化旅游小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。

表5-1 旅游相关标识牌设置情况

主要设置地点
数量（块）
形象标识牌
主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等
10
交通引导牌
G205高速公路出口处
5
景点标识牌
主要景点外围地区
8
服务提示牌
主要景点外围、交通中转、游客集散地等
18

（二）给水及供电设施
1、供水设施
目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着文化旅游小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）和国家5A级景区要求，本项目将在文化旅游小镇内建设供水设施。
2、供电设施
目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据《城市电力规划规范》（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。
（三）信息咨询服务设施
建设文化旅游小镇游客接待中心，并联入哈尔滨区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。
（四）环境治理和保护
良好的生态环境资源是文化旅游小镇旅游发展的基础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。
1、河道疏浚和堤坝加固
由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。
2、污水处理工程
结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。
（五）其他设施
1、旅游厕所
为了提升文化旅游小镇的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设2个四星级所和若干小型水冲厕所。
2、安全保障措施
重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。资金来源除政府予以引导性投入外，重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。
3、环卫设施建设
建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个城镇及各重点景区。具体如下：
垃圾回收设施：主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱。
垃圾转运站：建设1个垃圾转运站。
无害化处理设施：根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场。
4、邮电通讯建设项目
重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。
5、景观绿化
在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率。

第六章 环境保护
一、设计依据、原则及目标
（一）设计依据
l        《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）
l        《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；
l        《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
l        《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；
（二）环境保护目标
将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。
1、空气质量
环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。
2、地面水质量
地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。
3、环境噪音
环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）
4、固体废弃物
生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%
5、生态保护覆盖率100%。
（三）环境保护原则
1、与自然和谐共存原则
生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。
2、生态效率原则
在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。
3、区域发展原则
尽可能将文化旅游小镇与地方特色经济相结合，将文化旅游小镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。
4、高科技、高效益原则
大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．
5、软硬件并重原则
硬件指具体工程项目的建设，软件包括文化旅游小镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。
二、环境现状及环境影响因素分析
（一）环境现状
1、水环境质量
所处大辽河段，水质有轻微污染，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。
2、空气环境质量
项目区域主要在鼎翔生态旅游区，空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。
3、固体废弃物
生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。
4、声环境质量
当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。
（二）环境影响因素分析
1、项目施工期
项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。
——材料及土石方运输车辆噪声；
——现场施工噪声；
——运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；
——施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；
——施工作业产生的生活污水；
——挖掘土方等产生的固体废弃物；
——施工现场周围的景观影响。
由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。
2、项目建成后污染分析
——废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。
——废水
污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。
——废渣
度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源：锅炉装置和生活垃圾等。
三、环境保护防治规划
（一）施工期间污染处理措施
施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。
1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。
2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。
3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。
（二）运行期间污染处理措施
1、废气治理
把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。
加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。
2、水污染防治
污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。
3、噪声污染整治
合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。
4、固体废弃物治理
加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固体废弃物综合利用率达到85%以上。
5、环境卫生设施
文化旅游小镇的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为800-1000m，积极推广生态公厕。沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。
（三）环境监督管理
1、按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。
2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计；
3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；
4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；
5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；
6、进区项目要完善环保检测制度。

第七章 节能节水和消防
一、节能节水
（一）节能措施
1、设计依据
项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。
2、主要设计原则
执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。
3、节能措施
在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。
（二）节水措施
1、设计依据
国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。
2、节水措施
项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：
——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。
根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。
为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。
——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。
——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。
——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。
二、消防工程
（一）消防工程规划原则
1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。
2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。
3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。
4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。
（二）工程措施
1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)
根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。
2、消防通道
消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。
3、消防供水
消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。
4、消防通讯
消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。
火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。
（三）防震
地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。
（四）防洪
结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。
根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。
加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。

第八章 项目组织管理与实施进度计划
一、建设项目组织机构
为了加快旅游项目建设，项目承办单位应成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。
二、项目工程设计管理
（一）建设项目工程设计管理
1、工程设计管理的目的
工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。
2、工程设计管理的意义
工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。
（二）工程设计招投标
项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
（三）工程设计外部协作条件管理
1、环境影响及评价：环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。
2、动力供应：水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。
3、集散条件：交通储运、站场等设施。
4、外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。
（四）工程设计过程的管理
1、工程设计过程管理的目的
控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。
2、工程设计过程管理的目标控制
（1）从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。
（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。
（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。
（4）控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。
三、项目招投标
项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、
图8-1 建设工程招投标工作流程图
四、建设项目合同与管理
（一）建设项目合同
根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图8-2。
施工合同审批

所需资料：
1、         法人企业营业执照
2、         建筑企业资质证书
3、         中标通知书
4、         完费证明
5、         法人代表证明书
6、         法人授权委托证明书
7、         委托代理人签约资格证书
8、         建筑意外伤害保险投保手续
9、         法律、法规规定的其它材料

受 理

审 批<, /P>

资料备案

图8-2 建设工程施工合同审批流程图
（二）建设项目合同管理
建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。
1、合同管理的主要任务
(1)按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。
(2)编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。
(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。
(4)全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。
(5)控制和处理合同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。
(6)分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。
(7)建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。
(8)建立合同档案，加强合同信息管理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。
(9)注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。
2、合同管理的主要措施
(1)组建高素质、分层次的合同管理团队
1)要确立项目办公室