南京某园林项目可行性研究报告书.doc
《南京某园林项目可行性研究报告书.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《南京某园林项目可行性研究报告书.doc(43页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、南京XX房地产开发公司XX园林项目 目 录项目决策背景与摘要 一、内部因素二、外部环境第一部分 项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、周边道路及出行方式四、周边3公里社区配套五、周边环境与规划六、市政配套七、规划设计要求第二部分 法律风险分析一、土地出让条件二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段三、总体评价第三部分 市场分析一、南京房地产市场简述二、玄武、孝陵卫市场概况三、竞争市场分析四、需求市场特征五、产品建议和目标客户定位第四部分 规划设计初步分析一、规划设计草案二、规划设计草案分析第五部分 工程及销售计划一、一期开工时间确定二、工程及销售计划第六部分 成本及投资收益预测一、成本预
2、测二、税务分析三、经济指标分析四、现金流量第七部分 竞争对手分析一、已购买标书的发展商二、其它本地发展商第八部分 综合分析与建议一、优势与劣势二、结论与建议项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧,紧靠地铁二号线下马坊站。规模大,密度低,交通便捷,是公司最擅长开发的项目类型。2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕,当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米,2013年可结算面积约9万平米,结算金额约4亿元,并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为
3、河西、江宁和城东,地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局,XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目,为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础,也为下一步开发中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块,地形条件较优越,由于位于紫金山山脚,周围可用于住宅开发的土地不多,面临的竞争压力较小。2、项目距老城区新街口5公里,车程只需20分钟左右(考虑堵车因素)。项目距地铁二号线下马坊站只有150米,坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处,位于南京主城东出口的要
4、道上,交通便利。3、项目位于紫金山山脚,前有一条源于紫金山的小溪,后有紫金山郁郁葱葱的树林,空气清新,风景优美,自然条件优越,是难得的都市自然山水园林。 4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园,西南有南京农业大学,东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。周围一公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校,教育条件非常优越。 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象,打造紫金山山脚高档次住宅小区群带,并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120亩,除实际出让的100亩之外,其余
5、近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施,因此,该项目实际可利用的资源价值高。第一部分 项目概况一、宗地位置 中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧,是南京市区东出口的必经之地,距南京火车站10公里,距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里,去年5月地铁二号线开通后,宗地至老城区中心仅10分钟车程。 紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山,南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状1、四至范围宗地北靠紫金山,南接中山门外大街,西起龙宫路,东至都市山庄。紫金山宁栖公路宁栖公路宁杭公路中山门宗 地南京农业大学南京理工大学图1-1 宗地四至范围2、宗
6、地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹,形状酷似三角形。表1-1 宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长(米)316150210宽(米)257100200面积(平米)81212合120亩1500066000合100亩3、宗地标高(1)宗地内部东高西低 宗地标高25-57米,东高西低,最大高差5米,综合坡度1.5度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域,其中,40米以上区域占总用地面积的近一半,31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 (2)宗地标高 东北部显著低于紫金山。 西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。 东南部局部区域低于南
7、京理工大学,最大高差2米左右。 西北部低于沪宁高速大约4米。图1-2 宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)沪宁高速中山门外大街宗地地面55m4m紫金山山脚4、地块现状地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主,其中,学校和公园占总用地面积的一半以上。(1)学校主要学校共计9所,如下所示:大学:南京理工大学、南京农业大学中学:南京市第九中学震旦校区小学:南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园:南京理工大学附属幼儿园、万恒南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园(2)居民及住宅居民主要以各学校的教职工及其亲属居多,流动人口以大学生为主。住宅多
8、为上世纪末修建的小高层居民区,已不能满足现代社会的需要。(3)公园下马坊公园位于宗地的西北方,占地300余亩,公园内树木葱郁,鸟语花香,是居民晨练,散步的好去处。(4)医院地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院,就医十分方便。(5)商场 宗地旁刚建成一个大型苏果超市,面积约10000平方米,商品种类齐全,价格公道。 并新建成了一条商业街。 地块内另有苏宁商场,石林百货等大型购物商场。5、拆迁拆迁土地总面积约120亩,房屋总面积1万平米,居民100户,需安置人口361人。拆迁的难度相对较小。三、周边道路及出行方式1、道路对外联系道路主要
9、有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路、胜利村路和龙宫路5条,其中: 中山门外大街:是城市东西向主干道,是宗地与老城区联系的主要通道。通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等,是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。 沪宁高速:起于中山门,是连接南京与上海最重要的一条通道,通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。 宁杭公路:旧时连接江苏和浙江的一条重要通道,经过拓宽后时速可达110公里/小时,是联通老城区于东部郊区的一条快速通道,也是南京东面出口的一条便捷通道。 胜利村路:通往胜利村,可由此到达南理工四号门和石林百货。 龙宫路路:北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等,南接后标营路
10、。表1-2 宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度(m)车道速度(公里/小时)交通流量(辆/日)路面中山门外大街城市主干线30双向6车道8020000 沥青沪宁高速高速公路50双向8车道13030000混凝土宁杭公路一级国道37双向6车道11015000混凝土胜利村路城市支路20双向4车道602000沥青 龙宫路城市支路10双向2车道601000沥青 龙宫路 沪宁高速 宗地 中山门外大街 宁杭公路 龙宫路 胜利村路图1-3 宗地现状道路2、公共交通宗地周边公共交通发达,目前有14条公交线路,其中两条夜间路线,公交车停靠站距宗地约100米,平均每条线路10-15分钟一班,晚上最后一班23:00结
11、束。表1-3 公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游2灵谷寺小卫街雨花台南门6:30-20:005分钟5路柳营小卫街莫愁新寓4:3023:005分钟36路柳营小卫街南京火车站5:0021:255分钟49路新和源装饰城小卫街南京理工大5:0023:055分钟51路太阳城小卫街(东)双桥门(东)5:0021:205分钟55路长白街小卫街悦民路5:3022:205分钟84路南京理工大小卫街雨花台南大门6:0022:2010分钟121路锁石生态园小卫街石门坎6:0022:1020分钟142路长白街小卫街南湾营6:3020:3015分钟163路长江路小卫街南湾营5:4023:0015分钟31
12、4路悦民路小卫街(东)富丽山庄6:0020:0020分钟315路仓波门小卫街白马公园6:0019:0020分钟805路五洲装饰城小卫街南湾营22:3504:1015-35分钟814路南湾营小卫街公交总公司驾校23:0004:5520-35分钟3、轨道交通地铁2号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过,宗地距下马坊地铁站仅150米。四、周边3公里社区配套 项目周边一公里之内就有大学、中学、小学、幼儿园多所,另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等,一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中: 宗地周边社区配套都十分充裕,尤其是学校、医院,因此不用为项目修建的配套设施。 项目与市中心以及周
13、边主要配套区新街口、大行宫和月牙湖之间交通发达,车程在5-10分钟左右,可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。五、周边环境(1)北靠紫金山,西面下马坊公园,景观资源丰富,是孝陵卫区生态环境保护最好的区域紫金山 山呈圆形,东西长7公里,主峰天堡峰位于山中心偏西北,海拔448米,是宁镇丘陵的最高峰。 山势东西向平缓,靠近宗地的南北向山势陡峭,坡度60左右。山上植被茂盛,整体景观良好,山上交通发达,山顶有著名的山顶公园。 整座山就是南京最赋盛名的大型风景区:钟山风景区。名胜古迹汇集四周,潜隐山间,例如著名的中山陵、明孝陵、灵谷寺、美龄宫、海底世界、紫金山索道等。下马坊公园 位于宗地西侧,占地300
14、余亩,是明孝陵的一部分,现在修复后免费开放。 植被茂密,绿草如茵,既有优美的自然风光,也有厚重的名胜古迹,是散步休息的好去处。(2)空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风,宗地处于城市上风向,城市工业区位于宗地以北10公里以外,东、南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁高速、中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。(3)噪声影响周边无厂矿、仓库等,主要噪声来自周边道路 沪宁高速:上午40辆/分钟,下午25辆/分钟,晚上10辆/分钟;客货比5:3。 中山门外大街:上午30辆/分钟,下午20辆/分钟,晚上17辆/分钟;客货比2:1。 龙宫路:车流量白天4-5辆/分钟;以客车为主。表1-
15、4 交通流量分析表 单位:辆/分钟时段分次测试沪宁高速中山门外大街客车货车总计客车货车总计10:0012:00125154019143322712391414283231841151328平均25154016143014:0016:00120727137202167231482231592414519平均1782514620噪声值 白天不同时段噪声值相近,无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大,受昆虫鸣叫影响,夜间噪音值比白天平均低不到10dB。 55dB以下噪声值的分布区域:后退沪宁高速100米,后退中山门外大街50米,后退龙宫路10米。排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有一条天然小溪,雨水沿
16、小溪自然排放。虽地块地处山脚下,地势低洼,但紫金山浮土层厚,加上枯枝落叶层厚,蓄水功能强,因此,项目开发无需修建排洪沟,就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好,因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。六、市政配套1、宗地内部现状 宗地内无污水、雨水管,污水、雨水利用地势、由东北向西南通过明沟排放到西南侧,至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。 自来水、电话、有线电视、煤气由中山门外大街接入。2、周边道路市政管线 中山门外大街规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线,管线设施十分齐全。综合分析, 污水排放管线及排水方向目前尚不明确,雨水排入西侧小溪; 电力、给水、雨水可从中山门
17、外大街接入或排出。 电信、煤气也可从中山门外大街接入。图例电力 给水电信 雨水路灯 污水煤气 龙宫路 中山门 外大街图1-4 周边市政管线分布图七、规划设计要求根据规划设计要点,宗地总建筑面积19万平米,综合容积率为0.5,建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。表1-5 主要规划设计要求指标规划要求规划用途一、二类居住用地(可建别墅、多层住宅)建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。别墅用地的面积不得超过总用地面积的1/2。容积率()别墅0.3、多层住宅(含公建配套)1.0规划布局多层住宅应放在用地的东北部,西南部必须建别墅,其用地不纳入用地分配计算。建筑限高多层住宅的层数不得
18、超过五层 别墅为双层别墅建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于1:1.3其它高压线可以移位建设要求1、地块周边绿化带和绿化带内6米宽的道路,由开发企业自行建设。表1-6 根据规划设计要点计算的面积指标用地面积(万平米)容积率建筑面积(万平米)多层61.06别墅100.33合计190.59第二部分 法律风险分析一、土地出让条件1、出让方式及程序(1)出让方式竞买人资格1、境内外的公司、企业和其它组织。2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。出让方式挂牌,在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人主持对挂牌宗地进行现场书
19、面竞价,出价最高者为竞得人。底价1.5亿元。加价幅度200万元的整数倍。竞买保证金2000万元,竞买截止之日后三日内退回(不计利息)。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益;不含其它税费。竞得人的确定“价高者得”原则,报价低于底价为废标。项目公司的成立竞得人所持股份大于50%的前提下,可就该地块开发成立项目公司。无效报价1、报价低于底价;2、报价不高于前一轮报价;3、未按加价幅度报价;4、报价书未盖单位公章;5、报价书未经法人代表签署,或虽经委托代理人签署,但委托文件不齐全或不符合规定;6、
20、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚;7、一份报价书中有两个或两个以上报价;8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的;9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致;10、其它按规定应属无效的。(2)出让程序报名工作日20011年11月29日至2011年12月23日办理报名手续,填写报名表及提交有关报名资料,经审查符合竞买资格的,向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金(到帐),方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回(不计利息),竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。答疑书面答疑。竞买者必须于2011年12月18日下午5:00之前将有关疑问以书面形式提
21、交南京市土地市场管理办公室,经审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午2:005:00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2011年12月19日起不在接受任何形式的质疑。报价 方式:必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书,进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 时间:工作日2011年11月29日上午8:30至2011年12月26日下午2:30,2011年12月26日下午2:30之后,按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序:竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟,5分钟之内无有效报价的,挂牌竞价过程结束。市国土
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 南京 园林 项目 可行性研究 报告书
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。