夏塔景区农家乐开发建设可行性研究报告.doc
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1、昭苏县夏塔景区生态“农家乐”投资建设项目可行性研究报告(代项目建议书)伊犁囯翔工程咨询有限公司二一三年十一月目 录第1章 总论11.1项目概况11.2建设单位概况21.3综合评价3第2章 项目建设背景、必要性及可行性52.1项目背景52.2经济发展背景72.3项目建设的必要性92.4项目建设的可行性10第3章 项目建设的优势分析123.1外部分析123.2内部分析15第4章 项目区位和自然条件214.1地理位置214.2自然资源22第5章 项目开发综合分析245.1发展前景分析245.2市场需求预测245.3“农家乐”旅游存在的问题255.4“农家乐”旅游发展对策27第6章 规划理念与项目定位
2、306.1规划理念306.2项目定位31第7章 项目规模及建设内容337.1项目建设规模337.2项目建设期限337.3总体建设内容33第8章 项目工程方案398.1指导思想和建设原则398.2建设目标408.3建设方案40第9章 环境影响与保护469.1项目区环境概况469.2项目区资源保护469.3项目区环境保护479.4水土保持509.5环境影响分析50第10章 项目组织管理5110.1组织管理机构5110.2劳动定员和人员管理5110.3项目运作模式53第11章 节能、节水、消防与劳动卫生5411.1节能5411.2节水5611.3消防5711.4劳动保护和安全卫生57第12章 建设周
3、期和工程进度安排5812.1项目建设期限5812.2项目的实施年度计划5812.3项目实施进度58第13章 投资估算与资金筹措6013.1项目投资估算6013.2资金筹措6113.3投资效益61第14章 经济效益评价6514.1财务分析依据6514.2成本估算6514.3营业收入和营业税金6614.4财务盈利能力分析6714.5借款偿还能力分析67第15章 风险分析6915.1灾害性气候风险6915.2市场风险6915.3技术风险69第16章 结论与建议70第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称:昭苏县夏塔景区生态“农家乐”投资建设项目1.1.2项目建设单位:伊犁旅游发展投资有限责任公司
4、1.1.3项目建设地点:昭苏县夏塔1.1.4项目法人:1.1.5项目负责人:1.1.6建设内容及建设期(1)建设内容 本项目建设内容包括:复古式温泉山庄一幢(此建筑共三层:一层为温泉山庄服务大厅、温泉洗浴区、养生保健区;二层为特色餐饮区、歌舞演艺区和休闲娱乐区;三层为复古式舒适住宿区)、5A级农家乐餐饮住宿服务中心、汽车旅馆、蒙古包、原小木屋改造、钓鱼台、观景台、篝火区、别墅区、木栈道、以及园区道路、绿化等配套工程。(2)建设期:2014年1.1.7项目建设依据(1)国家发展和改革委员会投资20061325号文件,“建标2000205号;(2)国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南(试用
5、版);(3)国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版);(4)昭苏县旅游业发展十二五规划纲要;(5)北京光华卓策旅游规划设计院昭苏县夏塔景区旅游资源普查及旅游业发展规划。 (6)新疆维吾尔自治区旅游管理条例(7)新疆维吾尔自治区伊犁地区旅游业发展总体规划(20012020年)(8)中华人民共和国环境保护法(9)国家和地方有关规程、规范、政策及条例等;(10)建设单位提供的其它有关资料及数据。1.1.8项目定位返璞归真、亲近自然的原生态“农家乐” 本项目旨在建设一处返璞归真、亲近自然的原生态“农家乐”及相关配套设施建设。该项目的定位主要是凭借夏塔景区内的天然温泉为区位优势和周
6、边宜人的旅游观光风景区,发展景区生态休闲“农家乐”。一方面是在打造夏塔景区知名度的同时,将景区“农家乐”的“天然温泉独特性”展现出来;另一方面,在景区“农家乐”发展的同时,带动夏塔景区的开发与建设,二者相辅相成,互为依托,共同发展。1.1.9投资总额及资金来源本项目估算总投资2000万元,其中固定资产投资1272万元。企业自筹600万元,银行贷款1400万元。1.2建设单位概况伊犁旅游发展投资有限责任公司成立于2012年4月14日,注册资金1000万元人民币,是一家经伊犁州人民政府提议,伊犁州国资委牵头,由伊犁州国有资产经营有限责任公司和县(市)国有资产经营有限责任公司共9位股东共同出资发起设
7、立的,肩负着整合伊犁旅游产业,打造伊犁旅游品牌的重要使命。公司经过一年的努力,旅游市场销售渠道已经打开,规模也在逐渐形成。公司主要经营旅游景点的基础设施投资建设,如旅游资源整合、旅游项目开发、酒店管理、旅游产品销售及旅游租车服务等。公司的经营宗旨是发展伊犁旅游,树立伊犁旅游品牌,扩大旅游经济,多元化投资产业,做大做强伊犁旅游产业。公司成立至今,现已拥有全资子公司8家:霍城县果赛景区旅游投资有限公司、霍城旅游发展投资有限公司、尼勒克旅游发展投资有限公司、巩留县库尔德宁旅游有限责任公司、昭苏县旅游有限责任公司、察布察尔箭乡漫行文化旅游公司、特克斯县玖易旅游投资开发有限责任公司、新源县那拉提旅游投资
8、经营有限责任公司。公司采用“集中决策,分散经营”的组织管理模式,执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下,重信誉、守合同、保质量、求发展,走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣,与合作者共荣,与竞争者共荣,与社会共荣的理念,全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平,树立品牌形象。1.3综合评价 景区生态休闲“农家乐”是一种新兴的旅游休闲形式,是农户向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说,普通的“农家乐”,是业主利用当地的农产品进行加工,满足客人的需要,成本较低。而景区生态“农家乐”则是利用景区原汁原味的田园风光、朴实醇
9、厚的乡村生活状态,使人有一种亲近自然的原生态感受,从而舒缓现代人都市生活的紧张感。与其他休闲度假模式相比,相对经济实惠,价格低廉,因此受到很多城市年轻人及商业人士的追捧与青睐。本项目建设主要依托夏塔景区内的天然温泉资源为载体,满足现代人释放压力,放松身心,康体娱乐,保健养身的目的,同时辐射景区相应的特色餐饮、舒适住宿、休闲娱乐及旅游产品销售等,全方位的带动昭苏县旅游业发展。本项目具备良好的环境基础,通过对本项目的可行性研究分析,认为总体设计方案规模适宜,结构合理,方案实用性和操作性较强,组织管理措施得当,示范带动作用大,市场前景看好,项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。 第2章 项目建设背
10、景、必要性及可行性2.1项目背景 “农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游,并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体,因而具有鲜明的乡土烙印。同时,“它”也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物,是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史,开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初,当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店,用以留宿过往客人,这种饭店称为“帕莱多国营客栈”;同时,把大农场、庄园进行规划建设,提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活
11、动等项目,从而开创了世界乡村旅游的先河。以后,乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年,美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年,美国有1800万人前往乡村、农场度假,仅在美国东部便有1500个观光农场,在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前,法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆,推出农庄旅游,全国33的游人选择了乡村度假,乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入,相当于全国旅游收入的14。在欧美国家,乡村旅游已具有相当规模,并已走上了规范化发展的轨道,显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。国内,真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代,它
12、在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生,但由于起步较晚,目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展,其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是:以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游;以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游;以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见,农家乐旅游是乡村旅游的一种形式,它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。2006年,伊宁市政府提出把大力发展民俗旅游和“农家乐”旅游行业作为该市转移农村富余劳动力,增加农民收入的一个具体工作思路和突破口。在这
13、一工作思路的指导下,仅用了不到一年的时间,伊宁市的“农家乐”旅游接待点就从无到有,由小变大,自2007年开始更是连续数年保持了快速增长和强劲发展的势头。“农家吃、农家住、农家游”成为了“农家乐”的基本形态,城市居民从“农家乐”中得到了不一样的生活体验 而“农家”则从这种新型的旅游消费中得到了实惠。得到了发展。至2011年,伊宁市已拥有“农家乐”旅游点上百家,其中自治区星级“农家乐”达到2O家,几乎遍布伊宁市辖区范围内八乡一镇一场,从业人员近千人,直接和间接收入达到千万元。这为伊宁市农村产业结构调整,转移农村剩余劳动力,增加农民收入起到了积极地作用。事实表明:由政府主导挖掘,利用农村自然资源,发
14、展“农家乐”旅游业是一项利国、利民、利农的好方法,有着广阔的发展前景。但目前伊宁市“农家乐”的经营方式多为“小作坊”式,一个院子就能称之为“农家乐”。而且条件差强人意。据调查,有97的“农家乐”娱乐设施较为单一。只有棋牌室和简单的乘凉庭院,另外还有超过八成的“农家乐”不提供免费的车辆服务。同经营者谈话的过程中得知:目前在伊宁市从事“农家乐”经营的多数是伊宁市市区一些曾经从事过餐饮行业的,当地农民真正利用自家宅院开办“农家乐”的很少。随着霍尔果斯经济特区的建立,多数伊宁市“农家乐”经营者对未来的市场都持积极乐观的态度。随着近年昭苏县经济社会的快速发展,人们生活节奏日益加快,日新月异的城市文化生活
15、已远远不能满足人们的需求,为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间,以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境,“农家乐”已迅速的步入现代社会空间中来。2.2经济发展背景2012年,昭苏县人民在县委、县政府的正确领导下,紧紧围绕“富民强县与生态美好共赢”这一总目标,全面强化争取项目、选商引资、产品营销,加快实施生态立县、畜牧强县、旅游名县、能源大县,倾力打造原生态旅游目的地,强势推进水煤等资源开发和综合利用、农区和城郊畜牧业发展,率先建成新疆资源开发可持续、生态环境可持续发展示范县。全县国民经济呈现平稳的发展态势,整体经济健康稳步发展。2.2.1综合据核算,全县实
16、现生产总值(GDP)305044万元,同比增长6.4%。人均生产总值16373元,比上年增长3.9%,在三次产业中,第一产业增加值154763万元,同比增长10.6%;第二产业增加值49541万元,同比下降7.3%;第三产业增加值100740万元,同比增长11%。三次产业结构为50.716.233.1。2.2.2农业全年农林牧渔业总产值为158620.22万元,比上年增长10.27%。其中,农业产值61016.96万元,比上年增长0.01%;畜牧业产值95111.06万元,比上年增长18.39%。全年农作物种植面积80.5万亩。其中:粮食面积40.46万亩,比上年增长6.45%;油料面积32.
17、93万亩,比上年下降5.34%;亚麻面积0.95万亩,比上年增长18倍;薯类面积1.21万亩,比上年下降64.07%;全年粮食产量137277吨,比上年增长7.5%;油料产量52900吨,比上年下降7.96%;亚麻产量4622吨,比上年增长24倍;薯类产量21648吨,比上年下降59.75%。年末牲畜存栏头数89.56万头(只),比上年增长5.55%;牲畜出栏52.45万头(只),比上年增长1.47%;肉类总产量24616吨,比上年增长1.51%;羊毛产量1900吨,比上年下降0.21%;牛奶产量47300吨,比上年增长22.45%;禽蛋产量590吨,比上年增长1.37%。年末农业机械总动力1
18、41742万瓦,比上年增长13.57%。拥有大中型拖拉机1843台,比上年增长27.63%,小型拖拉机2775台,比上年下降4.01%。化肥施用量(折纯)6772吨,比上年增长3.48%。2.2.3工业和建筑业全年工业总产值56544万元,比上年下降40.85%。其中,轻工业总产值36548万元,比上年下降32.47%,重工业总产值19996万元,比上年下降51.79%。2.3项目建设的必要性近年来昭苏县经济取得了长足发展,人口持续增长,城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快
19、节奏的都市生活有所缓解,为了能让在都市生活的居民在探索大自然奥秘的同时亲近山中村民的民风民俗,景区“农家乐”不断兴起。2.3.1加快发展昭苏县夏塔景区旅游业的需要 根据昭苏县旅游业发展“十二五”规划纲要,围绕把昭苏县夏塔景区旅游业“做大做强”的目标,创新旅游发展理念,深入挖掘旅游特色。通过本项目建设,可为夏塔景区生态旅游锦上添花,以“夏塔农家地方特色餐饮、娱乐”、“夏塔古道徒步探险”和“夏塔温泉生态疗养”为特色,发展生态休闲旅游,发展独具特色的生态“农家乐”经营模式,此项目的建成,将成为昭苏县旅游景区的一大新点和亮点,大大推动整个昭苏县旅游乃至伊犁地区旅游业的发展步伐,对于昭苏县夏塔景区旅游经
20、济的增值提效、区域旅游整体功能的提升,具有重要的促进作用。2.3.2有利于促进产业结构调整,打造新的经济增长点生态“农家乐”的出现不但让都市的人们体验到了“快乐”之所在,了解到了村民精神文化之精髓,并且也推进了第三产业的产业结构调整,实现村民增收致富,为促进农村精神文明建设做出了贡献,增加就业人数,缓解社会矛盾。同时,发展“农家乐”特色生态旅游能发挥旅游产业的互带作用,把原生态的自然风光同生态休闲度假结合在一起,有力地推动第一产业和二、三产业的相融发展,进而能带动农村交通运输、商业贸易、产品宣传、文化娱乐、农产品加工等诸多的行业发展。2.3.3有利于活跃乡村经济,提高村民收入生态“农家乐”对村
21、民来说丰富了村民的文化生活,促进了村民加入景区“农家乐”建设中的积极性,活跃乡村经济,挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。生态“农家乐”是良好的生态环境、独特的田园景观、传统的民族文化和现代的科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式。通过营造独特的田园生态环境氛围,挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵,融入现代科学技术的现代生态观光旅游,吸引游客,同时提高村民收入。2.3.4有利于扩大特色产品销售市场生态“农家乐”的进入夏塔景区,使得昭苏县的特色产品多了一条销售渠道,例如:“天山碧溪”牌菜籽油、“德胜”牌水晶粉以及“永春牌”山花蜂蜜、各种各样的干果、水果、
22、特色小吃、精美手工艺品等等。生态“农家乐”借助其得天独厚的自然地理环境,吸引游客,为昭苏县的特色产品扩大销售市场,同时生态“农家乐”也因为有了这些特色产品,而满足了游客的不同需求,达到互利双赢的结果。2.4项目建设的可行性首先,本项目具备良好的环境基础和外部条件,以夏塔景区独特的地理位置为基础,优美的自然环境为依托,天然的温泉资源为特色,强大的政策支持为保障;其次,本项目在夏塔景区原有的开发建设上继建,开发难度大大降低,发展规划与经营战略进一步明确;最后,本项目的开发建设是顺应时代发展潮流的产物,符合“可持续发展”战略。通过对本项目的可行性研究分析,认为总体设计方案规模适宜,结构合理,生产方案
23、实用性和操作性较强,组织管理措施得当,示范带动作用大,市场前景看好,项目本身具有较好的生态、社会、经济效益,项目可行。第3章 项目建设的优势分析3.1外部分析3.1.1独特的地理区位 夏特,清代称沙图阿满台,位于昭苏西南部的汗腾格里山下,是伊犁至阿克苏的交通驿站。夏特古道北起伊犁哈萨克自治州的昭苏县的夏特牧场,南至阿克苏地区温宿县的破城子,它沟通天山南北,全长120 公里,乃是伊犁通南疆的捷径,是丝绸之路上最为险峻的一条著名古隘道。随着新疆南北疆公路的贯通,这条古道早已经无人问津,人们从南疆的温宿县到北疆的昭苏县要走近2000公里漫长的交通线。由于古道地质条件复杂,众多的高山垭口、激流、冰川使
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