超市中心建设项目可研报告分析报告.doc

第一章 总 论
一、项目概况
（一）项目名称：好又多超市
（二）项目建设单位：封开县信汇投资有限公司
（三）项目建设地点：封开县江口镇大塘一路128号
（四）项目法人：何桂华
（五）项目负责人：关勤兴
（六）建设规模及建设期限：本项目由甲方筹措经营资金，乙方出资装修经营场地合作经营超市、百货业。首层部份铺位租赁经营高档商品。

1． 建设规模：
将建两层合共6000平方大型综合超市。
2．建设期：
（七）投资总额及资金来源
投资总额为人民币伍仟万元正。自有资金和融资。
二、建设单位概况
封开县信汇投资有限责任公司于2013年6月注册成立，注册资金500万元，公司设立了投资部、市场发展部、工程部、行政人事部、财务部、督查部、采购部等管理部门，并建立了适合企业发展的各项规章制度。
公司经营范围：自有资金对农贸市场、物业管理项目进行投资，房地产开发经营、销售；建筑材料。
展望未来，公司前景辽阔，我们将为打造一个和谐社会、一流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗！
核心理念：和谐企业创建和谐社会！
企业精神：团结、务实、拼搏、高效、创新！
经营理念：服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！
三、综合评价
本项目的建设符合封开县城市城市建设发展方向，对于推动封开县城市发展战略的实施，具有重要的促进作用。随着政府粤桂合作的进一步实施，特别是城镇一体化战略的推进，使封开城区发展成为一个充满生机和活力的发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。
目前，建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动封开城区城市建设，此外还将改善封开县城市商业基础设施布局分散、经营混乱、经营专业化程度低等现状。本项目的实施将使封开城区得居民得到专业化、人性化、品质优良的服务。
本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益说明该项目是可行的。
四、项目编制原则
本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发引导为手段，以科技进步为先导，以增加经济总量为目标，推进城市基础设施建设，加快封开城区的建设速度。
本项目按照“规划高标准、产品高质量、高附加值、因地制宜”的原则进行建设，充分利用资源优势、区位优势、交通优势、开发优势、产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。
本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段，以高速产业结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特点。
好又多购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中心，要把好又多购物中心的经济发展作为封开城区经济发展的新的增长点。坚持内引外联、采用从“筑巢引凤”到“引凤筑巢”等方式招商引资，扩大集聚规模。
把好又多购物中心建设成为布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美、对封开城区乃至封开县城市总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心。
好又多购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。建筑设计上尽量选用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
封开县城市地处封开旧城中心区，封开县城市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全县经济始终保持强劲的发展势头。
随着封开县城市国民经济的发展和人民生活水平的提高，城市建设步伐不断加快。封开县城市按照营造和谐封开县城的要求，实施封开新城市发展战略，封开城区建设步伐加快。
二、项目建设必要性
封开县位于广东西北部，毗邻广西梧洲市，素有"两广门户"之称，是通往"珠三角洲及大西南的"咽喉之地"。全县总面积极因素2723平方公里，辖16个镇，总人口46万人。封开县的基础设施日臻完善，全县先后完成了县内国道321线一级水泥路、省首S266线二级水泥路和县道西线水泥路工程，水陆交通便利。县内有直接出口货物的岸码头。全县通信已实现电话传输数字化，程控电话装机达4万多门，开通移动电话2万多门。
近年来，封开县充分利用优越的地理位置及丰富的资源，大办工业园区，大力发展"三高"农业，不断完善吸引客商的投资优惠政策，社会稳定，经济持续发展，投资环境得到极大改善。
在封开中心城区、新区商业住宅和商业建筑等新建项目星罗棋布，使封开县城市城市建设规模迅速扩大，在封开中心城区建设一座大型现代化购物中心势在必行。
1．好又多购物中心的规划建设是进一步推动对外开放，全面提升城市形象、加快城市化进程的需要。
近年来封开县城市的经济、城市规模发展速度加快，商业基础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。从完善城市基础设施方面看，建设一个位于封开城区大型购物中心是完全必要的。好又多购物中心的建成标志着封开城区的城市基础设施将跨上一个新台阶，有助于树立封开城区良好的风貌与形象。
2．好又多购物中心的规划建设是改善城市环境质量、提高人民生活质量的需要。随着经济的发展，城市人口的增加，封开县城市目前的商业、休闲场所从数量、规模、档次上来看已不能满足需要。好又多购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件，给群众创造一个购物、娱乐、休闲的好去处。
3．好又多购物中心的规划建设是优化土地资源配置、带动项目周围沿线开发的需要。好又多购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关产业的发展，创造新的经济增长点。
第三章 市场供求分析及预测
一、市场发展现状与前景分析
（一）商业布局现状分析
目前封开县城的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是封州广场和小型购物商业区以及封开县城购物中心。
现有的各个小超市和商业、商家分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。
（二）项目综合优势分析
1. 项目开发外部优势
区位优势
从区域位置看，封开中心城区是连接大塘和西堤的地区性政治、文化、交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口增长加快，封开旧城区将成为封开县城市规模最大、城市人口最多、商务活动最旺的城区之一
本土资源优势
封开县自然资源丰富。全县林业用地面积极因素20.5万公顷，年产松脂2万多吨，为全国县级之冠，2001年被国家林业局命名为"中国松脂之乡"；全县可开发水力资源16万千瓦，目前已实现水电装机容量体裁衣2.05万千瓦，年发电量近5亿千瓦时，是全国第一批直100个实现农村电气化县之一；县内矿产资源有黄金、水晶、锡、铜、钨、锰、铁、花岗岩、大理石、石灰石、矿泉水等其中花岗岩蕴藏量30亿立方米，大理石碑15亿立方米，石灰石家庄市300亿立方米。工业产品主要松香及其系列产品、中纤板、水泥、牛皮纸、矿泉水、木雕刻工艺家具等。
商业现状凸现的优势
封开县城市城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，主要因为旧城的商业设施太陈旧，没有得到改造，繁华地段的商业基础建设差，没有形成良好的购物中心格局。缺乏高档、集中成片的商业区，而封开城区缺乏商业设施，缺少核心购物中心和商业竞争力，正是这种充满缺陷的现状为本项目建设城市购物中心提供了必要条件。
（三）项目开发自身优势
规划优势
按封开县城现行城市规划，本项目目前是封开城区唯一的大型购物中心，具有独立市场的优势。
项目总体规划充分体现了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒适性，各组团功能尽可能利用地块的位置、布局以及其它特征表达各自优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，更体现了建设品位的优势。
规模优势
本项目的开发为封开县城区提供了高尚的商业、休闲场所，以花园式商业广场构成大型购物中心的现代都市样本。而这种大型的建筑，一流的规划、高雅时尚的设计将使本项目成为封开县城市封开城区未来的城市座标，成为封开城区居民休闲、购物、文化活动中心。
设计优势
购物中心的设计具有明显的商业气势，商业主体贯通流畅，增设二层循环通道及多个平台，辅以景观绿化，休闲设施，充分满足购物、商业流通的动静分布，同时还具有很强的景观休闲效果。
购物中心低密度、大而全的公用空间和主体绿化构成了好又多购物中心的多重景观效果，完全具备了花园购物、休闲购物、旅游购物的特征。
公用配套优势
中学、小学、医院、邮局、车站、银行分布在项目周围，购物中心与住宅区既紧密相连，又相对独立。
项目内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具备物质条件。项目内还规划物业管理办公、文化娱乐活动室，为创建现代城市购物中心提供必备条件。
物管优势
项目将聘请国内知名物业机构担任项目物业顾问，在封开县城率先引进高尚、安全、周到、舒适的服务型管理，并承诺不以赢利为目的，建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板。
二、市场需求分析
随着封开县城城区的建设速度加快，以及封开中心城区、新区的建设速度加快，封开县城市的辖区人口数量迅速增加，客观上要求封开城区内有一个购物中心来引领封开城区商业的发展，同时满足人民的日常生活需求，提高人们的生活质量。好又多购物中心建设项目正是迎合这一需求趋势而建设，项目以创新的“都市MALL”为核心经营模式，以大型超市、精品百货、写字楼为经营主题，符合封开县城市商贸业的发展方向。

第四章 项目建设地点及建设条件
一、建设地点
封开县城市封开城区西堤路15号
二、建设条件
（一）自然条件
1．地形地貌
封开县位于广东西北部，毗邻广西梧洲市，素有"两广门户"之称，是通往"珠三角洲及大西南的"咽喉之地"。全县总面积极因素2723平方公里，辖16个镇，总人口46万人。
2．气候
封开县属亚热带地缘季风气候，北回归线人境内穿过，土地肥沃，雨量充沛，
物产丰富，封开县是全国农业综合项目开发示范县，全国已基本形成黄烟、麻竹、杏花鸡、莲都羊、贺江水产、名优水果、速生丰产林等"三高"农业基地。
3．交通
封开县的基础设施日臻完善，全县先后完成了县内国道321线一级水泥路、省首S266线二级水泥路和县道西线水泥路工程，水陆交通便利。县内有直接出口货物的岸码头。

第五章 项目生产规模及建设方案
一、项目建设规模和期限
（一）项目建设规模
封开县城市封开城区西堤路15号，项目建成后将辐射整个封开县城市。好又多购物中心以“美化城市、提高城市服务功能”为目标，为辐射区内的消费者提供商务办公、购物、餐饮、休闲、娱乐等服务。本项目将成为集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心。
（二）建设期限
本项目建设期限为1年。完成可行性研究报告的编制、申请立项、项目审批及安装工程。
（三）项目建设进度计划
按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：
项目准备阶段：项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；
项目实施阶段：勘察、设计、工程招投标、设备采购、道路施工；
项目完成阶段：试运营、竣工验收。
（四）项目管理
为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根据国家有关部门政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制、项目筹资渠道多元化等制度的建设和建设项目的前期工作。成立项目管理小组，负责好又多购物中心内一切建设、运营和管理事务。内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。
二、项目建设标准
本项目将引用先进设计理念，以高品位、时尚化、五星级环境及先进的管理模式，为封开县城市的消费者提供全方位的服务。项目建成后将针对不同消费者的需求，为广大消费者提供高、中、低档服务。
（一）购物中心环境
1．好又多购物中心位于封开县城市封开中心城区，交通便利，易达性好。
2．好又多购物中心按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。
3．设有专用机动车停车场，停车场面积满足购物中心经营需要。
4．购物中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。
5．好又多购物中心的主体建筑为正式建筑，严格按照商店建筑设计规范的要求设计建设。
6．购物中心建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。
7．建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。
8．按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。
9．按照城市公共厕所卫生标准的要求。购物中心设有卫生间，卫生间清洁、无异味。卫生间的数量、面积、条件与购物中心面积、条件相匹配。
10．建筑物根据实际情况设有人行自动扶梯、垂直升降电梯、货用电梯。
11．配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在场区设垃圾桶。
12．按经营分类设置经营区域，配置适宜的基础设施。
13.购物中心内设公用电话、电子提款机等公用设施为消费者提供方便、快捷服务。
（二）消防安全管理
1．建筑严格按照建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。
2．严格按照消防安全标志设置要求。配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。
3．根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。
4．对购物中心经营人员、管理人员、工作人员（包括营业员）定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。
5．对消防设施进行定期检查记录。
6．在消防通道、疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。
7．按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。
8．设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。
9．施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。
10．易燃性、易爆性商品用空容器展示。
11．电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。
12．定期检查并维护电路、用电设施，做好检查记录。
13．建立健全保安防范组织、制度。
14．设立治安和消防值班室。
15．设立对购物中心的电子监控设施。
16．配备专职保安人员。
17．对保安人员进行专业培训，持证上岗。
18．配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。
19．配备应急照明设施。
20．配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。
21．严格按照多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进行堆放。
22．配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。
23．配备专职消防队，并配备消防车等。
（三）服务管理
1．服务性收费符合国家价格管理的有关规定。
2．购物中心工作人员佩带胸卡，统一着装。
3．设立服务台，为顾客提供咨询和导购服务。
4．配备卖场区域分布导图。
5．各功能区标识清晰醒目，使用汉字要用简体字，设计制作规范。
6．设立信息台、信息展示板或广播，公示市场交易信息、商品信息、价格信息和市场各项承诺及服务措施。
7．建立顾客投诉制度，并设立专门的投诉接待处理部门，处理消费者诉意见和交易纠纷，并记录备案。
8．公示投诉处理结果。
9．配备电子显示屏幕，随时发布有关信息。
10．建立本购物中心网站，利用网页提供供求信息、价格信息服务。
第六章 消防、安全与节能影响评价
一、消防
（一）编制依据
1.《建筑设计防火规范》。
2.《建筑灭火器配置设计规范》。
3．其它有关的规范的标准。
（二）消防措施
消防工作应贯彻“预防为主，防消结合”的方针。
1．加强消防水源建设，好又多购物中心内建设消防水源系统，必要时应建设一座消防专用蓄水池和建筑物内外消防水系统。
2．所有建筑物均按《建筑设计防火规范》确定建筑物耐火等级和安全通道，并合理的选择防雷电设施。
3．按规范要求建筑物的建筑群设置合理的消防通道，并按环形布置，且最少有两处与外界道路相连接，并确保通道和道路的畅通。
4．主次干道按120米间距设置消防栓，高层建筑附近要增设13个消防栓。
5．各建筑物均应根据其自身特点，选择和配备一定数量的灭火器，并定期检查确保使用的可靠性。
6．按规范要求搞好设施的设计与安装，防止产生火源。
7．建设消防自动报警系统，并建立健全消防的有关规章制度。
8．其它未尽事宜，按国家有关规定执行。
三、安全
（一）编制依据
1．《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》。
2．《工业企业设计卫生标准》。
3．《建筑抗震设计规范》。
4．其它有关的规范和标准。
（二）安全措施
1．地区建筑物设计和建设按地震烈度8度设防，好又多购物中心按7度设防。
2．地震时公园、绿地、综合广场等为群众主要疏散和避难场地，城市主次干道要满足疏散救援，要求道路两侧建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中间所留二车道（6米）为标准。
3．制定本公司操作规程和安全技术规程，定期进行培训和考核，依法搞好安全工作。
4．电气设计和建设均应按规程搞好防雷接地，意外情况自动断电等多项保护措施。
5．根据企业卫生标准，对有毒有害物浓度进行定期检测和超标报警系统，并按规定配备必需的劳动保护用品。
6．其它未尽事宜按国家有关规定执行。

第七章 组织管理与运行
一、组织机构
本项目由封开县信汇投资有限责任公司组织实施。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，建议按照实际工作需要设置管理机构。
好又多购物中心建设项目设立董事会、监事会和总经理，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。总经理负责好又多购物中心具体的施工建设及日常管理工作。
二、经营管理模式
好又多购物中心采取部分出售和出租的模式进行运作和经营，封开县城市信汇房地产开发有限责任公司对购物中心的综合服务进行管理；公司坚持“立足市场、探求市场、挖掘市场、适应市场”的市场先行的经营广立理念，不断深入了解、挖掘消费者的需求，不断适应、满足市场、满足消费者的要求。秉着“诚信、创新、发展”的经营理念，无论对商户、无论对消费者，公司都充分站在对方的角度去考虑问题，确保商户、消费者的利益能够得到充分的维护；此外，公司不断吸取先进的经营理念、管理模式，借鉴、总结成功管理经验，在已有基础上开拓、创新更适合自己的途径和方式，从而不断提升自己，不断完善公司各方面的管理、软硬件设施，在市场、在消费者心目中树立一个“诚信、健康和不断发展向上”的品牌形象。
“创意、科技、人文、品牌、诚信、共赢”作为封开县城市信汇房地产开发有限责任公司的企业文化核心，充分体现了公司的人文关怀精神和对品牌营销的重视。伴随着时代的前进和市场竞争的激烈化，利润的竞争已经转为品牌的竞争，一个有着高美誉度的品牌不仅仅代表着数千万、数亿元的隐性价值，更是对一个公司、对一个经营团队的肯定。
一支高素质的管理团队是公司持续健康发展的关键因素，公司从一开始就打造一支封开县城精英管理团队，每年都会招纳一定数量的应届毕业大学生，补充公司的后备力量；为了能促进员工的成长，公司内部已形成了一个良好的人才选拔机制，并提供不同程度和不同阶段的培训机会，用以激励员工不断进行自我提升，满足当前竞争和市场的需要。
三、劳动定员和人员管理
按照组织管理机构的设置，分别测算出工作量，按照经营各个环节的职位测算定员，本项目劳动定员为60人，其中，管理人员10人、行政管理人员15人、专业技术人员15人、保安人员10人、清洁工人10人。管理人员为公司经理2人、会计4人、出纳2人、保管2人。对于项目内的所有职工要严格实行同内容的培训，经考核合格后方可上岗工作，确保人员的素质，建设一支高效、精干的专业队伍。

第八章 投资估算与资金筹措
一、固定资产投资估算
本项目位封开城区繁华地段，具有优越的市场位置，地产升值潜力巨大，建成后成为封开最大的购物中心。根据项目的设计要求，估算新增总投资5000万元，其中新增固定资产投资4810万元，铺底流动资金190万元。新增固定资产投资构成详见表8-1。
表8-1 新增固定资产投资构成表
序号
项目名称
估算投资(万元)
所占比例(％)
1
设备购置费

2
建筑费

3
安装工程费

4
运杂费

5
勘察设计费

6
建设单位管理费

7
办公家具购置费

8
人员培训费

9
验收鉴定费

11
基本预备费

12
建设期利息

合 计

二、新增固定资产投资估算说明
基本预备费按建筑费、设备费、其它工程费之和的5%计算。
新增固定资产投资估算详见附表1。
三、新增固定资产资金来源与筹措
本项目新增固定资产投资5000万元，资金来源为企业自筹。
新增固定资产投资使用计划与资金筹措详见附表2。
四、流动资金估算及资金来源
本项目新增流动资金总额为320万元，其中铺底流动资金30%为96万元，由企业自筹资金解决。

第九章 财务评价
一、项目运营计划
本项目计算期12年，建设期为1年，经营期为7年。第2年开始正式运营，第4年达到满负荷运行年，满负荷经营年预计实现收入总额为2360万元。其中，出租购物中心，预计实现收入1780万元；出租商铺，预计实现收入580万元；
二、总成本测算
满负荷经营年项目总成本费用为 万元，经营成本为 万元。
（一）原材料价格的确定（不含税）
是以现行价格为基础进行计算。
（二）水电费
以现行价格为基础计算。
（三）工资及福利费
本项目技术人员和管理人员共计60人，人均工资按1.2万元/年计算。
（四）基本折旧和摊销费
固定资产中房屋折旧年限按20年计算，机器设备折旧年限按10年计算，残值率为5％，递延资产按照5年摊销。
（五）修理费用按折旧的30%计算
（六）销售费用按销售收入的3%计算
总成本费用估算详见附表4。
三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配
本项目拟通过出租购物中心、商铺等，第三年（满负荷经营年）预计收入为 万元。
产品营业税按5%计算，城市建设维护税、教育费附加分别为7%、3%，预计满负荷经营年销售税金及附加为 元。
销售收入、销售税金及附加和增值税估算详见附表5。
满负荷经营年利润总额为 万元，所得税率为33%，所得税额为 万元。在可分配利润中，盈余公积金提取比例为10%，公益金提取比例为5%。满负荷经营年税后利润为 万元。
损益和利润分配详见附表6。
四、项目盈利能力
（一）财务内部收益率
税前 33.45%
税后 23.81%
（二）财务净现值(Ic＝10%)
税前 万元
税后 万元
（三）投资回收期（含建设期）
税前 3.10年
税后 4.35年
（四）投资利润率 43.93%
财务现金流量详见附表7－1、附表7－2。
五、经济效益与社会效益分析
（一）经济效益分析
从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目的经济效益较好，盈利能力较强。并能够满足银行要求在规定的时间内还清贷款。
项目建成后，经济效益明显，该项目是可行的。
（二）社会效益分析
由于本项目建设内容中基础设施是其重点内容，公益性很强，因而有较好的社会经济效益，概括起来主要有：
1．好又多购物中心的建设会促进市区经济的发展
依托好又多购物中心良好的区位条件和基础设施，摆脱了原有城区对城市发展的资源和环境的束缚。封开县城市长期以来受到用地条件和其它条件的束缚，城市的发展受到一定的制约，已不可能在原地进行大规模的城市建设。因此，好又多购物中心的建设将会促进城市的发展，推动封开城区的建设步伐，成为市区经济发展的支撑。
2．好又多购物中心的建设将会促进相关产业的发展
好又多购物中心的建设，必然带来技术、人才、信息、资金等的集聚效应，为经济的发展创造良好的社会环境。
好又多购物中心建设开发，可以较好地带动相关产业的发展。好又多购物中心的发展对当地的建材工业、食品工业、运输业等有较大的前瞻影响，房地产、商贸、金融、社会服务业等有较大的后续影响。可见好又多购物中心的建设对国民经济的其它产业都产生了较好的带动作用，延长了产业链条，具有良好的国民经济效益。
3．好又多购物中心的建设将会促进封开县城市经济的增长
好又多购物中心的建设可以促进封开县城市经济的增长，有利于经济总量的扩大，提高财政收入水平和人均收入水平。此外，好又多购物中心的建设还有利于提高城市化水平，提高对外开放水平，有利于发挥高新技术产业的后发优势，促进产业的跨越式发展，实现产业结构的优化升级。
4．好又多购物中心的建设将会促进城市功能的改善
好又多购物中心建设的合理布局，可使区内交通秩序井然，有效的预防和减少交通事故，使区内居民及其他人民群众的人身安全和财产得到较好的保障。道路功能的改善与提高，还能有效地缓减市区交通拥挤，减少货运和客运延时损失，增加可观的经济效益。
5．好又多购物中心整体上实行市场化运作，必然要建立统一、开放、竞争有序的市场环境，有利于提高经济发展的市场化水平，促进市场经济的发展和逐步完善。
好又多购物中心的建设有利于提高对外开放水平。好又多购物中心的建设将借鉴国内外先进地区的成功经验，整体上实行市场化运作，从根本上改变传统的招商模式，实现对外开放的全面创新。
第十章 风险分析
一、盈亏平衡分析
满负荷经营年本项目的盈亏平衡点(生产能力利用率)为14.69%，即销售收入达到 万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业的成本较低，盈利情况良好。
二、敏感性分析
本报告分别对固定资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。
表12-1 敏感性分析表
序号
项 目
变动幅度
全部投资(所得税前)
内部收益率
净现值
投资回收期
-
-
-
%
万元
年
-
基本方案
-
33.45

3.10
1
固定资产投资
10%
30.47

3.40
-10%
36.96

2.81
2
销售收入
10%
37.08

2.82
-10%
29.67

3.47
3
经营成本
10%
32.80

3.14
-10%
34.10

3.07
从上表中可以看出，当这几种因素变化10％时，项目的税前内部收益率仍在25％以上，说明项目具有很强的抗风险能力。
三、其他可预见风险分析
（一）开发规模过量
所谓“过量”是指在房地产领域内，商业地产的开发超过了商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流，通常使新建商业购物中心项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。
（二）建设结构不合乎商业经营需要
不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。
（三）投资或经营者的市场风险在增强
第一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。
第二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。
第三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。
（四）营销计划缺乏创意，流于俗套
由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。

64

新增固定资产投资估算表
附表1 单位：万元
序号
工程或费用名称
建安工程
设备购置
安装工程
其它费用
合　计
占固定资产投资比例（%）

新增固定资产投资

100.00
1
工程费用

90.56
1.1
建筑工程费

90.56
1.2
设备购置费

1.2.1
设备货价

1.2.2
运杂费

1.2.3
关税、增值税

1.3
安装费

2
其它费用

0.053
2.1
勘察设计费

0.11
2.2
建设单位管理费

0.11
2.3
办公家具购置费

0.22
2.4
人员培训费

0.22
2.5
鉴定验收费

0.11
3
基本预备费

4.57
新增投资计划与资金筹措
附表2 单位：万元
序号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
总资金

1.1
固定资产投资

1.1.1
新增固定资产投资

1.1.2
利用原有固定资产投资

1.2
建设期利息

1.3
流动资金

其中铺底流动资金

2
资金筹措

2.1
资本金

2.1.1
申请国家投资

2.1.2
地方配套

2.1.3
企业自筹

2.1.4
利用原有固定资产

2.2
借款

2.2.1
长期借款

2.2.2
流动资金借款

总成本费用估算表
附表4 单位：万元
序号
项 目
合 计
3
4
5
6
7
8
9
10

生产负荷

80.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
1
外购原材料
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2
外购燃料动力费
2720.00
320.00
400.00
400.00
400.00
400.00
400.00
400.00
400.00
3
工资及福利费
504.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
4
修理费
982.48
140.35
140.35
140.35
140.35
140.35
140.35
140.35
140.35
5
折旧费
3274.93
467.85
467.85
467.85
467.85
467.85
467.85
467.85
467.85
6
摊销费
70.00
14.00
14.00
14.00
14.00
14.00
0.00
0.00
0.00
7
财务费
392.76
259.75
79.60
16.38
9.26
9.26
9.26
9.26
9.26

其中：利息支出
392.76
259.75
79.60
16.38
9.26
9.26
9.26
9.26
9.26
8
销售费用
993.12
170.16
170.16
188.16
116.16
116.16
116.16
116.16
116.16
9
研究开发费用
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
10
其它费用
600.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
11
总成本费用
9637.29
1544.11
1443.96
1398.74
1319.62
1319.62
1305.62
1305.62
1305.62

其中：固定成本
4941.69
913.59
733.45
670.22
663.11
663.11
649.11
649.11
649.11

可变成本