学位论文-—衡阳市农产品批发有限公司项目商业计划书以及投资估算和经济效益分析.doc

衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司

项目商业计划书

项 目 名 称： 衡阳市西园农产品批发市场二期建设开发
项目单位名称：衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司
项目负责人： 邱祖政
制 编 人： 段志勇
联 系 电 话： 13507344278 13607348489

制编时间: 2010年3月10日

目 录
一、公司基本情况介绍 (3)
二、项目开发背景及前景分析 (4)
2.1项目开发背景 (4)
2.2项目开发的前景及优势 (5)
三、项目实施的主要内容 (5)
3.1市场功能及经营范围 (5)
3.1.1市场功能 (6)
3.1.2经营范围 (6)
3.2项目建设规模及建设内容 (7)
四、项目建设及开发现状 (7)
4.1项目建设概况 (7)
4.2已建成项目 (8)
4.3待建工程 (8)
4.4项目建设目前存在的主要问题 (9)
五、项目效益预测 (10)
六、项目实施方案 (12)
七、项目实施计划 (15)
八、项目运作及管理 (17)
8.1项目运行的资金筹措 (17)
8.2项目管理及经营方式 (17)
8.3组织机构 (18)
九、结论 (19)
一、公司基本情况介绍
衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司是衡阳市政府唯一定点的农产品批发专业市场，是市级农业产业化龙头企业，是农业部定点农产品批发市场，市场前身是衡阳市西园蔬菜批发市场。为适应城市建设的发展，促进农业产业化进程，扩宽农产品流通渠道，衡阳市政府于2002年批准实施易地扩建西园市场的计划，并经省、市两级发改委批准立项，市场更名为“衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司”。
衡阳市是湖南省第二大城市，是湘南地区的中心城市，是中南、西南与华中、华东的连接点，地理位置优越，交通条件便捷，城区常驻人口加流动人口在内，已超过一百万人，历来商贸发达，商机潜力得天独厚。衡阳是一个农业大市，果菜种植面积达150万亩，年产量近40亿公斤，水产品产量达30万吨，如香芋、辣椒、黄花、白萝卜、柑桔久负盛名，畅销省内外，资源丰厚，商品流通潜力巨大。这些因素决定了西园市场是湘南地区最活跃的农产品集散中心，也最具有发展潜力。全年各个季节有来自全国20个省、市的蔬菜水果进入西园市场。销售辐射湘潭、株州、永州、邵阳等周边地区及赣东、粤北、桂北等邻省临界地区。市场担负衡阳市城区及周边城镇150万居民所需蔬菜70%的供应量，40%的水果供应量。常年交易量为6亿公斤，年成交额近5.8亿元。
2002年，市政府将西园市场建设项目列入衡阳市重点工程建设项目，2003年被省政府列入省级视同重点工程建设项目。2003年国家发改委将西园市场工程建设项目作为全国首批81家给予国债资金扶持的市场。
项目建设选址在城郊结合部，地处107国道与322国道交汇处，四周有京珠、衡昆、衡邵、衡潭西、衡炎等多条高速公路连通，区域位置优越，交通极为便捷，本项目工程建设占地206.16亩，总投资概算1.25亿元（原为1.1亿元，建设内容调整后增至1.25亿元）。

二、 项目开发背景及前景分析
2.1 项目开发背景
衡阳是我省的一个重要的农业大市，近年来，随着我市农村产业不断优化和调整，各种名优土特农副产品的种植和产量逐年不断大幅增长，农民新增的农副产品卖难的瓶颈也逐步显现，为更好的服务农民，拓宽农产品流通渠道，市政府于2001年决定配合城市改造工程，根据国家发展计划委员会、国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行、国家公商行政管理局六部委、局、行联合下发的《关于进一步加快农产品流通设施建设若干问题意见的通知》精神，决定将西园农产品交易市场异地扩建后建成我市唯一的、湘南地区乃至全省范围内最具规模、最具影响力、最现代化、功能最齐全、设施，管理和信息手段最先进完备的一个综合性的大型农贸市场。同时经市政府决定将该项目列入了我市的“十五”发展规划，作为市政府解决“三农”问题的重要项目。

2.2 项目开发的前景及优势
项目的建设符合国家长远产业政策，有很好的市场前景，是地方政府为解决“三农”问题的一个重要项目和举措，为此得到了各级政府和部门的高度重视和支持。
1、2002年、2003年市政府、省政府分别将该建设项目纳入了市、省重点项目管理范围，享受省、市重点工程全部优惠政策，并由省、市领导和重点办督办管理；
2、2003年，国家发改委将西园农贸交易大市场建设项目纳入全国81 家试点单位，并安排400万元市场建设扶持资金。
3、2004年，国家发改委批准下拨2000万元的贷款贴息。
4、市政府决定将项目列入我市“十五”规划项目，建设成我市惟一的一个大型综合农贸市场，今后不再搞重复建设。
5、项目地处市政府规划的衡州大道和107、322国道进入市区的枢纽地段，距湘桂线，京珠高速、衡枣高速和衡西火车站分别只有不到十分钟路程，交通位置十分便利。

三、 项目实施的主要内容
3.1 市场功能及经营范围
3.1.1 市场功能
本市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：
（1）信息功能：对市内各乡县、省内、省外蔬菜、水果、干货的产、供、价格、质量、品种等信息及本市场幅射范围区内的需求等通过市场信息管理系统来实现。
（2）批发交易功能：按设计规模设置蔬菜、水果、干货等分类存放、批发场所。
（3）保鲜功能：对部分水果、蔬菜，根据需要进行冷库保鲜，设置储藏冷库。
（4）净菜加工功能：市场根据人民群众物质生活不断提高的需要，设置净菜加工和供应。
（5）计量、检测功能：对出入市场的农产品设有准确的计量装置，并配有蔬菜残留农药检测设施。
（6）管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储等）、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，市场管理部门同有关部门协调，在市场内设有工商、税务等机构，对买卖双方进行一条龙服务。
3.1.2 经营范围
市场主要从事蔬菜、水果、水产品、干货的批发、零售，农产品批发铺面场地租赁、农产品冷藏仓储服务、农产品加工配送服务、农产品质量安全检测服务、并从事农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告、停车、住宿、餐饮、休闲等服务。
3.2 项目建设规模及建设内容
本项目总规划用地206.16亩，规划总建筑面积97276平方米，道路23720平方米（外围道路18871平方米、内部道路9850平方米，建筑密度28.5%，容积率1.06，绿化率29.8%）。
建设内容如下：
蔬菜交易区28441平方米
水果交易区13687平方米
食杂干货交易区23792平方米
冷库8640平方米
综合服务楼8000平方米
办公楼4500平方米
水产品交易楼4600平方米
加工厂3616平方米
附属建筑2000平方米（垃圾处理、配电、供水等）
投资预算：1.25亿元

四、 项目建设及开发现状
4.1 项目建设概况
本项目是2002年经市发改委批准立项目建设的，投资概算1.25 亿元，规划建设用地201.2亩（红线划定应为206.16亩），分两期办理用地手续。在前期已征用的88.25亩土地上，已投入资金6000多万元（其中自筹4000多万元），建成水果市场、办公大楼、蔬菜经营大棚（临时）及供电、供排水、道路等基础设施建设，以及水产品批发市场。项目二期建设开发用地117.9亩，已于2004年获省政府批准[（2004）政国土字第473号]，并向省国土厅交纳了省管国土征用规费303万元，但目前未完成市级征用程序，尚有干货调味品市场、蔬菜批发市场、冷库、服务大楼等主要建设项目待建。
4.2 已建成项目
已建成项目具体如下：
1、占地：88.25亩
2、建筑面积：25455.7平方米（另建简易大棚8018平方米）
3、建成项目：水果市场门面8208平方米
水果市场大棚3456平方米
水产品交易大楼9234.21平方米
办公大楼4077.5平方米
蔬菜简易交易大棚：8018平方米
道路：10000平方米
排水渠道涵管：2000米
冷库：480平方米（容量500吨）
4、已投入资金：6800万元
4.3 待建工程
随着本项目建设的不断扩大，市场升级需建项目（项目整体规划内）规划如下：
1、拟征地117.91亩（已经审核批准纳入规划红线内）
2、需建项目：蔬菜交易区（永久）10816平方米
钢制蔬菜大棚8460平方米
食杂干货交易区10516平方米
高温组合式冷库8640平方米（容量5000吨）
综合服务大楼7600平方米
场内道路20000平方米
水电设施
3、需投入资金6000万元
征地及规费：2236万元
蔬菜交易区：816万元
干货交易区：525万元
冷库：900万元
服务大楼：420万元
道路：280万元
水电设施：250万元
其他：573万元
4.4 项目建设目前存在的主要问题
1、资金缺口大
农产品批发市场的投资特点是：投资大、收益低、回收期长，其在民生和社会经济中又有特别重要的地位。因此，许多地市把农产品批发市场作为政府的公益性基础设施对待，加以扶持和支持。资金筹集计划未能实现，银行原承诺贷款6000万元，实现只到位2000万元，资金缺口太大，除在农行贷款2000万元外，其余4000多万元资金全靠自筹。目前已超出我公司的运作能力和资金承受能力。往后发展非常困难。
2、资源整合难，已建成的水果市场，建筑面积达12000平方米，是我市目前规模最大、最规范的专业市场。但由于全市市场资源整合、市场网点布局有待调整等原因，加之，如前所述，由于二期用地和资金问题，市场的配套冷库未建成，至今处于有场无市，导致我市的水果批发市场不能形成聚集效应和规模经营，（广州市的江南水果蔬菜批发市场年交易额达100亿元左右，东莞市的信立果蔬批发市场年交易额达70亿元左右），我市目前仅7亿多元。
3. 本项目建设承担人是民营企业主，自筹全部后续资金困难较大。
仅管面临困难，但西园市场业主在政府的指导下，正在通过争取银行进一步支持放贷，寻找合作伙伴融资补缺，创造条件进入国家政策扶持笼子等途径，筹措后续建设资金，力争在两年内全面完成项目工程建设，实现该项目的既定目标。

五、 项目效益预测
衡阳是湘南地区中心城市，是中南、西南与华中、华东的连接点，地理位置优越，交通条件便捷，城区常驻人口100万，人流盛旺，历来商贸发达，商机潜力得天独厚。衡阳是一个农业大市，果菜种植面积达150万亩，年产量近30亿公斤，水产品年产量达25万吨，具有地方特色的果菜产品，如香芋、黄花、白萝卜、辣椒、柑桔久负盛名畅销省内外，商品资源丰厚。该项目基于上述有利条件，全部建成后产生的效益是非常可观的。本项目全部建成后，预计年交易量可达12—15亿公斤，年交易额达14亿元， 年收入达4000万元，年利润1600万元，带动项目建设地域建设开发，土地价位飚升，项目建设用地升值率达300%。
除有较好的经济效益外，同时具有良好的社会效益：
1、有利于加快实现国务院关于“大中城市要进一步提高‘菜蓝子’生产规模化，集约化水平和“实行生产、加工、储运、销售一体化经营”的目标。有利于衡阳市农产品批发市场标准化建设工程的实现。
2、有利于保证衡阳市及周边城镇的农产品正常供应和物价稳定，对提高人民生活水平将发挥积极作用。
3、本项目规模大、功能全，有利于带动和促进农业产业结构调整，对促进衡阳地区农业产品优势变为商品优势和经济优势，增加农民收入，保证种植户利益将起到积极的推动作用。
4、本项目实施后，可安排从业人员3000多人，有利于社会稳定和发展。
5、项目建设将带动市场及附近商贸服务等第三产业的发展，对改善城市环境，增强城市功能和促进本地区经济发展均有一定的作用。
6、市场可为衡阳市提供较为稳定的税收和财源，预计每年可上交各类税金800万元以上。

六、 项目实施方案
西园农产品批发市场项目于2004年动工建设，截止2008年底，按规划已完成了部份项目工程建设，尚有部份项目待建，待建项目有砖混结构蔬菜经营铺面及钢网式交易大棚（永久蔬菜交易区、钢制蔬菜大棚、食杂干货交易区）、高温组合式冷库（容量5000吨）、综合服务大楼、场内道路、水电设施等相关配套设施的建设。
根据二期开发的实际情况，现阶段项目待建主要工程有：
1、砖混结构蔬菜经营铺面、食杂干货交易区以及钢网式交易大棚
2、容量5000吨的冷藏保鲜库
3、市场综合服务大楼
（一）、这三项设施建设的必要性
1、蔬菜交易区和食杂干货交易区是整个项目建设的重点，建好蔬菜交易区和食杂干货交易区才能有力地保障包括衡阳市城区100万居民及周边地区近2000万居民的蔬菜及干货产品的供应。西园市场是衡阳市唯一一家蔬菜批发市场，也是衡阳市最大的农副产品批发市场，建好蔬菜交易区和食杂干货交易区可以使农产品供应的数量、品种、质量、安全、价格等方面充分得到保障，可以吸纳更多的蔬菜和食杂干货产品的进入。经营者入场销售蔬菜、食杂干货等农产品，可以为农产品生产者提供一个更大的销售平台。（现市场农产品交易区设在临时大棚内，简陋且不安全，待新交易区建好后予以拆除）
2、冷藏保鲜库是农产品批发市场一项重要基础设施，一是能够保证蔬菜、水果的品质；二是能够储备足量的蔬菜水果，应对突发事件稳定市场；三是能够最大限度地减少经营损耗。我市场目前已建好的冷藏保鲜库，容量仅为2000吨，显然与现在的年60万吨的交易量很不匹配，储量仅有一天多的交易量，与规划的年交易量更不匹配，因此急待增建5000吨的冷藏保鲜库。
3、市场综合服务大楼是市场建设和开发的重点工程，综合服务大楼功能强大，它是集市场综合办公，包括商务活动、信息、市场管理、银行、工商、税务、保险、检验检测、住宿、餐饮、娱乐于一体的现代化综合性办公服务大楼。综合服务大楼的建设强化了市场综合服务的能力与水平，也直接影响到市场各项软、硬件配套设施的功能完善程度。
（二）、规模设置
1、蔬菜交易区：占地30亩，建筑面积28441平方米，门面摊位248个；食杂干货交易区：占地25亩，建筑面积15790平方米，门面210个，可销售。
2、冷藏保鲜库：占地15亩，建筑面积8640平方米，容积5000吨。
3、综合服务大楼：12000平方米，规模设置为大型现代化的信息综合服务大楼。
（三）、设计要求
1、蔬菜交易区：二层构式砖混结构，单体单层建筑面积54平方米，按三向布局。大棚为钢网式结构，建筑面积为17209平方米，分四列横排在门面中央，建筑设计必须合符抗击衡阳地区常发生的各种自然灾害的承受能力，消防、交通设施满足经营安全、便利的需要。
2、食杂干货交易区：二层构式砖混结构，单体单层建筑面积54平方米，按三向布局。大棚为钢网式结构，建筑面积为15790平方米，建筑设计必须合符抗击衡阳地区常发生的各种自然灾害的承受能力，消防、交通设施满足经营安全、便利的需要。
3、冷藏保鲜库
按功能设计库体布局，配置装备能满足用户不同要求的需要，能保证进取货方便，能达到目前国内同类冷藏库节能降耗最好水平。
4、综合服务大楼
按市场总体规划布局设计建设，严格按照国家有关建筑建设标准进行开发建造，建设的目标是打造市场各项信息、业务处理的综合性办公大楼，真正能够满足办理各项不同业务的需要，实现市场的一条龙服务，提升市场综合服务和管理水平。
（四）、施工单位确定
1、蔬菜交易区和食杂干货交易区：在市建工局的指导下，采用招标方式择定有高等级资质的施工单位。
2、冷藏保鲜库：经实地考察与咨询权威机构，初步拟定由大连冷冻机股份有限公司承建。
3、综合服务大楼：在市建工局的指导下，采用招标方式择定有高等级资质的施工单位。
（五）、建设工期：
1、蔬菜交易区及食杂干货交易区：2010年3月至2011年12月。
2、冷藏保鲜库：2009年10月至2011年4月。
3、综合服务大楼：2010年10月到2012年2月
（六）、项目建设责任部门：市场基建办

七、 项目实施计划
该项目于2004年动工建设，截止2008年底，按规划现已基本完成了一期工程建设开发任务，二期工程开发尚未启动，根据市场发展需要，急需启动二期工程开发建设。二期工程将严格按照“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，分步骤、有计划的开发建设。
二期工程开发建设总工期预计为3—4年，建设进度如下：
1、前期准备工作：2010年2月—2010年5月
二期工程规模较大，工程复杂，项目建设必要做好各项前期的准备工作，所以，前期工作必须要做好项目可行性研究报告、环境测评报告、规划设计方案和制定设计图纸等，对项目施工进行规范化的报建与报批程序，细化各项项目设计方案。
2、项目建设的资金筹措：2010年5月—2010年10月
二期建设项目的建设资金缺口达6000万元，市场亟需寻找合作伙伴，共同开发建设。
3、征地及拆迁安置工作：2010年10—2011年1月
二期用地为117.91亩，市场已向省国土部门缴清了相关规费303.7万元，已获省政府批准完善了相关手续，完成了土地征用的全部程序，但应向市国土部门相应土地出让金暂时欠缴，待新的引进资金到位后，即可按规划进行征地和拆迁安置工作，全部启动二期工程建设。
4、项目主施工阶段：2011年1月—2012年9月
项目施工阶段主要建设项目有：蔬菜交易区（永久）、钢制蔬菜大棚、食杂干货交易区、高温组合式冷库（容量5000吨）、市场综合服务大楼等项目核心工程。
5、后续施工及配套设施建设阶段：2012年9月—13年9月
后续施工阶段主要是场内道路及相关水电等配套设施的建设开发。

八、 项目运行及管理
8.1 项目运行的资金筹措
本项目从2004年2月进入施工阶段以来，累计已投入资金6800万元，已完成蔬菜简易交易大棚、水果交易区，办公大楼、排水主干渠、交通主干道等建设，如果启动二期工程建设，项目资金缺口近6000万元，据衡阳市政府要求本项目尽快建成并启动经营，为填补资金缺口，促快建设进度，拟采用下列筹资方式：
1、建设单位自筹部分项目建设资金；
2、招商引资：采用股份合资经营的方式吸纳投资者入股经营，引入项目建设所需要资金，按投入资金的比例共享利润；
3、社会融资；
4、争取国家项目资金扶持：西园市场的建设是一项重大的民生工程，此项目的建设极大的促进了农产品流通业的发展，实实在在的增加农民收入，让老百姓得实惠的民心工程，所以希望能够争取到国家专项拨款资金的扶持；
5、争取地方配套拨款资金扶助；
6、银行贷款。
8.2 项目管理及经营方式
本市场规模较大，功能齐全，经营项目比较多。因此，在市场管理部门的统一领导下，可实行业务分块管理，物业统一管理。
1．对市场内专业性较强的冷库、净菜加工及超市等可采用专人负责机制，或者采取招标承包，实行自负盈亏，按合同向市场管理部门上交利润。
2．各种批发交易门面，建成后进行出租，业主负责建设和建成后的物业管理。
3．市场设物业公司，统一对市场内设施的维修、环保、绿化、卫生、保安、水电供应等进行全方位的管理与服务。
8.3 组织机构
公司实行董事长领导下的总经理负责制，公司组织机构图如下：

九、 结论
本项目得到了省、市政府的高度重视和国家有关部委的大力扶持，2001年3月，国家计委，国家经贸委等六部委组成的农副产品批发市场考察组对西园市场建设项目进行了考查，各部委领导一致认为该项目建设符合温家宝总理关于“加强农副产品流通设施建设，增加农民收入”的批示精神，项目确定意识超前，选址布局合理实用、立项得当、符合政策、具有优势、效益可观、投资可靠、回收无虑。据北京中诚恒达资产评估有限责任公司的评估结论：“衡阳市西园农产品批发市场项目”的未来收益值为15503万元，另据西园市场预测：门面销售、摊位出租、市场经营可回收资金14649万元。
各种数据及调查表明：该项目具备较高的财务盈利能力和借款偿还能力，从盈亏平衡分析来看，项目具有较强的搞风险能力，通过向社会招商引资及预售等滚开发模式，能保证项目投资所需的资金，通过销售能尽快实现投入资金的回笼，并在项目建成后通过经营获取永久的收益，该项目的生命力旺盛，投资是完全可行的。
衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司
2016年3月10日

旅游投资估算与经济效益分析
　　一、旅游投资估算
　　1、估算编制范围
　　本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。
　　(1)业主开业流动资金。
　　(2)建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。
　　2、估算编制依据
　　本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。
　　(1)相似工程合同造价资料及地区材料价格。
　　(2)假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。
　　3、投资估算
　　本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区(大棚蔬菜)220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。

　　二、经济分析
　　通过市场预测，本报告拟定下列经营策略: 某某山生态农业观光旅游项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发,自主经营。
　　1、年营业收入
　　通过调查历年旅游接待情况，预测某某山生态农业观光旅游项目收入概况如下：

　　2、成本估算
　　1) 各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。
　　2) 投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。
　　3) 管理费用按销售收入的20%计算。(包括防疫请临时工土地租用费等办公用品)
　　4) 销售费用按销售收入的3%计算。
　　5) 职工年平均工资按8000元计算，管理人员工资2.5万元，技术人员工资2.0万元。包括工资性补贴及福利。
　　6) 税金：交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。
　　3、所得税
　　按照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细则，所得税按25%计取。
　　4、利润估算
　　根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，(详见损益表)整个项目建成后，运营利润1927万元。(税后利润)
　　5、财务指标分析
　　本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。
　　财务内部收益率税前35%
　　财务内部收益率税后20%
　　每年利税为：3372万元
　　每年收益为：1927万元
　　投资回收期含折旧摊销期6.33年。
　　经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行发布的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。则本项目在财务效益评价下是可行的。

26