老年服务中心项目可行性研究报告书.doc

河南上风上水生态园有限公司
“鸿泽苑”生态老年服务中心项目

可行性研究报告

北京玉龙天行工程咨询有限公司

二〇一一年十一月
目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概述 1
1.2可行性研究编制原则、依据与范围 4
1.3目标客户定位 7
1.4结论 8
第二章 项目建设背景及必要性 9
2.1项目建设背景 9
2.2项目建设的必要性 14
第三章 市场前景分析及预测 16
3.1老年服务市场分析s 16
3.2老年公寓租赁市场分析 20
3.3郑州市老年服务中心市场前景分析 22
第四章 项目区建设条件 25
4.1项目区概况 25
4.2区位条件 26
4.3自然条件 26
第五章 建设规划和内容 28
5.1建设规模 28
5.2建设内容 28
第六章 工程方案 30
6.1项目设计 30
6.2老年服务中心建筑设计方案 31
6.3电力设计方案 36
6.4电信设计方案 38
6.5给排水设计方案 38
6.6采暖、通风与空气调节设计方案 39
6.7防雷及接地 39
第七章 服务中心管理模式 40
7.1候鸟式养老模式 40
7.2候鸟式养老的服务核心 40
7.3候鸟式养老的运作模式 41
7.4候鸟式养老的宗旨 42
7.5本服务中心管理模式 42
7.6本服务中心服务方式 43
第八章 服务中心管理方案 46
8.1方案原则依据 46
8.2老人居室 46
8.3公共区域 46
8.4服务膳食 47
8.5护理 47
8.6康 复 48
8.7心理疗法 48
8.8临终关怀 49
第九章 环境保护 50
9.1依据及标准 50
9.2建设施工期污染因素及防治措施 50
9.3装修期间污染因素及防治措施 55
9.4营运期污染因素及防治措施 56
9.5结 论 57
第十章 节能、节水措施 58
10.1设计原则 58
10.2设计依据 58
10.3节能措施 59
10.4节水措施 62
第十一章 安全卫生 64
11.1执行的设计依据与标准规范 64
11.2职业安全卫生现状 64
11.3卫生要求 64
11.4危害因素分析及控制措施 66
11.5预期效果及评价 67
11.6消防 68
第十二章 组织机构与人力资源配置 70
12.1组织机构 70
12.2运营组织安排 70
12.3劳动定员与人员培训 70
第十三章 项目实施及招标方案 72
13.1项目组织 72
13.2项目实施计划 73
13.3建设工期及项目实施进度表 73
13.4项目招标方案 75
第十四章 投资估算与资金筹措 79
14.1投资估算 79
14.2资金筹措方式与来源 81
第十五章 财务评价 82
15.1财务评价基础数据选取 82
15.2营业收入估算和成本费用分析 82
15.3经济效益分析和评价 83
15.4盈亏平衡分析 84
15.5敏感性分析 85
15.6财务评价结论 85
15.7风险分析 85
第十六章 社会效益评价 88
16.1社会影响分析 88
16.2社会适应性分析 88
第十七章 报告结论 89
17.1结论 89
17.2建 议 89

4

第一章 总 论
1.1项目概述
1、项目名称
“鸿泽苑”生态老年服务中心项目
2、项目承办单位
河南上风上水生态园有限公司
3、建设性质
新建
4、建设地点
郑州市惠济区大河办事处前刘三组
5、建设规模与内容
（1）建设规模
中心规划用地面积181.2亩，其中建筑用地38亩，道路广场33亩，绿化水面95.2亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0.75，绿化率超过56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。
社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类，户型分为28平方米～105平方米不等的8种，总建筑面积达90520平方米，可入住3000户，充分满足各类目标顾客群的需求。
（2）建设目标
n 建设郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年服务中心。
n 建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。
n 通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。
n 高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。
（3）建设内容
①土建工程
本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图
表1－1 建（构）筑物一览表
序号
名称
面积（m3）
层数
结构
1
院落式住宅楼
20000
三层
框架
2
酒店式公寓楼
25000
五层
框架
3
独院式民居
22000
三层
框架
4
综合楼
20000
四层
框架
5
办公楼
3200
三层
框架
6
值班室
100
单层
砖混
7
锅炉房
80
单层
砖混
8
配电房
80
单层
砖混
9
污水处理站
60
单层
砖混

合计
90520

综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。
②设备工程
项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。
③辅助工程
项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。
6、投资估算与资金筹措
（1）投资估算
项目建设投资为8500万元，其中：固定资产投资8000万元，流动资金投资为500万元。
（2）资金筹措
本项目总投资为8500万元，拟通过企业自筹解决6500万元，通过银行贷款2000万元。
7、建设年限
项目建设期为两年，建设时间为2010年10月至2013年9月
8、主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备 注
1
项目占地面积
亩
181.2
合120806.04m2
2
用地性质
居住用地
3
建筑面积
m2
90520

4
容积率

0.75

5
绿地率

56%

6
建筑层数

低层

7
建筑耐久年限
年
50

8
建筑结构耐火等级
级
二

9
屋面防水等级
级
三

10
建筑抗震设防类别
类
丙

11
抗震设防烈度
度
6

12
结构形式
框架结构
13
建设期
年
2

14
定员
人
300

15
项目总投资
万元
8500

16
年营业收入
万元
11000

17
年总成本费用
万元
7452.21

18
年利润总额
万元
3327.79

19
净利润
万元
2495.84

20
财务内部收益率
%
41.36%
税前
31.94%
税后
21
投资回收期
年
3.1
动态投资回收期（税前）
4.1
动态投资回收期（税后）
22
总投资利润率
%
39.2

1.2可行性研究编制原则、依据与范围
1、编制原则
（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。
（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。
（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。
（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。
（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。
（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。
2、研究编制依据
（1）《中华人民共和国建筑法》
（2）《民用建筑设计通则》（JG3738）
（3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191）
（4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）
（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）
（6）《城市房地产管理法》
（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87）
（8）《建筑物电路设计规范》
（9）郑州市城市总体规划
（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求
（11）《老年人社会福利机构基本规范》
（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)
（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)
3、研究编制工作范围
根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。
（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。
（3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。
（4）、项目实施原则及实施进度。
（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。
（6）社会效益分析
1.3目标客户定位
“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“鸿泽苑”生态老年服务中心开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。
1.4结论
整个中心可提供各类住房共3000户,可安置接纳4000余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会300余人的就业问题。
本项目建成后，可带动和提升郑州市养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”。
随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。

78

第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
1、政策背景
党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障。首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。
其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。
2000 年8月，中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发， 高度重视和切实加强老龄工作， 发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。
2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。
（1）、《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要（2011-2015）》
加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。
《规划》明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。
《规划》把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。
（2）、郑州市关于老年服务业的扶持政策
从2010年起，在郑州市六区内新建的社会办养老服务机构，床位在50张以上，经民政部门考核验收达标后，自建用房的每张床位补贴3000元，租用房且租用期5年以上的每张床位补贴2000元，市属县（市）新建社会办养老服务机构的补贴参照以上标准减半执行。 此外，市民政部门将对符合条件的社会办养老机构进行补贴，按照入住本市户籍老年人数量，市财政给予每张床位每月平均150元的床位运营补贴。居家养老服务是这次支持的重点项目。市财政每年拨付500万元居家养老服务工作专项经费，用于建立健全老年人居家养老服务管理网络和个人档案，老年人日间照料中心、社区托老站建设的补助，对居家养老护理员进行培训和资格认证，扶持农村居家养老工作的开展。
2、项目提出的背景
随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。
人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。
社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。
为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。
老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。
我国国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础，随着我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2011年河南省人均GDP已达21165元，河南省已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。
正是在此背景下，提出了本生态老年服务中心项目建设。
2.2项目建设的必要性
1、符合国家社会福利政策的要求
2000年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。2005年，民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机构。
根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。
2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德
老年族群是“植树人”，是社会财富的创造者，今日社会的一切，都来自于昨天，来自于他们的双手。他们是社会功臣，今日社会理所当然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年的一切方便。让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。
3、满足社会的需求
老年服务中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。二是开辟了新的就业领域，创造了新的就业岗位。对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。据有关调查表明80％的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72％的入住老人没有孤独感。入住老年服务中心，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。有人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现代意识的一种方式。“寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。在娱乐活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所，老人总会找到自己喜爱的项目，这是居家养老难以享受到的。如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一个方面。

第三章 市场前景分析及预测
3.1老年服务市场分析
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。
1、老年人口的发展状况
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。
中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：
第一阶段：过渡阶段 1982年 ～ 2000年
60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。
第二阶段：发展阶段 2000 ～ 2025年
60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。
第三个阶段：高峰阶段 2025年 ～ 2055年
60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、福建等省65岁以上的人口接近7%。
表3-1：我国人口年龄构成及发展预测一栏表
中国人口年龄构成及发展预测(%)
年份
1953
1964
1982
1990
2000
2020
2040
2050
0-14岁
36.28
40.70
33.59
27.62
26.10
20.60
19.60
19.80
15-59岁
56.40
53.22
58.78
63.80
63.80
64.20
58.30
58.80
≥60岁
7.32
6.08
7.63
8.58
10.10
15.20
22.10
21.40
2、老年住宅的现状
（1）老年建筑的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%～5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。具体调查情况见下表：
表3-2：当前我国国内老年设施状况一览表
当前国内老年设施状况
项目
居住对象
自理程度
护理方式
功能组成
老年公寓
在一定帮助下能独立生活的健康老人
自理
最低帮助
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房
福利院
无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人
自理或半自理
最低帮助半护理
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健
托老所
白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人
半自理或不能自理
半护理
居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房
护理院
生活不能自理、需要半护理或全护理的老人
半自理或不能自理
半护理/全护理
护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等
老年设施综合体
各种类型均包括
综合
老年设施综合体
各种类型均包括
（2）老年人的居住模式
①购买房屋居住
2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
②自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
③租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
3、目前国内老人住宅的销售情况
老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。
4、目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。
3.2老年公寓租赁市场分析
从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境。优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。
从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要看城市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。
2000年，曾有绿城美誉的郑州提出创建国家园林城市的目标。经过几年的不懈努力，2006年1月23日，郑州市被国家建设部命名为“国家园林城市”。这一年，郑州市提出“绿城变花城”的思路，去年郑州市提出了“现代化、国际化、信息化、生态型、创新型城市”的发展目标。三年来，郑州园林绿化建设的步伐没有一丝懈怠，正朝着中西部生态宜居城市的目标阔步前进。郑州这座中部省会城市的绿色更浓，林荫更厚，花儿更艳，她所散发出来的生态魅力令人神往。春暖花开，郑州市区道路旁繁花竞放，公园内特色花展不断，游人如织；滨河公园里，晨练的人在绿树鲜花中，呼吸着新鲜的空气，或随着音乐翩翩起舞，或踩着鹅卵石小道缓跑…… 这些人与自然和谐相处的场面，如今已是郑州市区寻常的风景。随着城市化进程加快，近年郑州在我国中部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了郑州房地产的价值，对郑州经济的持续发展也将产生积极的深远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激郑州市房地产市场的繁荣兴旺，购房门槛越来越高，而老年公寓租赁入住门槛低，迎合市场需求，发展空间巨大。
3.3郑州市老年服务中心市场前景分析
1、养老服务需求迫切
随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.7亿;再过10年，将达到2.3亿;再过20年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11 % ， 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
目前，郑州市统计局相关负责人表示，随着老年人口持续增长，人口老龄化进一步加重，社会和家庭负担将加重，养老问题日益突出，要做好老龄工作，促进社会和谐。目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。
以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。
2、支付能力有保障
随着经济持续发展，郑州市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。而另一方面，郑州市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放。
郑州对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，现郑州市常住人口达1200万，60岁及以上人口约160万，在郑州市现有的160万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10多个“鸿泽苑”这样规模的养老服务中心，才能基本满足需求。
近年来，郑州市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下，得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展，特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势；郑州市不仅已经进入老龄化社会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。而以市福利为代表的各类福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求。
因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求的生态老年服务中心项目，市场前景广阔。

第四章 项目区建设条件
4.1项目区概况
郑州市惠济区位于河南省中部，郑州北部、黄河南岸。总面积232.8平方千米。总人口14万人（2002年，简册）。2004年，总人口20.1万人。
惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉映，全区600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”，已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。

本项目位于郑州市惠济区大河办事处前刘三组，北西部与郑州市惠济区投资建设的300多亩市政公园接壤，南部是新农村住宅小区，东临郑州森林湖小区；空气新鲜，交通便利，怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境，使本公司拟建的“鸿泽苑”生态老年服务中心占尽地利之势。
4.2区位条件
黄河公路大桥、黄河公路铁路两用桥连接黄河南北，京珠高速、京广铁路、107国道、连霍高速(G30)等陆路交通大动脉穿境而过，开元路、天河路、江山路、清华园路等高等级市政道路四通八达，供排水、电力、通讯管网、燃气等基础设施配套齐全。毗邻亚洲最大的铁路货运编组站，距新郑国际机场车程仅30分钟，连霍高速（G30）郑州惠济站的开通、西北绕城公路的建设，将使惠济区的区域通达优势更加明显。
惠济区坚持“一区、两中心、三个产业”的发展战略，走“生态强区、工业富区、旅游兴区、农业稳区”的发展之路。以“三全”为主导的食品、医药、印刷、饮料等支柱工业发展迅猛，以“毛庄蔬菜批发市场”为市场物流龙头的汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等批发市场交易旺盛，以省体育中心、大学城北区等为中心的大型文化体育场所初具规模，在农副产品加工、高新农业、生态建设、休闲旅游、商贸物流、教育文化、现代服务业具有广阔的发展空间。
4.3自然条件
1、地理位置
惠济区位于黄河南岸，是郑州市内五个行政区之一。作为郑州市规划的市区北部组团（惠济区）的主体，其东临郑东新区，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。
2、气候条件
惠济区属北温半干旱半湿润季风型大陆性气候。春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足，冬寒干燥，风多雪少。一年之内四季分明。气温年际变幅较大，总的比较温和。年平均气温14.2℃，年度变化幅度在13℃—16℃之间。
3、降雨量
多年平均降雨量649.9毫米。降雨量年际变率较大，年内分布不均。最大年降雨量1041.3毫米，最小年降雨量384.8毫米。降雨量随地势高低由南向北递减。
4、自然条件对建设项目的影响
（1）对施工条件的影响
郑州市惠济区水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施工有影响。
（2）对工程造价的影响
郑州市惠济区建筑材料资源丰富，无需长途运输，主要材料能自给自足。部分水泥、石子来自毗邻区域，这样大大降低了工程造价。
本工程属地震烈度7度区，对抗震重点工程应进行地震烈度复核和地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工