新区回迁楼建设项目可行性研究报告.doc

目 录
第1章 总 论 1
1.1 项目名称及承办单位 1
1.2 可行性研究编制单位 2
1.3 研究工作的依据与范围 2
1.4 可行性研究概要 3
1.5 主要技术经济指标 7
第2章 项目提出的背景及建设的必要性 9
2.1 项目提出的背景 9
2.2 项目提出的背景 12
2.3 项目建设的必要性 14
第3章 改造范围和开发条件 16
3.1 改造范围 16
3.2 项目用地 17
3.3 开发条件 18
第4章 建设内容及规模 22
4.1 东北片区建设内容及规模 22
4.2 西北片区建设内容及规模 23
4.3 西南片区建设内容及规模 24
第5章 规划设计方案 26
5.1 拆迁范围及安置方案 26
5.2 规划设计目标、指导思想及原则 28
5.3 东北片区设计方案 29
5.4 西北片区设计方案 42
5.5 西南片区设计方案 55
第6章 环境保护、劳动安全与消防 67
6.1 环境保护 67
6.2 劳动安全 71
6.3 消 防 72
第7章 节能方案分析 74
7.1 用能标准和节能规范 74
7.2 能耗状况和能耗指标分析 76
7.3 节能措施和节能效果分析 77
第8章　物业管理 81
8.1 综合管理 81
8.2 房屋及社区共用部位共用设施设备日常维护 82
8.3 绿化 82
8.4 保洁 83
8.5 公共秩序维护 83
8.6 停车管理 84
8.7 消防管理 84
8.8 供水 84
8.9 装修管理服务 84
8.10 物业管理机构主要职责 85
第9章　建设项目招标方案 86
9.1 招标内容 86
9.2 招标组织形式 86
9.3 招标方式 86
9.4 标段划分 87
9.5 对中标单位的要求 87
第10章　项目实施计划 88
10.1 实施计划建议 88
10.2 项目实施计划 88
第11章 投资估算及资金筹措 89
11.1 投资估算 89
11.2 融资方案及使用计划 95
第12章 结论与建议 97
12.1 结论 97
12.2 建议 97
附图

第1章 总 论
1.1 项目名称及承办单位
1.1.1 项目名称
**市**新区回迁楼建设项目
1.1.2 项目建设单位
单位名称：**市新城发展投资有限责任公司
法人代表：***
电话：
1.1.3 建设地点
项目拟建**新区回迁楼项目位于**生态新城的北部城市建设区，该回迁楼项目为三个片区；
西北片区：位于**生态新城北部西侧，日菏铁路以南，济安桥南路以东，荷花路以西，荣华路以北；
西南片区：位于南外环路以南，大运河堤东路以东，荷花路以西，学苑路以北；
东北片区：位于车站南路以东，思贤路以南，火炬路以东，礼贤路以北。
1.1.4 项目单位概况
1.1.4.1 **市新城发展投资有限责任公司概况
**市新城发展投资有限责任公司是根据市政府(2009)66号文设立的，是市级五大融资平台之一，主要承担筹措管理**新城区建设资金的职能。公司注册资本4亿元，实收资本2亿元。经营范围包括项目投资、城市基础设施项目投资、酒店管理、劳务派遣(不含中介)、旅游资源开发及经营。
公司作为市级政府融资平台，能够独立承担相应资质的各类工程项目。为满足各项目工程巨大的拆迁补偿费用和工程建设费用，公司作为市直五大融资平台之一，协调市内外多家金融机构和建设单位争取资金，有效地解决了各项工程前期建设资金问题。
根据**市委、市政府对**生态新城的建设要求，更多的重点建设项目即将在**生态新城启动，对资金的需求量将急剧增加，对此，公司积极提高投融资工作力度，探索多种融资模式，破解资金瓶颈制约，为**区建设项目提供了有力资金保障
1.2 可行性研究编制单位
单位名称：***************
工程咨询资格证书编号：************
资格等级：甲级
发证机关：国家发展和改革委员会
1.3 研究工作的依据与范围
1.3.1 研究工作的依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城乡规划法》；
3、《中华人民共和国建筑法》；
4、国家主席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、《城市居住规划设计规范》[GB50011-2001]；
6、《城市房屋拆迁管理条例》；
7、国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)；
8、省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门《山东省安康居住工程实施方案》；
9、**市城市总体规划(2008-2030年)；
10、**市**生态新城总体规划(2008-2030年)；
11、《中华人民共和国国民经济和社会发展第“十一个”五年规划》；
12、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》鲁政发〔2006〕29号；
13、《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
14、**市住房建设规划(2008年-2015年)；
15、项目单位提供的基础资料和数据。
3.1.2 研究工作的范围
本可行性研究主要包括：
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、改造范围和开发条件；
3、建设内容及规模；
4、规划设计方案；
5、环境保护、劳动安全与消防；
6、节能方案分析；
7、物业管理；
8、建设项目招标方案；
9、项目实施计划；
10、投资估算及资金筹措；
11、结论与建议。
1.4 可行性研究概要
1.4.1 项目建设必要性
1、符合国家产业政策；
2、符合《**市城市总体规划(2008-2030年)》；
3、符合《**市**生态新城总体规划(2008-2030年)》；
4、符合国家加快民生工程建设的要求；
5、符合改善居民居住条件和环境的要求。
1.4.2 项目建设范围和主要内容
1、建设地点及范围
项目拟建**新区回迁楼项目位于**生态新城的北部城市建设区，该回迁楼项目为三个片区：
西北片区：位于**生态新城北部西侧，日菏铁路以南，济安桥南路以东，荷花路以西，荣华路以北；
西南片区：位于南外环路以南，大运河堤东路以东，荷花路以西，学苑路以北；
东北片区：位于车站南路以东，思贤路以南，火炬路以东，礼贤路以北。
2、建设内容及规模
项目总用地面积156公顷(2344亩)，其中建设用地135公顷(2028亩)；总建筑面积298.48万平方米，项目共分三个片区实施。
东北片区总占地面积66.85公顷，其中建设用地58.87公顷。规划建筑66栋，总建筑面积为110.134万平方米，其中：回迁建筑面积86.65万平方米， 公建3.05万平方米，地下建筑面积20.434万平方米；
西北片区总占地面积49.77公顷，其中建设用地42.86公顷。规划建筑66栋，总建筑面积为120.78万平方米，其中：回迁建筑面积97.27万平方米，公建1.95万平方米，地下建筑面积21.56万平方米；
西南片区总占地面积39.62公顷，其中建设用地33.5公顷。规划建筑40栋，总建筑面积为67.57万平方米，其中：回迁建筑面积52.25万平方米，公建4.29万平方米，地下建筑面积11.03万平方米。
3、项目建设期1年。
各片区主要技术指标如下：
表1-1 项目总技术指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目总占地
h㎡
156
包括周围市政道路代征用地
二
建筑面积
万㎡
298.48

1
地上建筑面积
万㎡
245.46

1.1
回迁建筑面积
万㎡
236.17

1.2
公建建筑面积
万㎡
9.29

2
地下建筑面积
万㎡
53.02

三
拆迁人数
人
30947

四
回迁户数
人
31853

五
绿化
h㎡
56.44

表1-2 东北片区技术指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目总占地
h㎡
66.85
包括周围市政道路代征用地
二
建筑面积
万㎡
110.13

1
地上建筑面积
万㎡
89.7

1.1
回迁建筑面积
万㎡
86.65

1.2
公建建筑面积
万㎡
3.05

2
地下建筑面积
万㎡
20.4

2.1
地下停车建筑面积
万m2
10.4

2.2
地下储藏建筑面积
万m2
10.0

三
拆迁人数
人
9950

四
回迁户数
人
10856

五
绿化
h㎡
14.09

表1-3 西北片区技术指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目总占地
h㎡
49.77
包括周围市政道路代征用地
二
建筑面积
万㎡
120.78

1
地上建筑面积
万㎡
99.22

1.1
回迁建筑面积
万㎡
97.27

1.2
公建建筑面积
万㎡
1.95

2
地下建筑面积
万㎡
21.56

2.1
地下停车建筑面积
万m2
12.49

2.2
地下储藏建筑面积
万m2
9.07

三
拆迁人数
人
12640

四
回迁户数
人
1264016.07

五
绿化
h㎡

表1-4 东北片区技术指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目总占地
h㎡
39.62
包括周围市政道路代征用地
二
建筑面积
万㎡
67.57

1
地上建筑面积
万㎡
56.54

1.1
回迁建筑面积
万㎡
52.25

1.2
公建建筑面积
万㎡
4.29

2
地下建筑面积
万㎡
11.03

2.1
地下停车建筑面积
万m2
6.01

2.2
地下储藏建筑面积
万m2
5.02

三
拆迁人数
人
8357

四
回迁户数
人
8357

五
绿化
h㎡
26.28

1.4.3 项目投资
项目总投资744099万元，其中开发成本729507万元，开发费用14592万元。三个片区投资为：东北片区总投资为271504万元；西北片区总投资为288559万元；西南片区总投资为184036万元。
资金来源：由**管委会和**市责任公司申请财政拨付。
1.4.4 社会效益
**新区回迁楼建设项目的实施，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城乡居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。
项目的建设，符合党的十六届六中全会《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》提出的“加快城市化进程”的要求，是加强农村社会建设和管理的重大举措。符合山东省经济和社会事业发展规划的要求，是实践“三个代表”重要思想、落实科学发展观、加快三个文明建设的重要举措之一。符合《**市委关于加快推进**生态新城建设的决议》的精神，符合**市委、市政府对**新区“行政商务中心、教育文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城”的定位。项目的建成，将有力促进**生态新城建设，对形成合理的人口聚集规模，建成特色鲜明、环境优美、功能齐全、全国一流的生态新城起着重要意义。因此，本项目的建设是十分必要的、可行的。
1.5 主要技术经济指标

表1-5 项目总经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
项目总占地
h㎡
156
包括周围市政道路代征用地
二
建筑面积
万㎡
298.48

1
地上建筑面积
万㎡
245.46

1.1
回迁建筑面积
万㎡
236.17

1.2
公建建筑面积
万㎡
9.29

2
地下建筑面积
万㎡
53.02

三
拆迁人数
人
30947

四
回迁户数
人
31853

五
项目总投资
万元
744099
含建设期利息
1
开发成本
万元
729507

2
开发费用
万元
14592

六
资金筹措
万元
744099

1
银行贷款
万元
0

2
自有资金
万元
744099

第2章 项目提出的背景及建设的必要性
2.1 项目提出的背景
2.1.1 **市概况
1、**概况
**市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。
2、**市城市建设及建筑、房地产业发展情况
全力推进中心城区重点项目建设，。
3、**市人民生活情况
城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积22.7平方城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，市区居民全年人均总收入16873元，增长13.3%。其中人均可支配收入15617元，比上年增加1723元，增长12.4%；人均消费支出9485元，增长18.4%。城市居民家庭恩格尔系数37.9%。农村居民人均纯收入5965元，比上年增长13.2%，人均生活消费支出3735元，增长13.3%。其中，食品支出1377元，增长8.2%；用于文教娱乐方面的支出413元，增长6.9%。农村居民恩格尔系数为36.8%，降低1.7个百分点。农村居民人均住房面积33平方米，比上年增加0.5平方米。
劳动就业保持稳定增长，社会保障进一步加强。全市城镇新增就业人员8.6万人，其中下岗职工再就业3.85万人。企业养老保险参保人数达到56.97万人，征缴养老保险金18.52亿元，为10.71万离退休人员支付养老保险金14.02亿元。失业保险参保人数59.02万人，征缴失业保险金2.2亿元，发放失业保险金5650万元。机关事业养老保险参保人数20.06万人，征缴养老保险金14.05亿元。城镇登记失业率3.94%。
2.1.2 **度假区概况
**位于山东省**市区南6公里处，集游乐、休闲、度假、水上运动、养殖于一体，是山东省新兴的旅游观光胜地，被誉为鲁西南大地上的一颗明珠。
**地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，南临烟波浩淼的微山湖，北依五岳之尊的泰山，东连孔子故里曲阜，西临水泊梁山，与“牡丹之乡”洛阳、菏泽相望。**区域地理位置优越，交通便利。
**度假区以景区吸引城市南联，以城市南联巩固景区发展，互为倚重，两者并举。**拥有“两河抱一湖”的独特地理优势，景区水面开阔，空气清新，气候宜人；**自然资源丰富，拥有鱼类80余种，栖息鸟类200多种，盛产多种名贵湖产，是山东省重要的淡水鱼和湖产品基地。1992年起，连续多年举办荷花盛会，海内外宾朋云集于此，观湖赏荷，泛舟垂钓。1994年，****、杭州西湖、嘉兴南湖、武汉东湖在此成立“中国四湖联谊会”，后发展成“中国湖泊联谊会”。近年来，相继完成了码头建设、岛屿修筑、湖堤加固、电力电缆铺设等基础设施，**阁、任城宝鼎及广场、岭南水乡、鹿鸣岛、蛇岛、双龙桥等一批景点相继建成，2005年被山东省旅游局命名为“全省十佳水体风光旅游单位”。**生态新城的发展定位是**市的“行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城”，生态新城总体规划突出“**”特色，采取“引湖入城、筑城入湖”的发展策略，将**引入城市中心，形成“**湾”，展现运河之都、北方水城的特色风貌。
2.2 项目提出的背景
2.2.1 推进保障性安居工程建设和房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求
住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号明确要求：大力开展旧住宅区综合整治，积极稳妥地推进城中村改造。以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。多渠道改善农民工居住条件。
开展旧住宅区整治和城中村改造，不仅可以增加投资、扩大就业、盘活存量土地、改善城市面貌、促进服务业发展，能够以较小投入取得较大成效，使更多的普通群众享受改革发展的成果。为此，山东省政府要求各地要按照“以土地换社保、换住房、换就业”的思路，采取“政府引导、民主决策、市场运作”的方式，充分尊重民意，保护好村民利益，积极稳妥、深入细致地组织开展城中村改造，做到“五变一到位”，实现“三赢”：变集体土地为国有土地，变村民为市民，变村委会为居委会，变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济，变城中村为城市社区，将社会保障落实到位；城中村居民赢得良好生活环境，改造主体赢得合理利润，政府赢得良好城市形象和社会效益。开展旧住宅区整治和城中村改造，是深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是维护群众利益的重要工作，是全面建设小康社会的重要内容，是促进房地产市场健康发展的重要途径。
2.2.2 开展城中村改造是促进城镇化健康发展，构建和谐社会的重要途径
随着我国城镇化的快速推进，在许多城市中形成了一些位于城市规划区内、已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物，是探索实现城乡一体化发展新格局的重要地区。开展城中村整治、改造工作是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是关系到《物权法》《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施、促进主地产市场健康发展的重要方面。处理好城中村问题对促进中国城镇化健康发展，实现全面建设小康社会目标具有重要的现实意义。
建设部《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》(建规[2008]15号)明确规定：
1、要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。
2、优化城中村存量用地结构。编制城中村整治、改造规划应当提高土地集约使用水平，完善基础设施和公共设施，保留结构较好、占地适度的住房，改善人居环境，鼓励集中兴建住宅小区。城中村整治、改造腾出的土地除用于现有村民安置和必要的城中村内部完善设施用地外，用于城市建设用地的应当符合批准的城市总体规划，并依据有关法律法规办理审批手续。土地出让所获收益主要用于城中村整治、改造。
2.2.3 城镇发展的迫切需要
**度假区位于鲁西南平原，**城市南部，是规划的**城市主中心，规划总面积约97平方公里，行政辖区面积57.3平方公里。**生态新城南接微山湖，北靠**老城区，京杭大运河和洸府河双河环抱，古运河穿境而过，多条高速公铁干线环绕周边，地理位置优势明显，交通通讯十分方便，区位条件比较优越。进入工业社会，第二、三产业成了社会经济的主导，现代社会发达国家经济的主导是第三产业，2l世纪人类进入知识经济时代，知识产业必将占据主导地位。城镇发展方向和建设格局必须适应二、三产业的发展，经济形成一个协调的产业系统，有利于各产业之间相互结合、渗透，形成有机的整体。为保证整个**新区的和谐发展，提高和改善拆迁区域居民的居住条件，切实落实好以人为本，科学发展，构建和谐社会的发展理念，加快**安置区住宅项目的建设已经成为非常迫切的任务。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1 符合国家产业政策
2005年12月2日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录(2005年本)》，其中，第一类中鼓励类，第十八、第十九项建筑、城市基础设施及房地产，本工程项目属于建筑、城市基础设施及房地产，属于《产业结构调整指导目录(2005年本)》里鼓励发展的项目。
2.3.2 符合《**市城市总体规划(2008-2030)》
**市城市总体规划(2008-2030)确定了以**生态新城为主中心，老城中心与东城中心为副中心的“一主两副”的城市空间结构，明确了**生态新城的战略定位，为**的迅速发展奠定了坚实的基础。**生态新城规划总用地约97平方公里，目前行政辖区面积57平方公里，其中**旅游度假区用地约25平方公里；滨湖路以北的区域除去水域的建设用地约32平方公里，其中绿地面积约9平方公里，其他建设用地23平方公里，塌陷区生态湿地40平方公里，共需安置村庄25个，30947人，其中西北片区14个村庄，12640人，西南片区5个村庄，8357人，东北片区6个村庄，9950人。
为保障和提高25个安置村庄30947名居民的住房条件，保障**生态新城的顺利实施，因地制宜地推进农村新型社区建设，让农村居民充分享受现代化的生活，大力提高城市化水平，建设****新区回迁楼项目是十分必要的。
2.3.3 符合国家加快民生工程建设的要求
2008年11月5日国务院召开常务会议提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台十项更加有力的扩大国内需求的措施。加快民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建等方面建设，从2008年四季度到2010年底约需投资4万亿元。在这次公布的宏观经济政策重大调整中，改善民生被放在相当突出的位置。民生工程位列进一步扩大内需各项建设之首，通过加大对民生工程的投入力度，改善居民生活、增强消费能力，以拉动消费、促进发展的意图十分鲜明。
2.3.4 符合改善居民居住条件和环境的要求
1、进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。
2、进一步推进**新区城市化发展，增强城市生机与活力，不断提高城市知名度和竞争力。
3、进一步解决城中村居民生活环境低劣的问题，促进城市的全面和谐发展。
4、进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。
5、进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

第3章 改造范围和开发条件
3.1 改造范围
3.1.1 项目区位
本次规划的安置社区位于**生态新城的北部城市建设区，分别由东北片区、西北片区及西南片区三个片区组成；

3.1.2 项目用地范围
本项目开发改造范围：
西北片区：位于**生态新城北部西侧，日菏铁路以南，济安桥南路以东，荷花路以西，荣华路以北，规划用地42.8公顷；
西南片区：位于南外环路以南，大运河堤东路以东，荷花路以西，学苑路以北，规划用地29.7公顷；
东北片区：位于车站南路以东，思贤路以南，火炬路以东，礼贤路以北，规划用地40.7公顷。
项目总占地面积156.14公顷，其中建设用地面积135.23公顷。
3.2 项目用地
3.2.1 项目用地
本项目宗地总面积156.14公顷，原为居民区用地。
根据《**市城市总体规划(2008-2030)》，该区域属居住，项目用地性质为居住用地，共涉及25各自然村，拆迁人数30947人。
3.2.2 宗地现状
1、四至范围：
西北片区：位于**生态新城北部西侧，日菏铁路以南，济安桥南路以东，荷花路以西，荣华路以北；
西南片区：位于南外环路以南，大运河堤东路以东，荷花路以西，学苑路以北；
东北片区：位于车站南路以东，思贤路以南，火炬路以东，礼贤路以北。
2、地势状况
规划用地内地坪标高分布在34.0-38.0之间，西北片区高差不超过2米，西南片区与东北片区高差在1米之内，地势平坦，建设条件良好。东北片区西侧老运河蜿蜒流过，极大的提升了该地块的自然生态条件。
3、地上物现状
规划用地内现有部分村庄及少量门面房，整体建筑质量较差，规划考虑除局部新建的公寓楼外整体拆迁。
西北片区内已建成13栋6层住宅楼，规划酌情给予保留和还建；西南片区常利村安置工程已经开始，荷花路西侧的11栋6层住宅楼已成定局，规划应予以保留；东北片区内没有新建多层住宅，规划考虑全部拆除。
4、空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况
(1)项目用地上方无高压线及其他电线设施。
(2)项目用地内无需要保留的文物等设施。
(3)项目用地无城市市政设施管网，仅有原居民自用给排管，不会影响项目开发建设。
(4)项目用地内无城市人防设施。
(5)项目用地内无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、构筑物。
3.3 开发条件
3.3.1 自然条件
****省级旅游度假区是山东省新兴的旅游观光胜地，被誉为鲁西南大地上的一颗“明珠”。**区位于**城南，位置优越，资源丰富，交通便利。京沪、日菏铁路及京福高速公路环绕周边，京杭运河、古运河纵横南北，是一块充满活力、大有希望的热土。特别是新规划建设的南二环路，横连京福、济徐两条高速干道，距曲阜机场行程仅需10分钟，外部交通将更加便捷。
**生态新城的规划范围东起洸俯河东侧的采煤塌陷区，西到梁济运河，南接南四湖，北跨日菏铁路与老城相接。规划总面积约97平方公里，其中洸俯河以西、**南大堤以北约57平方公里的范围为目前****省级度假区管委会行政管辖范围。
3.3.2 水文地质
**市河流大部分属淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河(梁齐运河)、排渗河。梁齐运河是**以北地区主要排水河道，从**市西南部流经，县内长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。
项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为110KPa考虑，地下水常年水位10～12m，根据地震烈度区划图(1990)，该区地震烈度为6～7级。
3.3.3 地形地貌
项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦、丘陵，西南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。地面标高＋35～＋38m；以平原地形为主。
3.3.4 气候
**市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和、降雨稀少。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。年平均温度为13.5摄氏度，月平均最高温度29摄氏度，日最高气温41.6摄氏度，月平均最低气温4.1摄氏度，日最低气温-19.4摄氏度，全年平均降水量为701.9毫米，年平均蒸发量为1654.7毫米，年最大蒸发量1819.5毫米。年平均日照时数为2400小时。常年主导风向为SSE风，平均风俗2.3m/s。历年最大积雪厚度0.15m，最大冻土厚度0.3m。
3.3.5 基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”(通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖)。
道路：紧邻京沪、日菏铁路及京沪、日东、京福高速公路环绕周边，交通非常方便；
供水：区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95%以上；
排水：由市政排水管道排水，排水畅通；
供电：由供电公司变电站供电网供电；
通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；
通暖：由市政集中供暖网络系统供暖；
通气：本项目采用市煤气公司提供的天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。
3.3.6 外部运输条件
项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。
3.3.7 近期城市规划与发展
1、《**市城市总体规划(2008-2030)》
根据《**市城市总体规划(2008-2030)》确定**市城市性质为：鲁南地区中心城市和现代制造业基地，以运河文化为主导的历史文化名城。
**市将以建设山东省经济强市为目标，不断提高**在鲁南经济带中的地位和作用，充分发挥**在四省交接地区经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势，发展城市经济，不断增强城市综合辐射带动能力；弘扬历史文化，保护好境内3个历史文化名城；继往开来，形成具有文化特色和多元包容的文化名市，提高国际影响力。发展为产业结构合理，城乡融合发展、生态良好宜居、具有区域竞争力的现代化大城市。
以现状的东西双城结构为基础，综合考虑铁路、水源和保护、采煤塌陷区等因素，规划形成“双城六片、三心三轴”的城市空间结构。用地布局的基本思路为：依托交通干线，双城六片塑造空间框架；打造发展轴线，一横两纵带动城市拓展；建设城市中心，一主两副引领服务升级；水网湿地串连，双环六廊提升人均环境。
**市城市总体规划(2008-2030)确定了以**生态新城为主中心，老城中心与东城中心为副中心的“一主两副”的城市空间结构，明确了**生态新城的战略定位，为**的迅速发展奠定了坚实的基础。
2、《****生态新城总体规划(2009-2030)》
(1)**城市主中心，全市的行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城。
(2)人口规模——至2030年本区规划总人口为30万居住人口。
用地规模——**生态新城规划总用地约97平方公里，目前行政辖区面积57平方公里，其中**旅游度假区用地约25平方公里；滨湖路以北的区域除去水域的建设用地约32平方公里，其中绿地面积约9平方公里，其他建设用地23平方公里，塌陷区生态湿地40平方公里。
人均城市建设用地106平方米。
(3)空间结构
“一轴一带系两区、四心绕一湾”
一轴——城市发展主轴：是沿**路由老城中心往**延伸的城市发展轴。是城市核心发展轴，重点发展综合服务功能。
一带——是京杭运河文化发展带。是**运河文化遗产和旅游产业的重要空间，也是本片区的特色之一。
两区——北部的城市建设区与南部的**度假旅游区。
四心绕一湾——行政中心、商业中心、文体教育中心、旅游度假服务中心四个城市中心围绕**湾布置，共同构筑**滨湖城市中心区。
(4)****生态新城总体规划(2009-2030)在**市总体规划的基础上明确了**生态新城的建设范围，制定了新城建设的发展框架和实施策略，对新城的空间结构与功能布局也做了详细的描绘与细致的安排，是新城未来20年的建设发展大纲，新城的建设也将据此有条不紊的快速而有序的展开。

第4章 建设内容及规模
本项目总用地面积156.23公顷，其中建设用地135.23公顷。总建筑面积298.48万平米，其中回迁建筑面积236.17万平米，拆迁人口30947人，回迁人口31853人。
4.1 东北片区建设内容及规模
表4-1 东北片区建设内容及规模一览表
项 目
单位
数量
所占比重(%)
人均面积(m2/人)
居住户数/人口数
户/人
8180/10856
—
—
总用地
公顷
66.8486
—
—
总建筑面积
万m2
110.034

一、居住、配套建筑面积
万m2
89.7
—
—
1、地上建筑面积
万m2

①住宅建筑面积
万m2
86.65
—
—
90m2以下套型建筑面积/套数
万m2/套
17.22
20
2349套
90m2以上套型建筑面积/套数
万m2/套
69.43
80
5831套
②配套公建面积
万m2
3.05
—
—
2、地下建筑面积
万m2
20.434
—
—
地下停车建筑面积
万m2
10.449
—
—
地下储藏建筑面积
万m2
10.009
—
—
其他地下建筑面积
万m2
—
—
—
二、非配套建筑面积
万m2
—
—
—
1、地上建筑面积
万m2
—
—
—
2、地下建筑面积
万m2
—
—
—
住宅平均层数
层
22
—
—
人口毛密度
人/hm2
392
—
—
住宅建筑套密度(净)
套/ hm2
404
—
—
住宅建筑面积净密度
万m2/ hm2
4.8
—
—
地上总容积率
万m2/ hm2
1.5
—
—
地下总容积率
万m2/ hm2
0.15
—
—
居住地上容积率
万m2/ hm2
2
—
—
住宅建筑净密度
%
20
—
—
总建筑密度
%
15
—
—
居住建筑密度
%
10
—
—
总绿地率
%
75
—
—
居住绿地率
%
80
—
—
居住停车率
%
40
—
—
居住停车位
辆
3484
—
—
居住地面停车位
辆
320
地面停车率
9%
4.2 西北片区建设内容及规模
表4-2 西北片区建设内容及规模一览表
项 目
单位
数量
所占比重(%)
人均面积(m2/人)
居住户数/人口数
户/人
8436/12640
—
—
总用地
公顷
49.77
—
—
总建筑面积
万m2
120.78
—
—
一、居住、配套建筑面积
万m2
120.78
—
80.23
1、地上建筑面积
万m2
99.22
100
78.44
①住宅建筑面积
万m2
97.27
m(100)
77.19
90m2以下套型建筑面积/套数
万m2/套
14.56
15.8
1938
90m2以上套型建筑面积/套数
万m2/套
77.26
84.14
6498
②配套公建面积
万m2
1.95
1.9
1.48
2、地下建筑面积
万m2
21.56
—
—
地下停车建筑面积
万m2
12.49
—
—
地下储藏建筑面积
万m2
9.07
—
—
其他地下建筑面积
万m2
—
—
—
二、非配套建筑面积
万m2
—
—
—
1、地上建筑面积
万m2
—
—
—
2、地下建筑面积
万m2
—
—
—
住宅平均层数
层
22.25
—
—
人口毛密度
人/hm2
33
—
—
住宅建筑套密度(净)
套/ hm2
196
—
—
住宅建筑面积净密度
万m2/ hm2
2.26
—
—
地上总容积率
万m2/ hm2
2.31
—
—
地下总容积率
万m2/ hm2
0.5
—
—
居住地上容积率
万m2/ hm2
2.26
—
—
居住地下容积率
万m2/ hm2
0.21
—
—
住宅建筑净密度
%
10.58
—
—
总建筑密度
%
10.9
—
—
居住建筑密度
%
10.58
—
—
总绿地率
%
37.5
—
—
居住绿地率
%
37.5
—
—
居住停车率
%
0.5
—
—
居住停车位
辆
4218
—
—
居住地面停车位
辆
597
0.14
—
4.3 西南片区建设内容及规模
表4-3 西南片区建设内容及规模一览表
项 目
单位
数