某文化园建设项目可行性研究报告.doc
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1、目 录一、总 论1二、市场预测4三、建设规模与产品方案8四、选址方案11五、节能节水措施14六、环境影响评价17七、劳动安全卫生与消防20八、组织机构与人力资源配置22九、项目实施进度26十、投资估算27十一、融资方案29十二、财务评价31十三、社会评价32十四、风险分析34十五、研究结论与建议37十六、附图、附表39一、总 论一项目背景1.项目名称:XX文化园(一期建设)2.承办单位概况承办单位是XX北国御景房地产开发有限责任公司,注册资本1000万元,开发资质为一级。公司经营范围:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉承诚信、合作
2、、卓越、创新的经营理念,开拓进取。XX北国御景房地产开发有限责任公司的经营宗旨是:为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务,让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩;为社会创造价值-服务社会,创造文明进步的生活方式,充分实现XX北国御景房地产开发有限责任公司的社会价值;为员工创造机会-创造发展空间,提升员工价值,提高XX北国御景房地产开发有限责任公司人的工作生活质量;为股东创造回报-以长远利益回报XX北国御景房地产开发有限责任公司股东。3.可行性研究报告编制依据(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及XX县颁布的相关法律、法规、政策(3)XX县国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要(4)
3、XX县2010、2011年国民经济和社会发展统计公报(5)XX县城市总体规划大纲(20002020年)(6)XX县的经济和社会发展规划(7)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(8)XX县市区基准地价(9)XX县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(10)投资项目方签定的协议书或意向书(11)编制报告的委托合同(12)其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系
4、列行业发展。现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程,决定规划、开发XX文化园。近两年来,XX县认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题,明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体,产业发达、环境优美、居住舒适的XX县科技新城的奋斗目标。XX文化园选择此处规划、开发,等项目实施后,将有利于启动XX县新热电公司集中供热的初步形成,完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划,并极大改善XX县的面貌。二项目概况1.拟建地点拟建于XX县XX镇北二环内,东临XX煤化工园区,南接XXXX镇南村,西连
5、XX县新城区,北靠XX水上公园。2.建设规模与目标XX文化园项目规划总用地219066平方米,住宅用地128269平方米公建用地48000平方米,道路用地10217平方米,公共绿地32580平方米。总建筑面积396117平方米,其中住宅203788平方米,公建121329平方米。总居住户数1853户,规划总居住人口5290人,容积率1.48,绿化覆盖率30%,机动停车位2138辆。小区内设幼儿园、别墅、配套有酒店、商业服务、办公写字楼、生态园、社区服务中心、居民健身等设施。XX文化园建设项目分两期建设,XX文化园建设一期建设规模:XX文化园项目一期规划总用地109533平方米,住宅用地6413
6、4.5平方米,公建用地24000平方米,道路用地5108.5平方米,公共绿地16290平方米。总建筑面积198058.5平方米,其中住宅101894平方米,公建60664.5平方米。总居住户数927户,规划总居住人口2646人,容积率1.48,绿化覆盖率30%,机动停车位1069辆。小区内设幼儿园、别墅、配套有酒店、商业服务、办公写字楼、生态园、社区服务中心、居民健身等设施。XX文化园二期建设规模XX文化园建设一期建设规模,XX文化园项目一期规划总用地109533平方米,住宅用地64134.5平方米,公建用地24000平方米,道路用地5108.5平方米,公共绿地16290平方米。总建筑面积19
7、8058.5平方米,其中住宅101894平方米,公建60664.5平方米。总居住户数926户,规划总居住人口2644人,容积率1.48,绿化覆盖率30%,机动停车位1069辆。小区内设幼儿园、别墅、配套有酒店、商业服务、办公写字楼、生态园、社区服务中心、居民健身等设施。我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,我们公司超前思想,规划、开发“XX文化园”,致力于为在XX县工作的白领阶层周边入住XX煤化工园区的从业人员,及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个XX文化园小区现代中不乏温馨,温馨伴随着现代。温馨是一种感觉,是人生美好的向往温馨是一种品位,是人生独
8、到的见解温馨是家的元素,是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择,XX北国御景房地产开发有限责任公司人对于温馨的认知,是源于对生活细节完美的追求。让XX北国御景房地产开发有限责任公司人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件1. 供水在XX县城东侧有现状DN1000mm上水管线,本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放XX县大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线,可以就进排入。3. 供热拟从XX县新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电,一路从XX县开闭站引一条10千伏电缆,接入小区内配电室;另一路可由XX煤化工园区配电室引
9、入。考虑留有余地,变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由XX县引入了天然气高压线,已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套,均由XX县统一开发,各种设施接口均至本项目红线内。目前,本项目建设场地以达到“三通一平”,其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机,拟由XX县电话局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金6000.00万元,融资10005.22元,再加上房屋预售款,共投入总资金29657.34万元。 本项目完成后,预计销售收入为46370.84万
10、元,扣除成本,减去销售(营业)税金及附加2495.08万元、所得税4692.42万元、提取法定盈余公积金及公益金1714.86万元后,预计累计未分配利润为7812.16万元。本项目一期投入资金8002.61万元(自有资金3000万元,融资5002.61万元,再加上房屋预售款,共投入总资金14828.67万元)。本项目二期投入资金8002.61万元(自有资金3000万元,融资5002.61万元,再加上房屋预售款,共投入总资金14828.67万元)。 本项目一期完成后,预计销售收入为23185.92万元,扣除成本,减去销售(营业)税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余
11、公积金及公益金857.43万元后,预计累计未分配利润为3906.08万元。5.主要技术经济指标XX文化园一期(二期)技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米109533总建筑面积平方米198058.5居住建筑面积平方米101894公共建筑面积平方米60664.5居住居数户927平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.48绿化率%30住宅栋数栋45平均层数层9地下车库面积平方米4820停车位个1069三问题与建议考虑到XX文化园建成后,其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层,结合他们的消费心理和消费结构,要特别注意其附属设施的建设,如停车场,娱乐中心及安保措
12、施。另外,在住宅的户型的选择上,要充分调查,选择适合不同住户需求的多种户型,避免单一,同时,该项目的建设很大程度上依赖于XX县的发展,因而,在建设的过程中,要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查据2010年XX房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看, XX县楼盘销售量是上升趋势。目前XX县住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101-120的占总量的32%,121-140占总量的45%,141-160的占总量的5%,16
13、1-180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2-140m2的住宅面积目前是XX县住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%承受总价格在31-40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示, XX县购房者所能承受的价格在20-30万之间,比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外,重点调查了我们的项目所在的X
14、X县房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2010年第四季度XX县住宅价格指数为1488.67点,比上季度上涨了36.92点;住宅平均价格为2325.85元/平方米,比上季度上涨了57.68元/平方米,涨幅为2.54%。XX县住宅价格指数季度XX县指数2010第四季度1145.392011第一季度1273.522011第二季度1327.122011第三季度1451.752011第四季度1488.67 2010年第四季度XX县楼盘销售均价在3000元/平方米左右,且销售情况良好:究其原因,一是有良好的地理位置,交通方便;二是该区域楼盘有充足的消费群体教职工和成长中的新小企业、个人投资者,从市
15、场现状看,XX县土地成本比较高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。二产品供需预测根据调查,目前XX县房地产投资大幅增加,2011年上半年XX县完成住宅建设投资9.47亿元,比去年同期增长47.17%,施工面积达到58.2万平方米。2010年总投资额为2.5亿元,同比增长14.9%。白领阶层以及周边教师对中高档住房的需求一定会更大,另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高。据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。三价格预测据调查,今年XX县还将陆续推出一系列的中高档项目,整体项目水平与2010年项目相比,这些项目无论在质量,还是
16、在规划设计上,都将会再上一个档次,从而拉动XX县房价继续走高。今年XX县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程,使得大量居民重新置业,为XX县商品房的销售提供了契机,这将导致XX县商品房价格出现上涨趋势。今年XX县房价升幅在10%左右,其中适用房升幅达20%,从原因上看,主要有四:1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下,地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多,形成“扎堆”效应,带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看,有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业,而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款;还有居民的福利性住房观念已经开
17、始向商品化转变,使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强,按揭的作用。XX县城镇居民的人均可支配收入的增加,使居民购买力有所增强,再加上不少“持币观望”者的加入,银行按揭到位,国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高,致使房价上涨。4.住宅品质的提高,也成为了房市升温。因为随着经济的发展,居民对住宅的选择与选择能力大大增强,居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅,对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈,由于房地产市场供销了两旺,大量外地开发企业纷纷入驻XX县以争夺市场,带来了激烈的竞争。由于XX县人口增多,消费
18、市场巨大,加上房地产发展水平相对较低,外地企业纷纷进入XX县,使XX县房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述,再结合我们公司的竞争实力,初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米18002800元。四竞争力分析外地企业纷纷进入XX县。由于XX县人口增多,消费市场加大,加上房地产发展水平相对较低,致使大量外地开发企业纷纷入驻XX县以争夺市场,使XX县房地产市场的竞争更为激烈化,在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现,目前在XX县居民购房消费中,企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业,知名度和美誉度
19、较高的都受到了购房消费者的青睐,尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司,以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好,我们可以依托本公司的知名度,根据不同市民的不同需求,推出具有先进理念的楼盘;再加上我们开发的地段位于XX县靠近水上公园,环境优美,周边又有高收入阶层的市民较多。而周边地段由于XX县近年来的高速发展,致使周边居民住房比较拥挤,与此同时居民的购买力增强,所以该地区市场上住房供应小于需求,具有巨大的市场潜力,为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在XX县工作
20、的白领阶层,XX县的知识分子,入驻XX县从业人员,以及其他知识层次较高,家庭收入较好的市民家庭。由于他们:1)职业稳定:改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定,同时随着经济水平的不断提高,人们对文化的追求也提高到了新的位置,随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2)收入稳定:教职工的收入水平在稳定中逐步提高。XX县工作的白领阶层,入驻XX县从业人员,他们都属于高收入阶层。3)文化水平较高:他们的年龄的大多在3545岁之间,人到中年是单位的骨干力量,年富力强,工作紧张,需要一个好的投资环境。4)对家庭居室的要求较高:除对住宅的舒适性.安全性的要求以外,由于工作的原因,他们要求居住地能上班
21、方便,同时在家也可顺利开展工作,对小区环境的要求,对住宅品位的要求,对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好,比较容易出手,这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力:在市场经济条件下,通货膨胀的影响是长期存在的,而对于房地产投资而言,是本身具有对通货膨胀的防护能力,这是由房地产本身具有升值能力来决定的,这就减少了通货膨胀对该项目的影响,同时对该项目的投资采取了相对保守的措施,这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大,同样也受银行利率影响,假如依照目前政府政策,风险较小。三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预
22、测和资源评价的基础上,论证比选拟建项目的建设规模和产品方案,作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。一建设规模考虑到一期自有资金的有限(3000万元),XX文化园项目一期规划总用地109533平方米,建筑面积198058.5平方米,其中住宅101894平方米,公建60664.5平方米。总居住户数927户,规划总居住人口2646人,容积率1.48,绿化覆盖率30%。小区内设幼儿园、配套有酒店、商业服务、办公写字楼、生态园、社区服务中心、居民健身等设施。(小区基本规划简图见附图2) XX文化园项目二期规划总用地109533平方米,建筑面积198058.5平方米
23、,其中住宅101894平方米,公建60664.5平方米。总居住户数926户,规划总居住人口2644人,容积率1.48,绿化覆盖率30%。小区内设幼儿园、配套有酒店、商业服务、办公写字楼、生态园、社区服务中心、居民健身等设施。二产品方案1. 户型选择小区规划以中档多层住宅为主,配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵,充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。XX文化园项目主要居住对象为在XX县工作的白领阶层,周边高校院所的知识分子,入驻XX县的电脑从业人员,以及其他知识层次较高,家庭收入较好的市民家庭。根据以上多
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